Évitez les conflits de lois entre différentes lois.
Dans un rapport de synthèse portant sur les principaux points abordés et révisés dans le projet de loi sur le logement (modifié), le président de la commission des lois de l'Assemblée nationale, Hoang Thanh Tung, a déclaré : « Les dispositions du projet de loi sur le logement (modifié) doivent être cohérentes avec celles du projet de loi foncier (modifié) et de la loi sur l'investissement. » Concernant la cohérence avec le projet de loi foncier (modifié), le président de la commission des lois a relevé qu'il subsiste deux divergences d'opinions quant à la forme d'affectation des sols pour les projets de logements commerciaux (article 36, paragraphe 4).
La majorité des avis suggèrent de maintenir la réglementation relative aux types de terrains autorisés pour les projets de logements commerciaux telle que prévue par la loi actuelle sur le logement (droits d'utilisation des terrains à des fins résidentielles, droits d'utilisation des terrains à la fois résidentielles et autres, et droits d'utilisation des terrains à des fins résidentielles acquis par le biais d'accords) afin d'éviter les failles et les pertes de revenus dues aux différences de valeur foncière lorsqu'on autorise l'utilisation d'autres types de terrains pour des projets de logements commerciaux.
Certaines opinions soutiennent les dispositions du projet de loi sur le logement (modifié) présenté par le gouvernement lors de la 5e session concernant l'ajout de deux autres types de terrains pour les projets de logements commerciaux afin d'institutionnaliser la politique de la résolution n° 18-NQ/TW du 16 juin 2022 de la 5e Conférence du Comité central du 13e Congrès du Parti.
La conférence du groupe de travail spécialisé de l'Assemblée nationale a poursuivi ses travaux sur le projet de loi relatif au logement (modifié). Photo : VNA.
Lors des débats de la 25e session, la majorité du Comité permanent de l'Assemblée nationale a approuvé la proposition du Comité permanent des affaires juridiques de reprendre les dispositions de la loi actuelle sur le logement.
Concernant le contenu relatif à la loi sur l'investissement, après examen, le Comité permanent de l'Assemblée nationale a approuvé la proposition du Comité permanent des affaires juridiques comme suit : afin d'éviter les conflits de lois entre les différentes lois, de simplifier les procédures d'investissement et commerciales et de réduire les coûts de mise en conformité juridique pour les citoyens et les entreprises, l'article 35, paragraphe 4, du projet de loi sur le logement (modifié) devrait être révisé afin d'harmoniser les dispositions relatives à l'ordre et aux procédures d'investissement dans les projets de logement entre les trois lois sur l'investissement, la construction et le logement, de supprimer les redondances dans les procédures d'investissement mentionnées ci-dessus et d'élargir le droit des investisseurs de choisir la forme d'investissement (autorisation ou création d'une entreprise), comme le prévoit le projet de loi.
Concernant la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation (chapitre V du projet de loi), le Comité permanent de la Commission juridique de l'Assemblée nationale a pris en compte les avis des députés et a révisé les articles 68, 69 et 70 du projet de loi comme suit : pour les immeubles d'habitation anciens (construits avant 1994), les dispositions de la loi sur le logement en vigueur relatives à l'application du coefficient K pour l'indemnisation des appartements restent applicables ; pour les immeubles d'habitation neufs construits après 1994 et éligibles à la reconstruction car conformes au plan d'urbanisme, les propriétaires sont tenus de contribuer financièrement à la reconstruction de l'immeuble et peuvent verser ces fonds en fonction de l'avancement des travaux ou après la remise des clés de leur appartement, conformément au plan d'indemnisation, d'aide et de relogement approuvé. S'ils ne contribuent pas financièrement à la reconstruction de l'immeuble, ils seront indemnisés pour les droits d'usage du terrain et la valeur résiduelle du logement (le cas échéant), conformément à la réglementation gouvernementale.
Concernant la réglementation selon laquelle la Confédération générale du travail du Vietnam est l'investisseur dans le logement social et l'hébergement des travailleurs (article 78, paragraphe 3), le président du Comité juridique a déclaré qu'il existe encore deux opinions divergentes à ce sujet :
Avis de type 1 : Appuie la réglementation selon laquelle la Confédération générale du travail du Vietnam est l'agence de gestion des investissements dans les projets de logements sociaux destinés aux travailleurs, comme proposé par la Confédération générale du travail du Vietnam dans le document n° 7177/TLĐ-BQLDA.
La seconde opinion suggère que la Confédération générale du travail du Vietnam ne devrait pas être incluse comme investisseur dans les projets de logements sociaux et d'hébergement pour travailleurs dans le projet de loi amendée sur le logement, tel que proposé par le gouvernement. Il s'agit d'une question nouvelle, et le programme pilote mis en œuvre jusqu'à présent (conformément à la décision du Premier ministre) a rencontré de nombreux obstacles et n'est pas encore suffisamment abouti pour être intégré à la loi. Par conséquent, il est proposé que la Confédération générale du travail du Vietnam élabore une proposition à soumettre à l'Assemblée nationale pour examen, autorisant la mise en œuvre pilote d'une politique dans laquelle la Confédération générale du travail du Vietnam serait l'investisseur dans les projets de logements sociaux pour une période déterminée. Si cette politique s'avère efficace, elle devrait alors être intégrée à la loi.
Concernant les terrains destinés à la construction de logements sociaux (article 81), la Commission permanente des affaires juridiques de l'Assemblée nationale a présenté un rapport et proposé deux options. Après débat lors de la 25e session, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a retenu l'option 1 proposée par la Commission permanente des affaires juridiques.
Concernant la construction de logements pour les travailleurs dans les zones industrielles (articles 90 et 92), le président du Comité juridique a déclaré que de nombreuses opinions soutenaient la construction de logements pour les travailleurs dans la zone commerciale et de services des zones industrielles, comme stipulé dans le projet de loi soumis par le gouvernement.
Certains avis estiment que la réglementation relative à la construction de logements pour travailleurs dans les zones industrielles ne devrait pas être mise en œuvre car elle serait contraire aux articles 19 et 77 de la loi sur les investissements. La construction de tels logements devrait être limitée afin de garantir la sécurité des travailleurs au sein de ces zones.
Examiner la réglementation relative aux promoteurs immobiliers et aux conditions pour devenir promoteur immobilier dans le secteur de la construction de logements.
Lors des débats, la députée Le Thi Thanh Lam (de la délégation provinciale de Hau Giang) a déclaré que l'article 35, paragraphe 2, du projet de loi stipule que, dans le cas prévu au point a, paragraphe 1, dudit article, l'investisseur d'un projet de construction de logements doit remplir les conditions suivantes : disposer des capitaux propres prescrits par la loi sur les activités immobilières pour la mise en œuvre de chaque projet ; avoir le droit d'utiliser les terrains pour la mise en œuvre de chaque type de projet d'investissement dans la construction de logements, conformément à la présente loi, ou se voir attribuer ou louer des terrains conformément à la loi foncière ; et posséder les capacités et l'expérience nécessaires à la mise en œuvre du projet, conformément à la loi.
La députée Le Thi Thanh Lam a fait valoir qu'une telle réglementation était inutile et susceptible d'entraîner des chevauchements. Elle a donc suggéré de la supprimer du projet de loi sur le logement (modifié). Par ailleurs, afin d'améliorer encore le projet de loi, elle a également proposé de revoir les dispositions de l'article 35, paragraphe 1, et de l'article 58, paragraphe 1.
Le député Nguyen Thanh Nam, membre de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Phu Tho, a prononcé son discours.
Commentant la réglementation relative aux exigences générales en matière de développement, de gestion et d'utilisation des logements, le député Nguyen Thanh Nam (délégation de la province de Phu Tho) a souligné que l'article 5, paragraphe 5, stipule que « dans les zones urbaines de type I, II et III, ainsi que dans les quartiers, districts et villes relevant de zones urbaines spéciales, l'investisseur d'un projet de construction de logements doit construire des logements destinés à la vente, à la location ou à la location-vente ». Le député Nguyen Thanh Nam a fait valoir que cette réglementation est inappropriée, impraticable et qu'elle crée des difficultés pour les investisseurs et les particuliers souhaitant acquérir un logement en zone urbaine.
D'après le député Nguyen Thanh Nam, dans les provinces de moyenne et moyenne altitude, les habitants souhaitent souvent construire leurs maisons sur des terrains adaptés à leurs coutumes, traditions et modes de vie, que ce soit en zone rurale ou dans les zones urbaines de type II et III. Par conséquent, la mise en œuvre de cette réglementation s'avérerait inapplicable dans de nombreuses localités.
De plus, la construction de maisons sur le terrain engendre des coûts supplémentaires pour les promoteurs, ce qui se traduit par des prix d'achat plus élevés. Par conséquent, les acheteurs doivent encore investir une somme importante pour rénover ou améliorer certaines parties de la maison, ce qui rend le prix final bien trop élevé par rapport à leurs revenus et à leurs besoins.
Préoccupé par les procédures administratives, le député Pham Trong Nghia (délégation de la province de Lang Son) a indiqué qu'un site web spécialisé dans les statistiques sur le niveau de vie dans le monde montre qu'en 2023, le Vietnam se classait 14e sur 107 pays étudiés, et 11e sur 38 pays en Asie, en termes de rapport prix des logements/revenu. En moyenne, le prix d'un logement au Vietnam représente 23,5 fois le revenu annuel d'un ménage. Idéalement, ce ratio devrait se situer entre 5 et 7. Les procédures d'investissement constituent l'une des principales causes de l'augmentation des coûts, entraînant une hausse des prix de l'immobilier, notamment dans les zones urbaines et industrielles, et rendant ainsi le logement inabordable pour la majorité de la population.
Le député Pham Trong Nghia a souligné que le projet de loi a simplifié et raccourci certaines procédures par rapport à la loi actuelle. Cependant, certaines procédures administratives pourraient encore être allégées. Plus précisément, le paragraphe 4 de l'article 37, qui stipule la notification de la remise complète des logements par l'agence centrale ou provinciale de gestion du logement, conformément aux directives gouvernementales, indique qu'il s'agit d'une nouvelle procédure administrative non prévue par la loi actuelle et présentant de nombreux recoupements avec la procédure d'approbation des résultats de réception prévue par la loi sur la construction.
Par ailleurs, l’article 35, paragraphe 4, stipule que, pour les projets nécessitant à la fois l’approbation de la politique d’investissement et l’approbation des investisseurs en vertu du droit des investissements, si plusieurs investisseurs envisagent de réaliser un projet de construction de logements, après l’approbation de la politique d’investissement, ces investisseurs peuvent mandater un investisseur qualifié ou constituer une société ou une coopérative chargée des démarches de reconnaissance du maître d’ouvrage. Ainsi, après avoir obtenu l’approbation de la politique d’investissement et l’approbation des investisseurs, ces derniers doivent encore accomplir une dernière étape pour devenir maîtres d’ouvrage.
Par conséquent, le député Pham Trong Nghia a proposé de revoir et de réévaluer le nombre de procédures administratives qui ont été réduites et celles qui ont été ajoutées au projet de loi, afin de fournir une base de discussion aux représentants de l'Assemblée nationale lors de la prochaine 6e session.
En conclusion des débats, le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Khac Dinh, a déclaré que les avis exprimés par les députés étaient sincères, pertinents et empreints de responsabilité, et qu'ils portaient sur les points essentiels du projet de loi. Ces avis approuvaient globalement de nombreux points qui avaient été intégrés et révisés ; ils analysaient et approfondissaient également plusieurs autres points et formulaient de nombreuses suggestions pratiques et concrètes pour améliorer le projet de loi.
Les membres de l'Assemblée nationale ont vivement salué le travail responsable et proactif de l'organisme chef de file dans l'examen et l'élaboration de la loi. Ce dernier a collaboré avec les organismes compétents, sous l'égide du Comité permanent de l'Assemblée nationale, afin d'intégrer pleinement les avis exprimés par les députés lors de la 5e session, et de réviser et perfectionner le projet de loi.
À l'issue de cette conférence, le Secrétaire général de l'Assemblée nationale compilera les points abordés et soumettra un rapport aux députés et aux organismes compétents pour un examen plus approfondi, des explications et un perfectionnement du projet de loi. La Commission permanente de l'Assemblée nationale travaillera en étroite collaboration avec le Gouvernement afin de charger l'organisme chef de file chargé de la vérification, l'organisme rédacteur et les organismes compétents de poursuivre l'étude et d'approfondir l'explication des avis exprimés par les députés, les délégations de l'Assemblée nationale, les organismes et les organisations concernées, en vue d'affiner le projet de loi. Elle sollicitera ensuite l'avis du Gouvernement avant de le soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et approbation lors de sa 6e session.
Selon l'agence de presse VNA/News Agency
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