بازار زمین در هوک مون و کو چی موجی از کاهش ضرر را تجربه می‌کند

مرحله افزایش را پشت سر گذاشتیم

اگر در مراحل اولیه سال ۲۰۲۱، بازار املاک و مستغلات در مناطق هوک مون و کو چی کاملاً "آرام" بود، در اوایل سال ۲۰۲۲، این مکان به مرکز توجه سرمایه‌گذاران تبدیل شد. تا اوایل سال ۲۰۲۲، به نظر می‌رسید که زمین در این منطقه سود نهایی ۲، ۳ برابر بیشتر از قیمت خرید داشته باشد و به یکی از نقاط برجسته بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین تبدیل شود.

بسیاری از کارشناسان در توضیح این تب گفتند که بازار املاک و مستغلات به طور کلی تحت تأثیر افزایش تکان‌دهنده قیمت‌ها در منطقه مرکزی شهر هوشی مین قرار گرفته است. از آن زمان، بازار مناطق حومه شهر نیز توسعه یافته و به این رقابت افزایش قیمت پیوسته است، زیرا هنوز جای توسعه وجود دارد.

علاوه بر این، پیشنهاد ارتقاء منطقه کو چی به شهری مستقیماً تحت نظارت شهر هوشی مین نیز باعث تقویت بازار املاک و مستغلات در این شهر شده است. بلافاصله قیمت‌های جدیدی تعیین شد که اکثر آنها در مقایسه با بیش از شش ماه قبل، ۱.۲ تا ۱.۵ برابر افزایش یافته‌اند.

در میان آنها، برخی از "نقاط داغ" کو چی وجود دارد که مورد توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران قرار گرفته است، مانند منطقه خیابان نگوین تی ران (کمون آن نون تای) که 2-3 برابر افزایش یافته و به 8.2 تا 8.5 میلیون دانگ دونگ در متر مربع رسیده است؛ قیمت زمین در خیابان بوی تی دیت (کمون نهوان دوک) 4 برابر افزایش یافته و به 7.2 میلیون دانگ دونگ در متر مربع رسیده است. طبق برخی آمارها، زمین در برخی مناطق با زیرساخت‌های خوب در منطقه کو چی حتی حدود 17.5 میلیون دانگ دونگ در متر مربع قیمت دارد.

با گذشت زمان، بازار زمین‌های کشاورزی افزایش یافته و تپه‌های شنی نیز پدیدار شده‌اند، تصویر ۱ — دوره‌ای که همه یکدیگر را به دیدن زمین در حومه شهر هوشی مین دعوت می‌کردند، گذشته است.

در هوک مون، قیمت زمین از سال ۲۰۲۰ رو به افزایش بوده است، زمانی که اطلاعاتی مبنی بر پیشنهاد کمیته مردمی شهر هوشی مین برای ارتقاء سه منطقه هوک مون، بین چان و نها بی به شهرستان‌ها به طور گسترده پخش شد. بسیاری از سرمایه‌گذاران تعداد زیادی قطعه زمین را با قیمت ارزان در اینجا خریداری کرده‌اند و سپس از طریق معاملات سریع، قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. از آن زمان، هوک مون به یکی از مراکز تب زمین تبدیل شده است. قیمت زمین‌های هوک مون در امتداد جاده‌هایی مانند فام تی گیای، دانگ توک وین، ترین تی مینگ، نگوین آنه تو و غیره بسیار بالا رفته است.

در سال ۲۰۲۰، کمترین قیمت زمین در Hoc Mon در خیابان Le Thi Ha، ۲۵ تا ۲۷ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. بالاترین قیمت ۴۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع با مساحت زمین مشرف به نزدیک به ۳۰۰۰ متر مربع بود، این قطعه زمین تا ۱۳.۵ میلیارد دانگ ویتنامی ارزش داشت. مسیرهای دیگری مانند جاده موازی بزرگراه ملی ۲۲، خیابان Tran Van Muoi، خیابان Nguyen Thi Soc مسیرهایی هستند که سریع‌ترین افزایش قیمت زمین را در Hoc Mon دارند. به طور خاص، جاده موازی بزرگراه ملی ۲۲ کمترین افزایش قیمت را از ۱۳ تا ۱۴ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به ۱۷ تا ۱۸ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع دارد.

با گذشت زمان، این بازار محبوبیت بیشتری پیدا کرده و تپه‌های شنی نیز پدیدار شده‌اند، تصویر ۲ — زمین‌های نبش کوچه در کو چی، منطقه‌ای با زیرساخت‌های ترافیکی خوب، زمانی مورد توجه و رقابت سرمایه‌گذاران بود.

همراه با این افزایش قیمت، فهرست املاک و مستغلات در مناطق Cu Chi و Hoc Mon نیز در صدر نتایج جستجو در بازارهای املاک و مستغلات آنلاین قرار گرفت. طبق آمار برخی از موتورهای جستجو، پس از سال نو قمری 2022، علاوه بر زمین در منطقه 2 و منطقه 9، Hoc Mon و Cu Chi نیز کلمات کلیدی هستند که در تالارهای معاملاتی زیاد جستجو می‌شوند.

در آن زمان، داغ شدن بیش از حد بازار نگرانی‌های زیادی را در مورد کاهش پیش‌بینی‌شده ایجاد کرد. آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - در گفتگو با مطبوعات اظهار داشت که برخی افراد از اطلاعات جلسات برای سودآوری سوءاستفاده کرده‌اند. به گفته آقای چائو، دلالان، دلالان زمین یا مشاغل نادرست باعث شده‌اند که قیمت زمین در مناطق کو چی و هوک مون "دیوانه‌وار" شود.

علاوه بر این، بسیاری از کارشناسان در مورد فریب بازار که می‌تواند باعث شود سرمایه‌گذاران زمین، میوه تلخ را قورت دهند، هشدار دادند، در حالی که ارزش واقعی زمین بیش از حد بالا رفته است. به نظر می‌رسد این هشدار زمانی به واقعیت تبدیل شده است که در حال حاضر، بسیاری از اطلاعات نشان می‌دهد که زمین‌های این منطقه در همه جا با ضرر فروخته می‌شوند.

کاهش ضرر به دلایل مختلف

با مراجعه به برخی از بازارهای املاک و مستغلات و همچنین گروه‌های دلالی در شبکه‌های اجتماعی، مقالات زیادی با عبارات "نقد کردن کالاها با قیمت‌های خفه‌کننده"، "کاهش سریع ضرر"، "فروش زمین برای پرداخت بدهی بانکی" و ... به طور گسترده منتشر می‌شوند. بسیاری از فروشندگان حاضرند به دلایل مختلفی مانند پرداخت بدهی بانکی، پرداخت پول به مناطق دیگر برای جلوگیری از جریمه شدن یا انحلال، ضرر خود را از 30 تا 40 درصد ارزش زمین کاهش دهند تا پول خود را پس بگیرند.

برای مثال، در خیابان نگوین ون خا، یک قطعه زمین ۱۲۳ متری توسط مالک با قیمت ۱.۵۲ میلیارد دونگ ویتنامی، معادل بیش از ۱۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، به فروش می‌رسد. مالک گفته است که این قیمت ۵۰۰ میلیون دونگ ویتنامی، ضرر کمتری را متحمل می‌شود، زیرا این یک قطعه زمین زیبا، نزدیک به شهرک صنعتی و سایر امکانات رفاهی است. علاوه بر این، خریداران می‌توانند برای قیمت بهتر مذاکره کنند.

با گذشت زمان، محبوبیت این بازار افزایش یافته و شن و ماسه نیز در تصویر 3 ظاهر شده است. — دیدن چنین اخبار ناامیدکننده‌ای در مناطق کو چی و هوک مون غیرمعمول نیست.

یا قطعه زمین دیگری در نبش خیابان استانی ۸ (شهرک کو چی) با مساحت ۹۰ متر مربع نیز با ضرر ۱ میلیارد دانگ فروخته می‌شود، این قطعه زمین نیز در یک منطقه مسکونی جدید با زیرساخت‌های توسعه‌یافته و امکانات رفاهی فراوان واقع شده است. مالک زمین گفت که چون برای پرداخت بدهی بانک به پول نیاز دارد، مجبور است این قطعه زمین را ارزان بفروشد، حتی حاضر است از کمیسیون بالا برای دلالان حمایت کند تا به سرعت خریداران را پیدا کنند.

در هوک مون، برخی از قطعات زمین به ارزش بیش از ۵ میلیارد دونگ ویتنام در دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۲، طی ۲ ماه گذشته توسط مالک زمین به قیمت ۴ میلیارد دونگ ویتنام برای فروش آگهی شده‌اند، اما هیچ درخواستی دریافت نشده است. این وضعیت رایج بسیاری از سرمایه‌گذاران دیگری است که در دوره گرم سال، زمین‌های خود را نگه داشته‌اند.

از طریق تحقیقات، بازار زمین در این مناطق در دوره زمانی از پایان سال ۲۰۲۲ تا ژانویه ۲۰۲۳، ۵ تا ۱۵ درصد کاهش یافته است. در حال حاضر، این کاهش کلی به ۲۰ تا ۳۵ درصد رسیده است و نشانه‌هایی از افزایش در آینده را نشان می‌دهد، زیرا بسیاری از مالکان زمین تحت فشار بانک‌ها هستند. اگرچه برخی معاملات "از کف" با قطعات زمین وجود داشته است که به شدت کاهش یافته است، در برخی موارد تا ۵۰ درصد. با این حال، بیشتر بازار، به ویژه با قطعات زمین بزرگ، غیرنقدشونده است.

کارشناسان در توضیح این وضعیت می‌گویند که بخشی از آن به دلیل تأثیر بازار املاک و مستغلات به طور کلی است، زمانی که جریان نقدی از طریق سایر کانال‌های سرمایه‌گذاری با سودآوری کوتاه‌مدت بالا جریان می‌یابد. به طور خاص، بسیاری از سرمایه‌گذاران هنوز منتظر رسیدن به کف قیمت در دوره فعلی هستند و در نتیجه باعث می‌شوند نقدینگی بهبود نیابد. موج کاهش ضرر و زیان از مرکز شهر هوشی مین به مناطق دورافتاده و استان‌های همسایه نیز گسترش یافته و در نتیجه بازار با گزینه‌های بسیار زیادی روبرو شده است، بنابراین مناطقی وجود دارند که حتی نقدینگی ندارند.

علاوه بر این، بازار در هوک مون و کو چی نیز به شدت تحت تأثیر قرار گرفت زیرا در پایان سال 2022، کمیته مردمی شهر هوشی مین از مناطق حومه شهر درخواست کرد که برای تبدیل شدن به منطقه یا شهر درخواست مجوز نکنند. این امر تأثیر روانی قابل توجهی بر تصمیمات سرمایه‌گذاری و معاملات در این منطقه داشته و باعث کاهش شدید نقدینگی بازار املاک و مستغلات شده است.

با این حال، طبق داده‌ها، با قیمت کاهشی فعلی، بسیاری از سرمایه‌گذارانی که کالاهای مربوط به دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۰ را در اختیار دارند، هنوز سود زیادی دارند. بنابراین، ۱۰۰٪ از زمین‌هایی که با ضرر برای فروش آگهی شده‌اند، در واقع ضرر نمی‌کنند، بلکه صرفاً سود خود را برای فروش کالاها کاهش می‌دهند و منابع مالی را برای دوره سرمایه‌گذاری دیگری با سود بهتر آماده می‌کنند.

منبع