قیمت زمین و جهت‌گیری استراتژیک دبیرکل

Giá đất và định hướng chiến lược của Tổng Bí thư- Ảnh 1. — دبیرکل، تو لام، بر این دیدگاه تأکید کرد که دولت باید حقوق استفاده منصفانه و مؤثر از زمین را برای همه مردم تضمین کند. عکس: VNA.

پیش از این، دبیرکل همچنین جلسه‌ای با سازمان‌های مربوطه در مورد جهت اصلاح قانون زمین داشت. به گفته دبیرکل، دولت باید حق استفاده عادلانه و مؤثر از زمین را برای همه مردم تضمین کند، باید استفاده مؤثر از زمین، توزیع و تخصیص عادلانه و مؤثر ارزش زمین را تضمین کند، از هدر رفتن جلوگیری کند؛ باید بهره‌وری از منابع زمین را برای توسعه کشور به حداکثر برساند.

بیانیه دبیرکل نه تنها یک مشاهده عملی است، بلکه به یک اصل اساسی در مدیریت زمین در ویتنام نیز اشاره می‌کند. این بیانیه کوتاه، یک مسئله نظری و عملی عظیم را مطرح کرده است: در شرایطی که زمین متعلق به تمام مردم است و توسط دولت مدیریت می‌شود، وادار کردن قیمت زمین به "پیروی مکانیکی از بازار" با این اصل مطابقت ندارد و عواقب بالقوه خطرناکی دارد.

برای درک واضح این موضوع، لازم است که از منظر مالکیت، اقتصاد و سیاست عمومی عمیقاً تجزیه و تحلیل شود.

زمین - مالکیت عمومی و ویژگی‌های منحصر به فرد ویتنام

برخلاف بسیاری از کشورها که مالکیت خصوصی زمین را به رسمیت می‌شناسند، قانون اساسی ویتنام تأیید می‌کند که زمین متعلق به تمام مردم است و دولت نماینده مالک است و آن را به طور یکنواخت مدیریت می‌کند. این امر تفاوت اساسی در نحوه تعیین قیمت زمین ایجاد می‌کند.

در یک اقتصاد بازار معمولی، قیمت زمین توسط رقابت بین مالکان مختلف و متعدد تعیین می‌شود. عرضه متنوع است، تقاضا نیز متنوع است، بنابراین قیمت‌ها بر اساس رقابت واقعی تعیین می‌شوند. اما در ویتنام، دولت تنها تأمین‌کننده در بازار اولیه است. تمام نیازهای دسترسی به زمین باید از طریق تصمیمات دولت در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین و تغییر کاربری زمین انجام شود. به عبارت دیگر، بازار زمین ویتنام یک بازار ویژه است که در آن دولت هم تأمین‌کننده و هم تنظیم‌کننده است.

در این زمینه، اگر دولت «تعیین قیمت زمین را بر اساس بازار به محلی‌ها واگذار کند، اساساً آن را به نوساناتی که به راحتی توسط دلالان، سفته‌بازان و گروه‌های ذی‌نفع دستکاری می‌شوند، واگذار کرده است. در آن زمان، قیمت زمین دیگر منعکس‌کننده ارزش واقعی استفاده نیست، بلکه توسط انتظارات سفته‌بازانه تحریف می‌شود. این دلیل پارادوکس است: بسیاری از زمین‌های متروکه هنوز قیمت‌های سرسام‌آوری دارند، شرکت‌های تولیدی در دسترسی به زمین مشکل دارند و دلالان به لطف تفاوت قیمت‌ها ثروتمند می‌شوند.

Giá đất và định hướng chiến lược của Tổng Bí thư- Ảnh 2. — بازار زمین ویتنام یک بازار ویژه است که در آن دولت هم تأمین‌کننده و هم تنظیم‌کننده است.

خطرات تحمیل اصل «قیمت بازار»

وقتی یک دارایی عمومی متعلق به همه مردم مشمول مکانیسم قیمت‌گذاری «مبتنی بر بازار» می‌شود، مجموعه‌ای از خطرات جدی می‌تواند بلافاصله ایجاد شود.

اول اینکه، قیمت زمین به طور غیرمنطقی افزایش یافته است. فقط یک اطلاعات تایید نشده در مورد برنامه‌ریزی یا زیرساخت‌ها می‌تواند «تب زمین» ایجاد کند. «دلالان زمین» و سفته‌بازان به راحتی قیمت‌های مجازی ایجاد می‌کنند و قیمت‌ها را چندین برابر ارزش واقعی افزایش می‌دهند و مفهوم «قیمت بازار» را به یک بازی برای دستکاری‌کنندگان تبدیل می‌کنند.

دوم، تأثیرات منفی اجتماعی. افزایش غیرمنطقی قیمت زمین منجر به افزایش قیمت مسکن، اجاره بها، هزینه‌های زندگی و هزینه‌های تولید می‌شود - که همه اینها بر دوش مردم و مشاغل می‌افتد. رویای سکونت برای افراد با درآمد متوسط به طور فزاینده‌ای دور از دسترس است؛ مشاغل به دلیل هزینه‌های بالای زمین، مزیت رقابتی خود را از دست می‌دهند؛ بازار مسکن اجتماعی در نطفه خفه می‌شود.

سوم، تحریف در تخصیص منابع. وقتی قیمت‌های مجازی زمین به کانالی برای ثروتمند شدن سریع تبدیل می‌شوند، سرمایه اجتماعی به جای تولید، فناوری و نوآوری به سمت سفته‌بازی در املاک و مستغلات کشیده می‌شود. بسیاری از مردم تولید را رها می‌کنند تا به «گشت و گذار» در زمین روی آورند و اقتصادی کوتاه‌مدت و ناپایدار با خطرات بالقوه ایجاد کنند.

چهارم، خطر بی‌ثباتی اقتصاد کلان. حباب زمین خطراتی را برای سیستم بانکی ایجاد می‌کند، زیرا بیشتر وثیقه‌ها املاک و مستغلات هستند. در عین حال، شکاف بین ثروتمندان و فقرا افزایش می‌یابد، زیرا اقلیتی به سرعت از طریق سفته‌بازی زمین ثروتمند می‌شوند، در حالی که اکثریت از دسترسی به زمین برای سکونت و توسعه شغلی محروم می‌شوند.

بنابراین، هشدار دبیرکل نه تنها مطابق با واقعیت است، بلکه از ارزش سیاست‌گذاری بسیار مهمی نیز برخوردار است.

نقش اجتناب‌ناپذیر دولت در ارزش‌گذاری زمین

در یک رژیم مالکیت عمومی، دولت نمی‌تواند از مسئولیت خود در قبال ارزش‌گذاری شانه خالی کند. برعکس، دولت موظف است یک چارچوب استاندارد برای قیمت زمین ایجاد کند، زیرا این تنها راه برای محافظت از منافع کل مردم و جلوگیری از از دست دادن دارایی‌های عمومی است.

اگر به بازار اجازه «خودتنظیمی» بدهیم، اساساً قدرت تعیین ارزش دارایی‌های عمومی را به گروهی از دلالان واگذار کرده‌ایم. این کار نه تنها از نظر اصول مدیریت دارایی‌های عمومی اشتباه است، بلکه از نظر پیامدهای اجتماعی نیز خطرناک است.

تعیین قیمت زمین توسط دولت به معنای انکار نقش بازار نیست. برعکس، این طراحی یک بازار کنترل‌شده است که در آن قیمت زمین منتشر شده توسط دولت نقش یک «لنگر استاندارد» را ایفا می‌کند، در حالی که معاملات ملکی می‌توانند در یک محدوده معقول نوسان کنند. این مدلی است که انعطاف‌پذیری بازار و ثبات لازم مدیریت دولتی را متعادل می‌کند.

به طور خاص، قیمت‌های زمین که توسط دولت منتشر می‌شوند، یک ابزار سیاست‌گذاری استراتژیک نیز هستند که به موارد زیر کمک می‌کنند: اطمینان از دسترسی مردم به زمین برای سکونت و توسعه شغلی؛ ایجاد یک محیط هزینه‌ای پایدار برای کسب‌وکارها، بهبود رقابت‌پذیری؛ هدایت سرمایه اجتماعی به سمت تولید به جای سفته‌بازی؛ افزایش درآمد بودجه عمومی و شفاف و جلوگیری از هدررفت دارایی‌های عمومی.

بنابراین، دیدگاه دبیرکل مبنای نظری محکمی دارد: ارزش‌گذاری زمین توسط دولت، مداخله اداری خودسرانه نیست، بلکه الزام اجتناب‌ناپذیر یک رژیم مالکیت ویژه - مالکیت عمومی زمین - است.

سازوکار مناسب برای تعیین قیمت زمین در ویتنام

برای اجرای این دیدگاه، ایجاد یک مکانیسم قیمت‌گذاری علمی، عملی و شفاف ضروری است.

اول، ایجاد یک چارچوب استاندارد ملی برای قیمت زمین. یک شورای ملی مستقل ارزیابی زمین باید بر اساس داده‌های بزرگ، مشاوره تخصصی و نظارت دقیق، یک چارچوب قیمت زمین صادر کند. غیرممکن است که اجازه دهیم هر منطقه قیمت‌های خود را تعیین کند، که می‌تواند به راحتی در "منطقه تاریک" منافع گروهی قرار گیرد.

دوم، ایجاد یک پایگاه داده یکپارچه زمین. این "سیستم عصبی مرکزی" مدیریت زمین خواهد بود که تمام معاملات، اطلاعات مالیاتی و اعتباری را به صورت بلادرنگ ثبت می‌کند و در نتیجه عرضه و تقاضای عینی را به طور دقیق منعکس کرده و معاملات مجازی را حذف می‌کند.

سوم، اعمال مالیات ضد احتکار . به طور تصاعدی بر زمین‌های متروکه یا زمین‌هایی که در مدت زمان کوتاهی خرید و فروش می‌شوند، مالیات وضع کنید تا انگیزه‌های احتکار از بین برود و زمین بتواند به عملکرد تولیدی و معیشتی مناسب خود بازگردد.

چهارم، سازوکاری برای بازیابی اختلاف اجاره زمین اجرا کنید. وقتی دولت در زیرساخت‌هایی سرمایه‌گذاری می‌کند که ارزش زمین را افزایش می‌دهد، ارزش افزایش‌یافته باید توسط دولت از طریق مالیات، هزینه‌ها یا مزایده‌ها جمع‌آوری شود. این یک اصل انصاف است: این ارزش متعلق به کل جمعیت است و نمی‌تواند توسط یک گروه خاص از افراد مورد استفاده قرار گیرد.

پنجم، تضمین شفافیت و نظارت. فرآیند ارزش‌گذاری زمین باید شفاف باشد و توسط مجلس ملی، جبهه میهن‌پرستی، مطبوعات و مردم نظارت شود. تنها شفافیت می‌تواند از منافع شخصی جلوگیری کند و اعتماد اجتماعی را تقویت کند.

ششم، دامنه نوسان معقولی را در نظر بگیرید. قیمت معاملات ملکی می‌تواند در یک محدوده مشخص با قیمت‌های ایالتی متفاوت باشد، اما نمی‌تواند از سقف تعیین‌شده تجاوز کند تا انعطاف‌پذیری در عین ثبات حفظ شود.

این سازوکارها، اگر به طور جدی طراحی و اجرا شوند، دقیقاً همانطور که دبیرکل تأیید کرد، یک بازار زمین منصفانه، شفاف و پایدار ایجاد خواهند کرد.

جهت‌گیری استراتژیک برای اصلاح اساسی سیاست زمین

دبیرکل، تو لام، یک مسیر استراتژیک برای اصلاح اساسی سیاست زمین پیشنهاد داد. در یک رژیم مالکیت عمومی، اگر دولت قیمت را تعیین نکند، «قیمت بازار» صحیحی وجود ندارد. تنها یک قیمت استاندارد تعیین شده توسط دولت می‌تواند منافع عمومی را تضمین کند، از سفته‌بازی جلوگیری کند و بازار زمین را به مدار توسعه پایدار بازگرداند.

این یادآوری برای ماست که به سهل‌انگاری، تورم قیمت و سوداگری زمین پایان دهیم، و در عین حال فراخوانی برای طراحی مجدد مکانیسم قیمت‌گذاری زمین به سمت انصاف و شفافیت است. دولت باید معمار بازار زمین باشد، قیمت‌گذاری برای مداخله اداری نیست، بلکه برای ایجاد پایه و اساسی برای توسعه است.

پیام بسیار واضح است: تعیین قیمت زمین در مالکیت عمومی، مسئولیت تاریخی دولت است و همچنین کلید فرار بازار املاک و مستغلات ویتنام از چرخه سوداگری، ورود به مداری پایدار و عادلانه و ایجاد زمینه برای توسعه پایدار است.

دکتر نگوین سی دونگ

منبع: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm