Il est nécessaire de calculer correctement et complètement les bénéfices pour les investisseurs dans le décret sur les prix des terrains.

DNVN - Commentant le projet de décret du gouvernement sur les prix des terrains, l'Association vietnamienne d'évaluation (VVA) a souligné la nécessité de calculer correctement et intégralement les bénéfices des investisseurs.

Le profit de l’investisseur doit être calculé sur la base des frais d’utilisation du terrain.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement sollicite des commentaires sur le projet de décret du gouvernement sur les prix des terrains (projet) guidant la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 avec de nombreux contenus importants liés à l'évaluation et à l'appréciation des terres.

Le projet de décret est censé avoir activement absorbé les commentaires des experts, des organisations sociales professionnelles telles que VCCI et des associations professionnelles telles que l'Association vietnamienne d'évaluation concernant l'évaluation foncière et les questions connexes.

Après l'annonce du projet de décret, afin de continuer à le compléter dans une direction globale, l'Association vietnamienne d'évaluation a récemment envoyé un commentaire écrit, soulignant la nécessité de calculer correctement et complètement les bénéfices pour les investisseurs.

Le point c, clause 3, article 8 du projet stipule : « Le bénéfice de l'investisseur (y compris le coût des capitaux propres et le coût du prêt) est calculé en pourcentage du coût de l'investissement de construction spécifié au point a de la présente clause ».

La VVA estime que la réglementation susmentionnée est déraisonnable, car elle ne calcule pas correctement et intégralement le bénéfice de l'ensemble du projet selon la méthode du surplus pour l'investisseur. Selon la VVA, le bénéfice de l'investisseur doit être calculé sur la base du coût total qu'il doit engager pour achever le projet jusqu'à la vente du produit et générer des revenus.

En conséquence, le coût total comprend tous les coûts mentionnés aux points a et b de l'article 3, notamment la « redevance d'utilisation du sol », qui est le coût d'investissement initial que l'investisseur doit payer pour remplir ses obligations financières envers l'État.

VVA estime que les bénéfices des investisseurs devraient être calculés sur la base des frais d'utilisation du sol.

Expliquant l'argument selon lequel les bénéfices des investisseurs doivent être calculés sur la base des frais d'utilisation du sol, VVA a déclaré que les bénéfices des investisseurs tels que stipulés dans le projet ne sont que les bénéfices du développement immobilier (investissement dans le développement foncier), et non les bénéfices des coûts d'investissement totaux, y compris les frais d'utilisation du sol plus les coûts d'investissement dans le développement immobilier.

Par conséquent, VVA estime que le fait de calculer uniquement le bénéfice sur le coût d'une étape d'investissement dans le coût total de toutes les étapes d'investissement pour former la valeur de l'actif n'est pas conforme au principe de formation des prix lors de l'application de l'évaluation selon la méthode du coût combinée à la méthode du surplus pour évaluer les actifs.

De plus, si le profit de l'investisseur n'est pas calculé sur les frais d'utilisation du sol qui doivent être payés, il s'agit d'un déni du principe de la « valeur temporelle de l'argent » en raison du coût d'opportunité, de l'inflation, du risque et du principe de la « valeur future de l'argent » lorsque les personnes disposant d'argent investissent dans n'importe quel domaine d'activité.

En ce qui concerne le règlement « Les coûts totaux de développement des parcelles de terrain et des zones de terrain spécifiées dans cette clause n'incluent pas les coûts d'indemnisation, de soutien et de réinstallation conformément au plan approuvé par les autorités compétentes », selon VVA, il doit également être examiné et clarifié.

Plus précisément, selon la VVA, le contenu ci-dessus doit être réglementé dans le sens suivant : « Si l'investisseur se voit déduire l'indemnisation et les frais de déblaiement du site par l'État des obligations financières envers l'État conformément au plan approuvé par l'autorité compétente, ils ne seront pas inclus dans le coût total de développement ».

Assurer un calcul correct et complet de la valeur des actifs attachés au terrain

Point a, clause 3, article 6 du projet sur la formule de détermination de la valeur actuelle des actifs attachés au terrain, VVA suggère d'envisager d'utiliser à la fois la « valeur d'amortissement » et « l'amortissement ».

Expliquant la recommandation ci-dessus, selon VVA, l'amortissement et l'usure des actifs sont liés l'un à l'autre, l'usure conduit à l'amortissement, mais en substance, ils sont différents.

L'amortissement est un phénomène objectif, une caractéristique naturelle des actifs ; leur valeur diminue progressivement avec le temps. L'amortissement, quant à lui, est une mesure subjective utilisée par le gestionnaire pour recouvrer la valeur dépréciée de l'actif.

Selon la pratique internationale et la réglementation vietnamienne en vigueur, la méthode d'amortissement diffère de celle utilisée pour calculer le prix du terrain. Par conséquent, les résultats peuvent être différents. Si deux cabinets de conseil déterminent le prix d'un même terrain, l'un calculant l'amortissement, l'autre… les résultats du calcul du prix du terrain seront différents », a commenté VVA.

Par conséquent, selon VVA, le côté moins (-) de la formule ci-dessus ne devrait utiliser qu'un seul critère de calcul, soit l'amortissement, soit l'amortissement, et normalement pour déterminer le prix de l'actif au moment de l'évaluation, les gens utilisent « l'amortissement ».

En outre, la VVA a également proposé de clarifier la disposition du point b, article 3 du projet de règlement, qui stipule : « Dans le cas où, au moment de l'évaluation, les arbres pérennes n'ont pas encore atteint le moment de la récolte, la valeur actuelle de la propriété attachée au terrain est déterminée par le coût total investi dans la plantation et l'entretien jusqu'au moment de l'évaluation ».

« Le règlement ci-dessus ne définit pas clairement la responsabilité de l'unité qui doit déterminer la valeur actuelle des actifs attachés au terrain, qu'il s'agisse de l'unité de conseil, du client dont les actifs doivent être évalués fournissant les données, ou de l'autorité compétente... Par conséquent, il est facile de conduire à des problèmes juridiques lors de l'utilisation des données », a commenté la VVA et a suggéré que le comité de rédaction clarifie davantage.

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