Stopper la spéculation immobilière avec les impôts

La faiblesse des droits de mutation immobilière est l’une des raisons pour lesquelles la spéculation et l’inflation des prix persistent.

Lors de la réunion du Comité permanent du gouvernement avec les ministères, les branches, les associations, les banques et les entreprises sur la situation du marché immobilier le week-end dernier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a donné des instructions fortes sur la gestion des actes de création de prix virtuels, de spéculation, de manipulation et de profit du marché immobilier. En particulier, le ministère des Finances est tenu d’étudier et de publier d’urgence une politique sur la taxe foncière sur les terrains et les maisons inutilisés, la différence entre le prix du terrain et le prix de vente, et de disposer d’un mécanisme pour gérer les transactions peu claires...

Très urgent

Partageant ses points de vue sur les solutions pour lutter contre la spéculation et la manipulation des prix de l'immobilier, M. Doan Quoc Duyet, directeur de la société immobilière Viet Tin Thanh, a souligné la nécessité de combiner de nombreux facteurs pour parvenir à une efficacité durable. Il estime que le plus important est de construire un système juridique solide et clair pour aider les acheteurs à obtenir des informations précises sur les produits immobiliers qu’ils ont l’intention de commercialiser. En outre, la régulation de l’offre et de la demande par les autorités doit être renforcée, car en réalité, de nombreux investisseurs vendent encore en fonction de la structure du capital disponible au lieu de se baser sur la demande réelle du marché, ce qui conduit à un déséquilibre entre l’offre et la demande et crée des failles pour la spéculation. « Le gouvernement , les ministères et les secteurs doivent promouvoir l'application des technologies dans les transactions immobilières, afin de surveiller étroitement les activités du marché et de prévenir les ventes virtuelles par des fraudeurs. En particulier, une coordination étroite entre les ministères et les secteurs est considérée comme un facteur clé pour limiter les fausses informations et minimiser les formes d'inflation et de pression sur les prix sur le marché », a proposé M. Duyet.

La plupart des experts et des entreprises sont d'accord avec les directives du Premier ministre concernant une gestion stricte pour éviter le chaos et la perte de contrôle sur le marché immobilier. Photo : TRANG NGUYEN

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a estimé que la direction drastique du Premier ministre montre que les activités commerciales immobilières seront prioritaires pour le développement dans les temps à venir. Il a souligné que la lutte contre la spéculation, la manipulation et l’inflation des prix est un travail urgent pour construire un marché transparent et sain.

Selon M. Chau, il est nécessaire d’identifier clairement les sujets à risque de manipulation. Il a donné l'exemple d'une vente aux enchères de terrains « fixée », où une personne qui possède un grand nombre de terrains dans une zone peut délibérément augmenter le prix de vente aux enchères pour bénéficier à d'autres parcelles de terrain qu'elle possède. « Ils peuvent dépenser un dépôt de plusieurs centaines de millions de dongs pour augmenter le prix du terrain à des dizaines de milliards de dongs », a expliqué M. Chau. Il a également souligné que l'association avait proposé d'ajouter des sanctions strictes à ce comportement dans la loi sur les ventes aux enchères immobilières, mais cela n'avait pas été accepté. Il espère donc qu'à l'avenir, la loi sur le traitement des infractions administratives ajoutera des sanctions telles que la confiscation des dépôts et l'interdiction de participer aux enchères pendant une certaine période afin d'être suffisamment dissuasives.

L’une des solutions clés proposées par M. Chau est de construire une salle des marchés immobilière nationale – un lieu qui concentre des produits avec des origines et un statut juridique clairs, complètement différent des salles des marchés privées actuelles qui servent principalement aux transactions d’appartements individuels. Il a également souligné qu'il est nécessaire d'augmenter le taux de dépôt dans les ventes aux enchères et les activités d'enchères pour éviter les profits spéculatifs, mais il est nécessaire d'y réfléchir attentivement pour éviter de causer des difficultés aux vrais acheteurs de maisons.

Exploiter pleinement les outils fiscaux

Le président de l'HoREA a également proposé que le gouvernement, les ministères et les branches doivent spécifier de nombreuses autres solutions, y compris les politiques fiscales. Il a cité le modèle d’impôt foncier aux États-Unis, qui impose un taux d’imposition de 1,21 % sur la valeur des actifs chaque année, contribuant ainsi à réguler et à régénérer le cycle d’utilisation des biens immobiliers. Au Vietnam, le ministère des Finances propose une taxe sur les transferts immobiliers de 20 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat après déduction des dépenses raisonnables. Il s’agit d’une politique importante qui nécessite une base de données transparente et claire pour créer la confiance et garantir l’équité pour les citoyens.

Il a toutefois souligné que l'application de la taxe sur de nombreuses maisons doit être clairement différenciée et que le même taux d'imposition ne peut pas être appliqué entre différents types de propriétés ayant des superficies, des emplacements et des valeurs différentes. Par exemple, les petites maisons dans les zones rurales ne peuvent pas être taxées comme les villas à Hô-Chi-Minh-Ville. Il a également souligné la nécessité de compléter l’infrastructure technologique numérique, les codes d’identification personnelle électroniques et de créer une base de données nationale sur l’immobilier pour servir de base à une gestion et une collecte fiscales efficaces et transparentes. Dans le même temps, le travail de propagande visant à aider les gens à déclarer honnêtement et légalement est également très apprécié par le président de l'HoREA. « La liste des prix des terrains doit être établie en détail pour chaque parcelle afin de garantir l'exactitude et la cohérence avec la valeur réelle du marché », a souligné M. Chau.

D'un point de vue professionnel, M. Nguyen Van Duoc, directeur général de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company, a déclaré que le taux actuel de taxe sur les transferts immobiliers est trop bas, contribuant à encourager la spéculation et la situation des terrains abandonnés. Il a analysé que l’application d’une taxe de 2 % sur la valeur totale, indépendamment du profit ou de la perte, conduit à des inégalités et à des pertes budgétaires. Entre-temps, la taxe de 20 % sur les bénéfices a été supprimée en raison des difficultés de contrôle des déclarations de prix. Cependant, avec les progrès réalisés dans les paiements sans espèces et les systèmes d’enregistrement des transactions, M. Duoc estime qu’il est temps de les réintroduire pour être justes et limiter la spéculation.

Cet expert a également proposé de créer une base de données nationale sur les transactions immobilières, de renforcer la supervision et la responsabilité des organisations notariales et des salles de marché, d'aider les citoyens à prouver les coûts engagés et de créer les conditions d'une gestion fiscale transparente.

M. Dong Minh Hong, directeur de DVL Tax Agent Company Limited, a convenu que l'impôt de 20 % sur les bénéfices est raisonnable et devrait être appliqué aux particuliers pour garantir l'équité avec les entreprises. Selon M. Hong, ce taux d’imposition contribuera à réduire la thésaurisation immobilière et à limiter la spéculation sur les prix. « Dans les premières étapes, si des déclarations de prix frauduleuses sont détectées, l'État peut poursuivre pénalement l'évasion fiscale, contribuant ainsi à rendre le marché plus transparent et plus sain », a-t-il déclaré.

Traiter avec rigueur les « courtiers frauduleux »

Maître Tran Quoc Bao, avocat au barreau de Ho Chi Minh-Ville, a souligné que l'immobilier est un atout important, que de nombreuses personnes souhaitent posséder pour l'accumuler, mais que tout le monde n'a pas suffisamment de connaissances juridiques et de compréhension du marché. Il a averti qu'il s'agissait d'un environnement favorable aux escrocs qui souhaitaient en profiter pour gonfler les prix et manipuler la psychologie des clients. Il a suggéré que les autorités doivent gérer la situation avec sérieux pour éviter le chaos et la perte de contrôle du marché.

Selon l'avocat Bao, la plupart des cas de fraude liés aux transactions civiles, aux contrats de vente signés par les clients et aux dépôts effectués sont des actes volontaires et légaux dans leur forme, il est donc très difficile de déterminer le bon ou le mauvais prix à traiter. Comme le cas de Mme Mai Lien (habitant dans le 11e arrondissement de Ho Chi Minh-Ville) – victime de la manipulation des prix de l’immobilier et de l’inflation. Elle a déclaré avoir été attirée par l'achat d'un terrain à Bao Loc (Lam Dong) pour 1,3 milliard de VND alors que le prix réel n'était que d'environ 300 à 400 millions de VND. Elle espère donc que les autorités devront prendre des mesures drastiques et lutter contre les courtiers frauduleux afin de réduire le chaos du marché.

Source : https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm