مقررات مربوط به ساخت فهرست‌های قیمت زمین دوره‌ای باید در نظر گرفته شود.

نیاز به شفاف‌سازی محتوای ۵ روش ارزش‌گذاری زمین

پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در بیست و سومین جلسه (جلسه عادی در ماه مه ۲۰۲۳) به کمیته دائمی مجلس ملی ارائه شد و انتظار می‌رود که در جلسه پنجم آتی مجلس ملی نیز مورد بحث و بررسی قرار گیرد.

تران هونگ ها، معاون نخست وزیر و وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، گفت که از ۳ ژانویه ۲۰۲۳ تا ۱۵ مارس ۲۰۲۳، مشورت عمومی در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) سازماندهی شد. سازماندهی مشورت عمومی به طور جدی، همزمان، دموکراتیک، علمی، عمومی، شفاف و عمیق انجام شد و با اشکال متنوع و غنی تا سطح مردمی کمون‌ها، بخش‌ها، شهرها، مناطق مسکونی و گروه‌های مسکونی، محتوا و اثربخشی را تضمین کرد؛ اکثر آژانس‌ها و سازمان‌ها در نظام سیاسی و همه طبقات اجتماعی را برای مشارکت بسیج کرد؛ توجه بسیاری از طبقات مردم کشور و ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور را به خود جلب کرد و واقعاً به یک فعالیت سیاسی عمیق و یک رویداد مهم سیاسی-حقوقی تبدیل شد. نظرات مشارکت مردم همگی نشان‌دهنده علاقه، اشتیاق و مسئولیت‌پذیری عمیق بود.

باید مقررات ساخت و ساز را با قیمت‌های ثابت زمین در نظر گرفت، شکل ۱ — بیست و سومین جلسه کمیته دائمی مجلس ملی (جلسه عادی مه 2023).

در پاسخ به نظرات مردم، دانشمندان و کارشناسان، دولت به آژانس تدوین‌کننده دستور داده است تا با سازمان‌های مربوطه برای تکمیل گزارش تلفیق نظرات مردم، گزارش توضیح و دریافت نظرات مردم و گزارش ارزیابی تأثیرات اضافی بر مطالب جدید و پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) هماهنگی کند.

بر این اساس، در مورد اجرای قانون، اکثریت نظرات با مفاد مربوط به اجرای قانون مطابق با پیش‌نویس قانون موافق هستند؛ در عین حال، پیشنهاد می‌شود تصریح شود که قانون زمین، قانون اصلی است و قوانین مربوط به زمین باید با قانون زمین سازگار باشند. نظراتی وجود دارد که پیشنهاد می‌کند اجرای برخی موارد خاص از قوانین تخصصی تکمیل شود. نظراتی وجود دارد که پیشنهاد می‌کند این محتوا تصریح نشود، بلکه طبق مفاد قانون انتشار اسناد قانونی اعمال شود. پیش‌نویس قانون بررسی شده و برخی از مفاد آن به گونه‌ای تنظیم شده است که مناسب باشد...

کمیته دائمی کمیته مالی و بودجه معتقد است که قیمت زمین پیچیده‌ترین و مهم‌ترین محتوای پیش‌نویس قانون است که عامل تعیین‌کننده حقوق و تعهدات مالی نهادهای مربوطه است. اکثر اختلافات ناشی از بخش زمین ناشی از عدم توافق در مورد قیمت زمین است. بنابراین، پیش‌نویس قانون باید مفاد اصول، مبانی و روش‌های ارزش‌گذاری زمین را مشخص و روشن کند. به طور خاص، پیشنهاد می‌شود که «سایر عوامل مؤثر بر قیمت زمین» از جمله عواملی که به عنوان مبنای تعیین قیمت زمین استفاده می‌شوند، به وضوح تصریح شود؛ «اطلاعات مربوط به درآمد، هزینه‌ها و درآمد حاصل از استفاده از زمین بر اساس بازار» تصریح شود، پیشنهاد می‌شود که مشخص شود اطلاعات از کدام بازار است، مبنای قانونی آن چیست، قابلیت اطمینان و دقت این اطلاعات چگونه است و غیره.

پیش‌نویس قانون، ۵ روش برای ارزش‌گذاری زمین فهرست کرده است، با این حال، محتوای این روش‌ها مشخص نیست، روش اعمال برای هر نوع زمین یا ترتیب اولویت اعمال آنها مشخص نیست. بنابراین، دولت باید مفاد پیش‌نویس قانون در مورد اصول روش‌های ارزش‌گذاری زمین را به عنوان مبنایی برای تعیین تکلیف دولت برای ارائه راهنمایی‌های خاص، تکمیل کند.

اعضای کمیته مالی - بودجه پیشنهاد کردند که لازم است محتوای آیین‌نامه «کمیته مردمی در سطح استان، فهرست بهای زمین دوره‌ای سالانه را پس از تأیید شورای مردمی در همان سطح منتشر می‌کند» روشن شود. شورای مردمی در چه شکل و محتوایی آن را تأیید خواهد کرد؟ اگر شورای مردمی قطعنامه‌ای مبنی بر تأیید فهرست بهای زمین صادر کرده باشد، آیا تصمیم کمیته مردمی برای انتشار فهرست بهای زمین با قطعنامه شورای مردمی متفاوت خواهد بود؟

تعدیل قیمت زمین فقط باید زمانی تنظیم شود که نوسان شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) 10 درصد یا بیشتر باشد.

هوانگ ون کونگ، نماینده مجلس ملی، با ابراز نگرانی از این محتوا، گفت که این آیین‌نامه که «لیست قیمت زمین هر ساله به صورت دوره‌ای تهیه می‌شود» مناسب نیست و باعث افزایش هزینه‌ها و رویه‌ها در زمانی می‌شود که هیچ نوسانی در قیمت زمین وجود ندارد. در عین حال، نمایندگان همچنین خاطرنشان کردند که این آیین‌نامه، تعدیل به موقع قیمت زمین را در مناطقی با قیمت بالای زمین غیرممکن می‌کند. بنابراین، توصیه نمی‌شود که تهیه لیست قیمت زمین دوره‌ای تنظیم شود، بلکه فقط باید تعدیل‌هایی در زمانی که قیمت زمین با شاخص CPI 10٪ یا بیشتر نوسان دارد، تنظیم شود.

باید مقررات ساخت و ساز را با قیمت ثابت زمین در نظر گرفت (تصویر ۲) — نیاز به توضیح محتوای ۵ روش ارزش‌گذاری زمین. عکس توضیحی.

در مورد مفاد مربوط به شورای ارزیابی قیمت زمین، پیش‌نویس قانون در جهت زیر تصریح می‌کند: کمیته مردمی فهرست قیمت زمین را صادر می‌کند، رئیس کمیته مردمی در مورد قیمت‌های خاص زمین تصمیم می‌گیرد. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست به کمیته مردمی در همان سطح کمک خواهد کرد تا تدوین فهرست قیمت زمین و قیمت‌های خاص زمین را سازماندهی کند. در طول فرآیند اجرا، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست یک سازمان مشاوره ارزیابی زمین را برای تعیین فهرست قیمت زمین و قیمت‌های خاص زمین استخدام می‌کند و آنها را برای ارزیابی به شورای ارزیابی قیمت زمین ارائه می‌دهد، قبل از اینکه آنها را برای تصمیم‌گیری به کمیته مردمی در همان سطح ارائه دهد.

با این حال، ماده ۱۵۷ تصریح می‌کند که شورای ارزیابی شامل موارد زیر است: رئیس کمیته خلق به عنوان رئیس شورا... و سازمان مشاوره ارزیابی زمین. اعضای دائمی کمیته مالی - بودجه تشخیص دادند که آیین‌نامه فوق در مورد ترکیب شورای ارزیابی غیرمنطقی است و اصول بی‌طرفی و استقلال را آنطور که در بند ۱ ماده ۱۵۴ در مورد اصول ارزیابی زمین آمده است، تضمین نمی‌کند.

نماینده مجلس ملی، نگوین هوانگ مای، با موافقت با دیدگاه فوق، تحلیل کرد: « سازمان مشاوره ارزیابی زمین که لیست قیمت زمین و قیمت خاص زمین را ارائه می‌دهد، عضوی از شورای ارزیابی زمین است تا نتایج مشاوره ارزیابی زمین خود را ارزیابی کند. رئیس کمیته مردمی که در مورد قیمت خاص زمین تصمیم می‌گیرد، رئیس شورای ارزیابی زمین نیز هست، که این امر تضمین‌کننده بی‌طرفی در تصمیم‌گیری‌ها نخواهد بود.»

بند ۶، ماده ۱۵۷ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) نیز تصریح می‌کند که « نتایج ارزیابی قیمت زمین توسط شورا، مبنایی برای مرجع ذیصلاح جهت تصمیم‌گیری در مورد فهرست قیمت زمین و قیمت‌های خاص زمین است» . این امر، بی‌طرفی نهاد یا شخصی را که اختیار تصمیم‌گیری در مورد فهرست قیمت زمین یا تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خاص زمین را دارد، تضمین نمی‌کند. با توجه به این محتوا، توصیه می‌شود مقرراتی وضع شود تا تمایز روشنی بین مسئولیت‌ها و اختیارات در «ارزیابی قیمت» و «قیمت‌گذاری» برقرار شود.

تین آن

منبع