Les appartements abordables constituent un segment potentiel qui attend les investisseurs.

Une demande énorme pour des besoins réels

Selon Savills, sur la période 2019-2023, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 6 % par an à Hanoï et de 3 % par an à Hô-Chi-Minh-Ville, tandis que les revenus des ménages n'ont progressé que de 4 % et 3 % respectivement. Cet écart croissant rend l'accession à la propriété plus difficile que jamais pour de nombreuses personnes. De plus, les obstacles juridiques, les difficultés des promoteurs et les retards dans la mise en œuvre des politiques d'aide au logement ont aggravé la situation.

Un marché immobilier durable présente souvent un segment diversifié, notamment des biens de catégories B et C. Cependant, à Hanoï comme à Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre de ces types de logements est fortement insuffisante. La demande d'environ 50 000 appartements par an, principalement de la part des ménages à revenus moyens et des jeunes ménages, n'est pas pleinement satisfaite.

Activités du secteur des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville (Photo : Savills)

Selon Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills, Hô-Chi-Minh-Ville et les provinces voisines comme Binh Duong, Dong Nai et Long An sont confrontées à une pénurie de logements. Dans un avenir proche, Hô-Chi-Minh-Ville connaîtra une augmentation des projets haut de gamme, tandis que l'offre de logements abordables est limitée.

En revanche, Hanoi se concentrera sur le développement de projets de classe B. Ce déséquilibre est dû à de nombreux facteurs, notamment la croissance des revenus, le fonds foncier limité et le coût élevé des terrains, ainsi que la complexité des procédures administratives pour l'octroi de licences pour de nouveaux projets de développement.

Alors que les investissements publics dans les infrastructures représentent environ 6 % du PIB, le gouvernement met en œuvre de nombreux projets d'envergure tels que la construction de routes, de ponts, d'aéroports et de ports maritimes. Mme Giang a également déclaré que la loi foncière révisée a créé des conditions plus favorables à la mise en œuvre de ces projets.

L'objectif principal de ces projets est d'améliorer la connectivité des transports entre les provinces et les villes, en réduisant les distances géographiques et les temps de trajet, notamment entre les centres urbains et les zones périurbaines. Cela facilitera le développement socio-économique et attirera les investissements.

« Le modèle de développement axé sur les transports en commun (TOD), notamment le métro, s'est avéré efficace pour résoudre les problèmes de circulation et créer des logements. En privilégiant le développement des zones autour des lignes de métro, la densité de construction augmente, créant ainsi des conditions favorables aux déplacements et aux connexions entre les zones. Parallèlement, l'exploitation des fonds fonciers le long des lignes de métro contribue également à réduire les coûts d'investissement, créant ainsi davantage de logements abordables », a ajouté l'expert de Savills.

Le modèle TOD est un soutien au développement de logements abordables

Afin de réduire la pression sur les fonds fonciers et les coûts urbains, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville souhaitent étendre leurs zones urbaines aux provinces voisines comme Binh Duong et Bac Ninh, a déclaré l'expert Giang Huynh. D'importants investissements dans les infrastructures de transport ont facilité ce processus, rendant les zones suburbaines plus attractives pour les investisseurs et les résidents.

Poussée politique

Les experts de Savills estiment également que la promulgation de nouvelles lois, telles que la loi foncière de 2024, la loi sur les activités immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023, devrait entraîner des changements positifs sur le marché immobilier. Ces nouvelles réglementations promettent d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres, de simplifier les procédures administratives et de créer des conditions plus favorables à la participation des investisseurs au marché.

La loi sur le logement de 2023 a notamment simplifié le processus d'achat et de vente de logements et a également instauré des règles claires concernant la propriété immobilière des étrangers. Ainsi, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 30 % du nombre total d'appartements d'un immeuble et pas plus de 250 logements par quartier. La durée de propriété est de 50 ans et peut être prolongée. Toutefois, en cas de mariage avec un citoyen vietnamien, les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires permanents de logements », a précisé Mme Giang.

Pour remédier à la pénurie de logements et prévenir la spéculation foncière, la loi sur les affaires immobilières de 2023 a introduit une interdiction de lotissement de terrains dans les grandes villes à compter du 31 janvier 2025. Dans le même temps, la loi sur le logement de 2023 comporte également des ajustements importants, en mettant l'accent sur le développement du logement dans les grandes villes.

Par ailleurs, la réglementation obligatoire prévoyant de réserver 20 % de la superficie foncière à des projets commerciaux a été abrogée, ce qui ouvre la voie aux investisseurs souhaitant convertir ces zones en logements sociaux. Les investisseurs en logements sociaux bénéficieront de nombreux avantages attractifs, tels que la gratuité foncière, l'exonération de loyer foncier et la possibilité d'accéder à des prêts à taux préférentiels.

Le logement social constitue également un terrain fertile pour les investisseurs.

Savills a également déclaré que pour résoudre le problème du logement adéquat et de l'accessibilité financière, nous devons adopter une solution globale, combinant les forces des secteurs public et privé. Aucun parti ne peut résoudre seul ce problème complexe.

Dans un contexte de budget public limité et de taux d'intérêt élevés, le financement des projets de logements sociaux rencontre de nombreuses difficultés. Parallèlement, le secteur privé subit également une pression inflationniste sur les coûts des intrants. Une coopération efficace entre les deux parties est donc urgente.

Les objectifs mondiaux de réduction des émissions de carbone renforcent également l'urgence du problème. Les bailleurs de fonds peuvent contribuer à atteindre ces objectifs en rénovant des logements existants ou en transformant des locaux inadaptés, comme des bureaux vacants ou des centres commerciaux, avec le soutien d'une réglementation et d'un aménagement favorables. De plus, une densité accrue et une planification efficace joueront un rôle clé dans la fourniture de logements abordables.

La municipalité devrait inciter fortement les propriétaires fonciers à collaborer à la création de nouveaux quartiers résidentiels durables. En valorisant les terrains et en les combinant à des équipements et espaces verts partagés, nous pouvons en partie résoudre le problème de plus en plus urgent du logement. Une étroite coordination entre le gouvernement et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées.

Source : https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html