بازار به طور مداوم سطوح قیمت جدیدی را تعیین می‌کند، با این طرز فکر که «هر اینچ زمین طلاست»، زمین‌های مسکونی هانوی در معرض دید خریداران قرار دارند.

قیمت املاک و مستغلات دائماً در حال افزایش است، زمین‌های جدید در حال ساخت هستند، زمین‌های مسکونی در هانوی تقاضای زیادی دارند، آخرین مقررات مربوط به وام‌های رهنی با مجوز قرمز... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

املاک مسکونی به گزینه دیگری تبدیل می‌شوند، زیرا افزایش قیمت به اندازه آپارتمان‌ها «بی‌نظم» نیست. (عکس: لینه آن)

قیمت املاک همچنان در حال افزایش است

خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام) گفت که قیمت املاک و مستغلات به طور مداوم در حال تعیین سطوح جدید و در سطوح بالا است که بسیار فراتر از نرخ رشد درآمد اکثر مردم است.

به طور خاص، شاخص قیمت املاک و مستغلات آپارتمان‌ها در سه ماهه دوم سال 2024 در هانوی و هوشی مین سیتی به ترتیب 58٪ و 27٪ در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2019 افزایش یافته است. پروژه‌های آپارتمان تجاری مقرون به صرفه در مناطق شهری کاملاً ناپدید شده‌اند. حتی بخش آپارتمان‌های میان رده به طور فزاینده‌ای کمیاب شده است و به تدریج بخش گران‌قیمت و لوکس بر آن "غالب" شده است، به طوری که بیش از 80٪ از عرضه آپارتمان‌های فروشی در هانوی و هوشی مین سیتی در سال 2024 از 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع یا بیشتر قیمت دارند. بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی تازه راه اندازی شده، قیمت‌هایی معادل ده‌ها هزار دلار آمریکا برای هر متر مربع دارند.

قیمت بالای آپارتمان‌های املاک و مستغلات اولیه منجر به «افزایش سرسام‌آور» قیمت آپارتمان‌های قدیمی شده است، به طوری که بسیاری از آپارتمان‌هایی که دهه‌ها مورد استفاده قرار گرفته‌اند، با قیمتی دو یا سه برابر قیمت زمان تحویل معامله می‌شوند. «به دنبال» تب قیمت آپارتمان، قیمت فروش خانه‌های متصل به زمین، از جمله ویلاها و خانه‌های شهری، نیز «با شتاب» افزایش یافته است، از جمله برخی پروژه‌ها در مناطقی دور از مرکز هانوی، زمانی که عرضه در مرکز شهر به طور فزاینده‌ای کمیاب است.

اگر در گذشته، قیمت واحد ویلاها که صدها میلیون دونگ در هر متر مربع بود، بالا تلقی می‌شد، اکنون ویلاهایی با قیمت‌هایی تا ۱ میلیارد دونگ در هر متر مربع برای فروش وجود دارد که هنوز هم عادی تلقی می‌شود. قیمت زمین نیز دائماً در حال افزایش است. بسیاری از استان‌ها و شهرها به دلیل فعالیت‌های سرمایه‌گذاری مجدد یا به دلیل برخی از گروه‌های سرمایه‌گذار که عرضه و تقاضای کاذب ایجاد می‌کنند تا قیمت‌ها را افزایش دهند، پدیده "گرم شدن" زمین‌های قانونی پاک را به صورت محلی ثبت کرده‌اند. در برخی از استان‌ها و شهرها مانند های دونگ ، قیمت از "اوج تب" در سال ۲۰۲۲ فراتر رفته است.

خانم میِن معتقد است که در کوتاه‌مدت، قیمت‌های اولیه املاک و مستغلات، به‌ویژه بخش آپارتمان - نوعی که نیازهای مسکن را عمدتاً در مناطق شهری برآورده می‌کند - به سختی کاهش خواهد یافت. زیرا در زمینه تقاضا برای املاک و مستغلات، به‌ویژه تقاضای سرمایه‌گذاری که دائماً در حال افزایش است، سرمایه‌گذاران توسعه بخش لوکس را برای به حداکثر رساندن سود در اولویت قرار خواهند داد، به‌ویژه زمانی که بودجه زمین به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود، هزینه‌های ساخت‌وساز همراه با سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی با کیفیت فزاینده‌ای در حال افزایش است.

این کریدور قانونی جدید، سرمایه‌گذارانی را که ظرفیت مالی ضعیفی دارند، حذف می‌کند و سرمایه‌گذاران باقی‌مانده در «زمین بازی» را مجبور می‌کند تا مناطق شهری بزرگ را با زیرساخت‌ها و خدمات شهری همگام، با نفوذ زیاد توسعه دهند که به معنای هزینه‌های بالا است و همچنین کاهش قیمت املاک و مستغلات را دشوار می‌سازد.

در عین حال، بازار تنها با سرمایه‌گذارانی با پتانسیل مالی خوب، ظرفیت موجود قوی یا مزیت در ایجاد صندوق‌های زمین باقی می‌ماند که همچنان پدیده عرضه انحصاری را حفظ خواهد کرد، سرمایه‌گذاران بزرگ همچنان قیمت بازار را در جهت بالاتر برای به حداکثر رساندن سود تعیین خواهند کرد.

زمین مسکونی در هانوی تقاضای زیادی دارد

املاک مسکونی، زمانی که افزایش قیمت مانند آپارتمان‌ها به صورت "بی‌نظم و ترتیب" اعمال نشود، به گزینه دیگری تبدیل می‌شود. یک نظرسنجی توسط Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که قیمت خانه‌های شخصی در مناطق مرکزی شهر دونگ دا، با دین، تان شوان، کائو گیای، نام تو لیم، ها دونگ، هوانگ مای... از ابتدای سال به طور متوسط ​​10 تا 20 درصد افزایش قیمت داشته است. حجم معاملات در طبقات متخصص در فروش زمین‌های مسکونی در هانوی در 3 ماه گذشته به طور متوسط ​​10 تا 30 درصد افزایش یافته است، در حالی که قیمت آپارتمان‌ها دائماً در حال افزایش بوده است.

آقای نگوین کووک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، همچنین گفت که داده‌های بازار املاک و مستغلات Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری سطح پایداری از علاقه را حفظ کرده‌اند. در سه ماه اول سال 2024، خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری در تمام محدوده‌های قیمتی تمایل به افزایش حجم معاملات و علاقه داشتند. به طور خاص، علاقه تقریباً در تمام مناطق هانوی به شدت افزایش یافت.

به طور خاص، در مقایسه با آغاز سال ۲۰۲۳، میزان علاقه به خانه‌های شخصی در منطقه نام تو لیم ۴۳ درصد، خانه‌های شخصی در هوانگ مای ۲۸ درصد، دونگ دا ۲۱ درصد، ها دونگ ۲۶ درصد و تان شوان ۱۲ درصد افزایش یافته است. از نظر قیمت، قیمت خانه‌های شخصی در هانوی از میانگین ۹۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه اول سال ۲۰۲۱ به ۱۶۴ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است.

بنابراین، میانگین افزایش قیمت خانه‌های شخصی کاملاً پایدار است و بسته به منطقه به طور متوسط ​​به ۱۵ تا ۲۰ درصد در سال می‌رسد. این ثبات، بدون هرج و مرج قیمت و هرج و مرج افزایش قیمت است که باعث می‌شود تعداد معاملات خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری ثابت و منظم باقی بماند و توجه خریداران و سرمایه‌گذاران واقعی را در شرایط نوسان مداوم قیمت آپارتمان در هانوی جلب کند.

تران هو شیم، متخصص املاک و مستغلات و رئیس MSP Land System، گفت که عوامل زیادی وجود دارند که رشد املاک مسکونی را در آینده تضمین می‌کنند و باعث می‌شوند جریان نقدی به شدت به این بخش منتقل شود.

به طور خاص، تغییرات قانونی قانون جدید زمین و قانون تجارت املاک و مستغلات، توسعه بازار املاک و مستغلات را در مسیری شفاف و سالم ارتقا می‌دهد. به طور خاص، انتظار می‌رود قیمت آتی املاک مسکونی با توجه به تغییرات در دفعات به‌روزرسانی قیمت‌ها، زمانی که چارچوب قیمت زمین و جدول قیمت زمین حذف و سالانه به‌روزرسانی می‌شوند، افزایش یابد.

علاوه بر این، قیمت زمین، خانه‌های شهری و خانه‌های شخصی در املاکی که وضعیت حقوقی مشخصی دارند نیز افزایش خواهد یافت، زمانی که شرایط اعطای گواهی حق استفاده از زمین برای زمین‌های در حال استفاده بدون اختلاف، به تفصیل شرح داده شود؛ دقت ارزیابی به طور فزاینده‌ای سختگیرانه‌تر، شفاف‌تر و واضح‌تر می‌شود.

علاوه بر این، رئیس MSP Land System معتقد است که با توجه به طرز فکر اجداد ما که "هر اینچ زمین طلاست"، املاک مسکونی به دلیل تقاضای زیاد برای مسکن و مالکیت املاک در بین مردم ویتنام همیشه جذاب بوده است. کمبود زمین در بافت مرکزی شهر در حالی که تقاضا دائماً در حال افزایش است، باعث افزایش قیمت فروش و معاملات نیز می‌شود. بنابراین، این بخش همیشه به عنوان پناهگاهی امن برای جریان نقدی در نظر گرفته می‌شود و خریداران و سرمایه‌گذاران واقعی را به خود جذب می‌کند.

باک گیانگ آخرین مقررات مربوط به تقسیم زمین را صادر کرد

کمیته مردمی استان باک گیانگ به تازگی تصمیم شماره ۲۴ را صادر کرده است که جزئیات محدودیت‌های تخصیص زمین مسکونی، محدودیت‌های تشخیص زمین مسکونی؛ حداقل مساحت و شرایط تقسیم و تجمیع قطعات زمین؛ محدودیت‌های تخصیص زمین کشاورزی؛ محدودیت‌های تخصیص زمین‌های بلااستفاده به افراد برای استفاده؛ محدودیت‌های دریافت انتقال زمین کشاورزی؛ معیارها و شرایط تغییر هدف استفاده از زمین‌های کشت برنج، زمین‌های جنگلی حفاظتی، زمین‌های جنگلی با کاربری ویژه، زمین‌های جنگلی تولیدی به سایر اهداف؛ سایر انواع اسناد مربوط به کاربران زمین قبل از ۱۵ اکتبر ۱۹۹۳ که در استان قابل اجرا هستند را شرح می‌دهد.

بر این اساس، این آیین‌نامه به وضوح بیان می‌کند که شرایط تفکیک زمین، برای زمین مسکونی، باید حداقل مساحت زمین مسکونی ۳۲ متر مربع، حداقل نمای ساختمان ۴ متر و عمق آن نسبت به مرز ساخت و ساز (در صورت وجود) حداقل ۵.۵ متر برای قطعه زمین اصلی با عمق موجود ۵.۵ متر یا بیشتر باشد.

در صورتی که پس از بازپس‌گیری زمین توسط دولت، عمق فعلی قطعه زمین کمتر از ۵.۵ متر باشد، حداقل عمق باید ۳ متر باشد.

در خصوص محدودیت تخصیص زمین مسکونی به افراد، طبق مقررات جدید، برای زمین مسکونی شهری در بخش‌های شهر باک گیانگ (به جز کمون‌هایی که در محدوده اداری مناطق و شهرهایی که به دلیل مرزهای اداری تازه تأسیس، تفکیک یا ادغام شده به بخش و شهر تبدیل شده‌اند)، حداکثر ۱۰۰ متر مربع است.

زمین مسکونی شهری در شهرها، زمین مسکونی در شهرهایی که به بخش تبدیل شده‌اند؛ زمین مسکونی در بخش‌های شهر ویت ین؛ زمین مسکونی در بخش‌ها: دین تری، سونگ خه، تان تین، دونگ سون، تان می، سونگ مای از شهر باک گیانگ؛ زمین مسکونی در بخش‌ها در محدوده شهر باک گیانگ که به بخش تبدیل شده‌اند؛ زمین مسکونی در مناطق روستایی در امتداد بزرگراه، بزرگراه ملی، جاده استانی با حداکثر مساحت ۱۲۰ متر مربع.

زمین مسکونی در کمون‌های واقع در محدوده اداری مناطق و شهرهایی که به دلیل مرزهای اداری تازه تأسیس، تقسیم‌شده یا ادغام‌شده (پس از لازم‌الاجرا شدن مصوبه کمیته دائمی مجلس ملی در مورد مرزهای اداری تازه تأسیس، تقسیم‌شده یا ادغام‌شده) به بخش و شهر تبدیل شده‌اند، حداکثر ۲۰۰ متر مربع است.

زمین مسکونی در کمون‌های مناطق میانی، شهرستان‌ها و شهرها حداکثر ۳۰۰ متر مربع و در کمون‌های کوهستانی در شهرستان‌ها و شهرها حداکثر ۳۶۰ متر مربع است.

در صورتی که قطعه زمین قبل از ۱۸ دسامبر ۱۹۸۰ تشکیل شده باشد، مساحت زمین مسکونی ۵ برابر حد تخصیص زمین مسکونی مربوط به هر منطقه یا ناحیه تعیین شده تعیین می‌شود، اما از مساحت قطعه زمین مورد استفاده تجاوز نمی‌کند و حداکثر ۸۰۰ متر مربع است.

در صورتی که قطعه زمین از ۱۸ دسامبر ۱۹۸۰ تا قبل از ۱۵ اکتبر ۱۹۹۳ تشکیل شده باشد، حد تشخیص زمین مسکونی ۳ برابر حد تخصیص زمین مسکونی مربوط به هر منطقه یا ناحیه تعیین شده تعیین می‌شود، اما مساحت کل از مساحت قطعه زمین مورد استفاده تجاوز نمی‌کند و حداکثر ۶۰۰ متر مربع است.

این تصمیم از ۲۱ سپتامبر لازم‌الاجرا است و جایگزین تصمیم شماره ۴۰/۲۰۲۱ و تصمیم شماره ۴۴/۲۰۲۳ کمیته مردمی استان می‌شود.

شرایط لازم برای رهن حق استفاده از زمین توسط کاربران زمین در ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح شده است. (عکس: ها فونگ)

مقررات مهم در مورد وام مسکن کتاب قرمز

شرایط لازم برای رهن زمین توسط کاربران زمین در ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح شده است.

شرایط اعمال حق رهن طبق کتاب قرمز

طبق بند ۱، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، کاربران زمین مجاز به رهن حقوق استفاده از زمین در صورت احراز شرایط زیر هستند:

دارای گواهی حق استفاده از زمین یا گواهی مالکیت خانه و حق استفاده از زمین یا گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین باشند، به جز در موارد زیر: (1) ارث حق استفاده از زمین؛ (2) تبدیل زمین کشاورزی هنگام تجمیع مزارع، مبادله قطعات زمین یا اهدای حق استفاده از زمین به دولت یا جامعه؛ (3) سازمان‌های اقتصادی با سرمایه‌گذاری خارجی که انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات را دریافت می‌کنند؛ (4) خانوارها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند و گواهی حق استفاده از زمین، گواهی حق مالکیت خانه و حق استفاده از زمین، گواهی حق استفاده از زمین، حقوق مالکیت دارایی‌های متصل به زمین به آنها اعطا نشده است، اما واجد شرایط دریافت گواهی حق استفاده از زمین، حقوق مالکیت دارایی‌های متصل به زمین هستند، مجاز به انتقال حق استفاده از زمین، اجاره، اجاره مجدد حق استفاده از زمین و مشارکت در سرمایه‌گذاری با استفاده از حق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌ها هستند.

زمین هیچ اختلافی ندارد یا اختلاف توسط یک سازمان دولتی ذیصلاح، حکم یا تصمیم دادگاه، یا تصمیم یا حکم داوری که لازم‌الاجرا شده است، حل و فصل شده است.

حقوق استفاده از زمین مشمول توقیف یا سایر اقدامات برای تضمین اجرای احکام مطابق با مفاد قانون اجرای احکام مدنی در طول مدت استفاده از زمین نمی‌شود. حقوق استفاده از زمین مشمول اقدامات اضطراری موقت مطابق با مفاد قانون نمی‌شود.

آیا قرارداد وام مسکن کتاب قرمز باید محضری شود؟

طبق بند ۳، ماده ۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴، ثبت و تأیید اسناد و قراردادهای مربوط به اعمال حقوق کاربران زمین به شرح زیر انجام می‌شود:

قراردادهای انتقال، هبه، رهن و مشارکت سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین، حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین باید محضری یا گواهی شده باشند، به جز موردی که در بند ب این بند مشخص شده است.

قراردادهای اجاره، اجاره مجدد حق استفاده از زمین، حق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین، قراردادهای تبدیل حق استفاده از زمین کشاورزی؛ قراردادهای انتقال، مشارکت در سرمایه به شکل حق استفاده از زمین، حق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین، دارایی‌های متصل به زمینی که در آن یک طرف یا طرف‌های شرکت‌کننده در معامله یک سازمان تجاری املاک و مستغلات هستند، باید بنا به درخواست طرفین، محضری یا گواهی شوند.

اسناد مربوط به ارث، حقوق استفاده از زمین، حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های متصل به زمین طبق مقررات قانون مدنی، محضری یا گواهی می‌شوند. محضری کردن و گواهی کردن طبق مقررات قانون محضری کردن و گواهی کردن انجام می‌شود. بنابراین، هنگام رهن کتاب قرمز، قرارداد رهن باید محضری و گواهی شود.

فایل وام مسکن کتاب قرمز شامل چه مواردی است؟

به طور خاص در ماده ۲۷ فرمان ۹۹/۲۰۲۲/ND-CP، شخصی که درخواست ثبت وام مسکن را دارد، مجموعه‌ای از مدارک، از جمله مدارک زیر را ارائه می‌دهد: فرم درخواست اصلی شماره ۰۱a؛ قرارداد ضمانت یا قرارداد ضمانت محضری یا گواهی‌شده (۱ نسخه اصلی یا ۱ نسخه کپی گواهی‌شده)؛

گواهی اصلی (دفترچه قرمز، دفترچه صورتی) به جز در صورت ارائه درخواست ثبت اقدامات امنیتی همزمان با: (1) درخواست ثبت تغییرات در زمین و املاک متصل به زمین؛ یا؛ (2) درخواست صدور گواهی مالکیت املاک متصل به زمین.

آیا زمین رهنی را می‌توان فروخت؟

طبق بند ۸ ماده ۳۲۰ و بند ۵ ماده ۳۲۱ قانون مدنی مصوب ۱۳۹۴، راهن مجاز به فروش، تعویض یا اهدای ملک رهنی نیست، مگر با رضایت راهن. بنابراین، راهن فقط در صورت رضایت راهن مجاز به فروش زمین است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html