مشکل در وام گرفتن برای خرید خانه در شرایط فعلی

اگرچه بسته‌های اعتباری ترجیحی زیادی برای وام مسکن وجود دارد، اما همه مشتریان شرایط لازم برای وثیقه و درآمد برای دریافت وام سرمایه را ندارند.

نیاز به خرید آپارتمان در پروژه‌ای در بخش بین ترونگ، هوشی مین سیتی با قیمتی حدود ۳.۴ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنام دارم، اما طی چند هفته گذشته، آقای مان نام هنوز بانک تجاری مناسبی برای قرض گرفتن سرمایه پیدا نکرده است.

انواع مشوق‌ها وجود دارد، اما هنوز قرض گرفتن پول برای خرید خانه دشوار است

پیش از آن، آقای نام ماه‌های زیادی را صرف تحقیق در مورد محل پروژه، قیمت معامله و همچنین محیط زندگی کرد تا تصمیم به سرمایه‌گذاری بگیرد. با این حال، پس از درخواست از ۴-۵ بانک تجاری که بسته‌های وام مسکن ترجیحی مانند Vietcombank، MB، HDBank ، TPBank دارند، تنها یک بانک موافقت کرد که از خرید پروژه آپارتمانی که او به آن علاقه‌مند بود، حمایت کند.

بسیاری از بانک‌ها بسته‌های وام مسکن ترجیحی ارائه می‌دهند، اما برآورده کردن شرایط هنوز دشوار است.

آقای نام اطلاع داد: «مسئولان اعتباری بانک گفتند که چون این پروژه دفترچه صورتی ندارد، در فهرست بررسی قرار دارد و موقتاً پشتیبانی از وام‌ها را متوقف کرده است. در حال حاضر، فقط TPBank وام‌هایی با نرخ بهره حدود ۶.۶٪ در سال در ۱۲ ماه اول، ۷.۱٪ در سال در ۱۸ ماه اول و ۷.۹٪ در سال در ۳۶ ماه اول می‌پذیرد. پس از دوره ترجیحی، حاشیه نرخ بهره به حدود ۳٪ در سال تنظیم خواهد شد.»

مسئولین اعتباری برخی از بانک‌ها همچنین به مشتریان «گفتند» که می‌توانند از دارایی‌های ملکی در جای دیگری به عنوان وثیقه برای وام گرفتن جهت خرید آپارتمان در پروژه فوق‌الذکر استفاده کنند. آقای نام با تعجب پرسید: «همه افراد ملکی برای رهن ندارند. اکثر وام گیرندگان اغلب از آپارتمانی که قصد خرید آن را دارند به عنوان وثیقه استفاده می‌کنند.»

همین وضعیت در مورد بسیاری از مشتریانی که می‌خواهند برای خرید آپارتمان در پروژه‌هایی که دفترچه صورتی ندارند و فقط قراردادهای فروش دارند، وام بگیرند، نیز رخ می‌دهد. در واقع، اخیراً، مقامات تلاش‌های زیادی برای رفع مشکلات و موانع صدور دفترچه صورتی انجام داده‌اند. با این حال، تاکنون، هنوز پروژه‌های زیادی وجود دارد که مردم سال‌هاست به آنها نقل مکان کرده‌اند اما دفترچه‌ای برایشان صادر نشده است.

آخرین آمار وزارت کشاورزی و محیط زیست شهر هوشی مین نشان می‌دهد که این شهر هنوز بیش از ۸۱۰۰۰ پرونده حل نشده دارد که به دلیل مشکلات موجود در رویه‌های اعطای دفترچه‌های صورتی در پروژه‌های توسعه مسکن تجاری است.

همه در دسترسی به سرمایه برای خرید خانه مشکل ندارند. آقای نگوک کواک (ساکن در بخش هیپ بین، شهر هوشی مین) گفت که ویتکام بانک به تازگی وامی به مبلغ بیش از ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای خرید آپارتمان با نرخ بهره ترجیحی ۵.۵٪ در سال در ۳ سال اول، با مدت وام تا ۴۰ سال، پرداخت کرده است. به طور متوسط، او هر ماه بیش از ۱۰ میلیون دانگ ویتنامی اصل و سود وام را پرداخت می‌کند و پس از آن مبلغ قابل پرداخت به تدریج کاهش می‌یابد و نرخ بهره پس از دوره ترجیحی حدود ۹٪ در سال خواهد بود.

آقای کواک گفت: «از آنجا که من و همسرم هر دو زیر ۳۵ سال سن داریم، واجد شرایط دریافت بسته اعتباری ترجیحی برای جوانان هستیم. درخواست وام خیلی پیچیده نیست و مدت وام تا ۴۰ سال است، بنابراین کاملاً مطمئن هستیم.»

نکاتی که باید به آنها توجه کرد

طبق سوابق خبرنگار، مجموعه‌ای از بانک‌های تجاری مانند Sacombank، BIDV، Agribank، TPBank، HDBank، VIB، SHB، VPBank، ACB... مطابق با سیاست‌های دولت و بانک مرکزی، بسته‌های تشویقی زیادی را برای وام گیرندگان مسکن، به ویژه برای مشتریان جوان، ارائه می‌دهند.

این بسته‌های تشویقی عمدتاً نرخ بهره‌ای حدود ۶ تا ۷ درصد در سال را در ۱۲ ماه اول و از ۷.۵ تا ۸.۵ درصد در سال را برای ۱۲ تا ۳۶ ماه بعدی اعمال می‌کنند. پس از آن، نرخ بهره شناور خواهد شد و معمولاً حاشیه‌ای حدود ۳ درصد در سال نسبت به نرخ بهره پایه اضافه می‌کند. اگر مشتریان بدهی خود را زودتر پرداخت کنند، هزینه جریمه به اندازه قبل زیاد نیست و معمولاً از ۱ تا ۲.۵ درصد بدهی معوق در ۱ تا ۳ سال اول متغیر است.

علاوه بر این، تفاوت در مقایسه با بسته‌های اعتباری قبلی این است که بسیاری از بانک‌ها دوره وام را به 30، 40، حتی 50 سال افزایش داده‌اند و به مشتریان کمک می‌کنند تا فشار بازپرداخت بدهی ماهانه را کاهش دهند و به راحتی برنامه‌های مالی بلندمدت خود را بسازند. برخی از بانک‌ها همچنین در صورتی که وام خرید خانه شهری دارای دفترچه قرمز باشد یا ارزش وام زیاد باشد، از 10 تا 20 میلیارد دانگ، دوره تنفس 5 تا 10 ساله برای اصل وام را مجاز می‌دانند.

با این حال، آقای ترین بانگ وو، رئیس بخش خرده فروشی بانک شینهان ویتنام، گفت که وام گیرندگان مسکن از اکنون تا پایان سال باید به عامل نرخ بهره توجه ویژه ای داشته باشند. زیرا در پایان سه ماهه سوم و آغاز سه ماهه چهارم، نرخ بهره وام اغلب افزایش می یابد.

آقای وو توصیه کرد: «وام‌گیرندگان باید از دوره نرخ بهره پایین برای بهره‌مندی از سرمایه ارزان استفاده کنند، البته اگر برنامه مشخصی داشته باشند. وام‌گیرندگان همچنین باید احتمال افزایش نرخ بهره در پایان سال را در نظر بگیرند تا توانایی خود را برای بازپرداخت بدهی بررسی کنند.»

دکتر هوین ترونگ مین، کارشناس مالی، گفت که سطح نرخ بهره وام در نیمه دوم سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ احتمالاً کمی افزایش خواهد یافت. به گفته وی، خریداران خانه باید ماهیت نرخ‌های بهره ترجیحی را درک کنند. نرخ‌های بهره بسیار پایین، مانند ۳.۹۹٪ در سال یا ۵٪ در سال، معمولاً فقط برای ۶ ماه تا ۲ سال اول اعمال می‌شوند و پس از آن به نرخ‌های بهره شناور روی می‌آورند. در آن زمان، نرخ بهره واقعی می‌تواند بسته به نرخ بهره پایه به علاوه حاشیه سود (معمولاً ۳٪ تا ۴٪ اضافی در سال) به شدت افزایش یابد.

آقای مین اشاره کرد: «برای مثال، در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳، نرخ بهره شناور به دلیل افزایش شدید نرخ بهره مرجع - معمولاً نرخ بهره سپرده‌های مدت‌دار ۱ ساله - از ۸٪ به ۱۴٪ در سال افزایش یافت و باعث افزایش هزینه‌های بهره به میزان ۳۰٪ تا ۴۰٪ شد. وام‌گیرندگان باید توانایی خود را برای بازپرداخت بدهی تحت سناریوی افزایش نرخ بهره محاسبه کنند.»

علاوه بر این، وام گیرندگان باید شرایط قرارداد اعتباری، به ویژه جریمه بازپرداخت زودهنگام (معمولاً ۱٪ تا ۵٪ از بدهی معوق) و الزامات اجباری مانند بیمه وام و شرایط وصول زودهنگام بدهی را نیز به دقت بررسی کنند. خریداران خانه باید حداقل با ۳ بانک مشورت کنند تا مناسب‌ترین بسته را پیدا کنند.

دکتر مین خاطرنشان کرد: «وام‌گیرندگان همچنین باید به خطرات قانونی مربوط به املاک و مستغلات، مانند پروژه‌های «معلق» یا مشکلات مربوط به قراردادهای فروش، توجه کنند تا از وضعیت پرداخت اما عدم دریافت خانه جلوگیری شود.»

وام‌های تجاری املاک و مستغلات به شدت افزایش می‌یابد

داده‌های بانک مرکزی تا تاریخ 30 ژوئن نشان می‌دهد که رشد اعتبار برای اقتصاد به بیش از 17.2 کادریلیون دونگ رسیده است - که در مقایسه با پایان سال گذشته 9.9 درصد افزایش یافته است.

رشد اعتبار عمدتاً بر بخش‌های اولویت‌دار و تولید و تجارت متمرکز بود. اعتبار برای تجارت املاک و مستغلات به تنهایی 18.47 درصد افزایش یافت.

منبع: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm