Une leçon apprise tout au long de la vie nous apprend que les entreprises immobilières se concentrent sur la vente de ce dont le marché a besoin.

Offre déséquilibrée, risque de hausse des prix du logement

Le marché immobilier vient de traverser une période de stagnation, marquée par une forte baisse de l'offre et de la demande, des difficultés juridiques croissantes et un blocage des sources de financement. De nombreuses entreprises ont dû faire face à une situation extrêmement difficile, licenciant des milliers d'employés, voire suspendant temporairement leurs activités.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a admis lors d'une récente conférence que les entreprises immobilières avaient tiré des « leçons inoubliables » de la Covid-19.

Par la suite, l'entreprise a dû se concentrer sur sa restructuration, la résolution de ses problèmes de capital et le développement de ses produits. Le principal obstacle, la dette obligataire, a également été géré avec souplesse grâce au soutien du gouvernement et de la Banque d'État, qui ont publié une circulaire prolongeant la période de remboursement et l'échéance de la dette obligataire.

Cependant, M. Chau craint toujours que le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville ne continue de souffrir cette année d'un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Selon les données de fin 2023, 71 % de l'offre se situe encore dans le segment haut de gamme, le reste dans le segment moyen de gamme, et l'on constate une pénurie de logements abordables et de logements sociaux.

En raison de problèmes juridiques qui représentent 70 % des difficultés du marché, 148 projets immobiliers, de logements commerciaux et de logements sociaux à Hô Chi Minh-Ville n'ont pu mener à bien leurs procédures d'investissement, de construction et de mise en service, ou ont été suspendus. De ce fait, plus de 58 000 acquéreurs de logements dans ces projets n'ont pas reçu leur titre de propriété.

La pénurie de logements risque d'entraîner une flambée des prix, notamment dans un contexte de raréfaction croissante des logements abordables et sociaux. Le président de HoREA estime que les acteurs du secteur immobilier doivent adapter leur offre en privilégiant les logements abordables et sociaux afin d'accroître la liquidité, de répondre aux besoins réels de la population et de garantir un développement sain du marché.

Le marché immobilier est confronté au risque d'une hausse continue des prix des logements en raison d'une offre insuffisante (Illustration : Trinh Nguyen).

Le décalage entre l'offre et la demande sur les différents segments du marché immobilier, ainsi que la crise de confiance des acheteurs entraînant une baisse de la liquidité et une augmentation des stocks, sont autant de problèmes auxquels le marché est confronté.

De plus, selon M. Quang, les entreprises rencontrent également des difficultés financières en raison du maintien de leurs dettes, et les échéances obligataires, bien que prolongées, persisteront en 2024 et 2025. Troisièmement, le projet présente des difficultés juridiques liées à la superposition de certaines lois. Parallèlement, la demande réelle de logements demeure forte, et les segments du logement abordable et du logement social présentent encore des perspectives de développement.

Le phénomène de « décalage temporel » entre l'offre et la demande de logements, caractérisé par une offre de logements haut de gamme et une pénurie de logements abordables, est pointé du doigt depuis de nombreuses années par les experts et les représentants des organismes de gestion. Récemment, des voix se sont élevées pour encourager les entreprises à développer cette gamme de produits répondant aux besoins du marché.

D'après de nombreux experts, le logement abordable et le logement social seront le segment du marché immobilier à entrer en première phase de reprise cette année. La demande dans ce segment demeure très forte, favorisant ainsi la liquidité et permettant au marché d'aborder rapidement une nouvelle phase après la crise.

De nombreuses entreprises entrent dans la course

Selon les estimations et le modèle de recherche de Savills, pour répondre aux besoins en logement de sa population, Hô Chi Minh-Ville a besoin d'environ 50 000 appartements. Or, 60 à 70 % de l'offre totale devrait provenir du segment du logement abordable. Cependant, Hô Chi Minh-Ville manque de logements abordables et l'offre, bien que concentrée sur les marchés voisins comme Binh Duong, Dong Nai et Long An , risque de ne pas suffire.

Les programmes immobiliers en périphérie de Hô Chi Minh-Ville ciblent une clientèle à la fois résidentielle et investisseur. Le prix de vente des appartements de deux chambres avoisine les 2 milliards de VND, un tarif idéal pour les petits ménages.

Face à un marché aussi vaste, de nombreuses entreprises se sont rapidement lancées dans la course pour accroître l'offre de ce produit très demandé. La société Nam Long met en œuvre une stratégie axée sur des logements abordables répondant à la demande du marché, en promouvant des mesures de soutien, en gérant ses stocks et en stimulant ses ventes. Son objectif de chiffre d'affaires pour cette année est d'environ 6 657 milliards de VND, provenant de projets clés à Hô Chi Minh-Ville, Long An et Can Tho .

La société An Gia privilégie le développement de projets dans le segment moyen de gamme et abordable, car il répond à la demande du marché. Les dirigeants d'An Gia sont convaincus que ce segment conserve toute sa vigueur, même en période de croissance ou de stagnation du marché, car il répond aux besoins de la majorité de la population et présente une forte liquidité.

La société par actions TT Capital Investment et deux partenaires japonais, Cosmos Initia (membre du groupe Daiwa House) et Koterasu, ont également lancé une coentreprise à long terme pour développer des projets immobiliers abordables à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines. La coentreprise a annoncé un investissement d'environ 150 millions de dollars américains sur les cinq prochaines années, avec pour objectif de mettre sur le marché environ 1 000 appartements abordables par an.

La coentreprise a également annoncé avoir finalisé son apport en capital pour un projet immobilier situé près de Vincom Di An, dans la ville de Di An (province de Binh Duong). Ce projet comprendra près de 2 000 appartements, vendus à moins de 2 milliards de VND par appartement. Selon les dernières informations, les procédures nécessaires sont en cours afin de permettre le lancement commercial au troisième trimestre de cette année.

En matière de logement social, le gouvernement a pour projet de construire au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030. De nombreuses entreprises se sont inscrites pour atteindre cet objectif et le concrétisent progressivement.

Le groupe Novaland s'est enregistré pour investir dans la construction de 200 000 logements sociaux à Hô Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines. Le groupe Hoang Quan prévoit de réaliser 50 projets, soit 50 000 logements, d'ici 2030. Le nombre de logements enregistrés par ces deux groupes représente un quart de l'objectif total fixé par le gouvernement.

Auparavant, plusieurs grands groupes immobiliers tels que Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam et Becamex s'étaient engagés à construire des logements sociaux. De cet engagement à la réalité, Vingroup a lancé de nombreux projets de logements sociaux dans les régions du Nord et du Centre.

Le retour du logement abordable et du logement social pourrait susciter un vif intérêt sur le marché dans les prochains mois. L'offre de ce type de logement pourrait exploser sur les marchés périurbains d'Hô-Chi-Minh-Ville au cours des 1 à 2 prochaines années, répondant ainsi au besoin criant d'accession à la propriété des personnes qui en ont réellement besoin.

Toutefois, étant donné que 70 % de l'offre de logements se situe encore dans le segment haut de gamme, que la liquidité du marché est difficile et que les questions juridiques relatives aux projets ne sont pas encore résolues, les entreprises ont toujours besoin d'une restructuration en profondeur. D'autant plus que le marché obligataire s'est stabilisé, mais que la pression sur les échéances demeure.

Par conséquent, de nombreux avis estiment que les entreprises doivent encore planifier la restructuration de leurs produits, poursuivre l'assainissement de leur santé financière et renforcer leurs structures afin d'être en meilleure santé avant d'entamer une nouvelle course.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm