توسعه مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین - بخش 2: چرا هنوز کمبود مسکن اجتماعی وجود دارد؟

شهر هوشی مین منطقه‌ای با بالاترین تقاضا برای مسکن اجتماعی در کشور است. اگرچه دولت شهر تلاش‌هایی برای ارائه راه‌حل‌های بسیاری انجام داده است، اما روند اجرا هنوز با موانع زیادی روبرو است و برآورده کردن نیازهای واقعی را دشوار می‌کند.

کسب و کارها از ... رویه‌ها می‌ترسند

طبق اعلام اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین ، میزان تکمیل آپارتمان‌های مسکن اجتماعی به انتظارات نرسیده است، زیرا کار پرداخت غرامت و پاکسازی محل در برخی از پروژه‌های مسکن اجتماعی دشوار، طولانی، پیشرفت پروژه کند یا حتی غیرممکن است.

مجموعه‌ای از پروژه‌های آپارتمانی در بخش آن لاک (شهر هوشی مین).

برای پروژه‌های مسکن تجاری (NƠ™) با مقیاس کاربری بیش از 10 هکتار، اگرچه صندوق زمین 20٪ برای ساخت مسکن اجتماعی تعیین شده است، سرمایه‌گذار پروژه در اجرای جبران خسارت پاکسازی سایت یا سرمایه‌گذاری در ساخت زیرساخت‌های فنی کند عمل می‌کند، بنابراین سرمایه‌گذاری ساختمانی اجرا نشده است.

نماینده‌ای از وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین افزود: «سرمایه‌گذاران پروژه‌های NƠTM در واگذاری ۲۰٪ از صندوق زمین پروژه به دولت برای اجرای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی یا اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در این ۲۰٪ زمین کند هستند. منابع سرمایه بلندمدت برای حمایت از سرمایه‌گذاران جهت وام گرفتن برای اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی، وام گرفتن سرمایه برای ساخت و ساز و ذینفعان سیاست‌های مسکن اجتماعی برای وام گرفتن سرمایه برای خرید خانه، پایدار نیستند.»

در همین حال، به گفته آقای نگوین دوی چوین، متخصص مالی و املاک و مستغلات، شهر هوشی مین کمبود زمین ندارد، بلکه کمبود برنامه‌ریزی سیستماتیک دارد. آقای نگوین دوی چوین گفت: «اگر منطقه‌ای به طور کامل با زیرساخت‌ها، مدارس، پارک‌ها و حمل و نقل برنامه‌ریزی شده باشد، ساخت ده‌ها آپارتمان بلندمرتبه کاملاً امکان‌پذیر است. اما وقتی برنامه‌ریزی تکه‌تکه شده و زمین به قطعات کوچک تقسیم می‌شود، فقط می‌توان چند ده خانه کم ارتفاع ساخت که باعث اتلاف جدی بودجه زمین می‌شود.»

علاوه بر این، رویه‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز پیچیده است. علاوه بر رویه‌های تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری، شناسایی سرمایه‌گذاران، تصویب برنامه‌ریزی دقیق در مقیاس ۱/۵۰۰، تصویب سرمایه‌گذاری، تخصیص زمین، محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و سپرده‌گذاری مانند مسکن تجاری، پروژه‌های مسکن اجتماعی باید ارزیابی قیمت مسکن اجتماعی، تأیید موضوع خرید و اجاره به شرط تملیک مسکن اجتماعی و بررسی اسناد و غیره را انجام دهند که این امر باعث طولانی شدن زمان، افزایش هزینه‌های فرصت و دلسردی سرمایه‌گذاران می‌شود. در همین حال، سازوکار ارزیابی زمین و تعیین تعهدات مالی هنوز دست و پا گیر است و بین سازمان‌ها همپوشانی دارد.

آقای نگوین دوی چوین گفت: «دلایل زیادی برای کمبود مسکن اجتماعی وجود دارد، اما برجسته‌ترین آنها این است که روند درخواست مجوز برای ساخت مسکن اجتماعی بسیار پیچیده است. در همین حال، ساخت خانه‌های تجاری آسان‌تر و سودآورتر است، پس چرا گزینه دشوارتری با سود کمتر انتخاب شود؟ علاوه بر این، برنامه‌ریزی شهری مناسب نیست. بسیاری از قطعات زمین فقط مجاز به ساخت خانه‌های کم ارتفاع با تراکم ساخت و ساز کم هستند و این امر اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در مقیاس بزرگ را غیرممکن می‌کند.»

نه تنها کسب و کارهای فعال در این حوزه با مشکلات رویه‌ای مواجه هستند، بلکه با مشکلات مالی زیادی نیز روبرو هستند. آقای نگوین ون تان هوی، معاون مدیر کل شرکت Becamex IDC، اظهار داشت: «بزرگترین چالش برای کسب و کارها، فشار سرمایه و هزینه‌های ورودی است. هزینه‌های مربوط به پاکسازی سایت، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و بهره وام همگی به شدت افزایش یافته‌اند، در حالی که حاشیه سود بخش مسکن اجتماعی در سطح پایینی کنترل می‌شود و این امر حفظ جریان نقدی را برای کسب و کارها دشوار می‌کند.»

علاوه بر این، اجرای یک پروژه مسکن اجتماعی اغلب سال‌ها طول می‌کشد تا مراحل قانونی، از تغییر کاربری زمین، تأیید برنامه‌ریزی گرفته تا اعطای مجوزهای ساخت و ساز، ساخت و ساز، مراحل صدور دفترچه‌های صورتی... را تکمیل کند. آقای هوی تأکید کرد: «این مراحل طولانی باعث رکود بسیاری از پروژه‌ها، افزایش هزینه‌ها و افزایش ریسک‌های مالی می‌شود. بدون یک مکانیسم حمایتی خاص، حفظ انگیزه سرمایه‌گذاری بلندمدت برای مشاغل بسیار دشوار است.»

به گفته آقای نگوین ون تان هوی، یکی دیگر از مشکلات، مسئله ایجاد تعادل بین اهداف اجتماعی و کارایی اقتصادی است. مسکن اجتماعی مجبور است قیمت فروش را پایین نگه دارد، در حالی که هزینه‌های مصالح، نیروی کار و زیرساخت‌ها در قیمت‌های بازار باقی می‌ماند. بدون منابع اعتباری ترجیحی یا مکانیسم‌های پشتیبانی قیمت، مشاغل تقریباً هیچ سودی ندارند. این نشان می‌دهد که چرا تعداد مشاغلی که در سرمایه‌گذاری مسکن اجتماعی شرکت می‌کنند در مقایسه با بخش مسکن تجاری بسیار کم است.

هنوز کاستی‌های زیادی وجود دارد

علاوه بر رویه‌های قانونی دست و پا گیر، مسکن اجتماعی با مشکل موقعیت جغرافیایی نامناسب نیز روبرو است. خانم فام تی هانگ، معلمی در چان هونگ وارد (شهر هوشی مین) نیز گفت: "محل کار من درست در مرکز شهر است، در حالی که اکثر پروژه‌های مسکن اجتماعی در مناطق دورافتاده‌ای مانند بین دونگ یا هوک مون ساخته می‌شوند. این امر رفت و آمد، تدریس و مراقبت از خانواده را بسیار دشوار می‌کند."

دکتر نگوین کیم دوک، معاون مدیر موسسه تحقیقات و مشاوره توسعه منطقه‌ای، دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین، گفت که صندوق زمین برای مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین هنوز بسیار محدود است. در بسیاری از نقاط، زمین وجود دارد اما زیرساخت‌های فنی و اجتماعی همزمان مانند حمل و نقل، مدارس و بیمارستان‌ها وجود ندارد و این امر اجرای مؤثر پروژه‌ها را دشوار می‌کند. آقای دوک اظهار داشت: «اگر فقط مسکن وجود داشته باشد اما زیرساخت‌های خدماتی و فضای زندگی متصل وجود نداشته باشد، داشتن یک منطقه مسکونی پایدار غیرممکن است.»

علاوه بر این، اگرچه شهر هوشی مین از طریق صندوق توسعه مسکن شهر، سیاست وام برای افراد کم‌درآمد (تا سقف ۹۰۰ میلیون دانگ ویتنام با نرخ بهره ترجیحی ۴.۷٪ در سال) دارد، اما این مبلغ وام در مقایسه با ارزش خانه هنوز کم است و دریافت‌کنندگان وام محدود هستند.

آقای چوین در ادامه تحلیل کرد: «شرایط خرید مسکن اجتماعی نیز ناکافی است. فقط کسانی که واقعاً در شرایط سختی هستند و املاک و مستغلات ندارند می‌توانند مسکن بخرند، اما مقررات فعلی فقط در یک استان اعمال می‌شود. بنابراین، مواردی وجود خواهد داشت که افراد در استان‌های دیگر صاحب خانه‌های زیادی باشند، اما اگر در شهر هوشی مین خانه‌ای نداشته باشند، همچنان می‌توانند مسکن اجتماعی بخرند. برعکس، کارگرانی که درآمدی حدود ۱۶ میلیون در ماه دارند، حذف می‌شوند زیرا شرایط درخواست را ندارند.»

علاوه بر این، هنوز وضعیتی وجود دارد که بسیاری از آپارتمان‌های مسکن اجتماعی به نام افرادی ثبت شده‌اند که واقعاً نیازی به زندگی در آنجا ندارند. این امر سیاست‌های تأمین اجتماعی را مخدوش می‌کند و اعتماد عمومی به برنامه مسکن اجتماعی را کاهش می‌دهد.

مقاله پایانی: ایجاد سازوکاری شفاف برای جلوگیری از گمانه‌زنی‌ها

منبع: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm