بازار املاک و مستغلات "عجیب" است، کارشناسان چه توصیه‌ای دارند؟

به گفته کارشناسان، نکته قابل توجه در بازار فعلی املاک و مستغلات این است که اکثر معاملات از سوی سرمایه‌گذاران انجام می‌شود، نه خریداران واقعی.

طبق گزارش انجمن دلالان املاک ویتنام، از نظر وضعیت معاملات، در 9 ماه اول سال 2025، نرخ جذب بازار به سطح بسیار مثبتی رسیده است - نزدیک به 70 درصد، معادل حدود 60 هزار معامله، دو برابر مدت مشابه سال گذشته.

اما واقعیت این است که اگرچه تقاضای واقعی هنوز بخش بزرگی را تشکیل می‌دهد، اما تحولات بازار توسط جریان نقدی سرمایه‌گذاری بیشتر هدایت می‌شود زیرا قیمت املاک و مستغلات در سطح بسیار بالایی قرار دارد.

آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - با توضیح این واقعیت، در زمینه افزایش فشار تورمی و توسعه زیرساخت‌ها، بسیاری از سرمایه‌گذاران، املاک و مستغلات را به عنوان یک پناهگاه امن و ابزاری مؤثر برای سودآوری در نظر می‌گیرند.

جریان نقدی سرمایه‌گذاری در حال حاضر عمدتاً بر محصولاتی متمرکز است که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند - محصولاتی با پتانسیل اجاره خوب و پتانسیل افزایش قیمت مشخص. اینها عوامل اصلی هستند که تصمیم سرمایه‌گذاران را برای "سپردن پول" تحریک می‌کنند.

آقای دین گفت: « اکثر معاملات بازار امروز از گروه دوم خریداران املاک و مستغلات است - یعنی کسانی که برای سرمایه‌گذاری خرید می‌کنند، نه برای زندگی. این نشان می‌دهد که فعالیت‌های خرید و فروش عمدتاً توسط جریان نقدی سرمایه‌گذاری هدایت می‌شود، در حالی که تقاضای واقعی مسکن هنوز با مشکلاتی روبرو است زیرا قیمت‌های فعلی بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم است .»

بیشتر معاملات در بازار املاک و مستغلات در حال حاضر توسط سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. (عکس از: مین دوک)

آقای وو هوین توان کیئت، مدیر بخش مسکن CBRE ویتنام، همچنین گفت که عرضه جدید در مرکز شهر هوشی مین (که قبلاً هوشی مین سیتی نام داشت) در حال حاضر در جهت تأمین نیازهای سرمایه‌گذاری عمل می‌کند، نه نیازهای واقعی مسکونی. اکثر سرمایه‌گذاران تعیین می‌کنند که خریداران در ملک زندگی نخواهند کرد، بلکه فقط آن را نگه می‌دارند یا اجاره می‌دهند، بنابراین محصول در موقعیت بالاتری قرار می‌گیرد تا سود به حداکثر برسد.

آقای کییت اظهار داشت: « با سطح قیمت فعلی، جریان نقدی در بازار تقریباً فقط بین سرمایه‌گذاران در گردش است، در حالی که دسترسی به خریداران خانه بسیار دشوار است .»

داده‌های گروه DKRA نیز روند مشابهی را نشان می‌دهد. در بیش از ۲۰۰۰ معامله ثبت شده در ۹ ماه اول سال، خریداران خانه تنها حدود ۳۰ درصد و ۷۰ درصد باقی‌مانده سرمایه‌گذاران بوده‌اند. گروه سرمایه‌گذاران پتانسیل مالی قوی‌تری دارند و در صورت مشاهده فرصت سودآوری، حاضر به پرداخت قیمت‌های بالا هستند، در حالی که خریداران واقعی خانه - با بودجه ۱ تا ۲ میلیارد دانگ ویتنام - به سختی می‌توانند به آپارتمان‌هایی با قیمت ۴ تا ۵ میلیارد دانگ ویتنام یا بیشتر دسترسی پیدا کنند.

خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، نیز گفت که بیشتر معاملات در بازار اولیه از تقاضای گروهی از افراد که مالک املاک و مستغلات زیادی هستند، ناشی می‌شود. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌ها به لطف «سوار شدن بر موج پروژه‌های بزرگ» و بهره‌مندی از ادغام‌های محلی، نرخ جذب خوبی دارند.

به گفته خانم میِن، قیمت املاک و مستغلات در کوتاه‌مدت به افزایش خود ادامه خواهد داد، زیرا انتظارات سود سرمایه‌گذاران همچنان بالا است. تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران هنوز «زندگی خوبی» دارند و تحت فشار اهرم مالی نیستند. بنابراین، آنها دلیلی برای تعدیل قیمت‌های فروش ندارند.

خانم میِن ارزیابی کرد: « در شرایطی که نرخ بهره در سطوح پایین حفظ شده، جریان‌های نقدی ارزان همچنان به بازار تزریق می‌شوند، سیاست‌هایی برای ارتقای سرمایه‌گذاری عمومی به شدت اجرا می‌شوند و عرضه مسکن میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه همچنان کم است، سرمایه‌گذاران همچنان معتقدند که قیمت املاک و مستغلات همچنان افزایش خواهد یافت .»

آقای لی دین چونگ - متخصص املاک و مستغلات همچنین اظهار داشت که اخیراً عرضه آپارتمان‌ها عمدتاً در بخش گران‌قیمت بوده است. میانگین قیمت آپارتمان در حال حاضر حدود ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع است. بسیاری از پروژه‌های جدید اخیراً با قیمت‌های بالای ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع برای فروش افتتاح شده‌اند.

با قیمت‌های فعلی مسکن، کارگران عادی، حتی با حقوق ۳۰ میلیون دانگ در ماه، تقریباً هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن ندارند. کسانی که می‌توانند با قیمت ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ در متر مربع خانه بخرند، عمدتاً سرمایه‌گذاران، دلالان و گروهی از افراد با درآمدهای بسیار بالا مانند صاحبان مشاغل هستند.

آقای نگوین کوک آنه، معاون مدیر کل شرکت PropertyGuru ویتنام، در توضیح دلیل بالا بودن روند خرید املاک و مستغلات با انگیزه سوداگری در ویتنام گفت که بخشی از این امر به دلیل ... کانال سرمایه‌گذاری این «خرید و فروش آسان» است، نقدینگی خوبی دارد و سود بالاتری نسبت به سایر کانال‌ها مانند طلا، سهام یا بانک‌ها دارد. بازده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در ویتنام در 10 سال گذشته جزو بهترین‌ها بوده و برای آپارتمان‌ها به 197٪ و برای زمین به 137٪ رسیده است.

دلیل دیگر این است که سیاست مالیات بر املاک و مستغلات در ویتنام پایین‌تر و بازتر از بسیاری از کشورهای منطقه است و فاقد مجازات‌هایی علیه سفته‌بازی و رها کردن دارایی‌های زمین است.

آقای نگوین کووک آنه اشاره کرد که در حال حاضر در جهان 5 مالیات اساسی برای املاک و مستغلات وجود دارد: مالیات مالکیت، مالیات بر درآمد، مالیات ثبت، مالیات بر خانه‌های خالی (مالیاتی که بر املاک و مستغلاتی که مدت زیادی استفاده نشده‌اند اعمال می‌شود) و مالیات توسعه (توسعه زیرساخت‌ها، خدمات رفاهی، در منطقه‌ای که ملک واقع شده است). به طور متوسط، مالیات مالکیت خانه در بسیاری از کشورها از 0.3 تا 20 درصد، مالیات ثبت 2 تا 6 درصد و مالیات بر درآمد از 14 تا 45 درصد است. برخی از کشورها مالیات بر املاک خالی را از 12 تا 20 درصد و مالیات بر توسعه را از 1 تا 3 درصد اعمال می‌کنند.

در ویتنام، خریداران خانه در حال حاضر فقط باید سه مالیات اول را بپردازند: مالیات بر درآمد (2-5٪)، مالیات بر دارایی (0.03-0.2٪) و مالیات ثبت (0.5٪). او گفت: « مالیات پایین، سرمایه‌گذاری در «چرخش» املاک و مستغلات را برای خریداران آسان می‌کند، خرید این ملک امروز و فروش ملک دیگر فردا .»

هشدار نسبت به خطر «حباب»

به گفته آقای نگوین ون دین، وقتی خریداران مسکن کمتر و کمتر می‌شوند، بازار تعادل عرضه و تقاضا را از دست می‌دهد، قیمت‌ها به سمت بالا هل داده می‌شوند اما با تقاضای واقعی مرتبط نیستند، که این امر به راحتی می‌تواند منجر به خطرات حباب شود.

بازاری با تعداد زیادی مشارکت‌کننده، یعنی سرمایه‌گذاران، مستعد تورم قیمت خواهد بود. (تصویر: مین دوک).

آقای دین گفت: « بدون مداخله به موقع سیاست‌گذاری، مسکن در مناطق بزرگ شهری به طور فزاینده‌ای از دسترس کارگران خارج خواهد شد .»

دین دِ هین ، اقتصاددان، نیز تأکید کرد که بازگرداندن بازار به ماهیت واقعی خود، یعنی تأمین نیازهای مسکن اکثریت، ضروری است. وقتی سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت غالب می‌شوند، آپارتمان‌ها دیگر مکانی برای زندگی نیستند، بلکه به ابزاری برای سودآوری تبدیل می‌شوند که قیمت‌ها را به طور مداوم افزایش می‌دهد و پیامدهای اجتماعی به همراه دارد. او توصیه کرد که دولت به زودی عرضه مسکن میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه را برای ایجاد تعادل در ساختار بازار تکمیل کند.

آقای نگوین کوانگ هوی - مدیرعامل دانشکده امور مالی و بانکداری (دانشگاه نگوین ترای) - ارزیابی کرد: وقتی سرمایه به سمت املاک و مستغلات جریان می‌یابد، ارزش این دارایی سریع‌تر از بهره‌وری نیروی کار و رشد درآمد افزایش می‌یابد و شکاف فزاینده‌ای بین قیمت مسکن و توانایی پرداخت مردم ایجاد می‌کند. این امر باعث می‌شود بازار به جای تقاضای واقعی، بر اساس انتظارات افزایش قیمت عمل کند و نقدینگی را ناپایدار کرده و خطرات حباب را افزایش دهد.

با توجه به اینکه معاملات عمدتاً توسط سرمایه‌گذاران هدایت می‌شوند، بازارها نسبت به تغییرات سیاست حساس‌تر می‌شوند. یک تعدیل کوچک در اعتبار، نرخ بهره یا احساسات می‌تواند باعث ایجاد یک واکنش زنجیره‌ای شود که منجر به کاهش سرعت یا اصلاح محلی می‌شود. این ریسک نه تنها بر گروه سفته‌بازان تأثیر می‌گذارد، بلکه در صورت عدم کنترل دقیق، می‌تواند به سیستم مالی، مشاغل و کل اقتصاد نیز سرایت کند.

آقای هوی تأکید کرد: « بنابراین، اقدامات شدید دولت برای کاهش افزایش قیمت، اقدامی درست و استراتژیک است که هدف آن ثبات بلندمدت است .»

منبع: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html