بسیاری از مناطق شهری «ارواح» و پروژه‌های شکست‌خورده به دلیل فقدان برنامه‌ریزی کاربری زمین

پروژه‌های املاک و مستغلاتی که شکست می‌خورند و در نیمه راه رها می‌شوند، دیگر در بازار ویتنام عجیب نیستند. اگرچه دلایل زیادی برای این امر وجود دارد، گزارش برنامه‌ریزی کاربری زمین Savills Vietnam اهمیت برنامه‌ریزی کاربری زمین را هنگام توسعه پروژه‌ها تحلیل کرده است.

بسیاری از مناطق شهری به دلیل فقدان برنامه‌ریزی کاربری زمین، با شکست مواجه شده‌اند. — آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam

برنامه‌ریزی کاربری زمین به تعیین مناسب‌ترین گزینه‌های کاربری زمین و همچنین تخصیص زیرساخت‌ها، برنامه‌ریزی، حمل و نقل و اثرات زیست‌محیطی برای پروژه کمک می‌کند.

آقای تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، اظهار داشت که طرح کاربری زمین، یک برنامه دقیق و مؤثر برای تخصیص زمین و منابع ایجاد می‌کند و از این طریق، توسعه پایدار پروژه به طور خاص و بازار املاک و مستغلات به طور کلی را هدف قرار می‌دهد. طرح کاربری زمین با تعیین نوع توسعه املاک و مستغلات، مقیاس، مرحله، قیمت و استراتژی فروش، تضمین می‌کند که توسعه کارآمد است، تأثیرات زیست‌محیطی را به حداقل می‌رساند و از نظر مالی امکان‌پذیر است.

تروی گریفیتس گفت: «یک طرح کاربری زمین ناموفق، طرحی است که محصولات، زیرساخت‌ها و تأسیساتی را توسعه می‌دهد که مزایای مالی، اجتماعی-اقتصادی و زیست‌محیطی ارائه نمی‌دهند. برنامه‌ریزی ضعیف می‌تواند منجر به محصولاتی شود که مناسب بازار نیستند و زیرساخت‌ها و تأسیساتی که نیازهای جامعه را برآورده نمی‌کنند. برنامه‌ریزی ضعیف کاربری زمین یا عدم اجرای طرح می‌تواند ذینفعان را در معرض خطرات مالی قابل توجه و حتی شکست سرمایه‌گذاری قرار دهد.»

برای مثال، در جنوب هانوی ، یک سرمایه‌گذار یک پروژه آپارتمانی ۹۰۰۰ واحدی با مقیاس ۳۵۰۰ متر مربع را توسعه داد. با این حال، این شرکت با طرح اولیه مطابقت نداشت، بلکه دفاتر و فضاهای تجاری را به آپارتمان تبدیل کرد، آپارتمان‌ها را کوچک‌تر و تعداد آپارتمان‌ها را به طور قابل توجهی افزایش داد. این تغییرات فشار زیادی بر زیرساخت‌ها وارد کرد و خدمات شهری برای تعداد ساکنان کافی نبود. این امر منجر به درگیری‌های زیادی بین گروه‌های ساکن و کاهش کیفیت زندگی در پروژه شد.

این متخصص گفت پروژه‌های زیادی با محصولات خوب وجود دارند اما همچنان شکست می‌خورند زیرا این طرح توسعه زیرساخت‌های مربوطه را در نظر نمی‌گیرد.

او گفت: «حتی اگر یک پروژه دارای محصولات مسکونی یا تجاری مناسبی باشد، اگر فاقد جاده، سیستم‌های زهکشی و خدمات عمومی باشد، کیفیت زندگی همچنان ناقص و نامناسب خواهد بود. این امر منجر به ایجاد مناطق شهری «ارواح» بدون سکنه خواهد شد.»

نمونه دیگری که ساویلز به آن اشاره کرده، شهر نها ترانگ است که در آن بسیاری از پروژه‌ها تراکم ساخت و ساز تا ۷۰ درصد دارند. بی‌توجهی به الزامات ساخت و ساز شهر، منجر به سطحی از توسعه شده است که با زیرساخت‌ها و برنامه‌ریزی زیرساخت‌های اجتماعی نها ترانگ سازگار نیست.

آقای تروی گریفیتس تحلیل کرد: «توسعه و برنامه‌ریزی صحیح زمین مستلزم در نظر گرفتن سناریوهای مطلوب و نامطلوب، از جمله در نظر گرفتن ریسک‌ها، شناسایی استراتژی‌های فروش مناسب، ارائه محصولات و مراحل فروش است که در نتیجه ریسک شکست را به حداقل و شانس موفقیت را به حداکثر می‌رساند.»

در مقابل، صنعت املاک و مستغلات ویتنام نمونه‌های موفقی از برنامه‌ریزی جامع و بهینه کاربری زمین نیز دارد. فو مای هونگ در ناحیه ۷ (HCMC) و اکوپارک در هونگ ین دو نمونه هستند که برنامه‌ریزی توسعه محصول، مرحله‌بندی و استراتژی‌های فروش را که از موفقیت پروژه پشتیبانی می‌کنند، نشان می‌دهند.

طبق تحلیل Savills، فو مای هونگ در منطقه ۷ با مقیاس ۴۳۳ هکتار، شروعی «بلندپروازانه» با هدف تبدیل یک زمین خالی به یک مرکز مالی، مسکونی، تجاری، صنعتی و آموزشی پیشرو در جنوب شهر هوشی مین دارد.

این پروژه دارای یک برنامه توسعه جامع و روشن در هر مرحله به مدت 30 سال است. در طول این فرآیند، سرمایه‌گذار با استانداردهای بین‌المللی توسعه، از جمله توسعه پایدار، مطابقت داشته و تضمین کرده است که ساخت و ساز با توسعه اجتماعی-اقتصادی سازگار است و با تمام مقررات طراحی و ساخت و ساز مطابقت دارد.

آقای تروی گریفیتس تأکید کرد: «قبل از شروع ساخت یا سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی دقیق و کامل ضروری است. تصمیمات خوب بر اساس شاخص‌های عینی بازار، مطالعات موردی توسعه و پیشنهادهای بررسی‌شده گرفته می‌شوند. تجزیه و تحلیل بازار برای درک نوع و مقیاس مناسب توسعه مهم است. همچنین باید از طریق پیش‌بینی جریان نقدی، امکان‌سنجی مالی تعیین شود تا مشخص شود کدام نوع توسعه در زمان اجرا، امکان‌پذیرترین است. این امر به جلوگیری از خطرات سرمایه‌گذاری، بهینه‌سازی سود و به حداقل رساندن خطرات کمک می‌کند.»

منبع