HoREA راهکارهای زیادی برای نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی ارائه می‌دهد

به رسمیت شناختن سرمایه‌گذاران پروژه از طریق قراردادهای انتقال حق استفاده از زمین برای اجرای پروژه

اخیراً، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) سندی را به همراه نظرات خود در مورد پیش‌نویس فرمان نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی (پیش‌نویس فرمان) به نخست وزیر و وزارت ساخت و ساز ارسال کرده است.

املاک و مستغلات - HoREA راه حل های زیادی برای نوسازی و بازسازی ساختمان های آپارتمانی ارائه می دهد — لازم است ماده‌ای با عنوان «به رسمیت شناختن سرمایه‌گذاران پروژه از طریق توافق‌نامه‌های انتقال حقوق بهره‌برداری از زمین برای اجرای پروژه» برای این مورد اضافه شود، سپس سرمایه‌گذار طبق مفاد قانون مسکن، برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید خواهد شد.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، ماده ۱۵ پیش‌نویس فرمان فقط «انتخاب سرمایه‌گذاران پروژه از طریق توافق‌نامه‌های دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه» را تصریح می‌کند، اما به رسمیت شناختن سرمایه‌گذاران پروژه از طریق توافق‌نامه‌های دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه برای سرمایه‌گذارانی که «تمام آپارتمان‌ها و سایر مناطق ساختمان آپارتمانی مرتبط با حقوق استفاده از زمین را برای ساخت ساختمان آپارتمان خریداری یا انتقال دریافت کرده‌اند» را تصریح نمی‌کند، بنابراین باید به ماده ۱۵ پیش‌نویس فرمان اضافه شود.

آقای چائو به موردی اشاره کرد که در آن شرکت P موافقت کرد تمام ۵۲ آپارتمان موجود در ساختمان آپارتمانی قدیمی ۴ طبقه واقع در ۲۳۹ Cach Mang Thang Tam، منطقه ۳، شهر هوشی مین را بازخرید کند. پس از آن، شرکت P ساختمان آپارتمانی را تخریب کرد تا یک پروژه سرمایه‌گذاری برای ساخت و تجارت املاک و مستغلات و مسکن تجاری لوکس در این مکان انجام دهد.

به گفته آقای چاو، لازم است در این مورد، بندی با عنوان «به رسمیت شناختن سرمایه‌گذار پروژه از طریق توافق برای انتقال حقوق استفاده از زمین جهت اجرای پروژه» اضافه شود، سپس سرمایه‌گذار طبق مفاد قانون مسکن، برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید خواهد شد.

بنابراین، HoREA پیشنهاد می‌کند بند ۶ (جدید) به ماده ۱۵ پیش‌نویس فرمان اضافه شود که تصریح می‌کند: «در صورتی که یک سرمایه‌گذار کل آپارتمان یا سایر بخش‌های یک ساختمان آپارتمانی مرتبط با حقوق کاربری زمین را برای ساخت یک ساختمان آپارتمانی جهت اجرای یک پروژه سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات و مسکن مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین، برنامه‌ریزی ساخت و ساز، برنامه‌ریزی شهری، برنامه‌های توسعه مسکن و طرح‌های محلی خریداری یا انتقال داده باشد، سیاست سرمایه‌گذاری برای پروژه سرمایه‌گذاری برای نوسازی و بازسازی ساختمان آپارتمانی مطابق با مفاد قانون مسکن تصویب خواهد شد.»

علاوه بر این، HoREA همچنین پیشنهاد اصلاح و تکمیل بند ۲ ماده ۶ پیش‌نویس فرمان را داد که زمان جمع‌آوری نظرات از مالکان، کاربران ساختمان‌های آپارتمانی و سازمان‌ها و ادارات مربوطه در مورد محتوای طرح نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی را تعیین می‌کند. این زمان باید ۵۰ روز کاری باشد که منطقی‌تر است زیرا مقرره ۳۰ روز شامل یکشنبه‌ها و تعطیلات رسمی، زمان کافی برای جمع‌آوری نظرات توسط ادارات ذیصلاح دولتی نیست.

علاوه بر این، در مورد زمان کار، HoREA پیشنهاد اصلاح و تکمیل بند ۳، ماده ۱۶ پیش‌نویس فرمان را داد، زیرا آیین‌نامه «مهلت دریافت درخواست ثبت نام به عنوان سرمایه‌گذار طبق بند ۱ این ماده ۳۰ روز است» غیرمنطقی است، بلکه باید ۳۵ روز کاری باشد تا زمان کافی برای مطالعه درخواست و تصمیم‌گیری برای شرکت در پروژه نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی وجود داشته باشد.

پیشنهاد وام ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای خریداران خانه‌های پروژه‌های نوسازی آپارتمان‌های قدیمی

شایان ذکر است که در خصوص موضوع اعتبار، HoREA پیشنهاد داد که ماده ۲۷ب به پیش‌نویس فرمان تنظیم سیاست‌های اعتباری ترجیحی طبق مفاد قانون اعتبار اضافه شود.

املاک و مستغلات - HoREA راهکارهای زیادی را برای نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی توصیه می‌کند (تصویر 2). — طبق ارزیابی آقای چائو، بسته اعتباری ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان که با نرخ بهره بسیار بالا، حدود ۱۰٪ در سال، وام می‌گیرند، کاملاً مناسب است.

به گفته آقای چائو، در حال حاضر، بانک مرکزی بخشنامه‌ای در مورد جزئیات و راهنمای اجرای سیاست‌های اعتباری ترجیحی برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی طبق مقررات فوق صادر نکرده است، بلکه فقط یک برنامه وام برای مسکن اجتماعی، مسکن کارگران، نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی طبق قطعنامه ۳۳/NQ-CP طبق ابلاغیه رسمی شماره ۲۳۸۰/NHNN-TD مورخ ۱ آوریل ۲۰۲۳، که معمولاً با عنوان بسته اعتباری ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام شناخته می‌شود، اجرا کرده است.

در این بسته اعتباری، سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان می‌توانند با نرخ بهره ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ بهره وام تجاری معمولی وام بگیرند و این نرخ بهره هر ۶ ماه یکبار تنظیم می‌شود؛ سرمایه‌گذاران در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان می‌توانند به مدت ۳ سال وام بگیرند، در حالی که خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان می‌توانند به مدت ۵ سال وام بگیرند و پس از آن باید با نرخ بهره توافقی و «شناور» وام بگیرند.

طبق ارزیابی آقای چائو، بسته اعتباری ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان که با نرخ بهره بسیار بالا، حدود ۱۰٪ در سال، وام می‌گیرند، کاملاً مناسب است.

اما در حال حاضر به دلیل «مشکلات قانونی»، هیچ پروژه نوسازی و بازسازی آپارتمان (جدید) وجود ندارد یا بسیاری از پروژه‌ها قابل اجرا نیستند و این امر منجر به عدم تولید محصولات مسکن در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان (جدید) می‌شود. تاکنون هیچ سرمایه‌گذار یا خریدار مسکن در پروژه نوسازی و بازسازی آپارتمان نتوانسته از بسته اعتباری ۱۲۵ هزار میلیارد دانگ ویتنام وام بگیرد.

بنابراین، اگر کمیته دائمی مجلس ملی و مجلس ملی بتوانند بودجه دولتی میان‌مدت را برای اجرای سیاست‌های اعتباری ترجیحی برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان‌ها، همانطور که در بند ۱ ماده ۶۳ قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح شده است، ترتیب دهند، بانک مرکزی سرمایه بودجه‌ای برای حمایت از تأمین مالی مجدد و جبران نرخ بهره برای مؤسسات اعتباری که این سیاست اعتباری ترجیحی را اجرا می‌کنند، خواهد داشت.

آقای چائو پیشنهاد داد: «از بانک مرکزی درخواست می‌شود که تصریح کند سرمایه‌گذاران و خریداران خانه در پروژه‌های نوسازی و بازسازی آپارتمان می‌توانند یک بسته اعتباری به مبلغ ۱۲۵۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام را برای حداکثر ۵ سال با نرخ بهره ثابت، ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ بهره وام تجاری معمولی، وام بگیرند.»

منبع