توضیح قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی

بازار آپارتمان در دو شهر بزرگ ویتنام، هانوی و هوشی مین، به وضوح از هم متمایز شده و رنگ‌های متضادی را ایجاد می‌کند. اگرچه هر دو با کمبود عرضه مواجه هستند، اما روند قیمت و معاملات در این دو بازار کاملاً متفاوت است.

هانوی گرم می‌شود، هوشی مین سیتی تاریک می‌شود

طبق گزارش Savills Vietnam برای سه ماهه سوم/2024، عرضه آپارتمان‌های جدید در هانوی به 5265 واحد رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل 95 درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته 178 درصد افزایش داشته است. پروژه‌هایی مانند Lumi Hanoi و QMS Top Tower 66 درصد از عرضه آپارتمان‌های جدید را به خود اختصاص داده‌اند و بقیه از فازهای بعدی 4 پروژه دیگر حاصل شده است.

به طور خاص، غرب هانوی با ۹۲٪ آپارتمان‌های کلاس B همچنان در صدر عرضه قرار دارد. Savills Vietnam پیش‌بینی می‌کند که این منطقه ۲۱۰۰۰ آپارتمان اضافی از ۲۸ پروژه را تأمین خواهد کرد که ۱۷٪ از کل عرضه آینده را تشکیل می‌دهد.

Căn hộ cũ và mới ở Hà Nội đều tăng giá chóng mặt thời gian qua Ảnh: THÙY LINH — آپارتمان‌های قدیمی و جدید در هانوی اخیراً به سرعت در حال افزایش قیمت بوده‌اند. عکس: THUY LINH

علاوه بر این، نرخ جذب در بازار هانوی با فروش ۶۸۴۰ آپارتمان، که نسبت به سه ماهه قبل ۳۵ درصد و نسبت به سال قبل ۲۲۶ درصد افزایش داشته است، همچنان بالا باقی ماند. آپارتمان‌های کلاس B با نرخ جذب تا ۸۵ درصد، که ۹۸ درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دهند، در صدر قرار دارند. عرضه جدید در این بخش، ۶۵ درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که آپارتمان‌های با قیمت بالای ۴ میلیارد دونگ، ۷۰ درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دهند که در مقایسه با تنها ۲ درصد در سال ۲۰۲۰، افزایش چشمگیری را نشان می‌دهد و نشان‌دهنده تغییر به سمت بخش گران‌قیمت در بازار هانوی است. در همین حال، بخش آپارتمان‌های با قیمت کمتر از ۲ میلیارد دونگ تقریباً از بازار ناپدید شده و تنها ۱ درصد از کل عرضه را تشکیل می‌دهند.

در تضاد کامل، بازار آپارتمان در شهر هوشی مین تا حدودی ناامیدکننده است. عرضه آپارتمان‌های اولیه در سه ماهه سوم سال 2024 در مقایسه با سه ماهه قبل 13 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 36 درصد کاهش یافته و به تنها 4871 واحد رسیده است. این بازار عمدتاً در شرق (شهر تو دوک) با 58 درصد سهم بازار و غرب (منطقه 6، بینه تان) با 20 درصد سهم بازار متمرکز است.

حجم معاملات در این سه ماهه نیز نسبت به سه ماهه قبل ۱۶ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴ درصد کاهش یافته و به ۱۹۱۵ واحد رسیده است. از این تعداد، آپارتمان‌های کلاس B، ۶۶ درصد از کل معاملات موفق را به خود اختصاص داده‌اند و نرخ جذب عرضه جدید ۶۲ درصد بوده است، در حالی که نرخ جذب موجودی تنها ۳۵ درصد بوده است.

علاوه بر این، قیمت آپارتمان‌های اولیه در شهر هوشی مین در مقایسه با سه ماهه قبل ۱۲ درصد کاهش یافته و به حدود ۶۸ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است. دلیل اصلی این امر، کاهش سهم آپارتمان‌های کلاس A و B در عرضه اولیه است.

ساویلز ویتنام پیش‌بینی می‌کند که تا پایان سال ۲۰۲۴، شهر هوشی مین حدود ۶۷۰۰ آپارتمان جدید برای فروش خواهد داشت که پروژه‌های برجسته‌ای مانند Vinhomes Grand Park - The Opus One و The Forest Gem در آنها به بهره‌برداری خواهند رسید. در درازمدت، از اکنون تا سال ۲۰۲۷، بیش از ۵۰۰۰۰ آپارتمان از ۷۶ پروژه برای فروش افتتاح خواهند شد که عمدتاً در شهر تو دوک (۴۹٪ از عرضه آینده)، منطقه ۷ (۱۲٪) و بین تان (۹٪) متمرکز شده‌اند.

به گفته آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر کل Savills Vietnam، دلیل این تضاد این است که موجودی کالا در شهر هوشی مین کاهش یافته و به دلیل مشکلات قانونی و تأخیر در تأیید برنامه‌ریزی، پروژه‌های جدید زیادی برای فروش افتتاح نمی‌شوند.

با وجود عرضه محدود آپارتمان‌های اولیه، آقای گریفیتس انتظار دارد که با اصلاح مقررات، به‌روزرسانی برنامه‌ریزی و اجرای پروژه‌های زیرساختی کلیدی، وضعیت در فصل‌های آینده بهبود یابد.

چرا؟

بسیاری از کارشناسان می‌گویند که تفاوت بین بازارهای هانوی و هوشی مین نه تنها از عوامل عرضه و تقاضا ناشی می‌شود، بلکه تا حد زیادی تحت تأثیر زمینه قانونی، استراتژی توسعه شهری و نیازهای خریدار در هر منطقه نیز قرار دارد.

آقای تران مین تین، مدیر مرکز تحقیقات بازار و بینش مشتری وان‌هاوسینگ، اظهار داشت که اگرچه هانوی نیز مانند هوشی مین سیتی با مشکلاتی در عرضه مواجه است، اما احساسات خریداران مثبت‌تر است.

به طور خاص، در آگوست 2024، هانوی حدود 3100 تراکنش نقل و انتقال ثبت کرد. اگرچه این تعداد نسبت به ماه قبل اندکی 3 درصد کاهش یافته است، اما در مقایسه با دوره ماه مه و ژوئن به شدت 25 درصد افزایش یافته است. آقای تین پیش‌بینی کرد که تعداد تراکنش‌های نقل و انتقال آپارتمان در هانوی ممکن است در سپتامبر و اکتبر اندکی کاهش یابد یا بدون تغییر باقی بماند، قبل از اینکه دوباره در پایان سال - زمانی که معاملات املاک و مستغلات در سال بیشترین فعالیت را دارند - افزایش یابد.

آقای تران خان کوانگ، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات ویت آن هوآ، ارزیابی کرد که عرضه مهمترین عامل در نظر گرفتن تقاضا و میانگین قیمت فروش بازار است. در شهر هوشی مین، کاهش عرضه در سال‌های گذشته به دلیل مشکلات قانونی باعث شده است که تعداد پروژه‌های فروشی با هانوی همخوانی نداشته باشد. علاوه بر این، وقتی عرضه به آرامی افزایش می‌یابد و بیشتر پروژه‌های فروشی در بخش گران‌قیمت هستند، این امر باعث افزایش قیمت آپارتمان در هانوی شده است.

خانم جیانگ هوین، مدیر تحقیقات و S22M در Savills ویتنام، تأکید کرد که مسکن مقرون به صرفه یک بخش بالقوه است که هنوز به طور کامل در هانوی و هوشی مین سیتی برآورده نشده است.

آمار Savills Vietnam نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳، قیمت املاک و مستغلات در هانوی به طور متوسط سالانه ۶ درصد افزایش یافته است، در حالی که در شهر هوشی مین تنها ۳ درصد در سال افزایش یافته است. با این حال، رشد درآمد شخصی در این دو شهر به ترتیب تنها به ۴ درصد و ۳ درصد در سال رسیده است که منجر به افزایش فزاینده قیمت مسکن فراتر از توانایی پرداخت مردم شده است.

به گفته خانم جیانگ هوین، برای حل این وضعیت، باید هماهنگی نزدیکی بین بخش‌های دولتی و خصوصی وجود داشته باشد. علاوه بر این، یک بازار املاک و مستغلات پایدار باید دارای بخش متنوعی، به ویژه محصولات کلاس B و C باشد. در هر دو شهر هانوی و هوشی مین، تقاضا برای حدود ۵۰،۰۰۰ آپارتمان در سال - عمدتاً از سوی افراد با درآمد متوسط و خانوارهای جوان - هنوز به طور کامل برآورده نشده است.

این کارشناس پیش‌بینی می‌کند: «برای کاهش هزینه‌های زمین، هم هوشی‌مین سیتی و هم هانوی قصد دارند مناطق شهری را به استان‌های همسایه مانند باک نین برای هانوی و بین دونگ و دونگ نای برای هوشی‌مین سیتی گسترش دهند. سرمایه‌گذاری قوی در زیرساخت‌های حمل‌ونقل و توسعه شهری اقماری، نیروی محرکه تقویت بازار املاک و مستغلات در این مناطق خواهد بود.»

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، گفت که برای حل مشکل عرضه آپارتمان، که به طور غیرمستقیم قیمت مسکن را کاهش می‌دهد، مسئله کلیدی هنوز رفع موانع قانونی برای پروژه‌ها است.

در عین حال، ایجاد شرایطی برای سرمایه‌گذاران جهت توسعه مسکن اجتماعی و مسکن تجاری کم‌هزینه به کاهش قیمت آپارتمان کمک خواهد کرد و فرصت‌هایی را برای افراد کم‌درآمد ایجاد می‌کند تا با درآمد خود به مسکن دسترسی پیدا کنند. علاوه بر این، سیاست‌های اعتباری مربوط به توسعه پروژه برای سرمایه‌گذاران نیز توسط بانک دولتی مورد توجه و حمایت بیشتری قرار می‌گیرد.

افزایش خواهد یافت

دکتر هو کوک توان، مدرس ارشد دانشگاه بریستول (بریتانیا)، گفت که افزایش قیمت مسکن سریع‌تر از درآمد، چالش بزرگی برای سیاست مسکن ویتنام است. اگر قیمت مسکن به سرعت افزایش یابد، مردم در خرید خانه با مشکل مواجه خواهند شد و این امر منجر به خطر کاهش تقاضا می‌شود. با این حال، اگر قیمت مسکن به شدت کاهش یابد، می‌تواند یک سیگنال هشدار دهنده برای ثبات بازار نیز باشد.

دکتر هو کوک توان خاطرنشان کرد که طی چند سال گذشته، عرضه آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه به دلیل مقررات سختگیرانه در مورد استفاده از زمین کاهش یافته و ساخت مسکن شهری را دشوارتر کرده است. او پیش‌بینی کرد که قیمت مسکن به دلیل عوامل جمعیتی همچنان افزایش خواهد یافت و مهاجرت با نرخ ۴ درصد در سال افزایش می‌یابد.

منبع: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm