D’après une leçon de toute une vie, les entreprises immobilières se concentrent sur la vente de ce dont le marché a besoin.

Offre « désynchronisée », risque d'augmentation des prix de l'immobilier

Le marché immobilier vient de traverser une période de stagnation, marquée par une forte baisse de l'offre et de la demande, des problèmes juridiques complexes liés aux projets et une impasse financière. De nombreuses entreprises ont dû traverser une période extrêmement difficile, licenciant des milliers d'employés, voire suspendant temporairement leurs activités.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a admis lors d'une récente conférence que les entreprises immobilières ont tiré des « leçons inoubliables » après le Covid-19.

Par la suite, l'entreprise a dû se concentrer sur sa restructuration, résoudre son problème de capital et promouvoir le développement de produits. Le principal problème, la dette obligataire, a également été géré en douceur, grâce au soutien du gouvernement et de la Banque d'État, qui ont prolongé la période de remboursement de la dette et prolongé la dette obligataire.

Cependant, M. Chau craint toujours que le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville continue cette année à présenter un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. 71 % de l'offre se situe encore dans le segment haut de gamme, le reste dans le segment milieu de gamme et il y a un manque de produits abordables et de logements sociaux, selon les données de fin 2023.

En raison de problèmes juridiques représentant 70 % des difficultés du marché, Hô-Chi-Minh-Ville compte 148 projets immobiliers, de logements commerciaux et de logements sociaux dont les procédures d'investissement, de construction et d'exploitation ont été suspendues ou n'ont pas pu être finalisées. Par conséquent, plus de 58 000 acheteurs de logements dans ces projets n'ont pas obtenu de « livret rose ».

La pénurie de logements pourrait entraîner une hausse des prix, voire des prix exorbitants, dans un contexte de raréfaction des logements abordables et sociaux. Le président de l'HoREA estime que les acteurs de l'immobilier doivent promouvoir une structure de produits axée sur le logement abordable et social afin d'accroître la liquidité, de répondre aux besoins réels des populations et d'assurer un développement sain du marché.

Le marché immobilier est confronté au risque d’une hausse continue des prix des logements en raison du manque d’offre (Illustration : Trinh Nguyen).

Le marché déphasé et le manque de logements abordables figurent également parmi les défis récemment évoqués par M. Nguyen Xuan Quang, président du conseil d'administration de Nam Long Investment Company. Le déphasage entre l'offre et la demande dans les différents segments de l'immobilier, ainsi que la crise de confiance des acheteurs, qui entraîne une baisse de liquidité et une augmentation des stocks, sont les problèmes auxquels le marché est confronté.

Par ailleurs, selon M. Quang, les entreprises sont également confrontées à des difficultés financières liées à la persistance des dettes, et les lots obligataires, bien que prolongés, persisteront en 2024 et 2025. Troisièmement, le projet pose un défi juridique, car certaines lois se chevauchent encore. Parallèlement, la demande réelle de logements reste élevée, et les segments du logement abordable et du logement social ont encore des opportunités de développement.

Le phénomène de « déphasage » entre l'offre et la demande de logements, qui se traduit par une offre du marché orientée vers le segment haut de gamme et une pénurie de logements abordables, est mis en garde depuis de nombreuses années par les experts et les représentants des agences de gestion. Récemment, des avis ont été exprimés en faveur du développement de cette gamme de produits « nécessaire » pour le marché.

Selon de nombreux experts, le logement abordable et le logement social constitueront le segment immobilier qui entrera dans la première phase de reprise cette année. La demande dans ce segment reste très élevée, favorisant ainsi la liquidité et propulsant rapidement le marché vers une nouvelle phase post-crise.

De nombreuses entreprises se lancent dans la course

Selon les estimations et le modèle de recherche de Savills, pour répondre aux besoins réels en matière de logement, Hô-Chi-Minh-Ville a besoin d'environ 50 000 appartements, dont 60 à 70 % proviennent du segment des logements abordables. Cependant, Hô-Chi-Minh-Ville manque de logements de ce type et l'offre, concentrée sur les marchés voisins tels que Binh Duong, Dong Nai et Long An , pourrait être insuffisante.

Les projets d'appartements en périphérie ciblent les résidents de Hô-Chi-Minh-Ville qui achètent pour y vivre ou pour investir. Le prix de vente des appartements de deux chambres est d'environ 2 milliards de VND par unité, ce qui convient parfaitement aux petites familles.

Face à un marché aussi vaste, de nombreuses entreprises se sont rapidement lancées dans la course pour accroître l'offre de ce produit hautement liquide. Nam Long Company met en œuvre une stratégie axée sur des logements abordables répondant à la demande du marché, en promouvant des politiques de soutien, en gérant les stocks et en stimulant les ventes. L'objectif de chiffre d'affaires pour cette année est d'environ 6 657 milliards de VND, provenant de projets clés à Hô-Chi-Minh-Ville, Long An et Can Tho .

An Gia Company privilégie résolument le développement de projets dans le segment milieu de gamme et abordable, car il répond à la demande du marché. Les dirigeants d'An Gia sont convaincus que ce segment conserve sa force invincible, même en période de prospérité ou de stagnation, répondant aux besoins du plus grand nombre et bénéficiant d'une liquidité élevée.

TT Capital Investment Joint Stock Company et deux partenaires japonais, Cosmos Initia (membre du groupe Daiwa House) et Koterasu, ont également lancé une joint-venture à long terme visant à développer des projets immobiliers abordables à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines. La joint-venture a annoncé un investissement d'environ 150 millions de dollars américains au cours des cinq prochaines années, avec pour objectif de mettre sur le marché environ 1 000 appartements abordables chaque année.

La coentreprise a également annoncé avoir finalisé un apport en capital pour un projet situé près de Vincom Di An, dans la ville de Di An, province de Binh Duong. Ce projet comprend près de 2 000 appartements, vendus à moins de 2 milliards de VND/appartement. Selon les dernières informations, les procédures nécessaires à sa mise sur le marché sont en cours.

Concernant le logement social, le gouvernement prévoit la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030. De nombreuses entreprises se sont inscrites pour mettre en œuvre cet objectif et le mettent progressivement en œuvre.

Le groupe Novaland s'est inscrit pour investir dans la construction de 200 000 logements sociaux à Hô-Chi-Minh-Ville et dans les provinces voisines. Le groupe Hoang Quan vise à réaliser 50 projets, soit l'équivalent de 50 000 logements d'ici 2030. Le nombre de ces deux logements inscrits représente un quart de l'objectif total fixé par le gouvernement.

Auparavant, de grandes entreprises immobilières telles que Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam et Becamex s'étaient engagées à construire des logements sociaux. Vingroup a ainsi mis en œuvre de nombreux projets de logements sociaux dans les régions du Nord et du Centre.

Le retour du logement abordable et du logement social pourrait susciter un vif intérêt sur le marché à l'avenir. L'offre de ce type de logement pourrait exploser dans les banlieues de Hô-Chi-Minh-Ville d'ici un à deux ans, atténuant ainsi la soif d'accession à la propriété des personnes ayant de réels besoins en matière de logement.

Cependant, dans un contexte où 70 % de l'offre de logements se situe encore dans le segment haut de gamme, où la liquidité du marché est difficile et où les questions juridiques liées aux projets ne sont pas encore réglées, les entreprises ont encore besoin d'une restructuration en profondeur. D'autant plus que le marché obligataire a connu un atterrissage en douceur, mais que la pression sur les échéances demeure.

Par conséquent, de nombreuses opinions affirment que les entreprises doivent encore planifier la restructuration de leurs produits, continuer à purifier leur santé financière et renforcer leur appareil pour avoir un corps plus sain avant d'entrer dans la nouvelle course.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm