اصلاح قانون زمین: آیا دوران سفته بازی و احتکار زمین برای جبران خسارت به پایان رسیده است؟

به گفته کارشناسان، اصلاح قانون زمین به جلوگیری از سوداگری خرید زمین ارزان با پیش‌بینی قیمت‌های بالای غرامت کمک خواهد کرد.

در پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین که وزارت کشاورزی و محیط زیست به تازگی به دولت ارائه کرده است، یکی از مواردی که توجه عموم را به خود جلب کرده، پیشنهاد تعدیل حقوق کاربران زمین در زمانی است که مقامات احیای زمین را اعلام کرده‌اند اما هنوز تصمیمی نگرفته‌اند.

در حالی که منتظر احیای زمین هستید، معاملات زمین را سختگیرانه‌تر کنید.

در واقع، در حالی که منتظر تملک زمین هستند، مالکان زمین همچنان می‌توانند حقوق استفاده از زمین خود (گواهی مالکیت زمین) را به عنوان سرمایه منتقل، هدیه یا اهدا کنند. با این حال، این می‌تواند منجر به خرید و فروش زمین به انتظار غرامت، با هدف سوءاستفاده از این بیمه‌نامه برای منافع شخصی شود.

برای رسیدگی به این موضوع، وزارتخانه پیشنهاد می‌کند کسانی که حق استفاده از زمین را به صورت انتقال، هدیه یا کمک مالی دریافت می‌کنند، فقط باید واجد شرایط دریافت غرامت، حمایت و اسکان مجدد مشابه کسانی باشند که زمین‌هایشان قبلاً مصادره شده است.

به گفته وزارت کشاورزی و محیط زیست، سخت‌تر کردن معاملات زمین در طول دوره انتظار برای خرید زمین، سفته‌بازی را مهار کرده و انصاف در سیاست‌های جبران خسارت و پاکسازی زمین را تضمین می‌کند.

وضعیتی وجود دارد که بسیاری از مردم در حال انباشت زمین‌های کشاورزی هستند و منتظرند تا در طرح برنامه‌ریزی گنجانده شوند تا بتوانند غرامت دریافت کنند. (تصویر تزئینی)

اخیراً، پس از اجرایی شدن قانون زمین ۲۰۲۴، وضعیتی در بازار پدید آمده است که بسیاری از مردم «به امید دریافت غرامت، زمین را احتکار می‌کنند»، به خصوص در اطراف مناطقی که برای زیرساخت‌ها، مناطق صنعتی، بزرگراه‌ها، جاده‌های کمربندی، فرودگاه‌ها و غیره برنامه‌ریزی شده‌اند. دلیل این امر این است که قانون جدید نحوه تعیین قیمت زمین را تغییر می‌دهد تا به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر باشد و همچنین مقررات زیادی در مورد پشتیبانی از اسکان مجدد، غرامت املاک و هزینه‌های سرمایه‌گذاری در زمین اضافه می‌کند.

آقای فام دوک توان - مدیرعامل شرکت املاک EZ - اظهار داشت که حتی قبل از اعمال قانون زمین ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات شاهد خرید زمین توسط افراد، گروه‌ها و سازمان‌ها با پیش‌بینی تغییرات تحت قانون جدید بوده است.

آقای توان اشاره کرد که قانون زمین ۲۰۲۴ با افزایش محدودیت دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین کشاورزی به حداکثر ۱۵ برابر محدودیت تخصیص زمین در محل، سازوکارها و سیاست‌های مدیریت و استفاده از زمین‌های کشاورزی را تکمیل کرده است.

و به محض اینکه بیشتر موانع برطرف شدند، زمین‌های کشاورزی دوباره مورد توجه قرار گرفتند. خرید این نوع زمین‌ها در مناطق مختلف برای ساخت مزارع، مدل‌های کشاورزی با فناوری پیشرفته یا مدل‌های صنعتی برای بسیاری از مشاغل رایج شد. از طرف دیگر، بسیاری از سرمایه‌گذاران زمین‌های کشاورزی را به امید آزادسازی زمین و جبران خسارت با قیمت‌های بالا خریداری کردند.

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای) - نیز با همین دیدگاه، ارزیابی کرد که در واقع، در طول سال‌ها، هر زمان که اطلاعاتی در مورد برنامه‌ریزی یا پروژه‌های بزرگ زیرساختی منتشر می‌شود، بازار اغلب شاهد موجی از احتکار کوتاه‌مدت زمین برای سودآوری از تفاوت‌های جبران خسارت است. این امر نه تنها قیمت زمین را در مقایسه با ارزش واقعی آن به سرعت افزایش می‌دهد، بلکه هزینه‌های آزادسازی زمین را نیز افزایش می‌دهد و مستقیماً بر کارایی سرمایه‌گذاری عمومی و پیشرفت پروژه تأثیر می‌گذارد.

مهم‌تر از آن، اگر اجازه داده شود که سفته‌بازی مبتنی بر اطلاعات برنامه‌ریزی ادامه یابد، بازار به تدریج ذهنیت «سرمایه‌گذاری مبتنی بر انتظارات سیاست‌گذاری» را به جای سرمایه‌گذاری مبتنی بر نیازهای واقعی کاربری زمین و ارزش واقعی بهره‌برداری از زمین، در پیش خواهد گرفت. این امر برای توسعه پایدار اقتصاد مضر است.

آقای هوی پیش‌بینی کرد: « اصلاح قانون زمین، از جمله تعدیل حقوق کاربران زمین، به مهار این وضعیت کمک خواهد کرد .»

غرامت باید بر اساس قیمت زمین در زمان اعلام طرح باشد.

اگر اجازه داده شود که سفته‌بازی مبتنی بر اطلاعات برنامه‌ریزی ادامه یابد، بازار به تدریج ذهنیت «سرمایه‌گذاری مبتنی بر انتظارات سیاست‌گذاری» را به جای سرمایه‌گذاری مبتنی بر نیازهای واقعی کاربری زمین و ارزش واقعی بهره‌برداری از زمین، در پیش خواهد گرفت. این امر برای توسعه پایدار اقتصاد مضر است.

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای)

کارشناسان در مورد اصلاحات پیشنهادی قانون زمین معتقدند که در شرایطی که بازار املاک و مستغلات وارد مرحله بازسازی به سمت شفافیت بیشتر و توسعه پایدار می‌شود، اصلاحات برنامه‌ریزی شده در قانون زمین، به ویژه محتوای مربوط به کنترل معاملات زمین در دوره انتظار برای تملک زمین برای محدود کردن «خرید و فروش به امید جبران خسارت»، تلاش قابل تحسینی از سوی سازمان مدیریت در بهبود چارچوب نهادی و کاهش اختلالات بازار را نشان می‌دهد.

با این حال، به گفته آقای نگوین کوانگ هوی، برای مهار سفته‌بازی «با پیش‌بینی جبران خسارت»، این رویکرد باید بر کنترل منافع ناشی از اعلام خرید زمین تمرکز کند، نه اینکه معاملات را کاملاً ممنوع کند.

اول، لازم است که به طور واضح یک «بازه زمانی قانونی» از تاریخ ابلاغ رسمی تملک زمین یا اعلام برنامه‌ریزی تعیین شود. پس از این زمان، معاملات همچنان می‌توانند انجام شوند، اما حق دریافت غرامت، حمایت یا سیاست‌های اسکان مجدد باید طبق نظر کاربر اصلی زمین تعیین شود. این رویکرد هم شفافیت بازار را حفظ می‌کند و هم انگیزه‌های سوداگرانه کوتاه‌مدت را کاهش می‌دهد.

علاوه بر این، شفافیت اطلاعات بسیار مهم است. هنگامی که اطلاعات برنامه‌ریزی به صورت عمومی و مداوم در دسترس نباشد، اغلب نابرابری در دسترسی به اطلاعات ایجاد می‌شود و به گروه خاصی از دلالان نسبت به بازار برتری می‌دهد. بنابراین، لازم است دیجیتالی کردن داده‌های زمین ترویج شود، اطلاعات برنامه‌ریزی به صورت عمومی و در لحظه افشا شود و اطمینان حاصل شود که شهروندان به طور برابر به اطلاعات دسترسی دارند.

علاوه بر ابزارهای اداری، تحقیقات بیشتری باید در مورد ابزارهای مالی مانند اعمال مالیات بالا بر معاملات کوتاه‌مدت یا ارزش افزوده ناشی از تغییرات در برنامه‌ریزی انجام شود. این یک راه حل نرم است اما اثربخشی بلندمدت دارد و همچنین با روندهای مدرن حکمرانی بسیاری از کشورها مطابقت دارد.

با این حال، به گفته آقای هوی، اقدامات کنترلی باید به طور هماهنگ طراحی شوند، زیرا حق واگذاری زمین همچنان یک حق مالکیت مشروع مردم است. هدف باید محدود کردن سوءاستفاده از سیاست‌ها برای منافع شخصی باشد، نه ایجاد اختلال در معاملات مدنی مشروع.

علاوه بر این، این پیشنهاد که کسانی که حق استفاده از زمین را به عنوان انتقال، هدیه یا کمک مالی دریافت می‌کنند، فقط حق دریافت غرامت، حمایت و اسکان مجدد مشابه کسانی را دارند که زمین آنها قبلاً مصادره شده است، رویکردی نسبتاً معقول و امکان‌پذیر است.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که اصلاح قانون زمین، سفته‌بازی و احتکار زمین را به امید دریافت غرامت مهار خواهد کرد.

جنبه مثبت این است که این پیشنهاد مستقیماً بر انگیزه‌های سوداگرانه تأثیر می‌گذارد. وقتی مزایای جبران خسارت با فروش مجدد زمین در دوره قبل از احیا دیگر افزایش نیابد، جذابیت «خرید به امید جبران خسارت» به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد.

با این حال، برای اینکه این سیاست کاملاً مؤثر باشد، به یک سیستم داده‌های زمین به هم پیوسته، مقررات شفاف در مورد مهلت‌های «نهایی شدن حقوق» و افزایش شفافیت و نظارت بر معاملات غیرمعمول در مناطقی که زمین برای تملک آماده می‌شود، نیاز دارد.

آقای هوی تأکید کرد: « اگر این طرح به طور جامع اجرا شود، نه تنها راه حلی برای مقابله با پدیده کوتاه‌مدت بازار خواهد بود، بلکه به ایجاد یک محیط شفاف‌تر در حوزه املاک و مستغلات، کاهش سفته‌بازی و هدایت منابع زمین به سمت توسعه اقتصادی پایدارتر و اساسی‌تر در درازمدت نیز کمک خواهد کرد .»

یکی از مدیران یک شرکت املاک و مستغلات در هانوی همچنین پیشنهاد کرد که برای جلوگیری از احتکار زمین با هدف دریافت غرامت، قانون زمین باید فقط غرامت را بر اساس کاربری فعلی زمین در زمان اعلام طرح ارائه دهد و افزایش غیرعادی قیمت پس از انتشار اطلاعات پروژه را شامل نشود. در عین حال، کسانی که پس از اعلام طرح زمین می‌خرند نیز باید حقوق غرامت خود را محدود کنند.

چائو آن

منبع: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html