به سختی داشتن خانه در هانوی، های فونگ حراج‌های زمین را اصلاح می‌کند، بازار چرخه جدیدی را آغاز می‌کند و بخش «حاکم» را پیش‌بینی می‌کند.

مردم در هانوی به طور فزاینده‌ای با مشکل دسترسی به مسکن مواجه می‌شوند، سال ۲۰۲۵ چرخه جدیدی را آغاز خواهد کرد، های فونگ حراج حقوق استفاده از زمین را اصلاح خواهد کرد... این‌ها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

نرخ افزایش قیمت املاک و مستغلات در ویتنام از بالاترین نرخ‌ها در جهان است و منجر به این شده است که خرید خانه برای مردم به طور فزاینده‌ای دشوار شود. (عکس: لینه آن)

دسترسی به مسکن برای مردم به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که نرخ افزایش قیمت املاک و مستغلات در ویتنام در میان بالاترین نرخ‌های جهانی قرار دارد و این امر منجر به این شده است که توانایی مردم برای خرید خانه به طور فزاینده‌ای دشوار شود.

بر این اساس، از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۴، قیمت املاک و مستغلات ویتنام در عرض ۵ سال ۵۹ درصد افزایش یافته است. این افزایش بسیار بیشتر از کشورهای توسعه‌یافته مانند ایالات متحده (۵۴٪)، استرالیا (۴۹٪)، ژاپن (۴۱٪)، سنگاپور (۳۷٪) و ... است.

آقای کووک آنه گفت به دلیل افزایش فوق، با فرض اینکه تمام درآمد برای خرید خانه استفاده شود، مردم هانوی باید ۱۶۹ سال کار کنند تا یک خانه رو به خیابان با میانگین قیمت فروش ۲۲.۸ میلیارد دانگ برای هر واحد بخرند؛ خرید یک خانه شخصی با میانگین قیمت فروش حدود ۶.۳ میلیارد دانگ برای هر واحد ۱۳۲ سال طول می‌کشد. با توجه به آپارتمانی که در حال حاضر میانگین قیمت فروش آن ۳.۱ میلیارد دانگ برای هر واحد است، مردم به ۲۳ سال زمان نیز نیاز دارند.

داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) همچنین نشان می‌دهد که حداقل درآمد توصیه‌شده برای خرید یک خانه با قیمت متوسط ​​در هانوی حدود ۲.۳ تا ۱۰ برابر بیشتر از میانگین درآمد خانوار در هانوی است.

به طور خاص، طبق داده‌های اداره آمار عمومی، میانگین درآمد ماهانه کارگران در هانوی در سه ماهه سوم سال 2024 به 10.7 میلیون دانگ ویتنام در ماه رسیده است. با فرض یک خانوار 4 نفره که 2 نفر از آنها در سن کار هستند، کل درآمد خانوار حدود 21.4 میلیون دانگ ویتنام در ماه خواهد بود.

با توجه به اینکه میانگین قیمت اولیه آپارتمان در سال ۲۰۲۴ به ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع می‌رسد، پروژه‌های تازه افتتاح شده همگی قیمتی بین ۶۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارند، برای خرید آپارتمان در هانوی، خریداران باید حداقل درآمدی بین ۴۵ میلیون تا ۲۱۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه، بسته به منطقه، داشته باشند.

شکاف قابل توجه بین میانگین درآمد واقعی و قیمت خانه، مالکیت خانه در هانوی امروزی را نه تنها به یک چالش، بلکه برای اکثر خانوارهای با درآمد متوسط ​​یا حتی خوب، غیرممکن می‌کند. در مناطق مرکزی مانند هوان کیم، با دین، دونگ دا، های با ترونگ یا تای هو، شکاف بین حداقل حقوق سالانه مورد نیاز برای پرداخت وام مسکن و میانگین درآمد خانوار تا 10 رقم است. در همین حال، مناطق حومه شهر مانند ها دونگ، باک تو لیم یا لانگ بین قیمت‌های مناسب‌تری دارند، اما فقط برای افراد و خانوارهایی با درآمد 40 تا 60 میلیون در ماه مناسب هستند.

محاسبات بر اساس میانگین قیمت خانه در هر منطقه و با فرض اینکه خریداران می‌توانند ۷۰٪ از ارزش خانه را از بانک با نرخ بهره متوسط ​​۸٪ در سال به مدت ۲۰ سال وام بگیرند. طبق اصول مالی، کل اقساط ماهانه نباید از ۴۰٪ درآمد تجاوز کند، بنابراین حداقل درآمد توصیه شده برای خرید یک خانه با قیمت متوسط ​​در ها دونگ، لانگ بین، نام تو لیم، باک تو لیم، گیا لام حدود ۲ تا ۳ برابر بیشتر از میانگین درآمد خانوار کارگران هانوی است.

در مناطق هوآن کیم، با دین، های با ترونگ، دونگ دا یا تای هو، حداقل درآمد مورد نیاز بالای ۱ میلیارد دونگ ویتنامی در سال است که معادل اختلاف حدود ۳.۷ تا ۸ برابر است. در مناطق کائو گیای و تان شوان، این اختلاف ۳ تا ۳.۵ برابر است.

آقای لی بائو لانگ، مدیر بازاریابی Batdongsan.com.vn، گفت که به دلیل افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات، ۸۴ درصد از خریداران هنوز مجبور به وام گرفتن هستند. خانوارهایی که درآمد کل آنها کمتر از ۴۰ میلیون دونگ در ماه است، بالاترین نرخ وام را دارند که ۶۹ درصد را تشکیل می‌دهد. در همین حال، در خانوارهایی که درآمد کل آنها ۴۱ تا ۷۰ میلیون دونگ در ماه است، نرخ وام ۱۸ درصد است، از ۷۱ تا ۱۰۰ میلیون دونگ در ماه، نرخ وام ۹ درصد است. برای خانواری که درآمد کل آنها بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ در ماه است، نرخ وام تنها ۴ درصد است.

با این حال، به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، این گروه از وام گیرندگان با موارد غیرقابل پیش‌بینی بسیاری مانند رکود اقتصادی روبرو خواهند شد که می‌تواند درآمد خریداران خانه را کاهش دهد، توانایی آنها را برای پرداخت کاهش دهد یا فشار بازپرداخت بدهی را افزایش دهد. نرخ بهره بانکی ثابت نیست و در برخی دوره‌ها، تعدیل نرخ بهره، وام‌های مسکن را گران‌تر می‌کند که می‌تواند آنها را قادر به پرداخت اقساط نکند. علاوه بر این، برخی دیگر ترجیح می‌دهند منتظر بمانند یا خانه‌ای اجاره کنند تا در امور مالی خود انعطاف‌پذیرتر باشند. علاوه بر این، بسیاری از مشتریان نیز معیارهای خود را برای یافتن خانه کاهش می‌دهند تا بتوانند به زودی صاحب مکانی برای زندگی شوند.

زمین‌های شهری در بازارهای استانی حکمفرما خواهند شد

آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGO Homes، گفت که پس از یک دوره طولانی بحران بازار، سرمایه‌گذاران سرگردان فرآیندی برای ایجاد تعادل مجدد در جریان نقدی و بازار سرمایه‌گذاری داشته‌اند. طی دو سال گذشته، جریان نقدی به پایتخت، به ویژه بخش آپارتمان، سرازیر شده است، زیرا بازار و این بخش، تقاضای واقعی - تقاضای سرمایه‌ای عظیم و همیشه موجود در بازار هانوی - را برآورده می‌کنند. بازاری با تمرکز زیاد سرمایه‌گذاران، قیمت املاک و مستغلات هانوی را به سرعت و به شدت افزایش داده و در نتیجه، گرمای خاصی را به بازارهای استان‌های اطراف سرایت داده و به این استان‌ها کمک کرده است تا نشانه‌هایی از بهبود را نشان دهند.

در حال حاضر، قیمت املاک و مستغلات هانوی بسیار بالاست و به تدریج جای خود را به سرعت توسعه مشابه استان‌های اطراف هانوی می‌دهد که آنها نیز سرعت توسعه مشابهی دارند. با پیروی از این روند، در سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات در شمال، به طور معمول هانوی، افزایش شدید قیمت‌ها مانند سال ۲۰۲۴ را نخواهد داشت. به طور خاص، در زمینه قیمت بالای مسکن، مردم دیگر تمایلی به خرید خانه نخواهند داشت، بلکه به اجاره روی می‌آورند و از پولی که برای خرید خانه در نظر گرفته شده بود، برای سرمایه‌گذاری در استان‌ها یا حومه شهر استفاده می‌کنند.

در بازارهای استانی، بخش زمین شهری غالب خواهد بود، به خصوص زمین‌هایی که اسناد قانونی کامل دارند، بیشتر مورد توجه قرار می‌گیرند. خریداران زمین‌ها و محصولات کم ارتفاع نزدیک به پارک‌های صنعتی، نزدیک به محورهای اقتصادی مانند باک نین، باک گیانگ یا هونگ ین، های دونگ، های فونگ، کوانگ نین را انتخاب می‌کنند. نقطه مشترک این استان‌ها این است که آنها توسعه اقتصادی نسبتاً قوی دارند، در محورهای اصلی ترافیکی از پایتخت واقع شده‌اند و دارای پایه‌ای از پارک‌های صنعتی و یک بنیاد گردشگری پویا هستند.

به طور کلی، سال ۲۰۲۵ سال آغاز یک چرخه جدید در حوزه املاک و مستغلات است. به جای سرمایه‌گذاری در میان انبوه مردم، دنبال کردن موج بازار یا دنبال کردن یک بخش «داغ»، سرمایه‌گذاران باید بازاری را انتخاب کنند که ارتباط نزدیکی با توسعه اقتصادی و زیرساخت‌ها داشته باشد. سال ۲۰۲۵ شاهد ظهور بازارهای استانی در حومه هانوی خواهیم بود. سرمایه‌گذاران به دنبال محصولاتی از سرمایه‌گذاران معتبر با اسناد قانونی کامل خواهند بود. در مرحله بعد، آنها باید محصولاتی را انتخاب کنند که با ظرفیت مالی آنها مطابقت داشته باشد و از اهرم مالی بیش از حد استفاده نکنند.

های فونگ: اصلاح کار حراج حقوق استفاده از زمین

رئیس کمیته مردمی شهر های فونگ به تازگی دستورالعمل‌ها و درخواست‌هایی را برای ادارات، شعب و واحدهای مربوطه صادر کرده است تا حراج حقوق کاربری زمین در این منطقه را اصلاح کنند.

رئیس کمیته مردمی شهر های فونگ، به طور خاص، اداره منابع طبیعی و محیط زیست و کمیته‌های مردمی منطقه را موظف کرد تا افشای عمومی برنامه‌ریزی، طرح‌های کاربری زمین، برنامه‌ریزی ساخت و ساز، برنامه‌ریزی شهری را در منطقه‌ای که حقوق کاربری زمین به حراج گذاشته شده است و مناطق مجاور سازماندهی کنند؛ اقداماتی را برای اطمینان از عرضه املاک مسکونی و زمین مناسب برای دسترسی و ظرفیت پرداخت اکثر افراد نیازمند انجام دهند و بر عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات غلبه کنند.

قبل از تعیین قیمت اولیه طبق فهرست بهای زمین برای حراج حقوق بهره‌برداری از زمین، لازم است قیمت زمین مربوطه در فهرست بهای زمین در منطقه و مکانی که حراج در آن برگزار می‌شود، طبق مقررات بررسی، تعدیل و تکمیل شود. جهت‌گیری توسعه طرح حراج حقوق بهره‌برداری از زمین باید دقیق، علمی و تحت کنترل مسئولین باشد و از موقعیت سوءاستفاده از حراج برای سود که باعث اختلالات زیادی در بازار می‌شود، جلوگیری شود...

برای کمیته‌های مردمی منطقه، ادارات، آژانس‌ها و سازمان‌های مربوطه، بررسی تقاضای زمین محلی، برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری در ساخت زیرساخت‌های قطعات زمینی که انتظار می‌رود برای حقوق کاربری زمین به حراج گذاشته شوند؛ همزمان، در نظر گرفتن ترتیب بودجه مناسب زمین برای اجرای تخصیص زمین اسکان مجدد، تخصیص زمین بدون حراج حقوق کاربری زمین به افراد تعیین‌شده. ترویج استفاده از فناوری اطلاعات و تحول دیجیتال در سازماندهی مزایده‌های حقوق کاربری زمین برای اطمینان از تبلیغات و شفافیت؛ مسئولیت‌پذیری در برابر قانون و کمیته مردمی شهر در سازماندهی و اجرای مزایده‌های حقوق کاربری زمین برای اطمینان از تبلیغات، شفافیت، بی‌طرفی و حفاظت از منافع دولت و حقوق و منافع طرف‌های مرتبط.

از وزارت دادگستری درخواست کنید تا به سازمان‌های حراج املاک دستور دهد تا بر اساس مقررات قانونی جاری، اقدامات مناسبی را برای مدیریت دقیق اطلاعات مربوط به سابقه مشارکت در حراج انجام دهند تا مواردی با علائم غیرمعمول در حراج‌ها مانند موارد زیر به سرعت تشخیص داده شوند: یک نفر یا گروهی از افراد برای پیشنهاد چندین قطعه زمین در همان منطقه حراج ثبت‌نام می‌کنند، شرکت‌کنندگان در حراج پیشنهادهای غیرمعمول بالایی می‌دهند یا پیشنهادهای بالایی را برنده می‌شوند اما سپرده‌ها را رها می‌کنند، و موارد را به صاحبان املاک و مقامات ذیصلاح برای اقدامات رسیدگی مناسب گزارش دهند.

پلیس شهر های فونگ به طور پیشگیرانه وضعیت را درک می‌کند، سازمان‌ها و افرادی را که تخلف می‌کنند، شناسایی، بررسی و طبق قانون با آنها برخورد می‌کند تا جایی که مجبور به پیگرد قانونی به دلیل مسئولیت کیفری در حراج حقوق استفاده از زمین می‌شوند.

هانگ ین با موفقیت ۲۷۳ قطعه زمین را به حراج گذاشت

شرکت حراج سهامی لاک ویت اعلام کرد که در تاریخ ۹ فوریه، این شرکت با موفقیت حق استفاده از ۲۷۳ قطعه زمین در منطقه مسکونی شمالی مجتمع ورزشی، فرهنگی و مسکونی دیستریکت در شهر آن تی، استان هونگ ین را به حراج گذاشت.

خانم دو تی هونگ هان، رئیس هیئت مدیره شرکت حراج سهامی لاک ویت، گفت که این واحد بیش از ۴۰۰۰ سند مناقصه دریافت کرده است. در روز حراج نزدیک به ۲۰۰۰ شرکت‌کننده حضور داشتند.

۲۷۳ قطعه زمین به حراج گذاشته شده، مساحت کل ۳۰۵۷۱.۹ متر مربع را دارند و قیمت اولیه آنها ۶۴۵،۷۴۷ میلیارد دانگ ویتنام است.

قطعات زمین دارای مساحت ۹۰ تا ۲۹۵.۲ متر مربع برای هر قطعه هستند. قیمت اولیه ۱۹.۲ تا ۳۱.۲ میلیون دانگ دانگ برای هر متر مربع است؛ معادل هر قطعه با قیمت اولیه از ۱.۷ میلیارد تا بیش از ۷.۸ میلیارد دانگ دانگ. روش حراج با رأی‌گیری مخفی مستقیم در یک دور در حراج است؛ روش پیشنهاد قیمت صعودی.

نتایج حراج نشان داد که کل قیمت پیشنهادی برنده بیش از ۱۵۰۳.۳ میلیارد دونگ ویتنام بوده است، که اختلافی ۸۵۷.۶۳۱ میلیارد دونگ ویتنام را نشان می‌دهد و افزایشی ۲۳۲.۸۱ درصدی را نشان می‌دهد.

که در آن، بالاترین قیمت حراج ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع و پایین‌ترین آن ۳۶ میلیون دانگ ویتنام برای هر متر مربع است.

به گفته برگزارکننده حراج، قطعه زمینی که بالاترین قیمت برنده را دارد، قطعه زمین نبش خیابان است که بهترین موقعیت مکانی را دارد و مساحت آن بیش از ۲۰۰ متر مربع است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html