Le transfert d'un projet immobilier face à des difficultés

L’achat, la vente et le transfert actuels de projets immobiliers se heurtent à de nombreuses difficultés dans les procédures juridiques.

Au cours des derniers mois de 2024, dans un contexte de pénurie de logements, de nombreuses entreprises immobilières nationales et étrangères, disposant de ressources financières abondantes, « recherchent » activement des fonds fonciers propres et des projets dotés d'un statut juridique clair pour continuer à investir afin d'anticiper le nouveau cycle du marché.

Donner la priorité aux projets ayant un statut juridique clair

Selon les données disponibles, de nombreux nouveaux projets d’investissement ont été annoncés en permanence au cours des derniers mois. Par exemple, en septembre, Truong Son Real Estate Company et Him Lam Company se sont toutes deux inscrites pour mettre en œuvre un projet de zone résidentielle dans le district de Duc Hoa, province de Long An, d'une superficie de 214 921 hectares et d'un investissement total de 11 221 milliards de VND.

En septembre également, Everland Group a proposé d'étudier un investissement dans deux nouvelles zones urbaines de la ville de Hai Phong , avec un investissement total de près de 5 000 milliards de VND. Dans lequel, le projet de zone urbaine de Hong Thai, le district d'An Duong a une échelle de 21,8 hectares. Le coût total estimé est d'environ 1 900 milliards de VND, dont environ 92 milliards de VND pour le déblaiement du site. Le projet de zone urbaine dans les communes de Hoa Dong et de Lam Dong, district de Thuy Nguyen, a une échelle d'environ 30,6 hectares. Le coût total estimé est d'environ 2 992 milliards de VND, dont le coût de déblaiement du site est d'environ 127 milliards de VND.

En outre, ce groupe s'est également inscrit pour construire un nouveau projet de zone urbaine G19 dans la commune de Kim No, district de Dong Anh, Hanoi . Le projet a un coût total de mise en œuvre préliminaire d'environ 2 183 milliards de VND, dont la mise en œuvre est prévue entre 2024 et 2029. Cependant, cette entreprise a été éliminée car elle ne répondait pas aux exigences en matière de capacité et d'expérience.

À Ho Chi Minh-Ville, récemment, SkyWorld Development Company Limited, filiale du groupe malaisien, a annoncé avoir acquis 100% des actions de Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company pour 350 milliards de VND. En conséquence, Thuan Thanh est l'unique utilisateur légal du terrain de 2 060 m2 dans le 8e arrondissement de Ho Chi Minh-Ville.

Entre-temps, Nishi Nippon Railroad, une société japonaise, a acquis 25 % des actions du projet Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) auprès du groupe Nam Long pour 26 millions USD. De même, Tripod Technology Corporation (Taiwan - Chine) a « acquis » un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria - Vung Tau auprès de la société Sonadezi Chau Duc.

Quelques mois plus tôt, le marché du Sud a été témoin d'un accord majeur entre Kim Oanh Group Corporation en coopération avec deux partenaires japonais : NTT Urban Development, Sumitomo Forestry et Kumagai Gumi Co. Ltd. qui mettent en œuvre conjointement le projet One World à Binh Duong, avec un investissement total de plus d'un milliard de dollars.

S'adressant aux journalistes, le directeur du conseil en investissement d'une société immobilière a révélé : « Nous collaborons avec des sociétés et des fonds d'investissement internationaux. Ils ont exprimé leur souhait d'acquérir des projets immobiliers au Vietnam ou de coopérer dans la construction d'investissements, l'échange de produits et la vente générale… »

En particulier, la priorité est donnée aux projets d'appartements, aux zones résidentielles, aux terrains et aux maisons de ville, mais surtout, le projet doit avoir un statut juridique propre, avoir rempli ses obligations fiscales foncières, avoir ou être sur le point d'avoir un permis de construire et être éligible à la vente...".

Le marché immobilier vietnamien est très attractif pour les investisseurs étrangers. Photo : HOANG TRIEU

Enchevêtrement juridique, difficile à réaliser

Selon M. Tran Minh Ngoc Viet, directeur général de Vietpearl Group Real Estate Corporation, les investisseurs nationaux et étrangers recherchent activement des projets ou des fonds fonciers propres dans des zones à fort potentiel de développement à l'avenir.

Vietpearl Group recherche également des opportunités d'expansion de son fonds foncier et est prêt à discuter de projets à vendre. Cependant, le processus d’achat, de vente et de transfert de projets se heurte actuellement à de nombreuses difficultés dans les procédures juridiques, notamment les procédures liées au transfert de projets.

M. Viet a déclaré que le plus gros problème dans le transfert du projet était les questions juridiques et l'évaluation du terrain. Selon son enquête, environ 60 % des projets potentiels rencontrent des difficultés en raison de longues procédures d’approbation ou de prix des terrains qui ne correspondent pas à la réalité.

Si ces problèmes sont résolus, les activités de négociation de fonds fonciers seront très intéressantes, en particulier pour le segment des terrains industriels et des zones résidentielles bien planifiées, répondant aux besoins des investisseurs nationaux et étrangers.

Mme Tran Thi Khanh Linh, directrice adjointe du département de conseil en investissement de Savills Vietnam, a déclaré que les investisseurs étrangers sont toujours à la recherche de projets immobiliers à bon prix au Vietnam, en particulier dans les villes centrales. Il est toutefois important que les aspects juridiques du projet soient clairs et prêts à être mis en œuvre. En fait, de nombreux projets connaissent des retards dans leur mise en œuvre, ce qui entraîne des pertes pour les investisseurs.

Mme Linh a informé qu'en 2024, Savills a accueilli et conseillé de nombreux investisseurs nationaux et étrangers. Ces investisseurs cherchent à investir dans une variété d’actifs, mais ils sont particulièrement intéressés par l’exploitation de biens immobiliers, tels que des immeubles de bureaux. Quant à l'immobilier résidentiel, ils cherchent encore car l'offre est très rare.

Cependant, avec l'adoption et l'application des lois relatives à l'immobilier, Mme Linh estime que le marché connaîtra des ajustements positifs, contribuant à renforcer le système juridique et à créer une base favorable pour les investisseurs.

En fait, les investisseurs du Japon, de Singapour, de Malaisie, de Corée du Sud et de Chine s’intéressent depuis longtemps à l’immobilier vietnamien. On constate récemment une augmentation du nombre d’investisseurs en provenance d’Europe et du Moyen-Orient.

Les projets dotés de documents juridiques clairs, les zones urbaines de Ho Chi Minh-Ville et des provinces environnantes dotées d'infrastructures de transport pratiques continueront d'attirer l'attention des investisseurs. Mme Linh estime que lorsque l’économie et le marché immobilier se redresseront en 2025, les investisseurs seront plus confiants dans leur participation aux projets et l’offre deviendra plus abondante.

En tant que personne qui conseille et travaille directement avec les parties, le consultant en courtage - Dr. Le Minh Phieu, avocat fondateur et directeur de LMP Lawyers, estime que pour qu'une transaction de vente et d'achat de projet soit réussie, de nombreux facteurs sont nécessaires. Dans lequel, l’harmonie des parties est très importante.

En particulier, les options de vente sont l’une des questions qui intéressent particulièrement les investisseurs étrangers pour se préparer aux situations futures lorsque le projet n’atteint pas ses objectifs commerciaux fixés. En outre, l’acheteur impose également des exigences supplémentaires dans le cas où le vendeur n’est pas financièrement qualifié pour remplir son obligation de rachat lorsque l’acheteur exerce l’option de vente.

Baisse des transactions de fusions et acquisitions

Selon les statistiques de l'Agence d'investissement étranger, au cours des 10 premiers mois de 2024, il y a eu 2 669 transactions d'apport en capital et d'achat d'actions (M&A) par des investisseurs étrangers, avec une valeur totale d'apport en capital de plus de 3,68 milliards USD, en baisse de 10,4 % en quantité et de 29 % en valeur par rapport à la même période en 2023. En particulier, le secteur immobilier serait fortement touché par des problèmes juridiques, provoquant une diminution de l'offre. 2024 est l’année où les lois relatives à l’immobilier commencent à être appliquées. Par conséquent, de nombreuses questions floues font attendre les investisseurs et le marché.

Source : https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm