Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement explique la proposition visant à supprimer la méthode de l'excédent pour l'évaluation foncière

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose trois méthodes d'évaluation foncière

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que cette agence vient d'envoyer une dépêche officielle au ministère de la Justice demandant l'évaluation du décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP sur les prix des terrains et du décret n° 10/2023/ND-CP portant modification et complément d'un certain nombre d'articles des décrets guidant la mise en œuvre de la loi foncière.

Notamment, dans le contenu du projet de décret, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (MONRE) a proposé de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière dans le sens de réglementer 3 méthodes d'évaluation foncière, notamment : la méthode de comparaison, la méthode du revenu ; Méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret a réduit de 2 le nombre de méthodes d’évaluation foncière. Concrètement, la méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison et la méthode du surplus n’est pas utilisée pour évaluer les terrains.

Pour expliquer cela, le rapport du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement indique que la méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation foncière qui consiste à calculer le total des revenus de développement supposés de la propriété moins le total des coûts de développement supposés.

En conséquence, le calcul du revenu total supposé de développement d'un bien immobilier doit être basé sur : le prix de transfert, le prix de location, le délai de vente, le taux de vente, les tendances et fluctuations du prix de transfert, le prix de location futur, le taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie au moment de l'évaluation en fonction du taux d'intérêt prêteur de la banque ; En plus d'être basé sur les normes et les prix unitaires émis par les agences d'État compétentes, le calcul du coût total de développement supposé d'un bien immobilier dépend également du temps de construction, du rythme de construction chaque année, des coûts imprévus, des coûts d'intérêt, des bénéfices des investisseurs en tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité et de vente, etc.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le calcul des facteurs supposés des recettes totales de développement et des coûts totaux de développement mentionnés ci-dessus est très compliqué, les résultats de l'évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs (pour la même parcelle de terrain, le simple fait de changer un indicateur dans les facteurs supposés modifiera les résultats de l'évaluation), et est facilement exploité et présente des risques pour les évaluateurs fonciers et ceux qui décident des prix spécifiques des terrains dans les localités. C’est la principale cause des difficultés et des retards dans l’identification, l’évaluation et la prise de décisions spécifiques dans le passé.

D'autre part, dans le secteur immobilier, le terrain existe toujours en premier et son prix est déterminé avant le processus de création du bien immobilier. Il est donc inapproprié de supposer estimer la valeur du bien immobilier dans le futur, puis de déterminer le prix du terrain, ce qui fait que le prix du terrain dépend de la méthode commerciale immobilière de l'investisseur, ne reflétant pas la véritable valeur marchande du terrain.

Conformément à l’esprit de la Résolution 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix des terrains doit garantir le respect des principes du marché. Par conséquent, le fait que le projet de décret n'applique pas la méthode de l'excédent pour évaluer les terres, calculer les obligations financières des utilisateurs des terres et calculer l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres est conforme à la politique du Parti.

La soumission du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a clairement indiqué que, afin de surmonter les limitations liées à la non-application de la méthode de l'excédent, le projet de décret a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison, dans laquelle il guide l'évaluation des parcelles de terrain et des superficies de terrain qui n'ont pas été investies dans l'infrastructure technique sur la base de la combinaison de la technique de déduction pour déduire le coût de l'investissement dans l'infrastructure technique, et en même temps, il est complété par la réglementation selon laquelle lors de la détermination des prix des terrains, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de vérification pour garantir l'exactitude des résultats de l'évaluation des terrains.

« La réglementation de trois méthodes d'évaluation foncière (comparative, de revenu, coefficient d'ajustement du prix du terrain) a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État », a déclaré le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement dans sa soumission.

De nombreuses opinions s'inquiètent d'un « blocage » du projet si la méthode du surplus pour l'évaluation foncière est abandonnée.

De nombreuses opinions s’inquiètent du fait que si la méthode de l’excédent est abandonnée, il pourrait être difficile pour les projets d’évaluer les terrains, ce qui entraînerait une congestion.

Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville, récemment, jusqu'à 87 % des projets de la ville ont été évalués en utilisant la méthode du surplus.

« La méthode de l'excédent est une méthode scientifique et internationalement reconnue d'évaluation foncière. Nous recommandons vivement au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et au gouvernement de maintenir cette méthode pour l'évaluation foncière », a proposé M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville.

Un représentant de l'Association vietnamienne d'évaluation a déclaré que la méthode de l'excédent est adaptée à l'évaluation des terrains destinés à de nouveaux projets d'investissement dans le développement. Les autres méthodes d’évaluation ne sont pas admissibles. Si ce projet est abandonné, il pourrait être difficile pour les projets de fixer le prix des terrains, ce qui entraînerait des embouteillages.

« Chaque méthode est adaptée à différents types de projets. Par exemple, les méthodes de comparaison et de revenu servent à déterminer les prix des terrains pour une utilisation actuelle. La méthode de l'excédent sert à déterminer les prix des terrains pour une utilisation future. Il est impossible d'appliquer la méthode actuelle de détermination des prix des terrains à l'avenir. Sur le marché, les projets ne disposent pas tous d'actifs similaires ou comparables pour appliquer la méthode de comparaison. Si la méthode de l'excédent est abandonnée, il sera très difficile de déterminer les prix des terrains pour les projets de développement », a déclaré M. Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation.

Selon les rapports des localités, l'offre de nouveaux projets de logements au cours des six premiers mois de cette année a continuellement diminué de manière significative. La plupart des raisons sont dues à des problèmes juridiques, notamment l’évaluation foncière. Les entreprises estiment que la dépêche du Premier ministre sur la suppression des obstacles à l'évaluation foncière constitue une base importante pour que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les localités examinent et reconsidèrent le système des documents juridiques connexes, en particulier les méthodes d'évaluation foncière, afin de procéder à des ajustements synchrones qui soient les plus adaptés au marché.

Sur la base des avis des entreprises et des associations, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) partage également l'avis selon lequel l'élimination de la méthode de l'excédent rend l'évaluation des terres difficile.

Le VCCI souligne que la méthode de comparaison présente des limites en termes de données comparatives, car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à faire correspondre aux biens immobiliers à évaluer ; nécessite de nombreuses informations claires et précises sur les transactions, alors qu'en réalité, le prix de la transaction sur papier et le prix réel de la transaction ne sont souvent pas les mêmes. La méthode du coefficient d’ajustement du prix du foncier présente également des limites similaires, fondées sur des données comparatives, et se heurte également à des lacunes en termes d’information et de données d’entrée.

VCCI estime également que la méthode du surplus est l’une des méthodes d’évaluation immobilière appliquées par les organismes d’évaluation professionnels, en particulier lors de l’évaluation de terrains à potentiel de développement. Cela signifie que la valeur du terrain a été calculée pour obtenir l’utilisation la meilleure et la plus efficace, conformément aux principes du marché. La suppression de la méthode de l’excédent dans le projet pourrait entraîner une incohérence dans les documents juridiques relatifs à l’évaluation immobilière. Dans le but de la gestion de l'État, en conservant la méthode de l'excédent dans la méthode d'évaluation foncière proposée par la VCCI, la suppression de la méthode de l'excédent peut entraîner des difficultés dans le processus de mise en œuvre de l'évaluation foncière.

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