Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement explique la proposition d'abandonner la méthode du surplus pour l'évaluation foncière

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose trois méthodes d'évaluation foncière

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que cette agence vient d'envoyer une dépêche officielle au ministère de la Justice demandant l'évaluation du décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP sur les prix des terrains et du décret n° 10/2023/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre d'articles de décrets guidant la mise en œuvre de la loi foncière.

Notamment, dans le contenu du projet de décret, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TNMT) a proposé de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière dans le sens de réglementer 3 méthodes d'évaluation foncière, notamment : la méthode de comparaison, la méthode du revenu et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret a réduit deux méthodes d'évaluation foncière. Plus précisément, il intègre la méthode de la déduction à la méthode de comparaison et n'utilise pas la méthode de l'excédent pour évaluer les terres.

Pour expliquer cela, le rapport du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement indique que la méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation foncière qui consiste à calculer le total des revenus de développement supposés de la propriété moins le total des coûts de développement supposés.

En conséquence, le calcul du revenu total supposé de développement de l'immobilier doit être basé sur : le prix de transfert, le prix de location, le temps de vente, le taux de vente, les tendances et les fluctuations du prix de transfert, le prix de location futur, le taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie au moment de l'évaluation en fonction du taux d'intérêt des prêts bancaires ; le calcul du coût total supposé de développement de l'immobilier, en plus d'être basé sur les normes et les prix unitaires émis par les agences d'État compétentes, dépend également du temps de construction, du taux de construction pour chaque année, des coûts imprévus, des coûts d'intérêt des prêts, des bénéfices des investisseurs en tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité et de vente...

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le calcul des facteurs présumés susmentionnés sur les recettes et les coûts totaux de développement est très complexe. Les résultats d'évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs (pour une même parcelle, la simple modification d'un seul indicateur parmi les facteurs présumés modifie les résultats d'évaluation). Ils sont facilement exploités et présentent des risques pour les évaluateurs fonciers et ceux qui fixent les prix des terrains dans les localités. C'est la principale cause des difficultés et des retards rencontrés par le passé dans la détermination, l'évaluation et la prise de décisions spécifiques.

D'autre part, dans le secteur immobilier, le terrain existe toujours en premier et son prix est déterminé avant le processus de création du bien immobilier. Il est donc inapproprié de supposer estimer la valeur du bien immobilier dans le futur, puis de déterminer le prix du terrain, ce qui fait que le prix du terrain dépend de la méthode commerciale immobilière de l'investisseur, ne reflétant pas la véritable valeur marchande du terrain.

Conformément à l'esprit de la Résolution 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix fonciers doit garantir le respect des principes du marché. Par conséquent, le projet de décret n'applique pas la méthode de l'excédent pour déterminer les prix fonciers afin de calculer les obligations financières des utilisateurs fonciers et les indemnisations en cas de remise en état des terres par l'État, ce qui est conforme à la politique du Parti.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a présenté son projet de décret, qui, pour surmonter les limitations liées à la non-application de la méthode de l'excédent, a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison, dans laquelle il guide l'évaluation des parcelles et des superficies de terrain qui n'ont pas encore investi dans l'infrastructure technique sur la base de la combinaison de la technique de déduction pour déduire le coût de l'investissement en infrastructure technique, et en même temps, il est complété par la réglementation selon laquelle, lors de la détermination des prix des terrains, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de vérification afin de garantir l'exactitude des résultats de l'évaluation foncière.

« La réglementation des trois méthodes d'évaluation foncière (comparative, par le revenu, par le coefficient d'ajustement du prix du terrain) a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État », a déclaré le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement dans son mémoire.

De nombreuses opinions s'inquiètent d'un « blocage » du projet si la méthode du surplus est abandonnée pour valoriser le foncier.

De nombreuses opinions s’inquiètent du fait que si la méthode de l’excédent est abandonnée, cela pourrait rendre difficile pour les projets d’évaluation des terres, ce qui entraînerait une congestion.

Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville, récemment, jusqu'à 87 % des projets de la ville ont été évalués en utilisant la méthode du surplus.

« La méthode de l'excédent est une méthode scientifique et internationalement reconnue d'évaluation foncière. Nous recommandons vivement au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et au gouvernement de la maintenir », a proposé M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville.

Le représentant de l'Association vietnamienne d'évaluation a déclaré que la méthode de l'excédent est adaptée à l'évaluation foncière des nouveaux projets d'investissement. Les autres méthodes d'évaluation ne sont pas admissibles. Si elle est abandonnée, elle pourrait compliquer l'évaluation foncière des projets, entraînant ainsi des embouteillages.

« Chaque méthode est adaptée à différents types de projets. Par exemple, les méthodes de comparaison et de revenu servent à déterminer les prix des terrains pour une utilisation actuelle. La méthode de l'excédent sert à déterminer les prix des terrains pour une utilisation future. La méthode de détermination du prix actuel des terrains ne peut être appliquée à l'avenir. Sur le marché, les projets ne disposent pas tous d'actifs similaires permettant d'appliquer la méthode de comparaison. Si la méthode de l'excédent est abandonnée, il sera très difficile de déterminer les prix des terrains pour les projets de développement », a déclaré M. Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation.

Selon les rapports locaux, l'offre de nouveaux projets de logements a connu une forte baisse continue au cours des six premiers mois de l'année. La principale raison réside dans des problèmes juridiques, notamment en matière d'évaluation foncière. Les entreprises estiment que la décision du Premier ministre de lever les difficultés liées à l'évaluation foncière constitue une base importante pour que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les collectivités locales réexaminent le système juridique, notamment les méthodes d'évaluation foncière, afin de procéder à des ajustements synchronisés et adaptés au marché.

Sur la base des avis des entreprises et des associations, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) partage également l'avis selon lequel l'élimination de la méthode de l'excédent rend l'évaluation foncière difficile.

La VCCI a souligné que la méthode de comparaison présente des limites en termes de données comparatives, car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à associer aux biens immobiliers à évaluer. Elle exige des informations claires et précises, alors qu'en réalité, le prix de transaction théorique et le prix réel sont souvent différents. La méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier présente également des limites similaires, car elle repose sur des données comparatives et présente également des lacunes en termes d'information et de données d'entrée.

La VCCI estime également que la méthode de l'excédent est l'une des méthodes d'évaluation immobilière les plus utilisées par les organismes professionnels d'évaluation, notamment pour l'évaluation de terrains à potentiel de développement. Cela signifie que la valeur foncière a été calculée pour en optimiser l'utilisation, conformément aux principes du marché. La suppression de la méthode de l'excédent dans le projet pourrait entraîner des incohérences dans les documents juridiques relatifs à l'évaluation immobilière. Dans le cadre de la gestion publique, le maintien de la méthode de l'excédent dans la méthode d'évaluation foncière proposée par la VCCI pourrait engendrer des difficultés dans la mise en œuvre de l'évaluation foncière.

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