Vendre des maisons et des terrains à perte nécessite toujours de payer 2 % d'impôt, devrions-nous passer à 20 % d'impôt sur les bénéfices ?

La méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à 2 % du produit des ventes immobilières présente l'avantage d'être simple et facile à appliquer. Parallèlement, le taux d’imposition de 20 % sur les bénéfices garantit l’équité : ceux qui réalisent des bénéfices élevés paient des impôts élevés, tandis que ceux qui enregistrent des pertes n’ont pas forcément à payer.

Le ministère des Finances a déclaré que dans le cadre de la modification de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques, l'agence étudie la possibilité de choisir entre deux méthodes de calcul de l'impôt, en fonction de la capacité à vérifier les informations sur les transactions de transfert immobilier.

Plus précisément, dans les cas où il existe une base de données identifiant clairement le prix d'achat et les coûts liés au bien immobilier transféré, la méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera appliquée selon la formule : taux d'imposition (estimé à 20 %) multiplié par le revenu imposable, dans lequel le revenu imposable est déterminé par le prix de vente moins le total des coûts valables (tels que les frais de courtage, de notaire, de rénovation, etc.).

Lorsque le prix d'achat et les frais connexes ne peuvent être déterminés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sera calculé à un taux de 2 % sur la valeur totale du transfert, conformément à la méthode actuelle.

Avantages et inconvénients des deux méthodes

Dans une analyse faite avec le journaliste de VietNamNet, l'expert économique Nguyen Quang Huy, PDG de la Faculté de Finance - Banque (Université Nguyen Trai), a déclaré que le taux d'imposition de 20% sur le bénéfice net garantit le principe d'équité : les personnes ayant des bénéfices élevés paient des impôts élevés, les personnes ayant de faibles bénéfices ou des pertes peuvent ne pas avoir à payer.

Cette option est également cohérente avec l’impôt sur les sociétés, évitant toute distinction entre les organisations et les particuliers.

Cependant, le principal obstacle est que le marché immobilier vietnamien ne dispose pas d’un système de données complet, d’une connexion et d’une authentification de l’origine des coûts d’entrée des transactions. De nombreuses transactions ont été effectuées il y a des décennies et le prix d’origine ne peut être retracé, en particulier dans le cas de biens immobiliers hérités, donnés ou achetés et vendus avec des documents manuscrits. Cela pose un risque de litiges et de plaintes concernant les dépenses valables et le moment de la détermination du revenu imposable.

Selon les experts, proposer deux options parallèles est une démarche raisonnable, qui démontre une ouverture d’esprit et est cohérente avec la réalité. Photo : Hoang Ha

Parallèlement, l’option de calcul de 2% des recettes présente l’avantage d’être simple, facile à gérer, de limiter les déclarations frauduleuses et de contribuer à stabiliser les recettes budgétaires.

Cependant, l’inconvénient est que cette pratique est injuste dans les cas où les vendeurs qui réalisent des pertes ou de faibles bénéfices doivent quand même payer 2 % d’impôt. Cela ne reflète pas la véritable nature du revenu : les impôts sont perçus sur les revenus et non sur les bénéfices.

Selon M. Huy, dans le contexte d'un manque de synchronisation dans l'infrastructure des données, l'application généralisée de la méthode du bénéfice net entraînera des risques de gestion et des conflits. En attendant, collecter 2% des revenus est une solution simple mais efficace en termes de gestion, surtout dans un marché qui n’est pas encore transparent.

Par conséquent, proposer deux options parallèles, en fonction des données, est une démarche raisonnable, héritable, réaliste, ouverte d’esprit et qui évite de provoquer de fortes perturbations sur le marché.

« Encourager l'application de la méthode des 20 % sur le revenu net, sous réserve de documents suffisants, contribuera à promouvoir la transparence des transactions. Ainsi, une base de données sur les prix d'achat et de vente, les coûts de rénovation, les documents de paiement via les banques sera progressivement constituée… Cette transformation ne peut se faire du jour au lendemain, mais cette politique du « double choix » crée une pression positive, favorisant la normalisation des comportements », a déclaré M. Huy.

Selon M. Huy, à court terme, cette politique peut créer une mentalité d’attente ou d’inquiétude chez ceux qui se préparent à être transférés. En particulier, si l’option de 20 % est implicitement appliquée lorsque seule une partie du coût est déterminée, mais qu’il n’y a pas suffisamment de base pour réduire significativement les obligations fiscales.

À long terme, la politique contribuera à classer clairement les groupes d’investisseurs : ceux qui investissent systématiquement avec des livres comptables clairs, visent des profits réels et font des déclarations véridiques ; Pendant ce temps, les spéculateurs, les surfeurs, les utilisateurs de liquidités et les traders « clandestins » seront confrontés à des difficultés, contribuant ainsi à réduire la spéculation et à prévenir les bulles immobilières.

Besoin d'un système de données transparent

Mme Tran Thi Cam Tu, directrice générale de la société EximRS, a déclaré que la méthode d'imposition de 20 % est avantageuse pour les investisseurs lorsque les bénéfices sont faibles ou que des pertes sont subies, car ils peuvent payer des impôts très faibles ou nuls, au lieu de devoir payer 2 %, qu'il y ait ou non des bénéfices.

Mme Tu donne un exemple, une propriété se vend 5 milliards de VND, le prix d'achat est de 4 milliards, les coûts associés sont de 800 millions de VND. À cette époque, l'impôt sur le revenu des personnes physiques selon le nouveau plan est de (5 - 4,8) x 20 % = 40 millions de VND, tandis que selon l'ancien plan, il est de 5 x 2 % = 100 millions de VND. Cette méthode de calcul encouragera l’investissement à long terme, réduira la spéculation et rendra le marché plus transparent.

Elle a toutefois déclaré que cela était désavantageux dans le cas de gros bénéfices, où une taxe de 20 % pourrait être bien supérieure à 2 %.

Par exemple, si vous vendez un bien immobilier pour 10 milliards de VND, le prix d'achat est de 4 milliards de VND, alors l'impôt selon le nouveau plan est de (10 - 4) x 20 % = 1,2 milliard de VND, alors que selon l'ancien plan, il n'est que de 200 millions de VND. De plus, prouver des dépenses valables (telles qu'un prêt, un héritage, un courtage...) est un défi de taille, pouvant facilement conduire à des litiges.

Par conséquent, Mme Tu estime qu’il est nécessaire d’élaborer une feuille de route pour construire un système de données transparent et complet, ainsi que des réglementations spécifiques pour soutenir une détermination fiscale précise.

M. Huy a suggéré que pendant la période de transition, il devrait y avoir un mécanisme pour déterminer le prix initial de manière standardisée, comme l'application du coefficient d'inflation selon l'indice IPC, la liste historique des prix des terrains ou le prix raisonnable par région. Cela encouragera une déclaration correcte, même si les documents sont incomplets.

Parallèlement, il est nécessaire de développer un système national de données sur l'immobilier et les transactions, intégrant les informations provenant des banques, des autorités fiscales, de l'administration foncière, des notaires, etc. C'est la base du plan d'impôt sur le revenu net qui sera largement appliqué à l'avenir.

Le ministère des Finances étudie deux options pour le calcul de la taxe foncière . L'une des deux options étudiées par le ministère des Finances pour le calcul de la taxe sur les transferts immobiliers est la possibilité de calculer une taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente du bien immobilier.

Source : https://vietnamnet.vn/ban-nha-dat-bi-lo-van-phai-nop-thue-2-co-nen-thay-doi-2404912.html