آیا مسکن اجتماعی واقعاً ارزان است؟

عکس: نگوک هین

«باز کردن قفل» فرصت‌های مسکن اما واقعیت هنوز خیلی دور است

سازوکار جدیدِ فرمان ۲۶۱/۲۰۲۵/ND-CP با افزایش سقف درآمد به ۲۰ تا ۴۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه، افراد واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی (NƠXH) را به طور قابل توجهی افزایش داده است. این تعدیل به عنوان "گشایش در" برای مسکن کارگران در نظر گرفته می‌شود. اما با نگاهی به قیمت‌های فروش واقعی و شرایط پرداخت در پروژه‌های NƠXH در هانوی ، بسیاری از مردم متوجه می‌شوند که رویای سکونت در این پروژه‌ها هنوز بسیار دور از دسترس است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز هانوی، از پایان سال ۲۰۲۴ تاکنون، مجموعه‌ای از پروژه‌های مسکن اجتماعی در هانوی آغاز شده است، اما قیمت فروش آنها به شدت افزایش یافته است. قبل از سال ۲۰۲۳، قیمت فروش مسکن اجتماعی در پایتخت از ۱۳ تا ۱۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان بود.

یکی از بالاترین قیمت‌های فعلی، منطقه مسکن اجتماعی تونگ تان (رایس سیتی لانگ چائو) با قیمت ۲۹.۴ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع (شامل مالیات بر ارزش افزوده، بدون احتساب هزینه نگهداری) است که از اول اکتبر برای فروش گذاشته شده است. خریداران برای خرید خانه در اینجا باید بسته به منطقه، ۹۴۰ میلیون تا ۲ میلیارد دانگ ویتنامی هزینه کنند. رکورد قبلی متعلق به پروژه مسکن اجتماعی در ها دین، کمون تان تریو، منطقه تان تری (قدیمی) با قیمت فروش آزمایشی ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود.

آیا مسکن اجتماعی واقعاً ارزان است؟ - عکس ۱.

چشم‌انداز پروژه مسکن اجتماعی شهر رایس، لونگ چائو، با قیمت ۲۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع. عکس: BIC ویتنام.

خانم نگوین تو ترانگ، ۲۹ ساله، حسابدار یک شرکت بازرگانی در بخش کائو گیای، که در حال حاضر اتاقی در بخش فو دین اجاره کرده است، می‌گوید: «من بیش از چهار سال پس‌انداز کرده‌ام، به علاوه کمی پول از والدینم، اکنون حدود ۱۲۰ میلیون دارم. قصد دارم برای خرید مسکن اجتماعی در پروژه ترونگ ون، یک آپارتمان ۵۰ متری با قیمت بیش از ۱ میلیارد، ثبت‌نام کنم. اما برای وام گرفتن از بانک، باید حداقل ۲۰٪ از سرمایه خودم را داشته باشم که حدود ۲۰۰ میلیون می‌شود. اما من کافی ندارم. اگرچه نرخ بهره ۵.۴٪ واقعاً پایین است، اما رسیدن به مرحله وام گرفتن دشوار است.»

خانم ترانگ ماهانه حدود ۱۸ میلیون دونگ ویتنام درآمد دارد. پس از کسر اجاره، هزینه‌های زندگی و ارسال مقداری پول به خانه، تقریباً هیچ مازاد قابل توجهی باقی نمی‌ماند. او گفت: «تا زمانی که بتوانم محل زندگی ثابتی داشته باشم، از گرفتن وام بلندمدت ابایی ندارم. اما با چنین قیمتی، رویای مسکن اجتماعی هنوز دور از دسترس است.»

در مورد آقای دوی آن، ۲۹ ساله، تکنسینی در هانوی، این زوج با وجود داشتن سرمایه، با مشکلاتی مواجه شدند که قیمت فروش از توانایی پرداخت آنها فراتر می‌رفت. او گفت که از زمان ازدواج، با حمایت والدین و پولی که پس‌انداز کرده بودند، حدود ۳۰۰ میلیون دونگ ویتنامی، قصد داشتند برای خرید آپارتمان در یک منطقه مسکن اجتماعی در بخش لانگ بین ثبت‌نام کنند.

«یک آپارتمان ۵۵ متری حدود ۱.۶ میلیارد دانگ ویتنام هزینه دارد. اگر ۱.۳ میلیارد دانگ ویتنام را به مدت ۲۰ سال قرض بگیریم، باید حدود ۸ میلیون دانگ ویتنام در ماه، شامل اصل و فرع، بپردازیم. من و همسرم بیش از ۳۰ میلیون دانگ ویتنام درآمد داریم که به نظر کافی می‌رسد، اما پس از کسر هزینه‌های زندگی و مخارج دو فرزندمان، چیزی باقی نمی‌ماند. با اینکه سرمایه اولیه را داریم، اما از ترس اینکه «از زیر بار قرض بیرون بیاییم» هنوز جرات امضا نداریم.» این را دوی آن محاسبه کرد.

داستان‌های واقعی فوق نشان می‌دهند که مانع اصلی امروز نه تنها کمبود سرمایه اولیه، بلکه قیمت فروش مسکن اجتماعی است که حتی برای افراد با درآمد پایدار نیز بسیار فراتر از توان مالی آنهاست.

به گفته کارشناسان املاک و مستغلات، پارادوکس فعلی این است که تعداد فزاینده‌ای از افراد واجد شرایط دریافت وام هستند، اما نرخ واقعی دسترسی به وام پایین است، به دلیل اینکه قیمت فروش از آستانه تعیین شده فراتر رفته و الزامات سرمایه‌ای بالایی نیز وجود دارد. این امر باعث می‌شود که «رویای مسکن اجتماعی» - اگرچه روی کاغذ نزدیک‌تر است - در واقعیت هنوز بسیار دور از دسترس باشد.

برای اینکه مسکن اجتماعی واقعاً «مقرون به صرفه» شود

در واقع، سیاست‌های حمایت مالی فقط یک «مسکن موقت» هستند. اگر قیمت نهاده‌های مسکن اجتماعی، از زمین و مصالح گرفته تا هزینه‌های مدیریت پروژه، همچنان افزایش یابد، حتی اگر نرخ بهره وام کاهش یابد، مردم همچنان در خرید مسکن با مشکل مواجه خواهند شد.

با این حال، کارشناسان می‌گویند برای درک اینکه چرا مسکن اجتماعی روز به روز گران‌تر می‌شود، باید عمیق‌تر به عواملی که قیمت را تشکیل می‌دهند، نگاه کنیم. به گفته معمار نگو مین تام - شرکت سهامی مشاوره و ساخت و ساز کوویک، مشکل نه تنها در هزینه مصالح، زمین یا نیروی کار، بلکه در ظرفیت اجرایی سرمایه‌گذاران و مکانیسم مدیریت قیمت سست نیز نهفته است.

آقای تام تحلیل کرد: «وقتی قیمت نهاده‌ها در حال افزایش است، نمی‌توان مسکن اجتماعی کاملاً ارزان‌قیمت مطالبه کرد، اما نگران‌کننده‌تر این است که وضعیتی پیش می‌آید که پیشرفت طولانی می‌شود، هزینه‌ها افزایش می‌یابند و سپس همه آنها در قیمت فروش لحاظ می‌شوند. در آن زمان، مردم هستند که در نهایت هزینه تأخیر را متحمل می‌شوند.»

این دیدگاه همچنین توسط معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، در کنفرانس بررسی پیشرفت مسکن اجتماعی در اواسط اکتبر مورد تأکید قرار گرفت: «ما به آپارتمان‌های واقعی با ارزش واقعی برای فروش به افرادی که نیازهای واقعی مسکن دارند، نیاز داریم. قیمت مسکن اجتماعی در هانوی در بالاترین حد خود قرار دارد و علت آن ممکن است ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذاران یا سوءاستفاده از سیاست‌های باز برای افزایش قیمت‌ها باشد. شهر باید فوراً بازرسی، بررسی و کنترل کند تا مردم همچنان فرصت خرید خانه را داشته باشند.»

معاون وزیر پیشنهاد داد که هانوی رویه‌های اداری پروژه‌های مسکن اجتماعی را تحت نظارت ویژه قرار دهد تا هم پیشرفت را تسریع کند و هم هزینه‌های طولانی مدت را کاهش دهد - که یکی از دلایل افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها است.

آیا مسکن اجتماعی واقعاً ارزان است؟ - عکس ۲.

اگر قیمت نهاده‌های مسکن اجتماعی، از زمین و مصالح گرفته تا هزینه‌های مدیریت پروژه، همچنان افزایش یابد، حتی اگر نرخ بهره وام کاهش یابد، مردم همچنان در خرید آن مشکل خواهند داشت. عکس: VGP

در اولین جلسه کمیته مرکزی راهبری سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات در پایان سپتامبر 2025، نخست وزیر فام مین چین از وزارتخانه‌ها، شعب و ادارات محلی درخواست کرد که قیمت املاک و مستغلات و مسکن اجتماعی را طبق مکانیسم‌های واقعی بازار و متناسب با درآمد مردم تنظیم کنند.

قیمت مسکن تجاری باید با ماهیت بازار، اقتصاد و شرایط و توانایی‌های مردم سازگار باشد؛ هدف، تأمین مسکن برای همه و کمک به بهبود زندگی مادی و معنوی مردم است.

بر این اساس، نیاز به یک راه حل جامع و فراگیر وجود دارد؛ باید همکاری و هماهنگی نزدیکی بین دولت و شرکت‌ها، بین سطوح مرکزی و محلی، حفظ سیاست‌های مالی و پولی با سیاست‌های زمین و سایر سیاست‌ها وجود داشته باشد. دولت باید قیمت زمین و املاک و مستغلات را از طریق ابزارهای مالی، به ویژه سیاست‌های مالیاتی، هزینه‌ای، عوارض و سایر سیاست‌های مالی تنظیم کند؛ سازوکارها و سیاست‌هایی برای کاهش نرخ بهره و شرایط وام مناسب داشته باشد؛ مقررات مربوط به سطح درآمد افرادی که حق خرید مسکن اجتماعی را دارند، مطابق با شرایط و هر محل بررسی کند.

این سیاست گشایش‌هایی داشته است، اما شکاف بین درآمد و قیمت مسکن هنوز یک «تنگناها» است که باید اصلاح شود. حل مشکل مسکن اجتماعی فقط در اعداد ترجیحی یا مقررات درآمدی نیست، بلکه در کنترل قیمت فروش برای «مقرون به صرفه» کردن آن نیز نهفته است. در آن زمان، سکونت در یک خانه دیگر برای کارگران یک رویای دور از دسترس نخواهد بود.

منبع: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm