Stopper la spéculation immobilière avec les impôts

La faiblesse des droits de mutation immobilière est l’une des raisons pour lesquelles la spéculation et l’inflation des prix persistent.

Lors de la réunion du Comité permanent du gouvernement avec les ministères, les branches, les associations, les banques et les entreprises sur la situation du marché immobilier le week-end dernier, le Premier ministre Pham Minh Chinh a donné des instructions fermes sur la gestion des actes de création de prix virtuels, de spéculation, de manipulation, de profit et de manipulation du marché. Il a notamment demandé au ministère des Finances d'étudier et de promulguer d'urgence des politiques relatives à la taxe foncière sur les terrains et les maisons inutilisés, à l'écart entre le prix du terrain et le prix de vente, et à la mise en place d'un mécanisme de gestion des transactions douteuses.

Très urgent

Exprimant son point de vue sur les solutions pour lutter contre la spéculation et la manipulation des prix de l'immobilier, M. Doan Quoc Duyet, directeur de la société immobilière Viet Tin Thanh, a souligné la nécessité de combiner de nombreux facteurs pour parvenir à une efficacité durable. Il a déclaré que le plus important est de mettre en place un système juridique solide et clair, permettant aux acheteurs d'obtenir des informations précises sur les produits immobiliers qu'ils envisagent de négocier. De plus, la régulation de l'offre et de la demande par les autorités doit être renforcée, car dans les faits, de nombreux investisseurs vendent encore en fonction des structures de capital disponibles plutôt que de la demande réelle du marché, ce qui entraîne un déséquilibre entre l'offre et la demande et crée des failles spéculatives. « Le gouvernement , les ministères et les secteurs doivent promouvoir l'application des technologies dans les transactions immobilières, afin de surveiller étroitement les activités du marché et de prévenir les ventes virtuelles par des fraudeurs. En particulier, une coordination étroite entre les ministères et les secteurs est considérée comme un facteur clé pour limiter les fausses informations, minimiser les formes d'inflation et de pression sur les prix », a proposé M. Duyet.

La plupart des experts et des entreprises approuvent les directives du Premier ministre concernant une gestion rigoureuse du marché immobilier afin d'éviter le chaos et la perte de contrôle. Photo : TRANG NGUYEN

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a estimé que la direction drastique du Premier ministre montre que les activités immobilières seront prioritaires pour le développement à venir. Il a souligné l'urgence de lutter contre la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix, afin de bâtir un marché transparent et sain.

Selon M. Chau, il est nécessaire d'identifier clairement les sujets à risque de manipulation. Il a cité l'exemple de la « fixation des prix » lors des ventes aux enchères foncières : un propriétaire foncier peut intentionnellement augmenter le prix de vente au profit d'autres parcelles qu'il possède. « Ils peuvent dépenser un dépôt de plusieurs centaines de millions de dongs pour faire grimper le prix d'un terrain à plusieurs dizaines de milliards de dongs », a expliqué M. Chau. Il a également souligné que l'association avait proposé d'ajouter des sanctions strictes à la Loi sur les ventes aux enchères immobilières pour ce type de comportement, mais que cette proposition n'avait pas été acceptée. Il espère donc qu'à l'avenir, la Loi sur le traitement des infractions administratives ajoutera des sanctions telles que la confiscation des dépôts et l'interdiction de participer aux ventes aux enchères pendant une certaine période afin d'être suffisamment dissuasive.

L'une des solutions clés proposées par M. Chau est la création d'une plateforme nationale de négociation immobilière, un lieu de concentration de produits à l'origine et au statut juridique clairs, totalement différente des plateformes de négociation privées actuelles, principalement dédiées à la vente d'appartements individuels. Il a également souligné la nécessité d'augmenter le taux de dépôt lors des ventes aux enchères et des enchères afin de prévenir les profits spéculatifs, mais il est nécessaire d'y réfléchir attentivement afin d'éviter de créer des difficultés pour les acquéreurs de biens immobiliers.

Exploiter pleinement les outils fiscaux

Le président de l'HoREA a également suggéré que le gouvernement, les ministères et les secteurs définissent de nombreuses autres solutions, notamment en matière de politiques fiscales. Il a cité le modèle américain de taxe foncière, qui applique un taux d'imposition de 1,21 % sur la valeur des actifs chaque année, contribuant ainsi à réguler et à recréer le cycle d'utilisation des biens immobiliers. Au Vietnam, le ministère des Finances propose une taxe sur les transferts immobiliers de 20 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, après déduction des frais raisonnables. Il s'agit d'une politique importante, qui nécessite une base de données transparente et claire pour instaurer la confiance et garantir l'équité pour tous.

Il a toutefois souligné la nécessité de distinguer clairement l'application de l'impôt sur de nombreux logements et l'impossibilité d'appliquer le même taux à différents types de biens en termes de superficie, d'emplacement et de valeur. Par exemple, les petites maisons de niveau 4 en zone rurale ne peuvent pas être imposées comme les villas à Hô-Chi-Minh-Ville. Il a également insisté sur la nécessité de finaliser l'infrastructure numérique, de mettre en place des codes d'identification personnelle électroniques et de créer une base de données nationale sur l'immobilier afin de servir de base à une gestion et une collecte fiscales efficaces et transparentes. Parallèlement, le président de l'HoREA a également insisté sur le travail de propagande visant à inciter les citoyens à déclarer honnêtement et conformément à la loi. « La liste des prix des terrains doit être établie en détail pour chaque parcelle afin de garantir son exactitude et sa cohérence avec la valeur réelle du marché », a souligné M. Chau.

D'un point de vue professionnel, M. Nguyen Van Duoc, directeur général de Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company, estime que le taux actuel de la taxe sur les transferts immobiliers est trop bas, ce qui favorise la spéculation et l'abandon des terrains. Il a analysé que l'application d'une taxe de 2 % sur la valeur totale, indépendamment des bénéfices ou des pertes, entraîne des inégalités et des pertes budgétaires. Parallèlement, la taxe de 20 % sur les bénéfices a été supprimée en raison de la difficulté de contrôler les déclarations de prix. Cependant, avec les progrès des paiements scripturaux et des systèmes d'enregistrement des transactions, M. Duoc estime qu'il est temps de la réappliquer pour plus d'équité et limiter la spéculation.

Cet expert a également proposé de créer une base de données nationale sur les transactions immobilières, de renforcer la supervision et la responsabilité des organisations notariales et des salles de marché, d'aider les citoyens à prouver les coûts engagés et de créer les conditions d'une gestion fiscale transparente.

M. Dong Minh Hong, directeur de DVL Tax Agency Company Limited, a convenu que l'impôt sur les bénéfices de 20 % était raisonnable et qu'il devait être appliqué aux particuliers afin de garantir l'équité envers les entreprises. Selon M. Hong, ce taux d'imposition contribuera à réduire la thésaurisation immobilière et à limiter la spéculation sur les prix. « Dès le début, si des déclarations de prix frauduleuses sont découvertes, l'État peut engager des poursuites pénales pour fraude fiscale, contribuant ainsi à la transparence et à la santé du marché », a-t-il déclaré.

Traiter avec rigueur les « courtiers frauduleux »

Maître Tran Quoc Bao, avocat au Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a souligné que l'immobilier est un actif important. Nombreux sont ceux qui souhaitent en acquérir un pour accumuler des richesses, mais tous ne disposent pas des connaissances juridiques et de la compréhension du marché nécessaires. Il a averti que cet environnement est propice aux escrocs qui cherchent à en tirer profit, à gonfler les prix et à manipuler la psychologie des clients. Il a suggéré que les autorités prennent ce problème au sérieux afin d'éviter le chaos et la perte de contrôle du marché.

Selon l'avocat Bao, la plupart des cas de fraude liés aux transactions civiles, à la signature de contrats de vente et aux dépôts de garantie par les clients sont des actes volontaires et légaux. Il est donc très difficile de déterminer le juste prix à négocier. C'est le cas de Mme Mai Lien (résidant dans le 11e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville), victime de manipulation des prix de l'immobilier et de l'inflation. Elle a déclaré avoir été incitée à acheter un terrain à Bao Loc (Lam Dong) pour 1,3 milliard de VND, alors que le prix réel n'était que d'environ 300 à 400 millions de VND. Elle espère donc que les autorités prendront des mesures drastiques et s'attaqueront de manière rigoureuse aux courtiers frauduleux afin de contribuer à réduire le chaos du marché.

Source : https://nld.com.vn/chan-dau-co-nha-dat-bang-thue-196250526213600293.htm