L'acquisition de terres par qui apporte les meilleurs avantages sociaux ?

Quelle méthode ?

Les dispositions relatives à l'acquisition foncière, à l'indemnisation, à l'aide et à la réinstallation, telles qu'elles figurent dans le projet de loi foncière révisée, ont un impact considérable sur la vie des citoyens et le système de protection sociale, et suscitent encore des divergences d'opinions. Parmi celles-ci, on observe des désaccords concernant les modalités d'acquisition foncière.

Qui récupère les terres pour les projets de développement socio -économique ? L’État récupère les terres et organise les indemnisations et la réinstallation. Ou bien, on laisse les populations et les entreprises négocier. Quelle méthode a le meilleur impact social et génère le plus de bénéfices ?

Professeur Hoang Van Cuong : L’indemnisation pour l’acquisition de terres doit garantir de meilleurs logements et moyens de subsistance qu’auparavant. Photo : Quochoi.vn

Le député à l'Assemblée nationale , le professeur Hoang Van Cuong, a opté pour la méthode de récupération des terres par l'État. Il a déclaré : « Je pense que, pour les projets d'investissement en matière de développement socio-économique, conformément à la planification de l'utilisation des sols, l'État récupérera les terres en impliquant la population dans l'élaboration d'un plan d'indemnisation, en fournissant un soutien approprié à la réinstallation et en obtenant l'accord de la majorité. Cette approche apportera des avantages stables et durables à la population et aura un impact social plus positif que si les citoyens et les entreprises négociaient directement entre eux. »

Si nous choisissons la méthode qui consiste à laisser les personnes et les entreprises négocier entre elles, il pourrait y avoir 3 conséquences, selon le professeur Hoang Van Cuong.

Tout d'abord, durant la période d'industrialisation et d'urbanisation, les projets de développement de logements urbains, ainsi que les activités de production et de commerce, ont accaparé les terres agricoles des agriculteurs. En effet, les investisseurs achetaient ces terres à bas prix en négociant avec les propriétaires. Ils les transformaient ensuite en zones urbaines, y construisaient des maisons et les revendaient à des prix bien plus élevés.

Cette politique confère aux investisseurs le privilège de bénéficier d'une plus-value accrue grâce au changement d'affectation des sols, profitant ainsi à certaines personnes qui créent intentionnellement des difficultés et font pression sur les entreprises pour obtenir des prix élevés.

La seconde conséquence est que les personnes qui vendent leurs terres ne reçoivent qu'une indemnisation financière, sans aucun soutien pour se reconvertir ou créer des emplois après la perte de leurs terres. Faute d'emplois, les indemnités sont entièrement dépensées, leurs moyens de subsistance sont perdus et de nombreuses conséquences sociales en découlent.

Troisièmement, toutes les personnes n'ont pas la capacité de négocier et de conclure des accords avec les investisseurs ; elles sont donc facilement manipulées par des groupes qui s'allient avec ces derniers à leur détriment. Certaines personnes refusent délibérément d'accepter des conditions afin d'imposer aux investisseurs des prix anormalement élevés. Cela engendre des litiges, notamment par rapport aux niveaux d'indemnisation proposés dans le cadre de projets d'expropriation, et continue de donner lieu à des procédures judiciaires interminables.

En particulier, si une partie de la population refuse l'accord, le projet d'investissement pour le développement socio-économique est interrompu, les ressources foncières sont gaspillées car elles ne sont pas utilisées de manière optimale conformément aux objectifs du projet, et le plan d'aménagement du territoire approuvé par l'État n'est pas mis en œuvre. « C'est un échec car l'État renonce à son droit d'attribuer et de récupérer des terres afin de permettre aux populations de négocier directement », a déclaré le professeur Hoang Van Cuong.

L'acquisition de terrains et l'indemnisation en espèces ne suffisent pas.

Concernant les politiques d'acquisition foncière et d'indemnisation, le professeur Hoang Van Cuong estime que les politiques d'indemnisation se limitant aux personnes dont les terres sont expropriées sont insuffisantes. Il est indispensable de mettre en place des politiques de soutien et de réinstallation afin de garantir aux populations un logement et des moyens de subsistance équivalents, voire supérieurs, à ceux qu'elles avaient auparavant. Les personnes contraintes de se reloger doivent conserver leur logement sans que leur situation sociale ne soit profondément bouleversée.

S'il est impossible de reloger les populations sur place, le terrain le plus favorable à la construction de logements doit être réservé au projet de relogement. Il convient d'éviter que les collectivités locales ne réservent systématiquement les terrains les plus avantageux pour les vendre aux enchères et ainsi générer des revenus, alors que les sites de relogement se situent souvent dans des zones moins favorables.

Selon le professeur Hoang Van Cuong, les politiques d'indemnisation qui ne versent d'indemnités qu'aux personnes dont les terres sont récupérées sont insuffisantes. Des politiques de soutien et de réinstallation sont indispensables pour garantir aux populations un logement et des moyens de subsistance équivalents, voire supérieurs, à ceux qu'elles avaient avant leur départ. Photo à titre d'illustration.

Les normes d'infrastructure des zones de relogement doivent être définies. En milieu urbain, ces zones doivent bénéficier d'infrastructures d'un niveau supérieur à celui des zones d'origine. En milieu rural, elles doivent respecter les normes de construction rurales modernes. En milieu urbain, elles doivent être supérieures à celles des zones où les personnes doivent être relogées.

Si le logement récupéré vaut moins que le prix d'un logement standard sur le site de réinstallation, les personnes bénéficieront d'un nouveau logement de meilleure qualité sans avoir à payer de supplément.

Le professeur Cuong a suggéré de légaliser les politiques d'indemnisation afin de mieux rétablir le logement et les moyens de subsistance des personnes dont les terres ont été récupérées, et non de se limiter au simple calcul des indemnisations. Outre ces dernières, il conviendrait d'accompagner ces personnes dans leur recherche d'emploi, en leur assurant un revenu égal ou supérieur à celui tiré des terres récupérées.

« Les gens ont cédé leurs terres pour la construction de projets de sécurité et de défense nationale, et pour le développement de l'économie et de la société dans l'intérêt national et public. Par conséquent, ceux dont les terres ont été récupérées doivent bénéficier de meilleures conditions que celles qui prévalaient jusqu'alors, afin de compenser leur contribution au développement de ces projets », a déclaré le professeur Cuong.

Dans le cadre de ces projets, une superficie importante doit être réservée à la construction de logements locatifs ou à la vente afin de permettre aux personnes dont les terres sont expropriées de trouver un emploi. La politique d'indemnisation doit également constituer un fonds alimenté par les cotisations versées au fonds d'assurance ou par des dépôts à long terme en banque, afin de garantir aux personnes retraitées ne pouvant se reconvertir professionnellement le versement de rentes mensuelles. Le montant de ces rentes ne doit pas être inférieur aux revenus tirés des terres expropriées.

Concernant le mécanisme de récupération des terres, le professeur Hoang Van Cuong a proposé trois méthodes. Méthode 1 : Récupération des terres pour des projets liés à la sécurité, à la défense nationale et à la construction de travaux publics : l’État décide de récupérer des terres sans consulter la population, mais doit obtenir l’accord de la majorité d’entre elle sur le plan d’indemnisation et de réinstallation. Cette majorité est définie comme étant supérieure à 50 %.

Méthode 2 : La mise en œuvre du mécanisme d'auto-négociation (article 127 du projet de loi) ne s'applique que dans 3 cas : (1) les relations d'achat, de vente et de transfert de terrains n'exigent pas que l'État approuve ou accepte les projets d'investissement ; (2) les projets dans lesquels des personnes contribuent des terrains pour investir conjointement dans une entreprise ; (3) les projets dans lesquels des personnes réaménagent elles-mêmes des terrains urbains.

Méthode 3 : Récupération de terres pour l'investissement dans des projets de développement socio-économique d'intérêt national et public : il s'agit de projets qui utilisent les terres selon une planification autre que celle des projets relevant des méthodes 1 et 2.

Plans d'acquisition foncière, d'indemnisation et de réinstallation avec la participation des populations. Lorsque la majorité des personnes (soit plus de 75 % de la population et les personnes possédant plus de 75 % des terres récupérées) donneront leur accord, l'État prendra une décision d'acquisition. Une fois cette décision prise, une vente aux enchères sera organisée pour sélectionner les utilisateurs des terres, ou un appel d'offres sera lancé pour sélectionner les investisseurs dans le cadre de projets d'aménagement du territoire.

Ha Linh

Source: https://www.congluan.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-ai-thu-hoi-dat-mang-lai-loi-ich-xa-hoi-tot-hon-post253307.html