Inquiétudes concernant la nouvelle liste des prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville

Les gens sont inquiets

À compter du 1er août, Hô-Chi-Minh-Ville devrait publier une nouvelle liste des prix des terrains, qui passera de 5 à 20, voire 30 fois plus élevée que la liste actuelle, selon les zones. Les quartiers périphériques, comme Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon et Nha Be, connaissent notamment les plus fortes hausses.

Liste des prix estimés des terrains dans certaines rues du District 1.

Mme Nguyen Thi Huyen (district de Binh Thanh) a été surprise d'apprendre qu'Hô-Chi-Minh-Ville prévoyait de publier une nouvelle liste de prix des terrains et de l'appliquer début août. Elle n'en a eu connaissance que quelques jours auparavant par l'intermédiaire d'amis. Mme Huyen et son amie ont acheté un terrain à Cu Chi, dont une partie est destinée à des résidences et l'autre à des cultures pérennes. Sa famille prévoit d'ajouter des terrains résidentiels, puis de démanteler le titre foncier.

Suite à l'annonce de la forte hausse des prix des terrains à Cu Chi, Mme Huyen s'inquiète, car elle n'a aucun plan financier. Si l'on se base sur la nouvelle tarification foncière, elle risque de perdre plusieurs centaines de millions de dongs pour acquérir des terrains résidentiels.

Comme Mme Huyen, Mme Tran Thi Anh (district de Hoc Mon) s'inquiète de la forte augmentation du prix des terrains par rapport aux prix actuels. Sa famille vit sur les terres de ses ancêtres, n'a pas modifié l'affectation du terrain et n'a pas divisé la parcelle. Elle et son mari vivent depuis longtemps chez leurs parents, faute de moyens financiers suffisants, incapables d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir un livre rouge et n'ont pas modifié l'affectation du terrain. Si la ville applique soudainement le nouveau prix des terrains, Mme Anh craint que sa famille ait des difficultés à gérer ses finances et à gérer le livre rouge.

En outre, Mme Anh souhaite également retarder l’application de la nouvelle liste de prix des terrains pendant un certain temps afin que les gens puissent s’y habituer et calculer les options appropriées.

Mmes Anh et Huyen sont les personnes directement concernées par la nouvelle liste des prix fonciers. Selon le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement (TN&MT) de Hô-Chi-Minh-Ville, cette nouvelle liste affectera douze catégories de personnes. La catégorie la moins touchée est celle des personnes déplacées. La nouvelle liste des prix fonciers garantira la similarité des prix fonciers spécifiques et leur cohérence avec les prix du marché.

Les 11 autres groupes seront directement touchés. Parmi eux, les deux plus touchés sont les ménages et les particuliers dont les droits d'usage des terres sont reconnus et dont la destination est modifiée.

Les prix des terrains sur de nombreuses routes de la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville ont augmenté d'environ 5 fois par rapport à la liste de prix actuelle (Illustration : Hai Long).

Toutefois, le Ministère estime que les terrains dont l'utilisation était stable avant le 15 octobre 1993 ne sont pas soumis à la taxe foncière. Si la superficie du terrain dépasse la limite, la tarification foncière de 2005 sera appliquée.

Les autres cas d'utilisation des terres seront examinés en fonction de l'origine et de la période d'utilisation afin de déterminer des taux de perception appropriés. Dans le projet de décret sur la perception des redevances et des loyers fonciers que le gouvernement s'apprête à publier, le taux de perception basé sur la période varie de 10 % à 50 % du prix ajusté des terrains prévu. De plus, les utilisateurs fonciers appartenant à des familles bénéficiaires, des personnes méritantes et des ménages pauvres seront exonérés de redevances d'utilisation des terres conformément à la réglementation gouvernementale.

La nouvelle liste des prix des terrains va-t-elle augmenter les prix des logements ?

M. Vo Hong Thang, Directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré que le projet de liste des prix des terrains avait été multiplié par 5 à 30 par rapport au cadre de tarification, mais que le prix actuel était proche de 70 % du prix du marché. Nombreux sont ceux qui ont cru comprendre que la liste des prix des terrains correspondait à la taxe foncière à payer lors de la conversion d'un terrain en terrain résidentiel, ce qui est faux.

La taxe aura un coefficient d'ajustement et une méthode de calcul de la taxe, nous devons donc attendre davantage de décrets et de circulaires des agences de gestion de l'État pour calculer avec précision le coût pour les personnes devant convertir les objectifs d'utilisation des terres, a déclaré M. Thang.

Globalement, M. Thang a estimé que la nouvelle liste des prix des terrains affecte deux groupes. Pour la population, elle affecte la taxe de conversion foncière, mais n'augmente que de 0,5 à 1 fois selon la zone.

Pour les entreprises, la nouvelle grille tarifaire foncière augmente les coûts de déblaiement et d'indemnisation, car elle se rapproche du prix du marché. Le coût d'utilisation du sol augmente, tout comme les taxes et frais qui l'accompagnent. Ces facteurs contribuent au prix de vente des biens immobiliers, qui augmentera à l'avenir.

Toutefois, il a ajouté que, sur le plan positif, la nouvelle liste de prix des terrains démontre l'efficacité de la loi foncière de 2024, qui entrera bientôt en vigueur, contribuant à raccourcir les délais de mise en œuvre des projets et à résoudre les problèmes juridiques. En particulier, concernant les questions d'indemnisation et de dédouanement, les entreprises pourront négocier plus facilement avec les particuliers lors de leur approche du marché.

Deuxièmement, le calcul des redevances foncières est résolu. Même si ces redevances augmentent, cela raccourcira les délais de mise en œuvre légale des projets et permettra aux entreprises de réaliser des économies financières.

M. Thang espère que les trois lois qui entreront bientôt en vigueur clarifieront le cadre juridique des projets et réduiront les délais d'obtention des permis, permettant ainsi aux entreprises de réduire leurs coûts financiers et de gestion. Ces économies permettront d'équilibrer les charges foncières et, partant, de limiter la hausse des prix de l'immobilier.

Il a également estimé que l'application de la nouvelle liste des prix fonciers à compter du 1er août constitue une initiative de l'Agence de gestion de l'État visant à accélérer l'application des lois relatives à l'immobilier. Ce raccourcissement accélérera le processus de redressement du marché. Bien entendu, la publication par l'Agence de gestion de l'État de projets, de circulaires et de décrets d'orientation suscitera des réactions mitigées de la part du marché.

Il estime que l'agence d'État procédera aux ajustements nécessaires pour faciliter la mise en œuvre pratique. Un retour d'information multidimensionnel est nécessaire, démontrant l'intérêt des acteurs du marché.

Les experts affirment que les prix de l’immobilier augmenteront lorsque les prix des terrains augmenteront (Illustration : Trinh Nguyen).

Lors d'une récente conférence de presse, le chef du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a expliqué l'application immédiate de la nouvelle liste de prix des terrains à partir du 1er août.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la loi foncière de 2024, qui est sur le point d'être appliquée, stipule que la liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire provincial conformément à l'ancienne loi continuera d'être appliquée jusqu'à la fin de 2025. Si nécessaire, le Comité populaire provincial décidera d'ajuster la liste des prix des terrains pour l'adapter à la situation réelle de la localité.

Sur la base de ce règlement, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville estime que la liste des prix des terrains de 2020 n'est plus pertinente. De plus, il est nécessaire de fixer les prix des terrains de réinstallation conformément à la nouvelle loi foncière.

Ainsi, début juillet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a chargé le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de coordonner l'élaboration, avec les départements, les services et les localités, d'un projet d'ajustement de la liste des prix fonciers. Cette nouvelle liste ne comportera plus de coefficient d'ajustement, mais un seul barème de prix et inclura les prix des terrains de réinstallation conformément à la nouvelle loi foncière.

Interrogé sur l'impact de la hausse des prix des terrains sur les prix de l'immobilier, M. Nguyen Toan Thang a répondu que cette information était inexacte. Selon lui, la liste des prix des terrains est établie à partir des données du marché et des prix de référence, ainsi que des données du Service des impôts et du Bureau d'enregistrement foncier de Hô Chi Minh-Ville.

Ce projet de liste de prix est une mise à jour des données de transaction réelles. Le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville l'a ajusté et n'entraînera pas d'augmentation des prix de l'immobilier. Au contraire, il reflète le prix réel des transactions dans la ville. Par ailleurs, le Département a indiqué que le prix du terrain qu'il a soumis au Comité populaire de la ville représente environ 70 % du prix actuel du marché.

Un représentant du Département de l'Économie Foncière (Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville) a ajouté que la nouvelle liste de prix des terrains n'a aucune incidence sur les coûts des intrants du projet et n'entraîne donc pas d'augmentation des prix de l'immobilier. De plus, les prix de l'immobilier évoluent selon la loi de l'offre et de la demande, et non en fonction des fluctuations de cette liste.

Pour les cas où les personnes ont soumis des procédures foncières avant le 1er août de cette année, un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que l'agence appliquerait la liste des prix des terrains au moment de la réception des documents complets.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm