Une demande énorme pour des besoins réels
Selon Savills, au cours de la période 2019-2023, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 6 % par an à Hanoï et de 3 % par an à Hô-Chi-Minh-Ville, tandis que les revenus personnels n'ont augmenté que de 4 % et 3 % respectivement. Cet écart croissant rend l'accession à la propriété plus difficile que jamais pour de nombreuses personnes. De plus, les obstacles juridiques, les problèmes des promoteurs et les retards dans la mise en œuvre des politiques d'aide au logement ont aggravé la situation.
Un marché immobilier durable présente souvent une grande diversité de segments, notamment des produits de classes B et C. Cependant, à Hanoï comme à Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre de ces types de logements est fortement déficitaire. La demande d'environ 50 000 appartements par an, principalement de la part des ménages à revenus moyens et des jeunes ménages, n'est pas pleinement satisfaite.
Activités du segment des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville (Photo : Savills)
Selon Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills, Hô-Chi-Minh-Ville et les provinces voisines comme Binh Duong , Dong Nai et Long An sont confrontées à une pénurie de logements. Dans un avenir proche, Hô-Chi-Minh-Ville connaîtra une augmentation des projets haut de gamme, tandis que l'offre de logements abordables est limitée.
En revanche, Hanoi se concentrera sur le développement de projets de classe B. Ce déséquilibre est dû à de nombreux facteurs, notamment la croissance des revenus, le fonds foncier limité et les coûts fonciers élevés, ainsi que les procédures administratives compliquées pour l'octroi de licences pour de nouveaux projets de développement.
Avec des investissements publics dans les infrastructures représentant environ 6 % du PIB, le gouvernement met en œuvre de nombreux grands projets tels que la construction de routes, de ponts, d'aéroports et de ports maritimes. Dans le même temps, Mme Giang a déclaré que la loi foncière révisée a créé des conditions plus favorables à la mise en œuvre de ces projets.
L'objectif principal de ces projets est d'améliorer la connectivité des transports entre les provinces et les villes, en réduisant les distances géographiques et les temps de trajet, notamment entre les centres urbains et les zones suburbaines. Cela facilitera le développement socio-économique et attirera les investissements.
« Le modèle de développement axé sur les transports en commun (TOD), typiquement le métro, s'est avéré efficace pour résoudre les problèmes de circulation et d'offre de logements. En privilégiant le développement des zones autour des lignes de métro, la densité de construction augmente, facilitant les déplacements et la connectivité entre les zones. Parallèlement, l'exploitation des fonds fonciers le long des lignes de métro contribue également à réduire les coûts d'investissement, créant ainsi davantage de logements abordables », a ajouté l'expert de Savills.
Le modèle TOD est un soutien au développement de logements abordables
L'expert Giang Huynh a déclaré que pour réduire la pression sur les fonds fonciers et les coûts urbains, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville souhaitent étendre leurs zones urbaines aux provinces voisines telles que Binh Duong et Bac Ninh. D'importants investissements dans les infrastructures de transport ont facilité ce processus, rendant les zones suburbaines plus attractives pour les investisseurs et les résidents.
Poussée politique
Les experts de Savills estiment également que la promulgation de nouvelles lois, telles que la loi foncière de 2024, la loi sur les activités immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023, devrait entraîner des changements positifs sur le marché immobilier. Ces nouvelles réglementations promettent d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres, de simplifier les procédures administratives et de créer des conditions plus favorables à la participation des investisseurs au marché.
« En particulier, la loi sur le logement de 2023 a simplifié le processus d'achat et de vente de logements, tout en définissant des règles claires sur l'accession à la propriété par les étrangers. Ainsi, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 30 % du nombre total d'appartements d'un immeuble et pas plus de 250 logements par quartier. La durée de propriété est de 50 ans et peut être prolongée. Toutefois, en cas de mariage avec un citoyen vietnamien, les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires de logements de manière permanente », a précisé Mme Giang.
Pour remédier à la pénurie de logements et prévenir la spéculation foncière, la loi sur les affaires immobilières de 2023 a introduit une interdiction de lotissement de terrains dans les grandes villes à compter du 31 janvier 2025. Dans le même temps, la loi sur le logement de 2023 comporte également des ajustements importants, en mettant l'accent sur le développement du logement dans les grandes villes.
Par ailleurs, la réglementation obligatoire prévoyant la réservation de 20 % de la superficie foncière à des projets commerciaux a été abolie, ce qui ouvre la voie aux investisseurs souhaitant convertir cette zone en logements sociaux. Les investisseurs en logements sociaux bénéficieront de nombreux avantages attractifs, tels que la gratuité foncière, l'absence de loyer foncier et la possibilité d'accéder à des prêts à taux préférentiels.
Le logement social est également un terrain fertile pour les investisseurs.
Savills a également déclaré que pour résoudre le problème du logement abordable, une solution globale, combinant les forces des secteurs public et privé, était nécessaire. Aucun parti ne peut à lui seul résoudre ce problème complexe.
Dans un contexte de budgets publics limités et de taux d'intérêt élevés, le financement des projets de logements sociaux rencontre de nombreuses difficultés. Parallèlement, le secteur privé est confronté à une pression inflationniste sur les coûts des intrants. Une coopération efficace entre les deux parties est donc urgente.
Les objectifs mondiaux de réduction des émissions de carbone renforcent également l'urgence du problème. Les fournisseurs de logements abordables peuvent contribuer à atteindre ces objectifs en rénovant des propriétés existantes ou en transformant des locaux inadaptés, comme des bureaux vacants ou des centres commerciaux, avec le soutien d'une planification et d'une réglementation favorables. De plus, une densité accrue et une planification efficace joueront un rôle clé dans la fourniture de logements abordables.
La municipalité devrait inciter fortement les propriétaires fonciers à collaborer à la création de nouveaux quartiers résidentiels durables. En valorisant les terrains et en les combinant avec des équipements et des espaces verts partagés, nous pouvons en partie résoudre le problème de plus en plus urgent du logement. Une étroite coordination entre le gouvernement et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées.
Source : https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html
Comment (0)