مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات: تأثیر دو طرفه و انتظارات بلندمدت

پیش‌نویس قانون مالیات بر درآمد شخصی (جایگزین) با پیشنهاد محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس دوره نگهداری، با بالاترین نرخ تا 10 درصد، 5 برابر بیشتر از نرخ مالیات ثابت فعلی 2 درصد، توجه‌ها را به خود جلب کرده است.

تصویر تصویر: Tuan Anh/VNA

هدف، محدود کردن سفته‌بازی، تشویق به نگهداری بلندمدت و افزایش درآمد برای بودجه است. با این حال، بسیاری از نظرات بر این باورند که یک بازار املاک و مستغلات سالم، بازاری نیست که تحت کنترل مالیات‌های سنگین باشد، بلکه بازاری با نقدینگی خوب، عملکرد شفاف و انصاف برای سرمایه‌گذاران و افراد با نیازهای واقعی است. گفته می‌شود مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات اثرات دو طرفه دارد، اما اگر این سیاست منطقی باشد، اثرات بلندمدتی خواهد داشت.

مهار سفته‌بازان یا خفه کردن بازار ثانویه؟

اخیراً، در پیش‌نویس قانون مالیات بر درآمد شخصی (اصلاح‌شده)، وزارت دارایی روشی برای محاسبه مالیات بر درآمد شخصی در نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس سود خالص - قیمت فروش منهای قیمت خرید و هزینه‌های مربوطه پیشنهاد داده است. بر این اساس، نرخ مالیات پیشنهادی 20٪ از درآمد مشمول مالیات است که برای هر نقل و انتقال محاسبه می‌شود. در صورتی که قیمت خرید و هزینه‌ها قابل تعیین نباشد، مالیات مستقیماً بر اساس قیمت فروش با نرخ مالیات تصاعدی بر اساس دوره نگهداری محاسبه خواهد شد: 10٪ اگر کمتر از 2 سال و 6٪ از 2-5 سال؛ 4٪ از 5-10 سال؛ 2٪ اگر بیش از 10 سال یا دارایی‌های ارثی باشد.

کارشناسان می‌گویند این پیشنهاد تلاشی قابل توجه برای محدود کردن سفته‌بازی‌های کوتاه‌مدت و افزایش شفافیت در قیمت‌گذاری انتقالی محسوب می‌شود و فروشندگان را مجبور می‌کند تا علاوه بر هزینه‌های واقعی، قیمت تمام‌شده را نیز به‌طور کامل اعلام کنند و به سیستم داده‌ها کمک می‌کند تا ارزش‌های واقعی را منعکس کند.

با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند که اگر سیاست مالیاتی به درستی طراحی نشود، باعث رکود بازار ثانویه - که در حال حاضر نقش مهمی در نقدینگی دارد - خواهد شد. سرمایه گذاران کوچک از بازار خارج می شوند، مشاغل املاک و مستغلات، بانک ها و بازار مالی نیز تحت تأثیر قرار می گیرند.

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، گفت که تعریف واضح اهداف این سیاست ضروری است. اگرچه ممکن است واکنش‌های منفی اولیه وجود داشته باشد، اما لازم است اطمینان حاصل شود که بازار به طور پایدار، سالم و در خدمت نیازهای واقعی توسعه می‌یابد و به فعالیت‌های سوداگرانه و سودجویانه ادامه نمی‌دهد. زیرا این سطح مالیات بسیاری از سرمایه‌گذاران، به ویژه آن‌هایی که هدفشان «گشت و گذار» است، را مجبور به تجدیدنظر در استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خود خواهد کرد.

در واقع، سیاست مالیاتی جدید قطعاً باعث کاهش معاملات در بازار املاک و مستغلات خواهد شد و کل سیستم بازار، از فعالیت‌های تجاری شرکت‌ها گرفته تا سرمایه‌گذاران را تحت تأثیر قرار خواهد داد. در کوتاه‌مدت، وقتی پروژه‌هایی با قیمت فروش بالا به دلیل کاهش تقاضا، معامله آنها دشوارتر خواهد شد.

این یکی از پیامدهای اجتناب‌ناپذیری خواهد بود که بازار در صورت صدور سیاست مالیاتی در حال حاضر با آن مواجه خواهد شد. با این حال، به گفته آقای دین، صدور سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار در جهتی سالم‌تر ضروری است. به عنوان مثال، این امر سرمایه‌گذاران را مجبور می‌کند تا استراتژی‌های قیمت‌گذاری خود را مورد بازنگری قرار دهند. از آنجا، ممکن است فرصت‌هایی برای تنظیم سطح قیمت در بازار ظاهر شود...

به یک نقشه راه روشن، عمومی و شفاف نیاز دارید

یک نظرسنجی اخیر که توسط Batdongsan.com.vn با ۱۰۰۰ نفر که به دنبال املاک و مستغلات هستند انجام شده است، نشان می‌دهد که تا ۹۵٪ از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، املاک و مستغلات را عمدتاً برای اهداف سرمایه‌گذاری و نه برای زندگی خریداری می‌کنند. در میان آنها، تعداد افرادی که صاحب املاک و مستغلات هستند و قصد فروش آنها را ظرف ۱ سال دارند، بخش بزرگی را تشکیل می‌دهد. این نشان می‌دهد که در حال حاضر، مردم ویتنام به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بسیار علاقه‌مند هستند، اما زمان نگهداری کوتاه است و آنها تمایل دارند "وقتی قیمت مناسب است، بفروشند" و به طور انعطاف‌پذیری جریان سرمایه را به دارایی‌های دیگری که در هر زمان سودآورتر هستند، تغییر دهند.

آقای دین مین توان - مدیر منطقه‌ای جنوبی Batdongsan.com.vn - اظهار داشت که محاسبه مالیات بر اساس سود در اصل منطقی‌تر خواهد بود، اما تعیین دقیق سود واقعی دشوار است زیرا هزینه‌های مرتبط زیادی مانند کمیسیون‌های کارگزاری، بازسازی داخلی، وام‌ها و... بدون فاکتور یا اسناد معتبر وجود خواهد داشت که از مالیات کسر می‌شوند. آقای توان در مواجهه با این وضعیت نگران است که اگر به وضوح تنظیم نشود، مالیات‌دهندگان مجبور به پرداخت نرخ‌های مالیاتی بالاتر از واقعیت شوند.

کارشناسان Batdongsan.com.vn تحلیل کردند که تعدیل مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات همچنان برای تضمین تعادل و افزایش درآمد بودجه ضروری است. با این حال، با نرخ پیشنهادی ۱۰ تا ۲۰ درصد سود، لازم است یک سازوکار عمومی، شفاف و معقول و همچنین یک نقشه راه مناسب طراحی شود تا از ایجاد شوک به بازار و ایجاد بار سنگین برای مردم جلوگیری شود.

وکیل لو کائو - وکیل مدیر شرکت حقوقی FDVN اظهار داشت که یک قانون فقط زمانی می‌تواند بیشترین اثربخشی را داشته باشد که با واقعیت سازگار باشد. بنابراین، قبل از اعلام، سیاست‌های مالیاتی باید به دقت مورد مشورت و ارزیابی جامع قرار گیرند تا موقعیت‌هایی که ممکن است در واقعیت پیش بیایند پیش‌بینی و حل شوند.

علاوه بر تعیین نرخ‌های مالیاتی معقول، باید مقررات خاصی وجود داشته باشد تا از اختلافات در فرآیند تعیین عواملی مانند: هزینه‌های معقول، قیمت خرید - قیمت فروش، دوره نگهداری و غیره جلوگیری شود. در عین حال، قانون باید دارای مقررات استثنایی نیز باشد تا عدالت را برای موارد خاص تضمین کند.

وکیل لی کائو خاطرنشان کرد: «هسته اصلی مدیریت بازار املاک و مستغلات، از جمله سیاست‌های مالیاتی، ایجاد یک سیستم شفاف و یکپارچه داده‌های املاک و مستغلات در سراسر کشور است. در حال حاضر، هنوز کاستی‌های زیادی مانند املاک و مستغلات ثبت شده به نام افراد دیگر، جریان‌های پولی غیرشفاف به املاک و مستغلات یا گروه‌های ذی‌نفع که بازار را دستکاری می‌کنند و باعث تحریف جدی در ارزش املاک و مستغلات می‌شوند، وجود دارد.»

بنابراین، به گفته این وکیل، شفافیت داده‌ها یکی از پیش‌نیازها است. وقتی یک پلتفرم مدیریتی مبتنی بر داده‌های شفاف ایجاد شود، معاملات به راحتی ردیابی می‌شوند، ارزش املاک و مستغلات به ارزش واقعی نزدیک می‌شود. در آن زمان، بازار پایدارتر عمل خواهد کرد، مردم نیز دسترسی آسان‌تری به املاک و مستغلاتی که نیازهای واقعی آنها را برآورده می‌کند، خواهند داشت و پدیده‌های سوداگرانه‌ای که بازار را مختل می‌کنند، محدود خواهند شد. یک سیستم مدیریتی دقیق و شفاف نه تنها به کنترل معاملات کمک می‌کند، بلکه به عنوان "سپر" برای محدود کردن اختلافات و خطراتی که ممکن است در آینده ایجاد شود، عمل می‌کند.

به گزارش وی ان ای

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445