آیا واحدهای مسکن اجتماعی واقعاً مقرون به صرفه هستند؟

VTV.vn - با توجه به اینکه قیمت فروش بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی در هانوی به نزدیک به 30 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسد، رویای خانه‌دار شدن برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم همچنان دور از دسترس است.

عکس: نگوک هین

«باز کردن قفل» فرصت‌ها برای مالکیت خانه همچنان یک واقعیت دور از دسترس است.

سازوکار جدید تحت فرمان 261/2025/ND-CP با افزایش سقف درآمد به 20 تا 40 میلیون دانگ ویتنام در ماه، معیارهای واجد شرایط بودن برای خرید مسکن اجتماعی را به طور قابل توجهی گسترش داده است. این تعدیل به عنوان "گشودن در" به سوی مالکیت خانه برای کارگران تلقی می‌شود. با این حال، با نگاهی به قیمت‌های فروش واقعی و شرایط پرداخت در پروژه‌های مسکن اجتماعی در هانوی ، بسیاری متوجه می‌شوند که رویای صاحب خانه شدن هنوز بسیار دور از دسترس است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز هانوی، از پایان سال 2024 تا به امروز، مجموعه‌ای از پروژه‌های مسکن اجتماعی در هانوی آغاز شده است، با این حال، قیمت فروش به شدت افزایش یافته است. پیش از سال 2023، قیمت فروش مسکن اجتماعی در پایتخت از 13 تا 17 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر بود.

یکی از بالاترین قیمت‌ها در حال حاضر مربوط به پروژه مسکن اجتماعی تونگ تان (رایس سیتی لانگ چائو) است که با قیمت ۲۹.۴ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (شامل مالیات بر ارزش افزوده، بدون احتساب هزینه‌های نگهداری) از اول اکتبر به فروش گذاشته شده است. خریداران برای خرید خانه در آنجا باید بسته به اندازه، بین ۹۴۰ میلیون تا ۲ میلیارد دانگ ویتنامی هزینه کنند. رکورد قبلی متعلق به یک پروژه مسکن اجتماعی در ها دین، کمون تان تریو، منطقه تان تری (قبلاً) بود که قیمت فروش موقت آن ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

رندر پروژه مسکن اجتماعی شهر رایس، لانگ چائو، با قیمت ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع. عکس: BIC ویتنام.

خانم نگوین تو ترانگ، ۲۹ ساله، حسابدار یک شرکت بازرگانی در بخش کائو گیای، که در حال حاضر آپارتمانی در بخش فو دین اجاره کرده است، گفت: «من بیش از چهار سال است که پس‌انداز می‌کنم، به علاوه مقداری پول از والدینم، و اکنون فقط حدود ۱۲۰ میلیون دونگ ویتنامی دارم. قصد دارم برای خرید یک واحد مسکن اجتماعی در پروژه ترونگ ون، یک آپارتمان ۵۰ متری با قیمت بیش از یک میلیارد دونگ ویتنامی، ثبت نام کنم. اما برای دریافت وام بانکی، حداقل به ۲۰٪ از سرمایه خودم نیاز دارم که حدود ۲۰۰ میلیون دونگ ویتنامی می‌شود. و من به اندازه کافی ندارم. با اینکه نرخ بهره ۵.۴٪ واقعاً پایین است، گرفتن وام از قبل دشوار است.»

خانم ترانگ ماهانه حدود ۱۸ میلیون دونگ ویتنام درآمد دارد. پس از کسر اجاره، هزینه‌های زندگی و ارسال مقداری پول به خانه، تقریباً هیچ مازاد قابل توجهی ندارد. او می‌گوید: «تا زمانی که بتوانم مسکن ثابتی داشته باشم، از گرفتن وام بلندمدت ابایی ندارم. اما با چنین قیمت‌هایی، رویای مسکن اجتماعی همچنان دور از دسترس است.»

در مورد دوی آن، ۲۹ ساله، تکنسینی در هانوی، او و همسرش با وجود داشتن سرمایه کافی، با مشکل فراتر رفتن قیمت از توانایی مالی خود مواجه شدند. او تعریف کرد که از زمان ازدواج، با حمایت هر دو والدین و پس‌اندازهایشان، حدود ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی جمع‌آوری کرده‌اند و قصد دارند برای خرید آپارتمان در یک مجتمع مسکن اجتماعی در بخش لانگ بین ثبت‌نام کنند.

دوی آن محاسبه کرد: «یک آپارتمان ۵۵ متری حدود ۱.۶ میلیارد دانگ ویتنام هزینه دارد. اگر طی ۲۰ سال ۱.۳ میلیارد دانگ ویتنام وام بگیریم، باید ماهانه حدود ۸ میلیون دانگ ویتنام، شامل اصل و فرع وام، بپردازیم. من و همسرم بیش از ۳۰ میلیون دانگ ویتنام درآمد داریم که کافی به نظر می‌رسد، اما پس از کسر هزینه‌های زندگی و مخارج دو فرزندمان، چیزی باقی نمی‌ماند. حتی با سرمایه اولیه، هنوز جرات امضای قرارداد را نداریم زیرا از تمام شدن بودجه می‌ترسیم.»

این داستان‌های واقعی نشان می‌دهند که بزرگترین مانع امروز نه تنها کمبود سرمایه اولیه است، بلکه این واقعیت نیز وجود دارد که قیمت فروش مسکن اجتماعی بسیار فراتر از توان مالی حتی افراد با درآمد پایدار است.

به گفته کارشناسان املاک و مستغلات، پارادوکس فعلی این است که در حالی که افراد بیشتری واجد شرایط دریافت وام می‌شوند، نرخ واقعی دسترسی به سرمایه به دلیل قیمت‌های گزاف و الزامات بالای پیش‌پرداخت پایین است. این امر باعث می‌شود که «رویای مسکن اجتماعی» - اگرچه روی کاغذ نزدیک‌تر است - در واقعیت هنوز دور از دسترس باشد.

برای اینکه مسکن اجتماعی واقعاً «مقرون به صرفه» شود

در واقع، سیاست‌های حمایت مالی فقط یک «مسکن موقت» هستند. اگر هزینه‌های ورودی مسکن اجتماعی، از زمین و مصالح گرفته تا هزینه‌های مدیریت پروژه، همچنان افزایش یابد، حتی اگر نرخ بهره وام کاهش یابد، مردم همچنان در خرید مسکن با مشکل مواجه خواهند شد.

با این حال، کارشناسان معتقدند که برای درک دلیل گران شدن فزاینده مسکن اجتماعی، بررسی عمیق‌تری از عواملی که قیمت را تشکیل می‌دهند، مورد نیاز است. به گفته معمار نگو مین تام از شرکت سهامی مشاوره و ساخت و ساز کوویک، مشکل نه تنها در هزینه مصالح، زمین یا نیروی کار، بلکه در ظرفیت اجرایی سرمایه‌گذار و سازوکار سهل‌انگارانه مدیریت قیمت نیز نهفته است.

آقای تام تحلیل کرد: «وقتی هزینه‌های اولیه در حال افزایش است، نمی‌توان مسکن اجتماعی کاملاً ارزان‌قیمت را مطالبه کرد، اما نگران‌کننده‌تر وضعیتی است که در آن ساخت‌وساز به تأخیر می‌افتد، هزینه‌های اضافی ایجاد می‌شود و سپس همه اینها به قیمت فروش منتقل می‌شود. در این صورت، در نهایت مردم هزینه تأخیرها را متحمل می‌شوند.»

این دیدگاه همچنین توسط معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، در کنفرانس بررسی پیشرفت مسکن اجتماعی در اواسط اکتبر مورد تأکید قرار گرفت: «ما به آپارتمان‌های واقعی با ارزش واقعی برای فروش به افرادی که واقعاً به مسکن نیاز دارند، نیاز داریم. قیمت مسکن اجتماعی در هانوی در حال حاضر در بالاترین حد خود قرار دارد، احتمالاً به دلیل ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذار یا سوءاستفاده از سیاست‌های سهل‌گیرانه برای افزایش قیمت‌ها. شهر باید بازرسی‌ها، بررسی‌ها و کنترل‌های فوری را انجام دهد تا اطمینان حاصل شود که مردم هنوز فرصت خرید خانه را دارند.»

معاون وزیر پیشنهاد داد که هانوی باید رویه‌های اداری پروژه‌های مسکن اجتماعی را در اولویت قرار دهد، هم برای تسریع پیشرفت و هم برای کاهش هزینه‌های طولانی مدت - که یکی از دلایل افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها است.

اگر هزینه‌های ورودی مسکن اجتماعی، از زمین و مصالح گرفته تا هزینه‌های مدیریت پروژه، همچنان افزایش یابد، حتی اگر نرخ بهره وام کاهش یابد، مردم همچنان در خرید آن مشکل خواهند داشت. عکس: VGP.

در اولین جلسه کمیته مرکزی راهبری سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات در پایان سپتامبر 2025، نخست وزیر فام مین چین از وزارتخانه‌ها، بخش‌ها و ادارات محلی درخواست کرد که قیمت املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی را طبق مکانیسم‌های واقعی بازار و مطابق با درآمد مردم تنظیم کنند.

قیمت مسکن تجاری باید با اصول بازار، اقتصاد و شرایط و توانایی‌های مردم مطابقت داشته باشد؛ هدف این است که اطمینان حاصل شود که همه شهروندان مسکن دارند و این به بهبود زندگی مادی و معنوی آنها کمک می‌کند.

بر این اساس، یک راه حل جامع و فراگیر مورد نیاز است؛ همکاری و هماهنگی نزدیک بین دولت و مشاغل، بین دولت‌های مرکزی و محلی، و ادغام سیاست‌های مالی و پولی با سیاست‌های زمین و سایر سیاست‌ها. دولت باید قیمت زمین و املاک و مستغلات را از طریق ابزارهای مالی، به ویژه سیاست‌های مالیاتی، هزینه‌ای و سایر سیاست‌های مالی تنظیم کند؛ سازوکارها و سیاست‌هایی را برای کاهش مناسب نرخ بهره و شرایط وام ایجاد کند؛ و مقررات مربوط به سطح درآمد افراد واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی را متناسب با شرایط خاص و شرایط محلی مطالعه کند.

در حالی که سیاست‌ها باز شده‌اند، شکاف بین درآمد و قیمت مسکن همچنان یک "تنگناها" است که باید مورد توجه قرار گیرد. حل مشکل مسکن اجتماعی نه تنها در نرخ‌های ترجیحی یا مقررات درآمدی، بلکه در کنترل قیمت‌ها برای اطمینان از مقرون به صرفه بودن آنها نیز نهفته است. تنها در این صورت است که صاحب خانه شدن دیگر یک رویای دور از دسترس برای طبقه کارگر نخواهد بود.

منبع: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm