از یک درس مادام العمر، کسب و کارهای املاک و مستغلات بر فروش آنچه بازار نیاز دارد تمرکز می‌کنند.

عرضه «ناموزون»، خطر افزایش قیمت مسکن

بازار املاک و مستغلات به تازگی دوره‌ای از «رکود» را پشت سر گذاشته است، زمانی که عرضه و تقاضا هر دو به شدت کاهش یافتند، مسائل حقوقی پروژه‌ها با هم گره خورد و منابع سرمایه مسدود شدند. بسیاری از مشاغل مجبور شدند دوره بسیار سختی را پشت سر بگذارند، هزاران کارمند را تعدیل کنند و حتی عملیات خود را به طور موقت متوقف کنند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - در یک کنفرانس اخیر اذعان کرد که مشاغل املاک و مستغلات پس از کووید-۱۹ "درس‌های فراموش‌نشدنی" آموخته‌اند.

پس از آن، شرکت مجبور شد بر تجدید ساختار، حل مشکل سرمایه و ارتقای توسعه محصول تمرکز کند. بزرگترین مشکل، بدهی اوراق قرضه، نیز به لطف حمایت دولت و بانک مرکزی با بخشنامه تمدید دوره بازپرداخت بدهی و تمدید بدهی اوراق قرضه، به صورت «نرم» مدیریت شد.

با این حال، آقای چائو هنوز نگران است که بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین امسال همچنان دچار عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن باشد. طبق داده‌های پایان سال ۲۰۲۳، ۷۱ درصد از عرضه هنوز در بخش مسکن گران‌قیمت و بقیه در بخش مسکن میان‌رده است و کمبود محصولات مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی وجود دارد.

به دلیل مشکلات حقوقی که 70 درصد از مشکلات بازار را تشکیل می‌دهد، شهر هوشی مین 148 پروژه املاک و مستغلات، مسکن تجاری و مسکن اجتماعی دارد که نتوانسته‌اند مراحل سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز و کسب و کار را تکمیل کنند یا به حالت تعلیق درآمده اند. در نتیجه، به بیش از 58000 مشتری که در این پروژه‌ها خانه خریداری کرده‌اند، «دفترچه صورتی» اعطا نشده است.

کمبود عرضه مسکن ممکن است منجر به قیمت بالای مسکن یا قیمت‌های بالا، در شرایطی که مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شوند، شود. رئیس HoREA معتقد است که مشاغل املاک و مستغلات باید ساختار محصول را ارتقا دهند و بر مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی تمرکز کنند تا نقدینگی را افزایش دهند، نیازهای واقعی مردم را برآورده کنند و توسعه سالم بازار را تضمین کنند.

بازار املاک و مستغلات به دلیل کمبود عرضه با خطر افزایش مداوم قیمت مسکن مواجه است (تصویر: ترین نگوین).

بازار «خارج از فاز» و کمبود محصولات مسکن مقرون به صرفه نیز از جمله چالش‌هایی است که آقای نگوین شوان کوانگ - رئیس هیئت مدیره شرکت سرمایه‌گذاری نام لانگ - اخیراً به آن اشاره کرد. «خارج از فاز» بین عرضه و تقاضا در بخش‌های مختلف املاک و مستغلات، بحران اعتماد خریداران مسکن که منجر به کاهش نقدینگی و افزایش موجودی می‌شود، مشکلاتی هستند که بازار باید با آنها روبرو شود.

علاوه بر این، به گفته آقای کوانگ، کسب‌وکارها همچنین با چالش‌های مالی مواجه هستند، زمانی که بدهی‌ها باقی می‌مانند و اوراق قرضه، اگرچه تمدید شده‌اند، اما همچنان در سال‌های 2024 و 2025 پابرجا خواهند ماند. سوم، چالش قانونی این پروژه است، زمانی که برخی از قوانین هنوز با هم تداخل دارند. در همین حال، تقاضای واقعی برای مسکن هنوز بالاست و بخش‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی هنوز فرصت‌هایی برای توسعه دارند.

پدیده «اختلاف فاز» بین عرضه و تقاضای مسکن، به این معنی که عرضه بازار به سمت بخش مسکن لوکس متمایل شده و کمبود مسکن مقرون به صرفه وجود دارد، سال‌هاست که توسط کارشناسان و نمایندگان سازمان‌های مدیریتی هشدار داده شده است. اخیراً، نظرات به سمت تشویق مشاغل به توسعه این خط تولید «مورد نیاز بازار» معطوف شده است.

به گفته بسیاری از کارشناسان، مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی، بخش املاک و مستغلاتی خواهند بود که امسال وارد اولین مرحله بهبود می‌شوند. تقاضا در این بخش همچنان بسیار بالاست و در نتیجه نقدینگی را افزایش می‌دهد و به زودی بازار را پس از بحران وارد مرحله جدیدی می‌کند.

بسیاری از کسب‌وکارها وارد رقابت می‌شوند

طبق برآوردها و مدل تحقیقاتی ساویلز، برای تأمین نیازهای مسکن مردم، شهر هوشی مین به حدود ۵۰،۰۰۰ آپارتمان نیاز دارد تا نیازهای واقعی مسکن را برآورده کند و ۶۰ تا ۷۰ درصد از کل عرضه از بخش مسکن مقرون به صرفه تأمین می‌شود. با این حال، شهر هوشی مین با کمبود این محصولات مواجه است و عرضه در بازارهای همسایه مانند بین دونگ، دونگ نای، لانگ آن متمرکز شده است، اما ممکن است کافی نباشد.

پروژه‌های آپارتمانی در حومه شهر، مشتریانی را در شهر هوشی مین هدف قرار می‌دهند که برای زندگی و سرمایه‌گذاری ملک خریداری می‌کنند. قیمت فروش آپارتمان‌های دو خوابه حدود ۲ میلیارد دانگ ویتنام برای هر واحد است که برای خانواده‌های کوچک بسیار مناسب است.

با چنین بازار بزرگی، بسیاری از کسب‌وکارها به سرعت وارد رقابت برای گسترش عرضه این محصول با نقدینگی بالا شده‌اند. شرکت نام لانگ استراتژی تمرکز بر محصولات مسکن مقرون‌به‌صرفه که تقاضای بازار را برآورده می‌کنند، ترویج سیاست‌های حمایتی، مدیریت موجودی و افزایش فروش را اجرا می‌کند. درآمد هدف امسال حدود 6657 میلیارد دونگ ویتنام است که از پروژه‌های کلیدی در شهر هوشی مین، لانگ آن و کان تو حاصل می‌شود.

شرکت Gia قاطعانه تصمیم به توسعه پروژه‌هایی در بخش میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه گرفته است، زیرا این بخش پاسخگوی تقاضای بازار است. رهبران Gia معتقدند که این بخش حتی در زمان رونق یا رکود بازار، همچنان "قدرت شکست‌ناپذیر" خود را ثابت می‌کند و نیازهای اکثر مردم را برآورده می‌کند و نقدینگی بالایی دارد.

شرکت سهامی سرمایه‌گذاری TT Capital و دو شریک ژاپنی، Cosmos Initia (عضو گروه Daiwa House) و Koterasu، همچنین یک سرمایه‌گذاری مشترک بلندمدت برای توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات مقرون به صرفه در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور راه‌اندازی کردند. این سرمایه‌گذاری مشترک اعلام کرد که در 5 سال آینده حدود 150 میلیون دلار سرمایه‌گذاری خواهد کرد و هدف آن عرضه حدود 1000 آپارتمان مقرون به صرفه در هر سال به بازار است.

این سرمایه‌گذاری مشترک همچنین اعلام کرد که سرمایه‌گذاری برای پروژه‌ای در نزدیکی وینکام دی آن، شهر دی آن، استان بین دونگ با مقیاس نزدیک به ۲۰۰۰ آپارتمان را تکمیل کرده است و قیمت فروش هر آپارتمان کمتر از ۲ میلیارد دونگ ویتنام است. طبق آخرین اطلاعات، این پروژه در حال گذراندن مراحل لازم برای راه‌اندازی بازار از سه‌ماهه سوم امسال است.

در مورد مسکن اجتماعی، دولت پروژه‌ای برای ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ دارد. بسیاری از مشاغل برای اجرای این هدف ثبت‌نام کرده‌اند و به تدریج در حال تحقق آن هستند.

گروه نوالند برای سرمایه‌گذاری در ساخت ۲۰۰۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور ثبت نام کرد. گروه هوانگ کوان قصد دارد ۵۰ پروژه، معادل ۵۰۰۰۰ واحد را تا سال ۲۰۳۰ تکمیل کند. عددی که این دو واحد ثبت کرده‌اند معادل یک چهارم کل هدفی است که دولت در نظر دارد.

پیش از این، مجموعه‌ای از شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات مانند هونگ تین، وین‌گروپ، سان‌گروپ، هیم لام، بکامکس و ... تعهداتی برای ساخت مسکن اجتماعی داده بودند. از تعهد تا واقعیت، وین‌گروپ پروژه‌های مسکن اجتماعی بسیاری را در مناطق شمالی و مرکزی آغاز کرده است.

بازگشت مسکن ارزان قیمت و مسکن اجتماعی ممکن است در آینده توجه زیادی را از بازار به خود جلب کند. عرضه این محصول ممکن است در ۱-۲ سال آینده در بازارهای حومه شهر هوشی مین به شدت افزایش یابد و "عطش" مالکیت خانه را برای افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، تسکین دهد.

با این حال، در شرایطی که 70 درصد از عرضه مسکن هنوز در بخش مسکن لوکس است، نقدینگی بازار دشوار است و مسائل حقوقی پروژه هنوز حل نشده است، کسب‌وکارها هنوز به یک تجدید ساختار قوی نیاز دارند. به خصوص زمانی که بازار اوراق قرضه "به آرامی" سقوط کرده است اما فشار سررسید هنوز وجود دارد.

بنابراین، بسیاری از نظرات می‌گویند که کسب‌وکارها هنوز هم باید برای بازسازی محصولات برنامه‌ریزی کنند، به پاکسازی سلامت مالی ادامه دهند و دستگاه را برای داشتن بدنی سالم‌تر قبل از ورود به مسابقه جدید تقویت کنند.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm