Transfert de projet immobilier confronté à des difficultés

L'achat, la vente et le transfert de projets immobiliers se heurtent actuellement à de nombreuses difficultés liées aux procédures juridiques.

Au cours des derniers mois de 2024, dans un contexte de pénurie de biens immobiliers, de nombreuses entreprises immobilières nationales et étrangères, disposant d'abondantes ressources financières, « recherchent » activement des fonds fonciers et des projets bénéficiant d'un statut juridique clair afin de continuer à investir et d'anticiper le nouveau cycle du marché.

La priorité est accordée aux projets ayant un statut juridique clair.

D'après les informations disponibles, de nombreux projets d'investissement ont été annoncés ces derniers mois. Par exemple, en septembre, les sociétés Truong Son Real Estate et Him Lam ont déposé une demande pour la réalisation d'un projet résidentiel dans le district de Duc Hoa, province de Long An , d'une superficie de 214 921 hectares et représentant un investissement total de 11 221 milliards de VND.

Toujours en septembre, le groupe Everland a proposé d'étudier un projet d'investissement dans deux nouvelles zones urbaines de la ville de Hai Phong , pour un montant total de près de 5 000 milliards de VND. Le projet de zone urbaine de Hong Thai, situé dans le district d'An Duong, couvre 21,8 hectares. Son coût total est estimé à environ 1 900 milliards de VND, dont environ 92 milliards de VND pour le déblaiement des terrains. Le projet de zone urbaine situé dans les communes de Hoa Dong et Lam Dong, dans le district de Thuy Nguyen, couvre environ 30,6 hectares. Son coût total est estimé à environ 2 992 milliards de VND, dont environ 127 milliards de VND pour le déblaiement des terrains.

Par ailleurs, ce groupe s'était également inscrit pour la construction du nouveau quartier urbain G19 dans la commune de Kim No, district de Dong Anh, à Hanoï . Le projet, dont le coût de mise en œuvre préliminaire s'élevait à environ 2 183 milliards de VND, devait être réalisé entre 2024 et 2029. Cependant, cette entreprise a été disqualifiée pour non-respect des critères de capacité et d'expérience.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la société SkyWorld Development Company Limited, filiale du groupe malaisien, a récemment annoncé l'acquisition de 100 % des parts de la société par actions Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business pour 350 milliards de dongs. Thuan Thanh devient ainsi l'unique et légitime propriétaire du terrain de 2 060 m² situé dans le 8e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville.

Parallèlement, la société japonaise Nishi Nippon Railroad a acquis 25 % des parts du projet Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) auprès du groupe Nam Long pour 26 millions de dollars américains. De même, la société Tripod Technology Corporation (Taïwan-Chine) a acquis un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria - Vung Tau auprès de la société Sonadezi Chau Duc.

Quelques mois auparavant, le marché du Sud avait été témoin d'un accord majeur entre Kim Oanh Group Corporation et deux partenaires japonais, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry et Kumagai Gumi Co. Ltd, pour mettre en œuvre conjointement le projet One World à Binh Duong, avec un investissement total de plus d'un milliard de dollars américains.

S'adressant aux journalistes, le directeur du conseil en investissement d'une société immobilière a révélé : « Nous travaillons avec des entreprises internationales et des fonds d'investissement. Ils ont exprimé leur vif intérêt pour l'acquisition de projets immobiliers au Vietnam ou pour une coopération dans le domaine de la construction, des échanges de biens immobiliers, ou encore de la vente en agence… »

La priorité est notamment accordée aux projets d'appartements, aux zones résidentielles, aux terrains et aux maisons de ville, mais il est important que le projet ait un statut juridique irréprochable, que les obligations fiscales foncières soient remplies, qu'il dispose ou soit sur le point d'obtenir un permis de construire et qu'il soit éligible à la vente...

Le marché immobilier vietnamien est très attractif pour les investisseurs étrangers. Photo : HOANG TRIEU

Complexité juridique, transactions difficiles

Selon M. Tran Minh Ngoc Viet, directeur général de Vietpearl Group Real Estate Corporation, les investisseurs nationaux et étrangers sont activement à la recherche de projets ou de fonds fonciers vierges dans des zones présentant un fort potentiel de développement futur.

Le groupe Vietpearl cherche également à accroître son fonds foncier et est disposé à discuter de projets à vendre. Cependant, le processus d'achat, de vente et de transfert de projets se heurte actuellement à de nombreux problèmes de procédure juridique, notamment en ce qui concerne le transfert de propriété.

M. Viet a indiqué que le principal obstacle au transfert de projets réside dans les problèmes juridiques et l'évaluation foncière. Selon son enquête, environ 60 % des projets potentiels rencontrent des difficultés en raison de la longueur des procédures d'approbation ou de prix fonciers déconnectés de la réalité.

Si ces problèmes sont résolus, les activités de négoce de fonds fonciers seront très dynamiques, notamment pour le segment des terrains industriels et les zones résidentielles bien aménagées, répondant ainsi aux besoins des investisseurs nationaux et étrangers.

Mme Tran Thi Khanh Linh, directrice adjointe de Savills Vietnam Investment Consulting, a déclaré que les investisseurs étrangers recherchent constamment des projets immobiliers à bon prix au Vietnam, notamment dans les grandes villes. Cependant, il est essentiel que le statut juridique du projet soit clair et prêt à être mis en œuvre. En effet, de nombreux projets ont subi des retards dans leur réalisation, entraînant des pertes pour les investisseurs.

Mme Linh a indiqué qu'en 2024, Savills a accueilli et conseillé de nombreux investisseurs nationaux et étrangers. Ces investisseurs souhaitaient investir dans divers types d'actifs, mais s'intéressaient particulièrement à l'immobilier d'exploitation, notamment aux immeubles de bureaux. Concernant l'immobilier résidentiel, ils restent à la recherche en raison de la rareté de l'offre.

Toutefois, Mme Linh estime qu'avec l'adoption et l'application des lois relatives à l'immobilier, le marché connaîtra des ajustements positifs, contribuant ainsi à renforcer le système juridique et à créer des conditions favorables aux investisseurs.

De fait, les investisseurs japonais, singapouriens, malaisiens, sud-coréens et chinois s'intéressent depuis longtemps à l'immobilier vietnamien. Récemment, on a constaté une augmentation du nombre d'investisseurs européens et moyen-orientaux.

Les projets bénéficiant de documents juridiques clairs, situés dans les zones urbaines d'Hô-Chi-Minh-Ville et des provinces limitrophes et dotés d'infrastructures de transport performantes, continueront d'attirer les investisseurs. Mme Linh estime qu'avec la reprise de l'économie et du marché immobilier en 2025, les investisseurs auront davantage confiance et l'offre deviendra plus abondante.

En tant que consultant en courtage et intervenant directement auprès des parties, Me Le Minh Phieu, avocat fondateur et gérant du cabinet LMP Lawyers, estime que la réussite d'une transaction d'achat-vente de projet immobilier repose sur de nombreux facteurs. Parmi ceux-ci, l'harmonie et la compréhension mutuelle entre les parties sont primordiales.

L'option de vente, en particulier, est un élément qui intéresse fortement les investisseurs étrangers, car elle leur permet d'anticiper les éventuels échecs d'un projet. De plus, l'acheteur peut imposer des conditions supplémentaires au cas où le vendeur ne disposerait pas des ressources financières suffisantes pour honorer son obligation de rachat lorsque l'acheteur exerce son option de vente.

Les opérations de fusions-acquisitions diminuent

D'après les statistiques de l'Agence des investissements étrangers, au cours des dix premiers mois de 2024, 2 669 opérations d'apport en capital et d'acquisition de parts (fusions-acquisitions) ont été réalisées par des investisseurs étrangers, pour un montant total d'apports en capital supérieur à 3,68 milliards de dollars américains. Ce chiffre représente une baisse de 10,4 % en volume et de 29 % en valeur par rapport à la même période en 2023. Le secteur immobilier, en particulier, serait fortement impacté par des problèmes juridiques, entraînant une diminution de l'offre. L'année 2024 marque le début de la mise en œuvre et de l'application des lois relatives à l'immobilier. De ce fait, de nombreuses incertitudes incitent les investisseurs et le marché à la prudence.

Source : https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm