مالیات بر املاک و مستغلات و سود سهام: درست اما نه تکان دهنده

مالیات بر درآمد سرمایه‌گذاری رایج است، اما ویتنام باید به سیاست‌های سایر کشورها، مانند ایالات متحده که اجازه می‌دهد ضررها به سال بعد منتقل شوند تا مالیات‌های قابل پرداخت کاهش یابد، یا سنگاپور که مالیات بسیار کمی بر سود اوراق بهادار وضع می‌کند یا اصلاً مالیاتی وضع نمی‌کند تا سرمایه‌گذاری را تشویق کند، مراجعه کند...

وزارت دارایی پیشنهاد اعمال مالیات بر درآمد شخصی بر نقل و انتقالات املاک و مستغلات توسط افراد را با ضرب درآمد مشمول مالیات در نرخ مالیات 20٪ برای هر نقل و انتقال ارائه داد - عکس: NGOC HIEN

وزارت دارایی ویتنام در حال بررسی نظرات در مورد پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون مالیات بر درآمد شخصی است که پیشنهاد می‌کند هنگام انتقال املاک و مستغلات و اوراق بهادار توسط افراد، مالیات 20 درصدی بر سود اعمال شود.

هدف این سیاست، جایگزینی روش فعلی جمع‌آوری مالیات (۲٪ از قیمت فروش املاک و مستغلات، ۰.۱٪ از قیمت فروش اوراق بهادار به ازای هر معامله) است.

این امر به فروشندگانی که ضرر می‌کنند اجازه می‌دهد از پرداخت مالیات خودداری کنند، در حالی که فروشندگانی که سود زیادی دارند، مالیات بیشتری پرداخت خواهند کرد. با این حال، این پیشنهاد همچنین نگرانی‌هایی را در مورد تأثیر بازار و امکان‌سنجی آن ایجاد کرده است.

دیدگاه سرمایه‌گذاران و رویه‌های بین‌المللی

از اوایل سال ۲۰۲۵، ویتنام برای حمایت از رشد، سیاست پولی انبساطی را با نرخ بهره پایین و اعتبار فراوان دنبال کرده است. در حالی که تزریق پول به تحریک اقتصاد کمک کرده است، تاریخ نشان می‌دهد که هیچ اقتصادی نمی‌تواند تنها بر اساس پول ارزان و حباب دارایی، رشد پایدار داشته باشد.

در واقع، وقتی پول بیش از حد به سمت زمین و سهام جریان می‌یابد، قیمت دارایی‌ها سریع‌تر از اقتصاد واقعی افزایش می‌یابد و خطرات بالقوه بی‌ثباتی اقتصاد کلان را ایجاد می‌کند.

بنابراین، بسیاری از کشورها از ابزارهای مالیاتی برای افزایش هزینه‌ها و کاهش جذابیت سفته‌بازی دارایی‌ها استفاده می‌کنند. پیشنهاد ویتنام مبنی بر مالیات ۲۰ درصدی بر سود املاک و مستغلات و سهام را می‌توان به عنوان اقدامی برای متعادل‌سازی جریان نقدی درک کرد: هدایت سرمایه از کانال‌های سفته‌بازی کوتاه‌مدت به سمت ارزش واقعی آنها.

با این حال، نرخ مالیات ۲۰ درصدی در مقایسه با سطح فعلی بسیار بالا در نظر گرفته می‌شود و در صورت اعمال ناگهانی می‌تواند باعث شوک شود.

به خصوص اگر هیچ تمایزی بین دوره‌های نگهداری و هیچ گونه ذخیره ضرر بین سال‌ها وجود نداشته باشد، تأثیر بسیار زیاد خواهد بود.

سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت ممکن است معاملات خود را کاهش دهند، سرمایه خود را به کانال‌های دیگر منتقل کنند یا مجبور شوند به جای خرید و فروش انعطاف‌پذیر، سهام را برای مدت طولانی‌تری نگه دارند.

علاوه بر این، این پیش‌نویس هزینه‌هایی را که هنگام محاسبه بهره قابل کسر هستند، روشن نمی‌کند؛ بسیاری از هزینه‌های واقعی ممکن است محاسبه نشوند و سرمایه‌گذاران را در معرض خطر مالیات بر سود اسمی قرار دهند که بالاتر از سود واقعی است.

رویه بین‌المللی نشان می‌دهد که مالیات بر درآمد سرمایه‌گذاری رایج است، اما نرخ‌ها و روش‌ها بسیار متفاوت هستند. بسیاری از کشورها مشوق‌های مالیاتی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت ارائه می‌دهند: به عنوان مثال، ژاپن مالیات ثابتی حدود 20٪ بر سود سهام وضع می‌کند؛ ایالات متحده به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا ضررها را به آینده منتقل کنند تا بدهی مالیاتی خود را کاهش دهند. برخی از کشورها مالیات بسیار کمی را برای هر معامله وضع می‌کنند یا اصلاً سود سهام را مالیات نمی‌گیرند تا سرمایه‌گذاران انفرادی را تشویق کنند (مانند سنگاپور).

در بازار، انتظار می‌رود مالیات جدید رفتار سرمایه‌گذاران را تغییر دهد. در کوتاه‌مدت، بسیاری از مردم ممکن است از افزایش شدید مالیات‌ها «شوکه» شوند، به‌ویژه برای املاک و مستغلاتی که کمتر از ۲ سال نگهداری می‌شوند و مشمول مالیات تا ۱۰٪ از قیمت فروش خواهند بود (در صورتی که هزینه‌ها قابل اثبات نباشند).

در شرایط رکود بازار املاک و مستغلات، برای جلوگیری از شوک نقدینگی، به یک نقشه راه منطقی نیاز است. در درازمدت، مالیات بر سود ۲۰ درصدی به فیلتر کردن سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد: سفته‌بازان کوتاه‌مدت کاهش می‌یابند، در حالی که سرمایه‌گذاران بلندمدت با دقت بیشتری بررسی خواهند کرد.

مالیات ۲۰ درصدی ممکن است معاملات کوتاه‌مدت را کاهش دهد، اما نگهداری سهام را برای مدت طولانی‌تر و انتقال بخشی از سرمایه به کانال‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت تشویق می‌کند - عکس: کوانگ دینه

بسیاری می‌ترسند که فروشندگان این مالیات را به قیمت خانه اضافه کنند و باعث افزایش قیمت شوند و در نهایت خریدار مالیات را بپردازد. اما در واقعیت، بازار بر اساس عرضه و تقاضا خود را تنظیم می‌کند و به فروشندگان اجازه نمی‌دهد که قیمت‌ها را خودسرانه افزایش دهند.

برای سهام، مالیات ۲۰ درصدی ممکن است معاملات کوتاه‌مدت را کاهش دهد، اما باعث می‌شود سهام برای مدت طولانی‌تری نگهداری شود و بخشی از سرمایه به کانال‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت هدایت شود.

با این حال، لازم است مشوق‌های بیشتری برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته شود (برای مثال، معافیت/کاهش مالیات برای سهامی که بیش از ۱ سال نگهداری می‌شوند)، این سیاست جدید به تثبیت بازار در درازمدت کمک خواهد کرد.

مقامات مالیاتی به یک پایگاه داده کامل از تراکنش‌ها نیاز دارند.

روش فعلی دریافت ۲٪ از قیمت فروش املاک، کاستی‌های زیادی را نشان می‌دهد. از آنجا که این روش محاسبه ثابت، سود و زیان را در نظر نمی‌گیرد، این انگیزه را برای فروشندگان ایجاد می‌کند که برای فرار از مالیات، قیمت پایین‌تری را در قرارداد اعلام کنند.

مالیات بر اساس سود، به مردم انگیزه می‌دهد تا قیمت خرید صحیح را اعلام کنند و رسید هزینه‌ها را برای مطالبه کسر مالیات نگه دارند. وقتی قیمت املاک و مستغلات به شدت افزایش می‌یابد، دولت نیز می‌تواند مالیات بیشتری دریافت کند.

برای جمع‌آوری صحیح و کامل مالیات با استفاده از روش جدید، به ظرفیت مدیریتی و زیرساخت داده کافی نیاز است. مقامات مالیاتی به یک پایگاه داده کامل تراکنش نیاز دارند تا هزینه و مخارج هر تراکنش را به طور دقیق تعیین کنند و از این طریق مالیات را به طور مؤثر جمع‌آوری کنند.

در حال حاضر، تمام تغییرات نقل و انتقال املاک و مستغلات در اداره مالیات به‌روزرسانی شده است - یک مزیت اولیه - اما سیستم اطلاعات هنوز هم باید قبل از اعمال مالیات بر سود، به صورت همزمان ارتقا یابد. این سیاست باید با دقت و به تدریج اجرا شود.

دین هونگ کی، تاجر، در حال حاضر رئیس شرکت سهامی سکوئین، رئیس انجمن ساخت و ساز و مصالح ساختمانی شهر هوشی مین (SACA)، رئیس انجمن تجارت سبز شهر هوشی مین (HGBA) و نایب رئیس انجمن تجارت شهر هوشی مین (HUBA) است.

مسیر را در نظر بگیرید ، از شوک جلوگیری کنید

پیشنهاد مالیات ۲۰ درصدی بر سود املاک و مستغلات و اوراق بهادار، عزم نهاد مدیریتی را برای هدایت بازار به سمت شفافیت و رویه بین‌المللی نشان می‌دهد. برای اجرای مؤثر، باید با دقت، انعطاف‌پذیری و همزمان طراحی شود.

اول، یک نقشه راه اجرایی روشن مورد نیاز است. اعمال فوری نرخ‌های بالای مالیات در یک بازار ضعیف می‌تواند تکان‌دهنده باشد؛ بنابراین، می‌توان یک دوره گذار یا اجرای آزمایشی در هانوی و هوشی مین سیتی را در نظر گرفت و به تدریج با آماده شدن سیستم، تحریم‌ها را افزایش داد.

دوم، مقامات باید به زودی پایگاه داده زمین را تکمیل کنند و اطلاعات مالیاتی، بانکی، دفتر اسناد رسمی و... را به هم متصل کنند تا پایه و اساسی برای تعیین قیمت اولیه خرید، هزینه‌ها و نظارت بر معاملات ایجاد شود. این امر نه تنها به جمع‌آوری دقیق مالیات کمک می‌کند، بلکه به بازار نیز کمک می‌کند تا شفاف‌تر و مؤثرتر عمل کند.

سوم ، سیاست مالیاتی باید انعطاف‌پذیر و انسانی باشد. نهادهای قانونگذاری می‌توانند معافیت‌هایی را برای موارد مشروع اضافه کنند: مانند معافیت یا کاهش مالیات برای معاملات اجتناب‌ناپذیر (فروش خانه به دلیل شرایط دشوار) یا سود کم برای حمایت از مردم.

چهارم ، این یک مالیات نسبتاً پیچیده است و مستلزم آن است که مودیان مالیاتی اسناد را نگه دارند و اظهارنامه‌های دقیقی ارائه دهند. مقامات مالیاتی باید دستورالعمل‌های مشخصی در مورد هزینه‌های قابل کسر معقول، نحوه محاسبه سود و زیان و نحوه ارائه اظهارنامه به راحت‌ترین روش داشته باشند...

بازگشت به موضوع

دین هنگ کنگ

منبع: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm