Quelle acquisition de terres apporte les meilleurs bénéfices sociaux ?

Quelle méthode ?

Les dispositions relatives à l'acquisition foncière, à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation figurant dans le projet de loi foncière révisée ont une incidence considérable sur la vie des populations et le système de sécurité sociale, et les avis divergent encore. Parmi eux, des avis contradictoires subsistent quant au mode d'acquisition des terres.

Qui récupère les terres pour les projets de développement socio -économique ? L'État récupère les terres et organise les indemnisations et les relocalisations. Ou laisser les populations et les entreprises négocier. Quelle méthode offre les meilleurs impacts et bénéfices sociaux ?

Professeur Hoang Van Cuong : L’indemnisation pour l’acquisition des terres doit garantir de meilleurs logements et de meilleures conditions de vie qu’à l’époque. Photo : Quochoi.vn

Le professeur Hoang Van Cuong, délégué à l'Assemblée nationale , a opté pour la récupération des terres par l'État. Il a déclaré : « Je pense que pour les projets d'investissement en faveur du développement socio-économique, conformément à l'aménagement du territoire, l'État récupérera les terres, avec la participation de la population à l'élaboration d'un plan d'indemnisation, en fournissant un soutien approprié à la réinstallation et en obtenant le consensus de la majorité de la population. Cela apportera des avantages stables à long terme et aura de meilleurs impacts sociaux que si les citoyens et les entreprises négociaient seuls. »

Si nous choisissons la méthode de laisser les gens et les entreprises négocier eux-mêmes, cela pourrait avoir trois conséquences, selon le professeur Hoang Van Cuong.

Premièrement, durant la période d'industrialisation et d'urbanisation, les projets de développement immobilier urbain, la production et le commerce ont tous confisqué les terres agricoles aux agriculteurs. En réalité, les investisseurs ont acheté des terres agricoles en négociant avec les habitants à bas prix. Ils ont ensuite transformé ces projets en terrains urbains, construit des maisons et les ont vendues à des prix bien plus élevés.

Cette politique donne aux investisseurs le privilège de bénéficier d’une valeur accrue grâce à la conversion de l’utilisation des terres, ce qui profite à certaines personnes qui causent intentionnellement des difficultés et font pression sur les entreprises pour obtenir des prix élevés.

La deuxième conséquence est que les personnes qui vendent leurs terres ne reçoivent que de l'argent et ne bénéficient d'aucun soutien pour se reconvertir ou créer un emploi après la perte de leurs terres. Il n'y a plus d'emplois, l'indemnisation est entièrement dépensée, leurs moyens de subsistance sont perdus et de nombreuses conséquences sociales en découlent.

Troisièmement, tous n'ont pas la capacité de négocier et de conclure des accords avec les investisseurs. Ils sont donc facilement manipulés par des groupes qui s'entendent avec eux à leur détriment. Certains refusent délibérément d'obliger les investisseurs à payer des prix anormalement élevés. Cela engendre des poursuites judiciaires, comparées aux niveaux d'indemnisation des projets de récupération de terres par l'État, et qui continuent de donner lieu à des procès prolongés.

En particulier, si l'accord n'est pas accepté, le projet d'investissement dans le développement socio-économique doit être interrompu, les ressources foncières sont gaspillées, car elles ne sont pas exploitées plus efficacement conformément à l'objectif du projet, et le plan d'aménagement du territoire approuvé par l'État n'est pas mis en œuvre. « C'est un échec, car l'État renonce à son droit d'attribuer et de récupérer des terres pour permettre aux populations de négocier elles-mêmes », a déclaré le professeur Hoang Van Cuong.

L’acquisition de terres et l’indemnisation en espèces ne suffisent pas

Concernant les politiques d'acquisition de terres et d'indemnisation, selon le professeur Hoang Van Cuong, les politiques d'indemnisation qui ne rémunèrent que les personnes dont les terres sont acquises ne suffisent pas. Des politiques de soutien et de réinstallation doivent être mises en place pour garantir aux personnes un logement et des moyens de subsistance égaux, voire supérieurs, à leur ancien lieu de résidence. De plus, les personnes devant déménager doivent conserver leur logement, sans que leurs conditions sociales ne changent considérablement.

S'il n'est pas possible de se réinstaller sur place, le site de construction de logements le plus favorable doit être réservé au projet de construction de la zone de réinstallation. Il faut éviter que les localités réservent souvent le site le plus favorable aux enchères pour collecter des fonds, alors que le site de réinstallation est souvent situé dans un endroit moins favorable.

Selon le professeur Hoang Van Cuong, les politiques d'indemnisation qui ne rémunèrent que les personnes dont les terres sont récupérées ne suffisent pas. Des politiques de soutien et de réinstallation doivent être mises en place pour garantir aux personnes un logement et des moyens de subsistance égaux, voire supérieurs, à leur ancien lieu de résidence. Photo d'illustration.

Des normes d'infrastructures doivent être définies pour les zones de relogement. En zone urbaine, les zones de relogement doivent disposer d'infrastructures de niveau supérieur à celles du niveau urbain de l'ancien lieu de résidence. En zone rurale, les infrastructures des zones de relogement doivent respecter les nouvelles normes de construction rurale avancées, et en zone urbaine, les normes d'infrastructures doivent être supérieures à celles du niveau urbain où les personnes doivent être relogées.

Si le logement récupéré vaut moins que le prix standard du logement sur le site de réinstallation, les personnes recevront un nouveau logement de meilleure qualité sans avoir à payer de supplément.

Le professeur Cuong a suggéré que les politiques d'indemnisation soient légalisées afin de mieux restituer les logements et les moyens de subsistance des personnes dont les terres ont été récupérées, et non pas seulement de se limiter au calcul des indemnisations. Outre l'indemnisation, il faudrait soutenir les personnes concernées pour qu'elles puissent trouver un nouvel emploi, avec des revenus égaux ou supérieurs à ceux des terres récupérées.

« Les gens ont abandonné leurs terres pour construire des projets de sécurité nationale et de défense, et pour développer l'économie et la société dans l'intérêt national et public, donc ceux dont les terres ont été récupérées doivent bénéficier de meilleures conditions que les conditions existantes pour compenser leurs contributions au développement des projets », a déclaré le professeur Cuong.

Dans le cadre de ces projets, une surface importante doit être réservée à la construction de logements locatifs ou commerciaux, afin que les personnes dont les terres sont récupérées puissent trouver un emploi. La politique d'indemnisation doit également constituer un fonds alimenté par les cotisations à la caisse d'assurance ou les dépôts à long terme en banque, afin que les personnes ayant dépassé l'âge de travailler et ne pouvant pas se réorienter professionnellement puissent percevoir des indemnités mensuelles. Le montant perçu ne doit pas être inférieur aux revenus tirés des terres récupérées.

Concernant le mécanisme de récupération des terres, le professeur Hoang Van Cuong a proposé trois méthodes. Méthode 1 : Récupération des terres pour des projets de sécurité, de défense nationale et de construction de travaux publics : l’État décide de récupérer des terres sans consulter la population, mais doit obtenir le consensus de la majorité de la population sur le plan d’indemnisation et de réinstallation. La majorité est comprise comme étant supérieure à 50 %.

Méthode 2 : La mise en œuvre du mécanisme d’auto-négociation (article 127 du projet de loi) ne s’applique que dans 3 cas : (1) les relations d’achat, de vente et de transfert de terres n’exigent pas que l’État approuve ou accepte les projets d’investissement ; (2) les projets dans lesquels les gens apportent des terres pour investir conjointement dans des entreprises ; (3) les projets dans lesquels les gens réajustent eux-mêmes les terres urbaines.

Méthode 3 : Récupération de terres pour l’investissement dans des projets de développement socio-économique d’intérêt national et public : il s’agit de projets qui utilisent des terres selon une planification autre que les projets relevant des méthodes 1 et 2.

Plans d'acquisition de terres, d'indemnisation et de réinstallation avec la participation de la population. Lorsque la majorité de la population (plus de 75 % de la population et les personnes détenant plus de 75 % de la superficie récupérée) est d'accord, l'État prend une décision d'acquisition. Une fois cette décision prise, une vente aux enchères est organisée pour sélectionner les utilisateurs des terres ou un appel d'offres pour les projets d'aménagement du territoire est lancé afin de sélectionner les investisseurs.

Ha Linh

Source: https://www.congluan.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-ai-thu-hoi-dat-mang-lai-loi-ich-xa-hoi-tot-hon-post253307.html