Vendre ou louer jusqu'à 5 maisons par an nécessite de créer une entreprise ?

Trois options

Ce règlement vise à établir des critères permettant d'identifier plus clairement les personnes exerçant une activité immobilière de petite taille. En effet, conformément à l'article 9, clause 3, de la loi de 2023 sur l'immobilier, les personnes exerçant une activité immobilière de petite taille ne sont pas tenues de créer une entreprise, mais doivent déclarer et payer des impôts conformément aux dispositions légales.

En conséquence, le ministère de la Construction propose trois options pour identifier les personnes exerçant une activité immobilière de petite envergure. Option 1 : Particuliers vendant, transférant ou louant des maisons existantes ou futures : 3 à 5 maisons ou appartements par an. Particuliers vendant, transférant ou louant des ouvrages de construction existants ou futurs : 5 à 10 ouvrages ou 5 à 10 surfaces de plancher d'un ouvrage en 1 an.

Restreindre les transactions à l’heure actuelle aura un impact négatif sur le marché immobilier.

Option 2 : Les particuliers exerçant une activité immobilière de petite taille peuvent être identifiés en vendant ou en louant des biens immobiliers dont ils sont propriétaires ou dont ils ont le droit d'usage, d'une superficie de 1 000 à 2 000 m² en zone urbaine. En zone rurale, cette superficie est plus importante, environ 3 000 à 5 000 m².

Option 3 : Les particuliers investissent dans la construction de maisons individuelles de deux étages ou plus et de moins de 20 appartements, conformément à l'article 57, paragraphe 3, de la loi sur le logement. Ils vendent ou louent des maisons issues d'un héritage, de dons de charité ou de solidarité, données par des tiers.

Pour augmenter les revenus et éviter les pertes budgétaires, en aidant le marché immobilier à se développer sainement, il faut des solutions économiques de gestion, et pas seulement des solutions administratives.

Avocat Tran Minh Cuong (Ordre des Avocats de Hô Chi Minh-Ville)

Entre-temps, la loi actuelle ne prévoit pas de détails spécifiques pour les affaires immobilières qui ne nécessitent pas la création d’une entreprise.

Taxer au lieu de restreindre le commerce

L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré que ce type de réglementation était inédit , qu'il était impraticable et qu'il freinait le développement du marché. Il faudrait plutôt laisser les gens commercer librement, tout en leur donnant la responsabilité de payer leurs impôts correctement et intégralement, conformément à la loi. Plus précisément, ce type d'activité devrait être fortement taxé, car il ne crée pas de plus-value. Plus les biens immobiliers sont achetés et vendus, plus l'impôt est élevé. L'État et la population en bénéficieront alors, car cet impôt servira à investir dans les infrastructures et à les reconstruire.

De plus, si cette réglementation entre en vigueur, quelle agence contrôlera et confirmera le nombre d'achats et de ventes d'un individu afin de l'obliger à créer une entreprise s'il vend six biens immobiliers ou plus ? Devra-t-il alors être contraint de créer une nouvelle entreprise pour pouvoir vendre des biens immobiliers ? Si tel n'est pas le cas, quelles sanctions seront appliquées ? Si une personne accepte de créer une entreprise, mais n'achète ni ne vend plus de biens immobiliers au cours des années suivantes, pourra-t-elle la conserver indéfiniment ? Par ailleurs, il est extrêmement difficile de dissoudre ou de faire faillite une entreprise au Vietnam aujourd'hui.

Selon l'avocat Cuong, le marché immobilier est encore atone, comme une personne malade qui ne s'est pas rétablie. Il est nécessaire d'agir pour augmenter le nombre de transactions immobilières et créer des liquidités sur le marché. Cette proposition revient à resserrer le « tube respiratoire », rendant un marché déjà difficile encore plus difficile. Le marché immobilier veut se développer, veut vendre ; il faut des courtiers, des investisseurs, des spéculateurs… La gestion du marché immobilier doit l'orienter vers un développement stable, et non interdire les activités immobilières s'il ne peut être maîtrisé.

Pour augmenter les recettes et prévenir les pertes budgétaires, et contribuer au bon développement du marché immobilier, des solutions économiques de gestion sont nécessaires, et pas seulement des solutions administratives. Si la réglementation administrative se multiplie, le marché devra trouver des solutions pour contourner la loi, ce qui engendrera un chaos accru. Par conséquent, il ne faut pas limiter le nombre de logements à vendre et à louer, mais plutôt créer un barème fiscal et imposer de lourdes taxes aux petits particuliers qui surfent sur le marché immobilier pour réaliser des profits. En particulier, les cas d'achat de maisons et de terrains abandonnés, sans les rénover ni les utiliser, attendant simplement une hausse des prix pour les revendre à profit, devront être encore plus lourdement taxés. L'État peut utiliser cet argent pour financer la construction de nouveaux logements sociaux pour les plus démunis, répondant ainsi aux besoins réels de la population. À ce moment-là, les investisseurs et les spéculateurs immobiliers diminueront considérablement », a analysé l'avocat Tran Minh Cuong.

L'expert immobilier Tran Khanh Quang a déclaré que toute personne exerçant une activité immobilière de manière continue et en grande quantité doit disposer d'une entité juridique. De ce point de vue, cette réglementation est pertinente. Cependant, son application immédiate est instable, et il est inapproprié de fixer un nombre précis de 3 à 5 maisons. Il est nécessaire de prévoir une feuille de route et un calendrier précis. En effet, certains propriétaires de 2 à 4 biens immobiliers, dont la valeur peut atteindre 50 milliards de VND, voire des centaines de milliards de VND, sont en réalité des propriétaires de 10 à 20 biens, dont la valeur par bien ne dépasse pas 1 à 2 milliards de VND.

La loi est correcte, mais elle nécessite une feuille de route, car la création d'une personne morale implique la création d'une société immobilière. L'apport de biens personnels au capital d'une entreprise pose de nombreux problèmes, ce n'est pas simple et il faut l'expliquer, notamment en ce qui concerne l'apport de terres agricoles. La réglementation actuelle stipule que le capital social pour la création d'une société immobilière est de 20 milliards de VND. Est-ce raisonnable ? Les sociétés immobilières, qu'elles soient bénéficiaires ou déficitaires, sont soumises à un impôt de 2 %, tandis que les entreprises ne paient d'impôt que sur les bénéfices et peuvent inclure les coûts dans leurs charges. Ainsi, à long terme, si les investisseurs individuels souhaitent investir de manière continue, ils doivent créer une société pour gérer facilement leurs biens immobiliers et en tirer davantage de bénéfices. Le problème réside dans la manière dont l'État facilite l'apport de biens immobiliers au capital de l'entreprise », a analysé M. Tran Khanh Quang.

Partageant le même point de vue, M. Doan Ngoc, directeur général de la société par actions PropertyX, a déclaré que la promulgation de telles réglementations vise à limiter la spéculation. L'État souhaite éviter un développement immobilier trop rapide, susceptible de nuire à de nombreux autres secteurs et à l'ensemble de l'économie. Cependant, si les transactions sont limitées, le marché en pâtira. En période de frénésie foncière, les courtiers immobiliers ne transmettront pas le livret rose, mais useront de stratagèmes pour contourner la loi et échapper à l'impôt.

Premièrement, l'autorisation d'achat et de vente est notariée auprès du propriétaire, ce qui signifie que ce dernier autorise l'achat et la vente au courtier sans lui transférer le livret rose. Deuxièmement, lorsque le courtier trouve un acheteur, il notarie le transfert de propriété. Troisièmement, il arrive que le courtier conclue un accord préalable avec le propriétaire. Par conséquent, l'État ne perçoit aucun impôt auprès du courtier. De plus, les investisseurs contournent la loi en demandant à leurs proches, épouses et enfants, de devenir propriétaires du bien immobilier. Cette réglementation est donc incontrôlable.

Dans le contexte actuel, cette proposition est difficile à prévenir la spéculation, mais elle pourrait au contraire s'avérer contreproductive lorsqu'elle affecte la psychologie d'investisseurs déjà instables. Par conséquent, un mécanisme ouvert est nécessaire pour attirer des ressources, car dans le contexte actuel, l'immobilier reste l'un des canaux permettant d'attirer des ressources importantes et efficaces, notamment des capitaux d'investissement étrangers et des transferts de fonds. Il est nécessaire de mettre en place davantage de politiques pour attirer et promouvoir les transactions immobilières plutôt que de chercher à les restreindre.

M. Doan Ngoc, directeur général de PropertyX Joint Stock Company

Lien source: https://thanhnien.vn/ban-cho-thue-toi-da-5-can-nha-mot-nam-phai-thanh-lap-doanh-nghiep-185240304212115882.htm