نکات جدید فرمان ۲۹۱/۲۰۲۵ هنگام پرداخت عوارض استفاده از زمین برای تهیه دفترچه قرمز

* تشدید مقررات، کاهش دردسرهای ناشی از پرداخت عوارض زمین توسط مردم

در تاریخ 6 نوامبر 2025، دولت فرمان شماره 291/2025/ND-CP را صادر کرد که تعدادی از مواد فرمان شماره 103/2024/ND-CP در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را اصلاح و تکمیل می‌کرد. این سند مهمی است که مستقیماً با حقوق و تعهدات مالی افراد هنگام انجام مراحل اعطای گواهی‌های حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (که معمولاً به عنوان "دفترچه‌های قرمز" شناخته می‌شوند) مرتبط است.

یکی از نکات جدید قابل توجه، مقررات واضح‌تر در مورد نحوه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای مواردی است که گواهی اعطا می‌شود اما هیچ سندی مبنی بر پرداخت پول برای استفاده از زمین وجود ندارد.

طبق فرمان ۲۹۱/۲۰۲۵، در صورت اعطای گواهی طبق مفاد بند الف، بند ب، ماده ۳، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ بدون ارائه مدارک اثبات پرداخت، هزینه استفاده از زمین برای منطقه‌ای که گواهی به عنوان زمین مسکونی به آن اعطا شده است، طبق فرمول زیر تعیین می‌شود:

هزینه استفاده از زمین = مساحت زمین اعطا شده، گواهی زمین مسکونی × قیمت زمین مسکونی مشخص شده در فهرست بهای زمین × 70٪.

این روش محاسبه به سازمان مدیریت کمک می‌کند تا مبنایی برای تعیین تعهدات مالی به صورت یکپارچه داشته باشد و در عین حال، تأخیرها یا شکایات را در فرآیند بررسی درخواست‌های صدور گواهی کاهش دهد. مردم همچنین می‌توانند به راحتی از قبل میزان پولی را که باید پرداخت کنند، بدانند و از موقعیت‌های «گیر افتادن» به دلیل کمبود اطلاعات یا درخواست‌های خودسرانه در هر منطقه جلوگیری کنند.

در صورتی که افراد مدارکی داشته باشند که ثابت کند مبلغ کافی برای استفاده از زمین طبق بند ۵ این ماده پرداخت کرده‌اند، نیازی به پرداخت هزینه‌های اضافی استفاده از زمین ندارند. اگر مدارکی وجود داشته باشد که ثابت کند آنها پرداخت کرده‌اند اما مبلغ پرداختی کمتر از مبلغ قانونی در زمان پرداخت باشد، مبلغ پرداختی به درصدی از مساحت زمین که تعهدات مالی را انجام داده است تبدیل می‌شود؛ مساحت باقیمانده طبق فرمول فوق، در زمانی که افراد درخواست کامل و معتبری برای گواهی ارائه می‌دهند، محاسبه خواهد شد.

این آیین‌نامه جدید اهمیت عملی روشنی دارد: تضمین حقوق افرادی که تعهدات مالی قبلی خود را انجام داده‌اند، و در عین حال، ایجاد سازوکاری شفاف برای تعیین تعهدات اضافی، جلوگیری از وضعیت معوقات طولانی مدت هزینه‌های استفاده از زمین یا محاسبه اشتباه تعهدات.

علاوه بر این، این فرمان همچنان مهلت و روش پرداخت عوارض استفاده از زمین را مشخص می‌کند: مردم می‌توانند بخشی را ظرف 30 روز پس از ابلاغ پرداخت کنند، و بخش باقیمانده را حداکثر ظرف 90 روز. این به مردم کمک می‌کند تا زمان داشته باشند تا امور مالی خود را تنظیم کنند و فشار پرداخت یکباره را کاهش دهند، به خصوص در مناطق روستایی یا برای افراد با درآمد متوسط.

نکته قابل توجه این است که این فرمان، کمیته مردمی استان را ملزم می‌کند تا فهرست قیمت زمین، رویه‌های تعیین هزینه استفاده از زمین و زمان پردازش سوابق را منتشر کند و شرایط مطلوبی را برای مردم ایجاد کند تا رویه‌های صدور دفترچه‌های قرمز را انجام دهند. این گامی مهم در جهت اصلاحات مدیریت زمین است که هدف آن شفافیت، ثبات و کاهش دردسر است.

*صندوق توسعه زمین - ابزاری برای حمایت از ایجاد زمین پاک و ترویج صدور گواهی‌ها.

صندوق توسعه زمین به عنوان یک صندوق مالی دولتی غیربودجه‌ای، تحت نظارت کمیته مردمی استان، تعریف می‌شود که مستقل از بودجه دولت، غیرانتفاعی، با هدف حفظ و توسعه سرمایه فعالیت می‌کند. این صندوق مسئول دریافت و بسیج سرمایه طبق مقررات برای پیشبرد سرمایه برای پروژه‌ها و وظایف مربوط به زمین مانند غرامت، پشتیبانی، اسکان مجدد، ایجاد صندوق‌های زمین برای حراج حقوق استفاده از زمین و غیره است.

برای مثال، فرمان ۲۹۱ ماده ۹ فرمان شماره ۱۰۴/۲۰۲۴/ND-CP در مورد صندوق توسعه زمین را اصلاح و تکمیل می‌کند، به طور خاص: بند ۱، ماده ۹ به شرح زیر اصلاح می‌شود: صندوق توسعه زمین یک صندوق مالی دولتی غیربودجه‌ای است که توسط کمیته مردمی استان برای تأمین سرمایه برای وظایف زیر تأسیس شده است: جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد در زمانی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد؛ ایجاد صندوق زمین برای حراج حقوق کاربری زمین، مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند؛ سرمایه‌گذاری در ساخت زیرساخت‌های فنی برای مناطق اسکان مجدد، مناطق مسکونی، پارک‌های صنعتی و خوشه‌های صنعتی طبق برنامه‌ریزی مصوب؛ اجرای سایر وظایف مربوط به مدیریت و استفاده از زمین که توسط کمیته مردمی استان تعیین شده است.

فرمان ۲۹۱/۲۰۲۵، که از ۶ نوامبر ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا است، برای افزایش کارایی و مشخص کردن برخی از مفاد اصلاح شده است. به عنوان مثال، بند ۱، ماده ۹ از بند ج فرمان ۱۰۴/۲۰۲۴ اصلاح شده است تا سرمایه ارائه شده به سازمان‌ها برای ایجاد صندوق‌های زمین اسکان مجدد و حقوق استفاده از زمین حراج برای پرداخت به بودجه دولت را روشن کند.

سرمایه عملیاتی صندوق شامل موارد زیر است: سرمایه اولیه که از بودجه محلی تأمین می‌شود؛ سایر سرمایه‌های بسیج‌شده قانونی (کمک، حمایت مالی، سایر منابع قانونی). فرمان ۲۹۱ این الزام را تکمیل می‌کند که صندوق باید در فعالیت‌های وام‌دهی خود عمومی و شفاف باشد، مشمول حسابرسی‌های سالانه باشد و به صورت دوره‌ای به وزارت دارایی و وزارت منابع طبیعی و محیط زیست گزارش دهد. هدف از این آیین‌نامه جدید، غلبه بر وضعیت بازیابی کند سرمایه، عدم نظارت و سردرگمی بین سرمایه بودجه و سرمایه صندوق در برخی مناطق است، و در عین حال، افزایش توانایی بسیج منابع از اجتماعی‌سازی برای توسعه صندوق‌های زمین، خدمت به برنامه‌ریزی و توسعه شهری، صنعت و خدمات.

فرمان ۲۹۱/۲۰۲۵ از ۶ نوامبر ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا است، بنابراین تمام فعالیت‌های صندوق از این تاریخ باید با مفاد اصلاح‌شده و تکمیلی آن مطابقت داشته باشد.

منبع: https://baonghean.vn/nhung-diem-moi-cua-nghi-dinh-291-2025-khi-nop-tien-su-dung-dat-lam-bia-do-10310742.html