قیمت املاک و مستغلات هانوی وارد یک «بازی» جدید می‌شود.

به گفته کارشناسان، ارزش املاک و مستغلات در این مرحله جدید دیگر به امواج سوداگرانه یا شایعات برنامه‌ریزی بستگی ندارد، بلکه توسط جنبه‌های قانونی، زیرساخت‌ها، اتصال حمل و نقل و تقاضای واقعی مسکن تعیین می‌شود.

۵ عامل تعیین‌کننده ارزش املاک و مستغلات

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، در یک سمینار املاک و مستغلات در صبح روز دوم ژوئن اظهار داشت که هانوی با نیاز به بازسازی فضای توسعه خود برای رسیدگی به فشار فزاینده در منطقه مرکزی روبرو است.

آقای دین تأکید کرد: «بازار املاک و مستغلات در حال ورود به مرحله جدیدی است. ارزش املاک و مستغلات دیگر با انتظارات کوتاه‌مدت یا حباب‌های سوداگرانه مبتنی بر شایعات برنامه‌ریزی تعیین نمی‌شود، بلکه باید بر پایه چارچوب‌های قانونی روشن، زیرساخت‌های هماهنگ، تقاضای واقعی و ظرفیت توسعه واقعی بنا شود.»

دکتر نگوین دوک کین، معاون سابق رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی و رئیس سابق گروه مشاوره اقتصادی نخست وزیر، با همین دیدگاه گفت که هانوی در حال ورود به مرحله‌ای از بازسازی فضایی شهری است تا قطب‌های رشد جدیدی را برای اقتصاد و بازار املاک و مستغلات تشکیل دهد.

به گفته کارشناسان، قیمت املاک و مستغلات هانوی اکنون تحت تأثیر زیرساخت‌ها و چارچوب‌های قانونی قرار دارد. عکس: نگوین لی

به گفته وی، بخش شمالی هانوی به لطف مزایای دروازه ورودی، اتصال منطقه‌ای، ذخایر وسیع زمین و وجود کریدورهای مهم اقتصادی، صنعتی و لجستیکی، به عنوان یک قطب رشد استراتژیک در حال ظهور است. این منطقه در کنار تشکیل یک مرکز اداری جدید و مسیرهای زیرساختی کلیدی، به تدریج از یک منطقه توسعه به یک نیروی محرکه جدید برای توسعه پایتخت تبدیل می‌شود.

آقای کین در مورد معیارهای ارزیابی ارزش املاک و مستغلات اظهار داشت که رشد اقتصادی عامل اصلی جذب ساکنان است و از این طریق زمینه افزایش قیمت زمین را فراهم می‌کند.

علاوه بر این، یک چارچوب قانونی کامل نیز معیار مهمی است که به افزایش ارزش یک منطقه شهری کمک می‌کند.

اعتبار همچنان یک محرک حیاتی برای بازار املاک و مستغلات است. برای به حداکثر رساندن اثربخشی آن، هماهنگی بین توسعه‌دهندگان، مؤسسات اعتباری و خریداران خانه برای ایجاد اهرم مالی مناسب ضروری است. نرخ بهره نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین سرعت سرمایه‌گذاری دارد، زیرا سرمایه‌گذاران هزینه‌های سرمایه را با ظرفیت مالی شخصی خود متعادل می‌کنند.

عامل بعدی این است که زیرساخت‌های باز، ارزش جدیدی ایجاد می‌کنند. با این حال، این افزایش ارزش به طور یکنواخت در کل منطقه رخ نمی‌دهد، بلکه به فاصله مراکز حمل و نقل، مانند ایستگاه‌های مترو، از مناطق مسکونی یا سایر روش‌های حمل و نقل بستگی دارد.

علاوه بر این، دسترسی به حمل و نقل نیز معیار تعیین‌کننده‌ای در انتخاب محل زندگی است. بر این اساس، ارزش املاک و مستغلات دیگر با فاصله جغرافیایی سنجیده نمی‌شود، بلکه با زمان سفر سنجیده می‌شود. مردم نگران این خواهند بود که چند دقیقه طول می‌کشد تا از خانه خود به محل کار برسند یا به مراکز تفریحی برای فعالیت‌های آخر هفته خانواده خود دسترسی پیدا کنند.

قیمت املاک و مستغلات در هانوی بین مناطق مختلف به طور قابل توجهی متفاوت است.

تغییرات در زیرساخت‌ها و جهت‌گیری توسعه نیز به وضوح در قیمت املاک و مستغلات در بسیاری از مناطق هانوی منعکس شده است.

خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات بازار املاک و مستغلات ویتنام، در مورد قیمت املاک و مستغلات در برخی مناطق اظهار داشت که منطقه غربی به شدت توسعه یافته است، زمین محدود است، قیمت‌ها بالا هستند و حاشیه رشد به تدریج در حال کاهش است. در حال حاضر، قیمت املاک و مستغلات کم ارتفاع در این منطقه از 250 تا 400 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر است، در حالی که آپارتمان‌ها بیش از 80 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارند.

به طور خاص در منطقه جدید مرکز اداری تای هو تای، قیمت خانه‌های کم ارتفاع در برخی پروژه‌ها از ۴۸۰ میلیون تا ۱ میلیارد دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر است، در حالی که قیمت آپارتمان‌ها ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است.

بخش شرقی هانوی به لطف ظهور مناطق شهری بزرگ و روند تمرکززدایی جمعیت، چرخه افزایش سریع قیمت را تجربه می‌کند. به گفته خانم میِن، قیمت خانه‌های کم ارتفاع در این منطقه در حال حاضر بین ۱۸۰ تا ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است، در حالی که آپارتمان‌ها با قیمتی بیش از ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، سطح جدیدی از قیمت را با رقابت فزاینده و شدید ایجاد می‌کنند.

در شمال هانوی، عرضه جدید در پنج ماه اول سال 2026 به بیش از 1400 واحد رسید. بسیاری از پروژه‌های کم ارتفاع در مِه لینه قیمت‌هایی تنها حدود 80 تا 120 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را ثبت کردند.

خانم میِن ارزیابی کرد: «این قیمت‌ها معادل ۱/۳ تا ۱/۲ مناطق همسایه با موقعیت مکانی مشابه و حتی تنها حدود ۱/۵ قیمت در منطقه مرکز اداری وست لیک است. مِی لین می‌تواند آخرین منطقه ارزان قیمت باقی مانده در هانوی باشد.»

آقای لی دین چونگ، معاون مدیر کل SGO Land، اظهار داشت که ترجیحات سرمایه‌گذاران به وضوح در حال تغییر است. در حالی که پیش از این، سرمایه عمدتاً به دنبال فرصت‌های افزایش قیمت کوتاه‌مدت بود، اکنون سرمایه‌گذاران به طور فزاینده‌ای به پتانسیل توسعه جامعه، کیفیت عملیاتی، اکوسیستم امکانات رفاهی و ارزش بهره‌برداری عملی از ملک علاقه‌مند هستند.

به گفته وی، این روند برای مناطقی که توسعه شهری به خوبی برنامه‌ریزی شده، زیرساخت‌های یکپارچه و توانایی پاسخگویی به نیازهای واقعی مسکن را دارند، مزایایی ایجاد می‌کند. در شرایطی که زمین در مناطق مرکزی به طور فزاینده‌ای محدود شده و قیمت‌ها در بسیاری از مناطق رو به افزایش است، مناطقی که پتانسیل توسعه باقی مانده دارند، می‌توانند به نقطه کانونی جدید برای سرمایه‌گذاری در چرخه رشد بعدی تبدیل شوند.

«کسب و کارها باید به عنوان پیمانکار عمل کنند، در حالی که دولت مستقیماً مسکن اجاره‌ای را مدیریت و اداره می‌کند.» مسکن اجاره‌ای یک روند اجتناب‌ناپذیر در شهرهای بزرگ است، اما کسب و کارها به دلیل دوره طولانی بازپرداخت و فشارهای بالای نرخ بهره، اشتیاق زیادی به آن ندارند. به گفته کارشناسان، برای توسعه پایدار، دولت باید مستقیماً رهبری توسعه صندوق مسکن اجاره‌ای را بر عهده بگیرد.

منبع: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html