Les capitaux investis dans l'immobilier ont augmenté de plus de 90 500 milliards de VND
L'encours de crédit au secteur immobilier au 25 avril, annoncé par la Banque d'État du Vietnam (SBV), a augmenté de 3,51 % par rapport à fin 2022, soit une croissance supérieure à la croissance générale du crédit de l'ensemble du système bancaire, qui s'élève à 2,75 %. Ainsi, l'encours de crédit au secteur immobilier a augmenté de plus de 90 558 milliards de VND par rapport à fin 2022, pour atteindre 2,67 millions de milliards de VND.
Les banques annoncent que les prêts immobiliers ont encore augmenté au cours des quatre premiers mois de l'année
Selon les statistiques de la Banque d'État, les rapports financiers de certaines banques pour le premier trimestre 2023 montrent également que l'encours de crédit immobilier continue d'augmenter. Par exemple, le rapport financier séparé de Techcombank pour le premier trimestre 2023 montre que l'encours de crédit immobilier a augmenté de 32,43 % par rapport à fin 2022, pour atteindre 147 906 milliards de VND ; l'encours de crédit immobilier de VPBank a augmenté de 15 %, pour atteindre plus de 59 360 milliards de VND ; tandis que les prêts personnels pour l'achat de logements et l'obtention de droits d'utilisation du sol pour la construction de logements ont augmenté de 21,6 %, pour atteindre plus de 85 338 milliards de VND ; les prêts immobiliers aux entreprises de Military Bank ont augmenté de 5,08 %, pour atteindre 23 061 milliards de VND.
Parallèlement, le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2023, publié par le ministère de la Construction, a montré une forte baisse de l'offre et des transactions réussies. Selon les statistiques, sur 14 projets de développement de logements commerciaux, le nombre de projets a diminué d'environ 50 % par rapport au quatrième trimestre 2022 et de près de 40 % par rapport à la même période en 2022. Le nombre de transactions réussies au cours de ce trimestre n'a atteint que plus de 106 000, en baisse de 35 % par rapport au quatrième trimestre 2022 et de 40 % par rapport au premier trimestre 2022.
En fait, de nombreuses sociétés immobilières se sont plaintes de ne pas avoir pu emprunter de capitaux auprès des banques depuis la fin du quatrième trimestre 2022. De plus, des difficultés juridiques ont entraîné l'inachèvement de nombreux projets de construction, leur stagnation et un flux de trésorerie négatif. Concernant l'endettement, les états financiers du premier trimestre 2023 de nombreuses sociétés cotées en bourse montrent également une diminution de l'endettement par rapport à la fin de l'année dernière. Par exemple, No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ) a annoncé avoir emprunté près de 3 682 milliards de VND auprès des banques à court terme à fin mars 2023, soit une augmentation de plus de 294 milliards de VND par rapport à fin 2022. En revanche, les prêts bancaires à long terme se sont élevés à 5 538 milliards de VND, soit une baisse de 2 093 milliards de VND par rapport à fin 2022.
Ainsi, le total des prêts bancaires de Novaland à fin mars a diminué de 1 800 milliards de VND par rapport à la dette à fin 2022. Phat Dat Real Estate JSC a également indiqué qu'à fin mars 2023, la dette totale en général s'élevait à 3 476,4 milliards de VND, soit une baisse de plus de 963 milliards de VND par rapport à la fin de l'année dernière. En particulier, la société a fortement réduit les prêts à court terme auprès des banques et par le biais d'émissions d'obligations.
Français De même, Khang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company avait des prêts à court terme à la fin du mois de mars inchangés par rapport à la fin de 2022 à 333,3 milliards de VND. Les prêts à long terme à la fin du mois de mars 2023 ont diminué de plus de 83 milliards de VND pour atteindre 1 516,6 milliards de VND en raison d'une réduction des prêts auprès des banques. Nam Long Investment Joint Stock Company a déclaré un total de prêts à la fin du premier trimestre 2023 à 5 605 milliards de VND, soit 426 milliards de VND de plus qu'à la fin de l'année dernière. En particulier, l'augmentation concernait principalement les prêts à long terme contractés au cours de la période auprès de deux banques étrangères.
Pas de décaissement réel ?
Le contraste entre les rapports des sociétés immobilières et ceux des banques a amené de nombreux investisseurs et actionnaires à se demander où sont passés les capitaux bancaires. Le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh (Académie des finances), a déclaré que la situation des sociétés immobilières confrontées à des difficultés de flux de capitaux ces derniers temps est assez courante. Cependant, le marché immobilier comprend également d'autres segments, tels que les parcs industriels, les zones franches d'exportation, les emprunts pour l'achat de logements dans des projets en province et en ville… Lorsque ces segments sont porteurs, les banques continuent de prêter et les encours de crédit augmentent. Dans ce contexte, la demande de logements abordables et à prix moyen est toujours forte. Par conséquent, les entreprises doivent actuellement se restructurer, se reconvertir ou commercialiser leurs produits à des prix plus compétitifs. Cela leur permet de dégager des liquidités et d'accéder aux capitaux.
Selon les statistiques, les flux de capitaux provenant du système bancaire ont augmenté de manière constante dans tous les secteurs immobiliers.
Français Par exemple, en février, les prêts immobiliers ont atteint 859 394 milliards de VND, soit une augmentation de 26 352 milliards de VND par rapport à fin janvier. Parmi ceux-ci, les capitaux affluant vers les projets de construction urbaine et les projets de développement de logements ont connu la plus forte augmentation de 26 537 milliards de VND, atteignant 233 252 milliards de VND. Viennent ensuite les projets touristiques, écologiques et de villégiature avec un encours de crédit en hausse de 5 576 milliards de VND, atteignant 37 703 milliards de VND ; les projets de restauration et d'hôtellerie ont augmenté de 3 244 milliards de VND, atteignant un encours de crédit de 63 288 milliards de VND ; les projets de construction de parcs industriels et de zones franches d'exportation ont augmenté de 2 545 milliards de VND, atteignant 52 343 milliards de VND.
Les prêts pour l'achat de droits d'utilisation des terres ont diminué de 8 568 milliards de VND par rapport à la fin janvier, pour s'établir à 73 655 milliards de VND ; les prêts pour les autres activités immobilières ont diminué de 4 269 milliards de VND, pour s'établir à 233 940 milliards de VND.
Parallèlement, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint du département des finances de l'Université d'économie de Hô-Chi-Minh-Ville, a analysé que le nombre de sociétés cotées en bourse ne représente qu'une partie des dizaines de milliers d'entreprises actives dans le secteur immobilier à l'échelle nationale. Par conséquent, il est possible que le crédit immobilier ait fortement augmenté au cours des premiers mois de l'année dans de nombreuses autres unités – des entreprises privées ne présentant pas de rapports publics. Les banques pourraient également enregistrer une hausse plus importante des prêts personnels dans le secteur immobilier. Il pourrait même arriver que des entreprises cèdent des projets à de nouveaux partenaires, et que les prêts liés aux projets hypothéqués leur soient transférés, réduisant ainsi leur endettement.
Toutefois, le nouveau partenaire peut continuer à hypothéquer ce projet pour emprunter de l'argent ou ajouter des garanties lors de l'emprunt. En particulier, lors de l'évaluation d'un nouveau prêt (ou en fonction du profil d'un nouveau client), la banque peut réévaluer les garanties et généralement augmenter la valeur de l'actif. Le client peut alors emprunter davantage que l'ancienne dette ou, grâce aux garanties supplémentaires, débourser davantage. Un autre aspect peut être lié à l'échéance de l'obligation, ou la banque est autorisée à restructurer la dette pour les emprunteurs en difficulté. La banque peut également prendre des mesures connexes, comme prêter pour restructurer la dette en réévaluant l'actif ; la société mère ou la filiale achètera le projet, garantira la dette et la banque réévaluera l'actif.
Si les transactions sur le marché immobilier sont moroses, où les particuliers emprunteront-ils de l'argent auprès des banques pour augmenter leurs investissements ? Ou si les projets achevés et les nouveaux projets lancés sur le marché diminuent également, où l'argent ira-t-il ? La poursuite de la hausse des prêts bancaires au secteur immobilier ne se reflète peut-être que dans les rapports et non dans les montants effectivement déboursés. En cas de restructuration ou d'extension de dette, le nouveau prêt sera plus élevé que l'ancien. Par exemple, si l'ancien prêt est de 1 000 milliards de VND, le client devra payer des intérêts pouvant atteindre 1 100 milliards de VND, voire plus. En cas de prêt par l'intermédiaire d'une nouvelle société, l'entreprise qui achète le projet prêtera plus de 1 100 milliards de VND, ce qui entraînera automatiquement une augmentation du montant du prêt. Or, cela représente un risque important de créances douteuses pour les banques », a analysé le Dr Le Dat Chi.
Lien source
Comment (0)