Les appartements abordables sont un segment potentiel qui attend les investisseurs.

Une demande énorme pour des besoins réels

Selon Savills, au cours de la période 2019-2023, les prix de l'immobilier à Hanoi ont augmenté en moyenne de 6 % par an et à Ho Chi Minh-Ville de 3 % par an, tandis que les revenus personnels n'ont augmenté que de 4 % et 3 % respectivement. Cet écart croissant rend l’accession à la propriété plus difficile que jamais pour de nombreuses personnes. En outre, les obstacles juridiques, les problèmes avec les promoteurs et les retards dans la mise en œuvre des politiques d’aide au logement ont rendu la situation plus compliquée.

Un marché immobilier développé de manière durable présente souvent une gamme diversifiée de segments, en particulier des produits de classe B et C. Cependant, tant à Hanoi qu’à Ho Chi Minh-Ville, l’offre de ce type de logements est en grave pénurie. La demande d’environ 50 000 appartements par an, provenant principalement de personnes à revenus moyens et de jeunes ménages, n’a pas été entièrement satisfaite.

Activités du segment des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville (Photo : Savills)

Selon Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills, Ho Chi Minh-Ville et les provinces voisines telles que Binh Duong, Dong Nai et Long An sont confrontées à une pénurie d'offre de logements. Dans un avenir proche, Ho Chi Minh-Ville connaîtra une augmentation des projets haut de gamme, tandis que l’offre de logements abordables est limitée.

En revanche, Hanoï se concentrera sur le développement de projets de classe B. Ce déséquilibre est dû à de nombreux facteurs, notamment la croissance des revenus, le fonds foncier limité et le coût élevé des terrains, ainsi que la complexité des procédures administratives d’octroi de licences pour de nouveaux projets de développement.

Les investissements publics dans les infrastructures représentant environ 6 % du PIB, le gouvernement met en œuvre de nombreux grands projets tels que la construction de routes, de ponts, d’aéroports et de ports maritimes. Dans le même temps, Mme Giang a déclaré que la loi foncière révisée a créé des conditions plus favorables à la mise en œuvre de ces projets.

L’objectif principal de ces projets est d’améliorer la connectivité des transports entre les provinces et les villes, en réduisant les distances géographiques et les temps de trajet, en particulier entre les centres urbains et les zones suburbaines. Grâce à cela, cela créera des conditions favorables au développement socio-économique et à l’attraction des investissements.

« Le modèle de développement axé sur les transports en commun (TOD), typiquement le métro, s'est avéré efficace pour résoudre les problèmes de circulation et d'offre de logements. En privilégiant le développement des zones autour des lignes de métro, la densité de construction augmente, facilitant les déplacements et la connectivité entre les zones. Parallèlement, l'exploitation des fonds fonciers le long des lignes de métro contribue également à réduire les coûts d'investissement, créant ainsi davantage de logements abordables », a ajouté l'expert de Savills.

Le modèle TOD est un soutien au développement de logements abordables

L'expert Giang Huynh a déclaré que pour réduire la pression sur les fonds fonciers et les coûts urbains, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville visent à étendre les zones urbaines aux provinces voisines telles que Binh Duong et Bac Ninh. Les investissements massifs dans les infrastructures de transport ont facilité ce processus, rendant les zones suburbaines plus attractives pour les investisseurs et les résidents.

Poussée politique

Les experts de Savills ont également déclaré que la promulgation de nouvelles lois telles que la loi foncière de 2024, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023 devrait créer des changements positifs sur le marché immobilier. Ces nouvelles réglementations juridiques promettent d’améliorer l’efficacité de l’utilisation des terres, de simplifier les procédures administratives et de créer des conditions plus favorables pour que les investisseurs puissent participer au marché.

« En particulier, la loi sur le logement de 2023 a simplifié le processus d'achat et de vente de logements, tout en définissant des règles claires sur l'accession à la propriété par les étrangers. Ainsi, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 30 % du nombre total d'appartements d'un immeuble et pas plus de 250 logements par quartier. La durée de propriété est de 50 ans et peut être prolongée. Toutefois, en cas de mariage avec un citoyen vietnamien, les étrangers sont autorisés à devenir propriétaires de logements de manière permanente », a précisé Mme Giang.

Pour remédier à la pénurie de logements et prévenir la spéculation foncière, la loi sur les affaires immobilières de 2023 a introduit un règlement interdisant la subdivision des terrains résidentiels dans les grandes zones urbaines à partir du 31 janvier 2025. Dans le même temps, la loi sur le logement de 2023 comporte également des ajustements importants, en mettant l'accent sur le développement du logement dans les grandes zones urbaines.

En outre, la réglementation obligatoire de réserver 20 % de la superficie du terrain à des projets commerciaux a été supprimée, ouvrant ainsi la possibilité aux investisseurs de convertir cette zone pour construire des logements sociaux. Les investisseurs en logements sociaux bénéficieront de nombreuses incitations attractives telles que l’utilisation gratuite du terrain, l’absence de loyer foncier et la possibilité d’accéder à des prêts à des taux d’intérêt préférentiels.

Le logement social est également un terrain fertile pour les investisseurs.

Savills a également déclaré que pour résoudre le problème du logement adéquat et de l'accessibilité financière des personnes, nous avons besoin d'une solution globale, combinant les forces des secteurs public et privé. Aucun parti ne peut à lui seul résoudre ce dilemme.

Dans un contexte de budget étatique limité et de taux d’intérêt élevés, le financement des projets de logements sociaux est confronté à de nombreuses difficultés. Dans le même temps, le secteur privé est également confronté à des pressions inflationnistes sur les coûts des intrants. Il est donc urgent de mettre en place une coopération efficace entre les deux parties.

Les objectifs mondiaux de réduction des émissions de carbone ajoutent également à l’urgence du problème. Les fournisseurs de logements abordables peuvent contribuer à atteindre ces objectifs en rénovant des propriétés existantes ou en transformant des propriétés inadaptées, telles que des bureaux vacants ou des centres commerciaux, avec le soutien d’une planification et de réglementations favorables. En outre, une densité de construction accrue et une planification efficace joueront un rôle important dans la fourniture de logements abordables.

Les gouvernements municipaux devraient mettre en place de fortes mesures incitatives pour que les propriétaires fonciers travaillent ensemble afin de créer de nouvelles zones résidentielles durables. En optimisant l’espace foncier, en combinant des équipements partagés et des espaces verts, nous pouvons résoudre en partie le problème de plus en plus urgent du logement. Une coordination étroite entre le gouvernement et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées.

Source : https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html