فرصت‌های شهرهای اقماری

پس از آنکه شهر هوشی مین مرزهای اداری خود را گسترش داد، بسیاری از مردم انتظار داشتند که این امر باعث رونق بازار مسکن شود و به افزایش عرضه کمک کند و در نتیجه قیمت‌ها را به سطح قابل دسترس‌تری برساند. با این حال، واقعیت برعکس بود، زیرا قیمت آپارتمان همچنان رو به افزایش بود در حالی که عرضه همچنان کمیاب بود.

روند خرید خانه در حال تغییر است

گزارش بازار مسکن برای شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن در آگوست 2025 توسط شرکت مشاوره DKRA (تحت نظر گروه DKRA) نشان می‌دهد که املاک مسکونی در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور نشانه‌های مثبتی از بهبود را تجربه کرده‌اند. وی به بخش آپارتمان با عرضه 28114 واحد به بازار اشاره کرد که نسبت به مدت مشابه 58 درصد افزایش یافته و نرخ جذب آن بیش از 20000 واحد است که 3.1 برابر بیشتر از سال 2024 است. بخش خانه‌های شهری و ویلا عرضه 10133 محصول را ثبت کرد که نسبت به سال قبل 71 درصد افزایش داشته و 4817 محصول مصرف شده که 4 برابر بیشتر از مدت مشابه است. قطعات زمین به تنهایی 7167 محصول عرضه داشته که تنها 3 درصد افزایش داشته است، اما نرخ جذب به 1130 محصول رسیده که 2.2 برابر افزایش یافته است.

Thời cơ của đô thị vệ tinh - Ảnh 1. — منطقه شهری تجاری ۸۲۶ EC در حال حاضر با مزیت موقعیت مکانی خود - تقاطع بزرگراه Le Van Luong و Long Hau، با دفترچه‌های قرمز برای هر قطعه زمین و قیمت‌های مناسب - مرکز سرمایه‌گذاری و مسکونی در جنوب شهر هوشی مین است.

به گفته آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل شرکت مشاوره DKRA، بازار به وضوح در حال تغییر است. استان تای نین در حال حاضر ۴۰٪ از عرضه و ۶۷٪ از مصرف اولیه خانه‌های شهری و ویلاها را در ۸ ماه اول سال به خود اختصاص داده است. بخش آپارتمان در منطقه قدیمی بین دونگ حتی از شهر هوشی مین (قدیمی) نیز پیشی گرفته و ۴۵.۵٪ از عرضه و ۴۶.۷٪ از مصرف را به خود اختصاص داده است. با این حال، هنوز یک تمایز قوی وجود دارد، شهر هوشی مین عمدتاً بر بخش آپارتمان‌های لوکس و کلاس A تمرکز دارد، در حالی که مناطق همسایه در بخش‌های میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه بازار را هدایت می‌کنند.

آقای فام لام، رئیس گروه DKRA، در مورد خریداران گفت که در حال حاضر می‌توان آنها را به دو گروه اصلی تقسیم کرد: خرید برای زندگی و خرید برای سرمایه‌گذاری. گروه سرمایه‌گذاری معمولاً کسانی هستند که از قبل املاک و مستغلات دارند، پول آزاد دارند، بازار و امور مالی را درک می‌کنند و به سودآوری، موقعیت مکانی، برنامه‌ریزی آینده، سرمایه‌گذاران و روش‌های پرداخت علاقه‌مند هستند. در مقابل، گروهی که برای زندگی خرید می‌کنند معمولاً صاحبان خانه برای اولین بار هستند که پول متوسطی دارند، تصمیمات دقیقی می‌گیرند و به عواملی مانند موقعیت مکانی، محیط زندگی، امکانات رفاهی، قیمت و پشتیبانی بانکی توجه بیشتری می‌کنند.

آقای لام به داده‌های DKRA Realty (آژانس عمومی بازاریابی و توزیع گروه DKRA) استناد کرد که نشان می‌دهد نسبت مشتریان سرمایه‌گذاری هنوز بر گروهی که برای سکونت خرید می‌کنند، غالب است. سن خریداران خانه برای سرمایه‌گذاری معمولاً از ۳۵ تا ۴۴ سال است که ۳۷٪ را تشکیل می‌دهد، در حالی که خرید گروهی برای سکونت در گروه سنی ۲۵ تا ۳۴ سال متمرکز است که ۴۰٪ را تشکیل می‌دهد. نکته قابل توجه این است که اکثر مشتریان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات هنوز در شهر هوشی مین زندگی می‌کنند.

به گفته رئیس گروه DKRA، «موج» املاک و مستغلات به مناطق اقماری و مناطق هم‌مرز با شهر توسعه‌یافته هوشی مین، مانند کان جیو، کان جیوک و لانگ هائو، گسترش یافته است. این مناطق با مجموعه‌ای از پروژه‌های خانه‌های شهری، خدمات شهری همزمان، ارزش پایدار، مناسب برای نیازهای واقعی مسکن با بودجه‌ای حدود ۳ میلیارد دونگ، به مناطق حائل مهمی تبدیل می‌شوند. به عنوان مثال، پروژه ۸۲۶ EC در مجاورت پارک صنعتی لانگ هائو، که توسط شرکت بازرگانی املاک و مستغلات های تان لیمیتد اجرا می‌شود، به لطف سیاست پشتیبانی از وام‌های ۷۰٪ در ۳۰ سال، تأمین مالی با بهره ۱۵ ماهه، دوره تنفس ۲۴ ماهه اصل وام و تخفیف‌های ترجیحی برای پرداخت سریع و خریدهای عمده، توجه زیادی را به خود جلب کرده است. این پروژه ۷۶۰ خانه شهری با مساحت ۸۰ تا ۱۲۰ متر مربع، با ۹۸٪ زیرساخت تکمیل شده و آماده ساخت و ساز را فراهم می‌کند.

روند دیگری که مورد توجه قرار گرفته است این است که جوانان به طور فزاینده‌ای تمایل به انتخاب مسکن در مناطق اقماری دارند. آنها برای تجربیات زندگی سبز، مرتبط با مناطق شهری بزرگ که در جهت حمل و نقل عمومی توسعه می‌یابند، ارزش قائلند. علاوه بر این، عوامل قانونی شفاف به عنوان یک پیش‌نیاز در نظر گرفته می‌شوند. برای پاسخگویی به این تقاضای شدید، بسیاری از سرمایه‌گذاران به طور مداوم محصولات خود را بهبود می‌بخشند و مناطق شهری سبز - هوشمند - پایدار را توسعه می‌دهند که با ارتباطات زیرساختی سیستماتیک مرتبط است.

لزوم توسعه شهرهای اقماری

از منظر کلان، دکتر کان ون لوک، اقتصاددان، گفت که تصویر اقتصاد جهانی در دوره ۲۰۲۵-۲۰۲۶ هنوز با سایه‌های خاکستری زیادی روبرو است، زیرا پیش‌بینی می‌شود نرخ رشد از ۲.۸ درصد در سال ۲۰۲۴ به ۲.۳ درصد در ۲ سال آینده، طبق داده‌های بانک جهانی، کاهش یابد. او به دلایل اصلی ناشی از درگیری‌های ژئوپلیتیکی بی‌پایان در خاورمیانه و اوکراین، فشار تورمی مداوم، افزایش خطرات بدهی عمومی و کاهش رشد در ۳ اقتصاد بزرگ ایالات متحده، چین و اتحادیه اروپا اشاره کرد. با این حال، در این تصویر، هنوز نقاط روشنی وجود دارد که سرمایه‌گذاری عمومی جهانی نشانه‌هایی از بهبود را نشان می‌دهد.

به گفته دکتر کان ون لوک، برای ویتنام، به لطف محرک‌های جدید و برجسته رشد، وضعیت تا حدودی خوش‌بینانه‌تر است. یکی از آنها جریان سرمایه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ثبت‌شده (FDI) است که انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۵ به ۲۶.۱۴ میلیارد دلار برسد که نسبت به سال قبل ۷.۳ درصد افزایش یافته و می‌تواند در سال ۲۰۲۶ به ۴۲ تا ۴۶ میلیارد دلار افزایش یابد که مربوط به رشد ۱۲ تا ۱۴ درصدی است. از این میزان، بخش املاک و مستغلات به تنهایی ۵ میلیارد دلار، حدود ۲۰ درصد از کل سرمایه FDI در ۸ ماه اول سال ۲۰۲۵ را تشکیل می‌دهد. به طور کلی، نقطه روشن اقتصاد ویتنام در بهبود سرمایه‌گذاری، افزایش FDI اگرچه تا حدودی کند شده است، و رونق صنعت گردشگری نهفته است.

علاوه بر این، جهت‌گیری جدید سیاست‌گذاری تأثیر آشکاری بر بازار املاک و مستغلات نیز دارد. دکتر کان ون لوک گفت که تکمیل نهادهای زمین، با اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴ و قانون تجارت املاک و مستغلات، همراه با فرآیند ترتیبات اداری، فرصت‌های بزرگی را ایجاد کرده است. تنها در شهر هوشی مین، پس از ادغام، مساحت ۲.۴ برابر افزایش یافت، جمعیت ۳۷ درصد افزایش یافت، تولید ناخالص داخلی به ۲۰۷۸ تریلیون دونگ رسید که ۶۷.۷۴ درصد از کل منطقه را تشکیل می‌دهد، تولید ناخالص داخلی سرانه به ۱۹.۴۹ میلیون دونگ رسید. این پایه و اساس انتظار برای دستیابی به موفقیتی است که به شدت بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد.

در کنار آن، مجموعه‌ای از سیاست‌های کلیدی مانند ایجاد مجموعه‌ای از سیاست‌های اساسی برای ترویج اقتصاد سبز و دیجیتالی شدن، اجرای قطعنامه 21/2021/QH15 در مورد مسکن، تنوع‌بخشی به منابع سرمایه از طریق صندوق ملی مسکن، تقویت مبارزه با فساد در مدیریت زمین، تبدیل مدل اداری دو سطحی به منظور بهبود کارایی مدیریت، وجود دارد. همه اینها به عنوان نیروهای محرکه‌ای برای کمک به بازار املاک و مستغلات، به ویژه بخش اقماری، در نظر گرفته می‌شوند تا فرصت جهش داشته باشند.

متخصص برنامه‌ریزی، دکتر علوم و معمار نگو ویتنام سان با دیدگاه فوق موافق است و معتقد است که ادغام مناطق همسایه برای گسترش فضای شهر هوشی مین، این شهر را از نظر مساحت، جمعیت و نقش اقتصادی به دوران "ابرشهر" خواهد رساند. مقیاس برتر، مزایای زیادی از نظر فضای توسعه و منابع بازار به همراه دارد، اما در عین حال چالش‌های قابل توجهی را از نظر مدیریت شهری، تخصیص زیرساخت‌ها و کنترل حرکت مردم ایجاد می‌کند.

در این زمینه، این متخصص معتقد است که برنامه‌ریزی منطقه شهری هوشی مین سیتی باید از اکنون تا ۲۰۳۰-۲۰۵۰ با یک مدل چند مرکزی، چشم‌انداز بلندمدتی داشته باشد. به جای فشرده‌سازی همه چیز در هسته مرکزی، شهر گسترش‌یافته باید شهرهای اقماری را در کمربند توسعه دهد که هر کدام وظایف تخصصی مانند صنعت، خدمات، آموزش، شهر هوشمند یا اقامتگاه بوم‌گردی را بر عهده بگیرند. این شبکه چندقطبی تنها زمانی واقعاً مؤثر است که توسط یک سیستم حمل و نقل بین منطقه‌ای مدرن شامل خطوط کمربندی، بزرگراه‌ها، راه‌آهن شهری متصل شود و حرکت راحت بین مرکز و مناطق اقماری را تضمین کند. "مهمتر از همه، برنامه‌ریزی بر معیارهای "شهرهای اقماری قابل سکونت" تأکید دارد، به این معنی که این شهرها باید واقعاً قابل سکونت باشند تا ساکنان را برای سکونت طولانی مدت جذب کنند. تنها زمانی که زیرساخت‌های فنی و اجتماعی به طور همزمان سرمایه‌گذاری شوند، همراه با خدمات ضروری در بهداشت، آموزش و اشتغال، مردم برای ماندن احساس امنیت خواهند کرد. این کلید شهرهای اقماری است تا نقش خود را در کاهش فشار بر هسته مرکزی ایفا کنند، در حالی که توسعه متعادل و پایدار را برای کل منطقه ترویج می‌دهند." - این متخصص تأکید کرد.

انجمن املاک مسکونی ۲۰۲۵

در شرایطی که بازار مسکن با مشکلات زیادی در رابطه با عرضه و افزایش قیمت املاک و مستغلات روبرو است... انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) با همکاری روزنامه نگوئی لائو دونگ و انجمن بررسی املاک و مستغلات، "انجمن املاک و مستغلات مسکن 2025" را با موضوع "امواج ماهواره‌ای" بعد از ظهر 18 سپتامبر در هتل نیو ورلد سایگون (HCMC) برگزار کرد.

این مجمع مسائل زیر را مطرح خواهد کرد: اسناد قانونی چگونه بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند؛ چگونه سه محرک نهادی - مالی - داده‌ای، «استاندارد اقماری ویتنام» را در ۵ سال آینده شکل می‌دهند؛ سازمان‌های مدیریتی چه راه‌حل‌هایی در مدیریت، حمایت از کسب‌وکارها، تثبیت بازار و جهت‌دهی توسعه پایدار برای املاک و مستغلات اقماری دارند؟

ده‌ها پروژه بزرگ

طبق آمار شرکت مشاوره DKRA، شهر هوشی مین و مناطق مجاور آن در حال حاضر حدود ۱۸ پروژه شهری با مقیاس بیش از ۱۰۰ هکتار دارند که در مجموع به بیش از ۱۶۵۰۰ هکتار می‌رسد که از این تعداد، ۸ پروژه با مساحت بیش از ۳۵۰۰ هکتار اجرا شده و در حال اجرا هستند و بیش از ۵۰۰۰۰ واحد مسکونی را به بازار عرضه می‌کنند.

منبع: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm