خریداران خانه برای صاحب خانه شدن به دنبال راه‌های دور هستند

در شرایط افزایش مداوم قیمت خانه، خریداران می‌توانند اجاره کردن را در نظر بگیرند و انتخاب کنند، یا برای خرید با قیمت مناسب‌تر، نقل مکان به استان‌های مجاور را بپذیرند.

قیمت فروش بالا

داده‌های Savills که اخیراً منتشر شده است نشان می‌دهد که در هر دو شهر بزرگ مانند هانوی و هوشی مین سیتی، تقاضای طبیعی سالانه برای مسکن حدود ۵۰،۰۰۰ خانه است. این نتیجه مهاجرت، نقل مکان بزرگسالان از خانه و کاهش میانگین تعداد افراد در یک خانه است...

این رقم تقاضا مدتی است که به دلیل محدودیت‌های عرضه، برآورده نشده و باعث ایجاد تقاضای انباشته برای مسکن شده است. علاوه بر این، عوامل کلان مانند بازار بی‌ثبات طلا و نرخ بهره پایین باعث شده است که سرمایه‌گذاران به دنبال کانال‌های سرمایه‌گذاری منطقی و بلندمدت باشند. تقاضا برای املاک و مستغلات در بخش آپارتمان نیز افزایش یافته است.

تقاضا برای املاک و مستغلات در بخش آپارتمان رو به افزایش است. عکس: ویت دانگ

با این حال، گزارش Savills در سه ماهه اول سال 2024 نشان داد که قیمت اولیه آپارتمان‌ها در هانوی به 59 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل 3 درصد و نسبت به سال قبل 14 درصد افزایش داشته است. بازار ثانویه نیز افزایش حجم معاملات را ثبت کرده و قیمت‌ها نیز در مقایسه با قیمت‌های قبلی افزایش یافته است.

در شهر هوشی مین، داده‌های CBRE ویتنام نشان می‌دهد که در پایان سه ماهه اول سال 2024، قیمت اولیه آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین به 61 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل بدون تغییر بوده است. سرمایه‌گذاران همچنان به حفظ سیاست‌های جذاب فروش و پرداخت برای افزایش نقدینگی محصول ادامه می‌دهند. با این حال، نقدینگی خیلی خوش‌بینانه نیست.

غیرقابل انکار است که عدم تعادل بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شده است. با این حال، از دیدگاه فروشنده، سرمایه‌گذاران نیز «رنج‌های» خود را دارند که کاهش قیمت‌ها را، حتی اگر واقعاً بخواهند، دشوار می‌کند.

رئیس یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین گفت که برای تکمیل یک پروژه املاک و مستغلات مسکونی، شرکت باید هزینه‌های زیادی را "تحمل" کند. به عنوان مثال، هزینه‌های زمین پروژه شامل هزینه‌های جبران خسارت، هزینه‌های پاکسازی محل از طریق دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین، هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین و هزینه‌های حفاظت از زمین برنج (در صورت استفاده از زمین برنج) برای دولت است.

هزینه‌های مربوط به زمین معمولاً حدود ۱۵٪ از هزینه یک پروژه آپارتمان، حدود ۳۰٪ برای یک پروژه خانه شهری و حدود ۲۰٪ برای یک پروژه ویلا را تشکیل می‌دهد.

به طور خاص، هزینه‌های جبران خسارت و پاکسازی محل در حال حاضر توسط آژانس دولتی ذیصلاح حدود ۷۰٪ از هزینه‌های واقعی که شرکت متحمل شده است، کسر می‌شود. هزینه‌های واقعی باقیمانده که کسر نشده‌اند، سود محسوب می‌شوند و شرکت باید ۲۰٪ مالیات بر درآمد شرکت اضافی را برای آن سود بپردازد. در نهایت، این هزینه‌ها در قیمت فروش که مشتریان هنگام خرید خانه باید بپردازند، لحاظ می‌شوند.

هزینه‌های ساخت و ساز حدود ۵۰٪ از هزینه پروژه‌های آپارتمانی، حدود ۳۰٪ برای پروژه‌های خانه‌های شهری و حدود ۲۰٪ برای پروژه‌های ویلایی را تشکیل می‌دهد. این نوع هزینه در حال افزایش است، به عنوان مثال، هزینه ۱ متر مربع فضای کف برای ساخت آپارتمان اکنون به ۱۳ تا ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است، تقریباً دو برابر سطح قبلی ۷ تا ۸ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع...

«تمام هزینه‌های فوق تحت شرایط عادی بازار محاسبه شده‌اند و زمان تکمیل پروژه برای پروژه‌های مسکونی تجاری حدود ۳ سال است. اگر به دلیل مشکلات قانونی مانند گذشته، این زمان بیشتر طول بکشد، کل هزینه سرمایه‌گذاری به طور قابل توجهی افزایش خواهد یافت.» این مدیر تجاری در بالا به اشتراک گذاشت.

حومه شهرها نقاط روشنی هستند

در مواجهه با افزایش قیمت‌ها، برخی از پروژه‌ها فراتر از ارزش واقعی خود قیمت‌گذاری شده‌اند. کارشناسان به خریداران توصیه می‌کنند که ارزش و مناسب بودن پروژه را با دقت بررسی کنند.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد بخش مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی، گفت: «به طور کلی، اگر قیمت‌ها همچنان افزایش یابند، خریداران وضعیت مالی خود را در نظر خواهند گرفت. در حالی که تقاضای واقعی مسکن هنوز بخش عمده‌ای از آن را تشکیل می‌دهد، اگر قیمت‌ها همچنان افزایش یابند، خریداران می‌توانند اجاره آپارتمان در بافت مرکزی شهر را در نظر بگیرند و انتخاب کنند، یا تغییر تقاضا به سمت عرضه در استان‌های همسایه با قیمت‌های معقول‌تر را بپذیرند.»

خانم دو تی تو گیانگ، مدیر خدمات مشاوره‌ای ساویلز ویتنام، گفت که فرآیند صاحب خانه شدن و انباشت سرمایه اغلب با آپارتمان‌های کوچک و مقرون به صرفه شروع می‌شود، سپس وقتی خانواده دارایی‌هایش را جمع می‌کند، به آپارتمان‌های بزرگتر نقل مکان می‌کند. بنابراین، خرید خانه در یک موقعیت مکانی خوب اغلب برای خریداران خانه اولی امکان‌پذیر نیست.

با این حال، زیرساخت‌ها همچنان مهم‌ترین اهرم در تغییر ساختار ارزش بازار مسکن هستند. فراهم کردن زیرساخت‌ها، زمان سفر را کاهش می‌دهد و گزینه‌های بیشتری را در مناطق اطراف ایجاد می‌کند و مشکل مقرون‌به‌صرفه بودن را حل می‌کند.

خانم جیانگ گفت: «کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه در شهرهای بزرگ غیرقابل انکار است. با این حال، این منطقی است، زیرا این گزینه نه برای سرمایه‌گذاران بالقوه است و نه برای خریداران خانه اولی مناسب. مسکن مقرون‌به‌صرفه در سایر مناطق اقماری موجود است و وقتی زیرساخت‌ها بهبود یابد، فاصله این مناطق تا مرکز شهر کوتاه‌تر خواهد شد.»

منبع