À Hanoï, les commerces situés dans les quartiers huppés ont peu de locataires, les prix de l'immobilier montent en flèche et, même avec des revenus élevés, il est difficile d'acheter.

Même les ménages les plus aisés d'Hanoï et d'Hô Chi Minh-Ville peinent à acquérir un logement ; les commerces situés sur les terrains les plus prisés d'Hanoï peinent à trouver preneur ; quand les projets immobiliers devront-ils consulter le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique ?… Telles sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Actualités immobilières : L’écart entre les revenus et les prix des logements se creuse, notamment pour les ménages des classes moyennes et supérieures. (Photo : Anh Phuong)

Même avec un revenu élevé, il est difficile d'acheter une maison.

Dans un rapport récemment publié, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a cité les données de l'enquête de 2023 sur les conditions de vie de la population menée par l'Office général des statistiques (GSO), indiquant que le groupe ayant le revenu le plus élevé (représentant 20 % de la population - groupe 5) dispose d'un revenu moyen par personne de 14,47 millions de VND/mois à Hanoï ; 13,8 millions de VND/mois à Da Nang ; 13,26 millions de VND/mois à Hô Chi Minh-Ville ; 13,9 millions de VND/mois à Dong Nai et 18,38 millions de VND/mois à Binh Duong .

Selon VARS, ce groupe devrait pouvoir acquérir un logement dans de grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville sans aide gouvernementale. Or, dans les faits, même ce groupe à hauts revenus se heurte à de nombreux obstacles lorsqu'il s'agit d'accéder à la propriété dans ces métropoles.

VARS part du principe que chaque ménage composé de 2 personnes en âge de travailler appartient au groupe de revenus le plus élevé, le revenu moyen de ce groupe étant estimé à environ 30 millions de VND/mois/ménage, soit environ 360 millions de VND par an.

L'accessibilité maximale, si l'on applique la règle financière courante, est que les coûts du logement ne dépassent pas 1/3 du revenu, soit environ 6,7 millions de VND/mois, ce qui équivaut à environ 80 millions de VND par an.

Par ailleurs, à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, le prix d'un appartement commercial au mètre carré oscille entre 40 et 70 millions de VND, selon la superficie et le type de bien. Ainsi, un appartement d'environ 60 m² coûtera entre 2,5 et 3,5 milliards de VND.

Si une personne à hauts revenus souhaite acheter une maison d'une valeur de 3,5 milliards de VND et emprunte 70 % de cette valeur auprès d'une banque, soit 2,45 milliards de VND, à un taux d'intérêt de 8 % par an sur 20 ans, ses mensualités s'élèveront à environ 25 à 27 millions de VND, soit plus de 300 millions de VND par an.

Ainsi, selon VARS, avec un paiement maximal de 80 millions de VND/an, ce groupe de personnes est quasiment incapable d'acheter une maison.

Pour expliquer la forte baisse de l'accessibilité au logement ces dernières années, VARS a indiqué que les prix de l'immobilier dans les grandes villes, déjà hors de portée financière de la majorité des gens, ont augmenté rapidement, plusieurs fois plus vite que le taux de croissance des revenus.

Plus précisément, après la pandémie de Covid-19, les prix de l'immobilier, notamment des appartements à Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville, ont continué d'augmenter, atteignant un nouveau niveau supérieur de 30 % à celui de 2019.

Selon les données du ministère de la Construction, au troisième trimestre 2024, les prix des appartements à Hanoï ont augmenté dans les projets neufs et anciens ; le niveau de prix des nouveaux projets a augmenté d'environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an.

Les données de la chaîne Batdongsan montrent que le prix de vente moyen des appartements en 2021 se situait entre 34 et 37 millions de VND/m² ; en 2022, il se situait entre 38 et 40 millions de VND/m². En 2023, le prix de vente oscillait entre 39 et 42 millions de VND/m² et en 2024, le prix de vente moyen a augmenté pour atteindre 45 à 51 millions de VND/m².

Parallèlement, le revenu moyen par habitant dans les zones urbaines en 2023 n'augmentera que d'environ 4 % par rapport aux statistiques du GSO de 2019.

En 2023, le revenu moyen du groupe 5 à Hanoï et à Da Nang n'augmentera que de 3 % et 7 % respectivement par rapport à 2019. À Hô Chi Minh-Ville, ce même groupe a même enregistré une croissance négative de 8 %.

Cela a creusé l'écart entre les revenus et les prix du logement, notamment pour les ménages de la classe moyenne et de la classe moyenne supérieure.

Une autre raison, selon VARS, est le manque d'offre de logements adaptés, avec très peu de projets immobiliers dont le prix est inférieur à 30 millions de VND/m2, laissant la majorité des gens, y compris le groupe 5, sans options appropriées.

Par ailleurs, la spéculation est l'un des principaux facteurs de la hausse des prix de l'immobilier. Nombreux sont ceux qui achètent des biens immobiliers sans intention de les habiter, les abandonnant ensuite dans l'espoir d'une augmentation des prix, ce qui ne fait qu'aggraver le déséquilibre entre l'offre et la demande.

De nombreux commerces situés sur les « terres dorées » de Hanoï ont fermé leurs portes.

Fin 2024, des dizaines de locaux commerciaux de la rue Kim Ma, qui affichaient auparavant parmi les loyers les plus élevés de Hanoï, sont désormais fermés et à louer.

Le propriétaire d'un immeuble de cinq étages, d'une surface habitable totale de 200 m², situé rue Kim Ma, a déclaré que depuis début 2024, de nombreuses enseignes et boutiques de la rue ont fermé leurs portes, laissant les locaux vides. Auparavant loué 60 millions de VND par mois, le loyer a été ramené à 50 millions de VND, mais l'immeuble est resté inoccupé pendant plus de six mois.

Le propriétaire d'une maison de 5 étages avec 2 façades sur rue sur Kim Ma Street a déclaré qu'en plus de réduire le loyer, il avait également créé des conditions permettant aux clients de payer le loyer pour 3 mois au lieu de 6 mois à la fois comme auparavant, mais qu'il n'avait toujours pas réussi à conserver ses locataires.

La rue Kim Ma s'étend sur environ 1,5 km ; tous les quelques maisons, on trouve un magasin avec un panneau « à louer ».

Non seulement les grands locaux sont vacants, mais les petits locaux dont les loyers varient de 15 à 20 millions de VND/mois sont également sans locataires.

« Avant la pandémie de Covid-19, tout local commercial de la rue Kim Ma était immédiatement libéré et repris par un autre commerçant. Mais aujourd'hui, de nombreux commerçants ne parviennent plus à survivre, en partie à cause du prix élevé des locaux, en partie à cause du ralentissement de l'activité commerciale, et sont donc contraints de rendre les lieux », a déclaré le propriétaire d'un local commercial de la rue Kim Ma.

D'après les riverains de la rue Kim Ma, depuis fin 2023, de nombreux commerces ont fermé leurs portes. Ce phénomène s'explique en partie par les répercussions des travaux prolongés de la station de métro, conjugués à une conjoncture économique défavorable, voire à des faillites.

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Le district de Hoang Mai (Hanoï) s'apprête à mettre aux enchères près de 44 000 mètres carrés de terrain.

La société Lac Viet Auction Company vient d'annoncer la vente aux enchères des actifs du Centre de développement du fonds foncier du district de Hoang Mai.

Plus précisément, la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet d'investissement dans la construction de logements de faible hauteur sur le terrain codé TT4 dans la zone urbaine du barrage de Nam Ho Linh, quartier Hoang Liet, district de Hoang Mai, Hanoi (phase 1).

Le terrain mis aux enchères a une superficie totale de 43 944 mètres carrés ; dont 20 061 mètres carrés de terrain résidentiel, 20 759 mètres carrés de terrain routier et plus de 3 123 mètres carrés d’espaces verts.

La zone résidentielle correspond à 10 zones, 262 parcelles de terrain, la densité de construction de l'ensemble de la zone est d'environ 49,7%, 4 étages de hauteur.

Le prix de départ du premier tour est supérieur à 86 millions de VND/m². À partir du deuxième tour, le prix de départ correspond à la meilleure offre valide du tour précédent. L'incrément de prix est de 500 000 VND/m².

Les frais d'inscription à la vente aux enchères s'élèvent à 4 millions de VND. Le dépôt de garantie est supérieur à 345 milliards de VND.

La vente aux enchères se déroule par vote direct en plusieurs tours et doit comporter au moins 3 tours obligatoires. Méthode d'enchères ascendantes.

Date et lieu de vente et de réception des documents : jusqu'à 17h00 le 20 décembre au guichet unique du Comité populaire du district de Hoang Mai et au siège de la société de vente aux enchères par actions Lac Viet.

La vente aux enchères aura lieu le 23 décembre à 14h30, dans la salle du Centre politique du district de Hoang Mai.

Quand les projets de logement doivent-ils consulter le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique ?

Le ministère de la Construction vient d'envoyer un document au département de la Construction de la province de Ha Tinh concernant la consultation avec le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique sur les projets d'investissement dans la construction de logements dans les zones nécessitant la défense et la sécurité nationales.

En conséquence, le ministère de la Construction a reçu la dépêche officielle n° 3770/SXD-QLN datée du 15 novembre 2024 du département de la Construction de la province de Ha Tinh, demandant des instructions sur la consultation du ministère de la Défense nationale et du ministère de la Sécurité publique sur les projets d'investissement dans la construction de logements dans les zones nécessitant la défense et la sécurité nationales conformément aux dispositions de la loi sur le logement.

Après examen, le ministère de la Construction a répondu comme suit : Concernant la consultation avec le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique sur les projets d’investissement dans la construction de logements dans les zones relevant de la défense et de la sécurité nationales. Conformément à la loi sur le logement de 2023, les organisations et les particuliers étrangers sont uniquement autorisés à acquérir, à louer, à recevoir en donation ou à hériter de logements commerciaux dans le cadre de projets d’investissement dans la construction de logements situés hors des zones relevant de la défense et de la sécurité nationales. Aux termes de l’article 16, paragraphe 2, de l’article 17, paragraphe 2 et de l’article 19, paragraphe 3 de la loi sur le logement de 2023, les organisations et les particuliers étrangers sont uniquement autorisés à acquérir, à louer, à recevoir en donation, à hériter ou à posséder des logements commerciaux dans le cadre de projets d’investissement dans la construction de logements situés hors des zones relevant de la défense et de la sécurité nationales.

Le décret n° 95/2024/ND-CP stipule que l'agence chargée d'évaluer et d'approuver les politiques d'investissement doit consulter le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique afin de déterminer si le projet se situe ou non dans une zone relevant de la défense et de la sécurité nationales. Il s'agit notamment de déterminer si le projet est autorisé à permettre à des organisations et des personnes physiques étrangères d'acquérir des logements.

Conformément à cette réglementation, l'État autorise uniquement les organisations et les particuliers étrangers à acquérir, louer, recevoir en donation ou hériter de logements commerciaux. Aucune réglementation n'autorise l'utilisation de terrains résidentiels dans le cadre de projets d'investissement immobilier. Par conséquent, dans le cas de projets d'investissement en construction d'infrastructures prévoyant le lotissement de terrains et leur vente à des particuliers pour la construction de leurs maisons, il n'est pas nécessaire de solliciter l'avis du ministère de la Défense nationale et du ministère de la Sécurité publique, conformément aux dispositions de l'article 15, paragraphe 6, du décret n° 95/2024/ND-CP.

En ce qui concerne la consultation du ministère de la Défense nationale et du ministère de la Sécurité publique sur les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux, conformément à l'article 6, paragraphe 4, du décret n° 100/2024/ND-CP du 26 juillet 2024 du gouvernement, pour les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux et de logements destinés aux forces armées populaires, l'agence chargée de l'évaluation et de l'approbation des politiques d'investissement n'est pas tenue de consulter le ministère de la Défense nationale et le ministère de la Sécurité publique sur les points spécifiés à l'article 15, paragraphe 6, du décret n° 95/2024/ND-CP.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html