تقاضا برای آپارتمان‌های ارزان‌قیمت بالاست، چرا کسب‌وکارها به مسکن اجتماعی علاقه‌ای ندارند؟

کسب‌وکارها می‌خواهند این کار را انجام دهند اما با «موانع» روبرو هستند

اخیراً، در کنفرانسی برای اجرای پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰»، معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، اعلام کرد که سازوکارها و سیاست‌های زیادی برای رفع «تنگناها» و ترویج توسعه مسکن اجتماعی وجود داشته است.

با این حال، لازم به ذکر است که در برخی از مناطق کلیدی با تقاضای زیاد برای مسکن اجتماعی، سطح سرمایه‌گذاری در مقایسه با هدف پروژه تا سال ۲۰۲۵ هنوز محدود است. به طور خاص، شهر هوشی مین ۷ پروژه با ۴۹۹۶ واحد دارد که ۱۹٪ را برآورده می‌کند؛ هانوی تنها ۳ پروژه با ۱۷۰۰ واحد دارد که ۹٪ را برآورده می‌کند یا برخی از مناطق مانند وین فوک، نام دین ، نین بین، کوانگ نگای، لانگ آن... هیچ پروژه‌ای را از سال ۲۰۲۱ تاکنون شروع به ساخت نکرده‌اند.

املاک و مستغلات - تقاضا برای آپارتمان‌های ارزان قیمت زیاد است، چرا مشاغل به مسکن اجتماعی علاقه‌ای ندارند؟ — در گذشته، برای اجرای یک پروژه مسکن اجتماعی، سرمایه‌گذاران مجبور بودند با مراحل اداری زیادی روبرو شوند (عکس از آرشیو).

همچنین طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، در رابطه با برنامه اعتباری ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام، در حال حاضر ۲۸ منطقه فهرستی از ۶۸ پروژه واجد شرایط دریافت وام را اعلام کرده‌اند (تقاضای وام بیش از ۳۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام). تاکنون، در ۵ منطقه با ۶ پروژه مسکن اجتماعی، مبلغ پرداخت سرمایه حدود ۴۱۵ میلیارد دونگ ویتنامی پرداخت شده است. این واقعیت نشان می‌دهد که پرداخت بسته اعتباری ترجیحی فوق به مبلغ ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی در مقایسه با نیازهای عملی شرکت‌هایی که در بخش مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران سرمایه‌گذاری می‌کنند، هنوز کند است.

آقای نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، اظهار داشت که بسیاری از مشاغل تقاضای بازار برای بخش مسکن اجتماعی را درک کرده‌اند، اما وقتی شروع به اجرای آن کردند، با مشکلات زیادی روبرو شدند: «از برنامه‌ریزی، صندوق زمین، رویه‌ها، فرآیند اجرا گرفته تا فرآیند و خروجی سرمایه‌گذار، انتخاب هدف، درگیر بودند. شرایط پیچیده است، سود کنترل می‌شود، قیمت فروش استانداردی دارد، بنابراین آنها دوباره محاسبه کردند و آن را غیرجذاب یافتند، که منجر به این شد که پروژه‌های مسکن اجتماعی زیادی وجود ندارد و مشاغل نمی‌توانند سرمایه حمایتی را از دولت جذب کنند.»

پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست ، در مورد وضعیت فعلی اجرای کند مسکن اجتماعی در بسیاری از مناطق، با صراحت گفت: «برای اجرای یک پروژه مسکن اجتماعی، سرمایه‌گذاران باید با مراحل اداری زیادی روبرو شوند. این یک «وحشت» برای مشاغل است که منجر به اضطراب و ترس قابل توجهی می‌شود.»

به گفته پروفسور دانگ هونگ وو، رویه‌های اداری نه تنها برای کسب‌وکارها «دشوار» است، بلکه موضوع بهره‌مندی از مسکن اجتماعی نیز مشکلات زیادی دارد. اگرچه مسکن اجتماعی بخشی مختص افراد کم‌درآمد است، اما رویه‌ها و شرایط دسترسی کارگران به مسکن اجتماعی و خرید و اجاره آن بسیار دشوار است.

پروفسور دانگ هونگ وو تحلیل کرد: «واضح است که بخش مسکن اجتماعی هنوز جای زیادی برای توسعه دارد، اما کسب‌وکارها به این بخش علاقه‌ای ندارند، که تا حدودی می‌توان آن را با سازوکار توضیح داد، و صندوق زمین برای مسکن اجتماعی در بسیاری از مناطق در اولویت قرار نگرفته است. چیزی که کسب‌وکارها را می‌ترساند، فرآیند سرمایه‌گذاری و تخصیص زمین نسبتاً همپوشانی و پیچیده است. این رویه‌ها طولانی هستند، از زمان تأیید پروژه و صدور مجوز تا زمان عرضه محصول به بازار، اغلب زمان زیادی طول می‌کشد.»

علاوه بر این، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست گفت که تأمین سرمایه برای ساخت مسکن اجتماعی نیز با مشکلاتی روبرو است و الزامات را برآورده نکرده است.

چگونه می‌توان مسکن اجتماعی را تسریع کرد؟

نگوین ون دوک، کارشناس املاک و مستغلات، در گفتگو با خبرنگاران تأکید کرد که هدف از مسکن اجتماعی، سیاست خوبی است که به فقرا کمک می‌کند تا شرایط داشتن مسکن را داشته باشند، اما نحوه انجام آن مؤثر نبوده است. اگرچه مقررات جدید در قانون مسکن (اصلاح‌شده) بازتر است، این صاحب کسب‌وکار بر نقش دولت در مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی تأکید کرد.

املاک و مستغلات - تقاضا برای آپارتمان‌های ارزان قیمت زیاد است، چرا مشاغل به مسکن اجتماعی علاقه‌ای ندارند؟ (شکل ۲). — کارشناسان می‌گویند برای سرعت بخشیدن به ساخت مسکن اجتماعی در آینده، لازم است رویه‌های اداری به سرعت بررسی شوند (عکس).

او گفت: «شرکت ما و بسیاری از شرکت‌های دیگر در ساخت مسکن اجتماعی برای فقرا سرمایه‌گذاری کرده‌اند، اما پس از مدتی نتوانستند دوام بیاورند. در آن زمان، هنگام ساخت مسکن اجتماعی، مشکلاتی در رویه‌های اداری، نرخ بهره بانکی، قیمت‌ها و زمان طولانی ساخت و ساز وجود داشت که باعث می‌شد شرکت‌های املاک و مستغلات متحمل ضرر مضاعف شوند. به همین دلیل است که امروزه تعداد بسیار کمی از شرکت‌ها در مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری می‌کنند.»

آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، در گفتگو با مطبوعات گفت که پروژه مسکن اجتماعی این شرکت در غرب هانوی سال‌هاست که به دلیل مشکلات در رویه‌های سرمایه‌گذاری قادر به اجرای آن نبوده است: «پروژه ما زمین حراج شده است، بنابراین چه نیاز به تدوین سیاست سرمایه‌گذاری داشته باشیم و چه نداشته باشیم، تنها مشکل همین است، اما از سال ۲۰۲۰ تکمیل نشده است. مشکل دوم این است که سازمان‌های دولتی، به ویژه هانوی و هوشی مین سیتی، در انجام رویه‌های سرمایه‌گذاری بسیار کند عمل می‌کنند و این منجر به ضرر و زیان سرمایه‌گذاران و افراد بدون مسکن می‌شود.»

در همین حال، یک مدیرعامل املاک و مستغلات اظهار داشت که بزرگترین دلیل عدم علاقه مشاغل به مسکن اجتماعی، عامل سود است. مسکن اجتماعی توسط قیمت کنترل می‌شود و هزینه فروش به مشاغل البته از نظر سود محدود است. آژانس‌های کنترل قیمت با مسکن تجاری متفاوت هستند که توسط قیمت کنترل و از نظر قیمت محدود است و قانون قیمت بسیار پیچیده است، بنابراین مشوق‌هایی وجود دارد، اما این مشوق‌ها به اندازه کافی عمیق اجرا نشده‌اند تا مشاغل بتوانند آنها را در بازار اجرا کنند.

علاوه بر مشوق‌های مالیاتی و هزینه استفاده از زمین، بانک مرکزی در حال حاضر یک بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دونگ با نرخ بهره ۱.۵ تا ۲ درصد کمتر از نرخ بهره بازار برای وام‌های میان‌مدت و بلندمدت را برای ارائه وام به توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگران اجرا می‌کند. با این حال، بزرگترین مشکل اکنون در سازوکار - سیاست، فرآیند - رویه نهفته است. مقررات پیچیده، فقدان دستورالعمل‌های دقیق، در حالی که رویه‌های دست و پا گیر و زمان‌بر، مشاغل علاقه‌مند به مسکن اجتماعی را دلسرد کرده است.

اشتراک‌گذاری از کسب‌وکارها نشان می‌دهد که سود سرمایه‌گذار هنگام ساخت مسکن اجتماعی فقط در حداکثر ۱۰٪ کنترل می‌شود. اگر پروژه فقط ۱ سال از برنامه عقب باشد، سودآور تلقی نمی‌شود، بنابراین کسب‌وکارها واقعاً می‌خواهند تنگناهای قانونی را برطرف کنند، مراحل سرمایه‌گذاری را تسریع کنند و در عین حال راه‌حل‌هایی برای افزایش سود سرمایه‌گذاران هنگام ساخت مسکن اجتماعی داشته باشند:

آقای تران ون خای، عضو دائمی کمیته علوم، فناوری و محیط زیست مجلس ملی، در مورد این موضوع اظهار داشت: «باید سود وجود داشته باشد، دولت از طریق ابزارهای مالیاتی، با در نظر گرفتن هزینه‌های معقول در قیمت تمام‌شده، این امر را تنظیم خواهد کرد. این امر به مشاغل کمک می‌کند تا هنگام سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی متحمل ضرر نشوند و سود مناسبی معادل ۱۰٪ داشته باشند تا بتوانند در این امر مشارکت کنند. دولت باید در حمایت از سیاست‌های قانونی، زمین و سرمایه وام ترجیحی مشارکت کند تا مشاغل بتوانند از سود واقعی بهره‌مند شوند.»

کارشناسان می‌گویند برای سرعت بخشیدن به ساخت مسکن اجتماعی در آینده، لازم است رویه‌های اداری به سرعت بررسی شوند تا رویه‌های اداری غیرضروری به حداقل برسند و سیاست‌هایی برای ایجاد انگیزه‌های قوی‌تر برای سرمایه‌گذاران و مشاغل املاک و مستغلات جهت مشارکت در اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی اتخاذ شود.

شمال گیانگ

منبع