در نیمه اول سال ۲۰۲۴، سرمایه‌گذاران داخلی بر بازار ادغام و تملک املاک و مستغلات تسلط خواهند داشت.

در نیمه اول سال ۲۰۲۴، سرمایه‌گذاران داخلی بر بازار ادغام و تملک املاک و مستغلات تسلط خواهند داشت.

اگر در مدت مشابه سال ۲۰۲۳، سرمایه‌گذاران خارجی ۹۳ درصد از ساختار خریداران در معاملات ادغام و تملک املاک و مستغلات را تشکیل می‌دادند، سرمایه‌گذاران داخلی با نرخ ۹۲.۶ درصد در نیمه اول سال ۲۰۲۴ به جایگاه پیشرو رسیدند.

آقای لی شوان دونگ، مدیر شرکت مشاوره استراتژیک EY Parthenon، شرکت سهامی مشاوره EY ویتنام، در کارگاه آموزشی «جنبه‌های حقوقی و مالی در معاملات ادغام و تملک املاک و مستغلات تحت تأثیر چارچوب قانونی جدید» که در 11 جولای برگزار شد، به تحولات فوق اشاره کرد.

حجم معاملات بازار کاهش یافته، اما ارزش معاملات افزایش یافته است.

در نیمه اول سال ۲۰۲۴، بازار ادغام و اکتساب در جنوب شرقی آسیا، هم از نظر ارزش کل و هم از نظر تعداد معاملات، تمایل به کاهش دارد. ویتنام نیز از این قاعده مستثنی نیست و کاهش جزئی در تعداد معاملات را ثبت کرده است، اما ارزش معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته نزدیک به ۹ درصد افزایش یافته است.

کارشناسان می‌گویند املاک و مستغلات به لطف پتانسیل رشد اقتصادی پایدار و بلندمدت، همچنان بخشی است که توجه سرمایه‌گذاران خارجی را به خود جلب می‌کند. عکس: ترونگ تین

آقای لی شوان دونگ در مورد بازار املاک و مستغلات گفت که تعداد معاملات در نیمه اول سال با ۸ معامله به طور قابل توجهی کاهش یافته است، میانگین ارزش معاملات به ۱۷۹.۷ میلیون دلار رسیده است (در مدت مشابه سال گذشته ۱۸ معامله با میانگین ارزش معاملات به ۸۱.۸ میلیون دلار رسیده بود).

آقای دونگ ارزیابی کرد که ارزش معاملات ادغام و تملک املاک و مستغلات در نیمه اول سال به لطف معامله واگذاری شرکت Vingroup از Vincom Retail با ارزش معامله 982.3 میلیون دلار آمریکا به شدت افزایش یافته است.

نکته قابل توجهی که آقای دونگ در مورد ساختار خریدار در معاملات ادغام و تملک املاک و مستغلات در ویتنام به آن اشاره کرد، این است که یک روند معکوس وجود دارد.

به گفته آقای دونگ، در سال ۲۰۲۳، زمانی که شرکت‌های داخلی با مشکلات زیادی روبرو شدند و مجبور به کاهش فعالیت‌های خود شدند، سرمایه‌گذاران خارجی با ۸۱.۶ درصد از ساختار خریداران، بر بازار ادغام و اکتساب تسلط داشتند. با این حال، تا نیمه اول سال ۲۰۲۴، سرمایه‌گذاران داخلی با نرخ ۹۲.۶ درصد پیشتاز شدند.

گفتگوی بیشتر با خبرنگاران روزنامه الکترونیکی سرمایه‌گذاری - Baodautu.vn ، آقای دونگ گفت، اگر واگذاری Vingroup را از Vincom Retail جدا کنیم، بازار تنها حدود ۷ تراکنش با ارزش چند صد میلیون دلار ثبت کرده است. این تعداد بسیار کمی است.

آقای دونگ گفت: «برای سرمایه‌گذاران داخلی، در حال حاضر هنوز مشکلات زیادی از نظر سرمایه و مسائل حقوقی برای تکمیل و عرضه پروژه به بازار وجود دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاران داخلی واقعاً به بازار بازنگشته‌اند.»

آقای دونگ همچنین اظهار داشت که در نیمه دوم سال 2024، کاهش تعداد ادغام‌ها و تملک‌ها ادامه خواهد یافت.

به گفته آقای دونگ، اگرچه سرمایه‌گذاران خارجی هنوز هم به طور فعال به دنبال پروژه‌ها و کسب‌وکارهایی برای ادغام و تملک هستند، اما بستن قراردادها در این دوره ساده نیست.

آقای دونگ گفت: «سرمایه‌گذاران در ارزیابی پروژه‌ها، به ویژه در شرایط بازار همچنان دشوار، بسیار محتاط‌تر بوده‌اند. علاوه بر این، ما شاهد شکافی در ارزیابی مورد انتظار بین فروشنده و خریدار هستیم که منجر به تأخیر و عدم توانایی در نهایی کردن معامله می‌شود.»

ساختار خریداران در معاملات ادغام و تملک املاک و مستغلات در ویتنام. منبع: EY

ارزیابی بازار املاک و مستغلات همیشه نقطه روشنی است که توجه سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جلب می‌کند، اما خانم نگوین تروک هین، وکیل عضو شرکت حقوقی بین‌المللی ویتنام (VILAF) ارزیابی کرد که هنوز موانع زیادی، به ویژه موانع قانونی، وجود دارد که مانع از پیشرفت فعالیت‌های ادغام و تملک می‌شود.

به گفته خانم هین، در آینده، بسیاری از تغییرات «جامع» در مقررات، جبران خسارت و آزادسازی زمین را برای سرمایه‌گذاران آسان‌تر می‌کند و در نتیجه قیمت زمین را مطابق با قیمت‌های بازار افزایش می‌دهد و در نتیجه مزایایی برای مالکان زمین ایجاد می‌کند و به کاهش مشکلات سرمایه‌گذاران در فرآیند جبران خسارت در پروژه‌ها کمک می‌کند.

قانون زمین ۲۰۲۴ همچنین مزایای زیادی را برای سرمایه‌گذاران خارجی اضافه می‌کند، از جمله دریافت انتقال حق استفاده از زمین در پارک‌های صنعتی، خوشه‌های صنعتی، مناطق فناوری پیشرفته، استفاده از زمین به دلیل دریافت انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات و گسترش روش دریافت حق استفاده از زمین برای شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی.

خانم هین گفت: «مقررات باز پیش‌نیاز استقبال از موج ادغام و تملک خارجی در این بازار است. با این حال، سرمایه‌گذاران باید هنگام بررسی سرمایه‌گذاری، تحقیق و مطالعه کاملی در مورد چارچوب قانونی انجام دهند تا از روند روان معامله اطمینان حاصل شود.»

املاک و مستغلات سبز ارزش خواهند داشت

جریان سرمایه ثبت‌شده مستقیم خارجی به ویتنام در نیمه اول سال ۲۰۲۴ همچنان به رشد خود ادامه داد و به بیش از ۱۵ میلیارد دلار آمریکا رسید که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ بیش از ۱۳ درصد افزایش داشته است. از این میزان، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش املاک و مستغلات به ۱.۸۹ میلیارد دلار آمریکا رسید که تقریباً ۲۰ درصد از کل سرمایه ثبت‌شده جدید را تشکیل می‌دهد و ۴.۷ برابر بیشتر از مدت مشابه سال گذشته است.

آقای لی شوان دونگ ارزیابی کرد که بخش املاک و مستغلات به لطف پتانسیل رشد اقتصادی پایدار و بلندمدت، روند انتقال تأسیسات تولیدی به ویتنام، ساختار جمعیت جوان و نرخ بالای شهرنشینی، همچنان توجه سرمایه‌گذاران خارجی، به ویژه سرمایه‌گذاران آمریکایی، سنگاپوری، ژاپنی و کره جنوبی (از طریق ادغام و تملک و سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی) را به خود جلب می‌کند.

خانم هوانگ نگوین ها کوین، وکیل مدیر شرکت حقوقی LNT و اعضای LLC، با همین دیدگاه گفت که اخیراً، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ثبت‌شده در ویتنام در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ بیش از ۱۳ درصد افزایش یافته است، فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات در مدت مشابه ۴.۷ برابر افزایش یافته و تقریباً ۲۰ درصد از کل سرمایه تازه ثبت‌شده را تشکیل می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که سرمایه‌گذاران بیشتر به پروژه‌های مسکن، پارک‌های صنعتی و مناطق تفریحی علاقه‌مند هستند که در آنها، علاوه بر بسیاری از اشکال دیگر، ساختارهای معاملاتی محبوب شامل انتقال سرمایه در شرکت‌های پروژه، انتقال پروژه یا بخشی از انتقال پروژه است.

آقای دونگ گفت که از نظر بخش‌ها، املاک صنعتی همچنان بخشی است که توجه زیادی از سوی سرمایه‌گذاران را به خود جلب می‌کند.

به طور خاص، پروژه‌های املاک و مستغلات صنعتی در نزدیکی بزرگراه‌ها، دروازه‌های مرزی، بنادر دریایی، بنادر رودخانه‌ای، فرودگاه‌ها و در استان‌ها و شهرهای بزرگی مانند هانوی، هونگ ین، های دونگ، های فونگ، باک نین، باک گیانگ (شمالی) و شهر هوشی مین، بین دونگ، دونگ نای، لانگ آن، با ریا - وونگ تاو، تای نین (جنوبی) ... همچنان در سال‌های آینده توجه سرمایه‌گذاران را به خود جلب خواهند کرد.

علاوه بر این، سرمایه‌گذاران همچنین تمایل دارند به دنبال بازخرید پروژه‌های املاک مسکونی یا صندوق‌های زمین‌های بزرگ تمیز در مناطق حومه شهر یا استان‌ها و شهرهای اقماری، مجاور شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی باشند تا در توسعه پروژه‌های مسکونی پیچیده شامل خانه‌ها، مدارس، بیمارستان‌ها، مراکز تجاری، مناطق تفریحی و غیره سرمایه‌گذاری کنند تا امکانات رفاهی کامل را برای ساکنان فراهم کرده و از موج شهرنشینی استقبال کنند.

آقای دونگ گفت علاوه بر دو بخش فوق، املاک و مستغلات خرده فروشی در مناطق مرکزی شهرهای بزرگ یا واقع در پروژه‌های پیچیده شهری، که خدمات متنوعی مانند خرده فروشی مد، کالاهای مصرفی، لوازم آرایشی و بهداشتی؛ غذا و نوشیدنی؛ خدمات سرگرمی و ... را با نرخ اشغال بالا ارائه می‌دهند، اغلب توجه زیادی از سوی سرمایه‌گذاران را به خود جلب می‌کنند.

به طور خاص، املاک و مستغلاتی مانند مراکز خرید، ساختمان‌های اداری، هتل‌ها و غیره که با معیارهای توسعه پایدار مطابقت دارند و گواهینامه‌های سبز را کسب می‌کنند، توجه سرمایه‌گذاران نهادی بزرگ را به خود جلب می‌کنند و اغلب ارزش بالاتری دارند و به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند تا به راحتی به منابع مالی سبز با نرخ بهره رقابتی برای تأمین مالی این معامله تملک دسترسی پیدا کنند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html