Appartements à partir de 5

De nombreux défis à court terme.

Le rapport de Savills sur le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville pour le quatrième trimestre 2023, récemment publié, montre que le segment des appartements est confronté à plusieurs défis à court terme.

En conséquence, l'offre de logements neufs pour l'ensemble de l'année 2023 n'a atteint que 10 700 unités, soit le chiffre le plus bas de ces dix dernières années. Au seul quatrième trimestre 2023, cette offre s'est établie à 7 600 unités, un chiffre stable par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 5 % sur un an. Les logements neufs ont représenté 37 % de l'offre totale. Deux projets phares, The Privia et sa phase suivante, The Glory Heights, ont à eux seuls généré 88 % de cette offre. Par ailleurs, le rapport n'a fait état d'aucune nouvelle offre de catégorie A au cours de ce trimestre.

Par ailleurs, le volume des transactions d'appartements a diminué de façon constante de 7 % par an au cours des dix dernières années. Face à la rareté de l'offre et aux prix de vente élevés en 2023, le marché n'a enregistré que 6 200 transactions. Cependant, au cours du seul quatrième trimestre, la situation s'est améliorée avec 3 000 unités vendues, soit une hausse de 52 % par rapport au trimestre précédent et de 120 % par rapport à la même période l'année dernière.

L’approvisionnement primaire enregistré en 2023 était le plus faible des 10 dernières années.

Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a déclaré : « Le principal défi à court terme pour le marché des appartements reste la rareté des logements neufs et les prix de vente élevés. À mesure que la confiance des acheteurs s’améliorera et que les alternatives d’investissement seront peu nombreuses, le marché immobilier se redressera. »

Le taux d'absorption a progressé de 14 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 23 points de pourcentage par rapport à l'année précédente, pour atteindre 40 %. Les nouveaux logements ont représenté 78 % du volume des transactions et ont été absorbés à 84 %. Ces projets ont rencontré un vif succès grâce à un statut juridique clair avant leur lancement, des délais de paiement longs, le soutien de prêts bancaires et des prix accessibles, compris entre 2 et 5 milliards de VND par unité. Hors nouveaux logements, les transactions sur le marché sont restées faibles, avec seulement 670 unités vendues, soit un taux d'absorption de 14 %.

Rapport sur les transactions d'appartements basé sur les données de Savills.

Un point positif des données de Savills est que, en 2024, l'offre de logements neufs devrait quadrupler par rapport à 2023. Les logements de catégorie B représenteront 44 % des parts de marché, ceux de catégorie A 37 %, et ceux de catégorie C seulement 19 %. D'ici 2026, on prévoit la mise sur le marché d'environ 40 800 unités issues de 116 projets.

On ne trouve des appartements abordables que dans les provinces entourant Hô Chi Minh-Ville.

D'après le rapport de Savills, les prix de vente des logements neufs au quatrième trimestre 2023 sont revenus à leur niveau de 2020, à 69 millions de VND/m² (surface utile nette), soit une baisse de 36 % par rapport au trimestre précédent et de 45 % par rapport à l'année précédente. Cette situation s'explique par la fermeture temporaire de nombreux programmes immobiliers haut de gamme. Parallèlement, les biens immobiliers dont le prix était inférieur à 2 milliards de VND ont totalement disparu du marché l'année dernière. L'offre de biens immobiliers dont le prix se situait entre 2 et 5 milliards de VND a dominé le marché, représentant près de 90 % des transactions.

Entre 2024 et 2026, l'offre d'appartements dont le prix se situe entre 2 et 5 milliards de VND diminuera sensiblement, tandis que les logements dont le prix oscille entre 5 et 10 milliards de VND deviendront prédominants. Les acheteurs de Hô Chi Minh-Ville pourraient se tourner vers les provinces voisines pour trouver des logements plus abordables. D'ici 2024, les provinces de Binh Duong, Dong Nai et Long An devraient concentrer 96 % de l'offre d'appartements dont le prix est inférieur à 5 milliards de VND.

D'après l'étude Savills 2023 portant sur 30 projets de catégorie A et B, les rendements locatifs sont restés stables à 4,8 % par rapport à l'année précédente, tandis que la croissance de la valeur immobilière a diminué de 1,9 point de pourcentage pour s'établir à 2,9 %. Par conséquent, le rendement total des investissements immobiliers locatifs en 2023 a baissé de 1,7 point de pourcentage par rapport à l'année précédente, pour atteindre environ 7,7 %.

Mme Giang Huynh, directrice adjointe et responsable de la recherche et du S22M chez Savills à Hô Chi Minh-Ville, a analysé : « Les rendements des investissements immobiliers locatifs à Hô Chi Minh-Ville ont eu tendance à diminuer légèrement entre 2019 et 2023. D’après nos données, les anciens arrondissements 2, 3 et 10 ont enregistré les rendements les plus élevés durant cette période. »

Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable du département Recherche et S22M, Savills Hô Chi Minh-Ville

Au cours des dix dernières années, l'offre de logements neufs dans les 22 arrondissements d'Hô-Chi-Minh-Ville a diminué de 253 000 unités. Notamment, dans l'ancien arrondissement 9, l'offre a baissé de 21 %, tandis que les prix ont augmenté de 15 % par an. Dans l'arrondissement 1, l'offre a également diminué de 2 %, mais les prix ont connu une forte hausse annuelle de 39 %.

L'expert a également indiqué que, malgré une baisse globale des rendements ces cinq dernières années, ceux-ci restent supérieurs aux taux d'intérêt des dépôts. Cela démontre que les appartements demeurent un placement rentable. À court terme, les rendements locatifs devraient augmenter en raison de la diminution du nombre d'appartements mis sur le marché et du maintien de taux d'intérêt bas sur les dépôts.

Source: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html