پیشنهاد ترکیب دو گزینه سپرده‌گذاری برای مسکن آینده

در مورد مقررات مربوط به سپرده‌ها برای خرید املاک و مستغلات آینده یا موجود، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) معتقد است که ارائه دو گزینه برای انتخاب ممکن است ناکافی باشد و بهترین گزینه ترکیب هر دو گزینه در یک گزینه است.

به طور خاص، در «گزینه ۱» پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، به مفاد مربوطه در بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی ۲۰۱۵ در مورد هدف از سپرده‌گذاری برای تضمین اجرای قرارداد استناد شده است. در واقعیت، پس از امضای قرارداد، به ندرت مواردی وجود دارد که سپرده‌گذار توسط دریافت‌کننده سپرده فریب داده شود، زیرا قرارداد اغلب توسط طرفین به دقت بررسی و مطابق با مفاد قانون اجرا می‌شود و هنگامی که قرارداد اجرا می‌شود، سپرده اغلب از پرداخت اولیه معامله کسر می‌شود.

در مورد «گزینه ۲» پیش‌نویس قانون، مطابق با مفاد بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی ۲۰۱۵ در مورد هدف از سپرده‌گذاری برای تضمین امضای قرارداد، در واقع، قبل از امضای قرارداد، اغلب شرایطی رخ می‌دهد که سپرده‌گذار توسط گیرنده سپرده فریب می‌خورد و قرارداد را اجرا نمی‌کند و باعث خسارت به سپرده‌گذار می‌شود.

پیشنهاد ارائه ۲ گزینه برای توسعه مسکن در آینده، تصویر ۱ — ادغام دو گزینه برای ودیعه مسکن در آینده، مزایا را افزایش و معایب را محدود خواهد کرد.

بنابراین، HoREA پیشنهاد ادغام در جهتی را داده است که «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند، زمانی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را برآورده کرده و معاملات را مطابق با مقررات به منظور تضمین اجرای قرارداد انجام داده‌اند، یا سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده به منظور تضمین امضای قرارداد طبق توافق با مشتریان هستند که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده توسط یک آژانس دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین مشخص شده در بند 2، ماده 24 این قانون را داشته باشد.»

قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه یا کار ساختمانی را بیان کند. حداکثر مبلغ سپرده طبق مقررات دولتی است اما نباید از 10٪ قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه یا کار ساختمانی تجاوز کند و از انطباق با شرایط توسعه اجتماعی -اقتصادی در هر دوره و هر نوع املاک و مستغلات اطمینان حاصل شود.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس HoREA، ارزیابی کرد: «گزینه ۱ و گزینه ۲ هر دو صحیح هستند، بنابراین لازم است هر دو گزینه در یک قانون، یعنی قانون سپرده‌گذاری، ادغام شوند» تا امضای قرارداد یا سپرده‌گذاری تضمین شود و اجرای قرارداد تضمین گردد و از حقوق و منافع مشروع مشتریانی که ملک، اجاره، مسکن موجود یا مسکنی که در آینده تشکیل می‌شود را خریداری می‌کنند، محافظت شود.»

علاوه بر این، با درخواست وضع مقررات سختگیرانه در مورد سرمایه‌گذارانی که از سپرده‌ها برای اهداف درست استفاده می‌کنند، HoREA دریافت که بند ۴، ماده ۸ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران را از جمع‌آوری پول از فروش یا اجاره-خرید مسکن در آینده که مطابق با مفاد این قانون نیست، منع می‌کند؛ استفاده از پول جمع‌آوری‌شده از خریداران یا اجاره-خریداران مسکن یا کارهای ساختمانی آینده که ناقض قانون است، که شامل سپرده‌ها نیز می‌شود، بنابراین نیازی به مقررات بیشتر نیست.

علاوه بر این، برای تضمین انسجام و یکنواختی نظام حقوقی، HoREA پیشنهاد اصلاح و تکمیل بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی ۲۰۱۵ را می‌دهد: «سپرده عملی است که در آن یک طرف مبلغی پول یا فلزات گرانبها، سنگ‌های قیمتی یا سایر اشیاء ارزشمند را برای مدت زمانی به طرف دیگر منتقل می‌کند تا انعقاد یا اجرای قرارداد را تضمین کند. در مواردی که قوانین دیگر در مورد سپرده‌ها مقرراتی دارند، مفاد این قانون و قوانین مربوطه اعمال خواهد شد.»

منبع