Inquiétudes concernant la nouvelle grille tarifaire des terrains à Hô Chi Minh-Ville

Les gens s'inquiètent

Il est prévu qu'à compter du 1er août, Hô Chi Minh-Ville publie un nouveau barème des prix fonciers, prévoyant des augmentations de 5 à 20-30 fois supérieures au barème actuel, selon la zone. Les districts périphériques tels que Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon et Nha Be devraient connaître les hausses les plus importantes.

Liste prévisionnelle des prix fonciers pour certaines rues du district 1.

Mme Nguyen Thi Huyen (district de Binh Thanh) a été stupéfaite d'apprendre que la ville d'Hô Chi Minh-Ville avait préparé un projet de nouvelle grille tarifaire foncière qui serait publié et applicable début août. Elle n'en a eu connaissance que récemment, par des amis. La famille de Mme Huyen a acquis conjointement un terrain à Cu Chi avec un ami ; ce terrain comprend une petite parcelle constructible et le reste est destiné à des cultures pérennes. Sa famille envisage de convertir une plus grande partie du terrain en zone résidentielle, puis de séparer les titres de propriété.

Suite à l'annonce de la forte hausse soudaine des prix fonciers à Cu Chi, Mme Huyen s'inquiète car elle n'a pas de plan financier. Si ses calculs se basent sur le nouveau barème des prix, elle risque de perdre plusieurs centaines de millions de dongs pour acquérir un terrain résidentiel.

Comme Mme Huyen, Mme Tran Thi Anh (district de Hoc Mon) s'inquiète de la nouvelle grille tarifaire foncière, dont les prix ont considérablement augmenté. Sa famille vit sur un terrain hérité de leurs ancêtres, dont la destination n'a jamais été modifiée ni subdivisée. Longtemps, elle et son mari ont vécu chez ses parents et, faute de moyens, n'ont pu entreprendre les démarches nécessaires pour subdiviser le terrain, obtenir un titre de propriété ou en changer la destination. Si la ville applique soudainement cette nouvelle grille tarifaire, Mme Anh craint que sa famille ne puisse plus gérer ses finances ni subdiviser le terrain.

Par ailleurs, Mme Anh souhaite également retarder encore quelque temps l'application du nouveau barème des prix fonciers afin que les gens puissent s'y habituer et calculer les options qui leur conviennent.

Mmes Anh et Huyen figurent parmi les personnes directement concernées par la nouvelle grille tarifaire foncière. Selon le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, cette grille aura un impact sur 12 groupes de personnes. Le groupe le moins touché est celui des personnes bénéficiant d'une attribution de terrains de relogement ; la grille tarifaire ajustée garantira que les prix des terrains soient conformes aux prix du marché.

Les 11 autres groupes seront directement touchés. Parmi eux, les deux cas les plus affectés sont les ménages et les particuliers dont les droits d'utilisation des terres sont reconnus et dont les finalités d'utilisation des terres sont modifiées.

Dans de nombreuses rues du centre de Ho Chi Minh-Ville, les prix des terrains ont été multipliés par cinq environ par rapport aux prix actuels (Image illustrative : Hai Long).

Le ministère estime toutefois que les terrains ayant bénéficié d'une utilisation stable avant le 15 octobre 1993 sont exemptés de taxe foncière. En cas de dépassement de la superficie autorisée, le tarif foncier de 2005 sera appliqué.

Pour les autres cas d'utilisation des sols, le taux de perception applicable sera déterminé en fonction de l'origine et de la période d'utilisation. Dans le projet de décret relatif aux redevances d'utilisation et de location des sols, qui sera publié par le gouvernement , le taux de perception sera calculé à partir de différentes périodes et variera de 10 % à 50 % du prix foncier ajusté projeté. Par ailleurs, les utilisateurs de sols appartenant à des familles bénéficiaires de politiques publiques, aux anciens combattants et aux ménages à faibles revenus seront exonérés de redevances d'utilisation des sols ou bénéficieront de réductions de ces redevances, conformément à la réglementation gouvernementale.

La nouvelle grille tarifaire des terrains entraînera-t-elle une hausse des prix de l'immobilier ?

M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets chez DKRA Group, a déclaré que le projet de barème foncier est 5 à 30 fois supérieur au barème actuel, alors que le prix actuel représente environ 70 % du prix du marché. Beaucoup pensent à tort que ce barème correspond à la taxe à payer lors du changement d'affectation d'un terrain en zone résidentielle, ce qui est inexact.

« La taxe comportera un coefficient d'ajustement et une méthode de calcul, nous devons donc attendre d'autres décrets et circulaires des agences de gestion de l'État pour calculer avec précision le coût pour les personnes contraintes de changer la destination de leurs terres », a déclaré M. Thang.

Globalement, M. Thang a estimé que le nouveau barème foncier affecte deux groupes. Pour les particuliers, ce barème a une incidence sur la taxe de changement d'affectation des sols, mais celle-ci n'augmente que de 0,5 à 1 fois, selon la zone.

Pour les entreprises, la nouvelle grille tarifaire foncière entraîne une hausse des coûts de déblaiement et d'indemnisation, car les prix se rapprochent de ceux du marché. Le coût d'utilisation des terrains augmente, de même que les taxes et redevances associées. Ces facteurs influent sur le prix de vente des biens immobiliers, qui devrait donc augmenter à l'avenir.

Toutefois, d'un point de vue positif, il a déclaré que le nouveau barème des prix fonciers témoigne de l'efficacité de la future loi foncière de 2024, contribuant à raccourcir les délais de mise en œuvre juridique des projets et à lever les obstacles juridiques. Notamment en matière de défrichement et d'indemnisation, des prix plus proches des tarifs du marché faciliteront la conclusion d'accords entre les entreprises et les riverains.

Deuxièmement, le calcul des redevances d'utilisation des sols est désormais réglé. Même en cas d'augmentation de ces redevances, les délais de mise en œuvre des projets légaux seront raccourcis, ce qui permettra aux entreprises de réaliser des économies.

M. Thang prévoit que les trois lois à venir simplifieront les procédures juridiques pour les projets, raccourciront les délais d'obtention des permis et permettront aux entreprises de réaliser des économies sur leurs coûts financiers et administratifs. Ces économies compenseront les taxes foncières, limitant ainsi la hausse des prix de l'immobilier.

Il a également considéré l'application du nouveau barème des prix fonciers à compter du 1er août comme une initiative des organismes de gestion étatiques visant à accélérer la mise en œuvre des lois relatives à l'immobilier. Ce processus accéléré favorise la reprise du marché. Bien entendu, la publication de projets de circulaires et de décrets d'application par les organismes étatiques suscite des réactions mitigées sur le marché.

Il estime que l'agence d'État procédera aux ajustements nécessaires pour faciliter la mise en œuvre pratique. Un retour d'information multidimensionnel est indispensable, témoignant de l'intérêt des acteurs du marché.

Les experts estiment que les prix de l'immobilier augmenteront lorsque les tarifs fonciers augmenteront (Image illustrative : Trinh Nguyen).

Lors d'une récente conférence de presse, le chef du Département des ressources naturelles et de l'environnement a expliqué l'application immédiate du nouveau barème des prix fonciers à compter du 1er août.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la loi foncière de 2024, sur le point d'entrer en vigueur, stipule que le barème des prix fonciers établi par le Comité populaire provincial en vertu de l'ancienne loi restera applicable jusqu'à fin 2025. Le cas échéant, le Comité populaire provincial décidera d'ajuster ce barème en fonction de la situation locale.

Compte tenu de ce règlement, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville estime que le barème foncier de 2020 n'est plus applicable. Par ailleurs, il est nécessaire de fixer les prix des terrains de relogement conformément à la nouvelle loi foncière.

Début juillet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a donc chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement de superviser et de coordonner avec les différents services, antennes et collectivités locales l'élaboration d'un projet de révision du barème des prix fonciers. Ce nouveau barème ne comportera plus de coefficient d'ajustement, mais un prix unique, incluant les terrains destinés au relogement conformément à la nouvelle loi foncière.

Interrogé sur l'impact potentiel de la hausse des barèmes fonciers sur les prix de l'immobilier, M. Nguyen Toan Thang a affirmé que cette information était erronée. Selon lui, ces barèmes sont établis à partir de données de marché et de données sur les prix fonciers collectées au fil des ans auprès du service des impôts et du bureau du cadastre de Hô-Chi-Minh-Ville.

Ce projet de grille tarifaire est une version actualisée des données de transactions réelles, et le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville y a apporté des ajustements. Il n'entraînera aucune hausse des prix de l'immobilier ; au contraire, les prix reflètent fidèlement les prix de transaction pratiqués dans la ville. Par ailleurs, le Département a précisé que les prix des terrains soumis au Comité populaire de la ville représentent environ 70 % du prix du marché actuel.

Un représentant du Département de l' économie foncière (Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville) a ajouté que la nouvelle grille tarifaire foncière n'a aucune incidence sur les coûts de production du projet et, par conséquent, n'entraîne pas de hausse des prix de l'immobilier. De plus, les prix de l'immobilier sont dictés par la loi de l'offre et de la demande, et ne sont pas affectés par cette grille tarifaire.

Pour les cas où des demandes d'acquisition foncière ont été déposées avant le 1er août de cette année, un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'agence appliquera le barème des prix fonciers en vigueur au moment de la réception des documents complets.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm