Une taxe de 20 % sur les bénéfices de transfert immobilier va-t-elle augmenter les prix de l’immobilier ?

L’opinion publique s’inquiète et se demande : la proposition de taxer 20 % des bénéfices de transfert immobilier va-t-elle augmenter les prix de l’immobilier ?

Les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ?

Avant l'information sur la proposition de calculer une taxe de 20% sur les bénéfices de transfert de biens immobiliers, M. Nguyen Minh Nhat - un investisseur expérimenté à Hanoi - a prédit que cette politique pourrait augmenter les prix des logements dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville parce que les propriétaires ajouteront la taxe au prix de vente.

Si la taxe est appliquée en fonction de la durée de possession, si le bien est détenu depuis moins de deux ans, le taux d'imposition prévu, pouvant atteindre 10 %, est trop élevé. Par exemple, pour une vente immobilière de 10 milliards de VND, la taxe peut atteindre 1 milliard de VND. Dans ce cas, la taxe peut également être immédiatement ajoutée au prix de vente, ce qui entraîne une augmentation du prix du bien.

C'est pourquoi, selon M. Nhat, afin d'empêcher la spéculation, il serait plus raisonnable de taxer uniquement l'achat et la vente de résidences secondaires et tertiaires au fil du temps.

« Je pense que des droits de mutation élevés feront grimper les prix des terrains, et que cette taxe sera répercutée sur les acheteurs. Il faut taxer les biens immobiliers vacants. Ceux qui laissent des terrains inutilisés, qui ne font pas d'affaires ou qui ne les louent pas doivent être taxés. Ceux qui possèdent davantage de biens immobiliers mais ne les utilisent pas seront davantage taxés. Les particuliers comme les sociétés immobilières doivent calculer la taxe sur les terrains vacants. Ce n'est qu'alors que les terrains retrouveront leur véritable valeur, c'est-à-dire qu'ils sont destinés à l'habitation, aux affaires et à la production, et non à la spéculation comme c'est le cas actuellement », a déclaré M. Nhat.

De nombreux experts estiment également qu’imposer une taxe de 20 % sur les bénéfices de transfert de biens immobiliers augmentera les prix de l’immobilier, rendant de plus en plus difficile l’achat d’une maison pour les personnes ayant de réels besoins.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de PropertyGuru Vietnam Company dans le Sud, a analysé : « Les vendeurs immobiliers ajoutent souvent tous les coûts, y compris les taxes, au prix de vente. Lorsque le taux d'imposition augmente, le prix de vente augmente également et l'acheteur final peut devoir supporter ce coût supplémentaire. »

Une taxe de 20 % sur les bénéfices de transfert pourrait augmenter les prix de l'immobilier (photo d'illustration)

De plus, les bénéfices réels des investisseurs sont affectés, ce qui rend les canaux d’investissement immobilier moins attractifs par rapport aux autres canaux.

En outre, M. Tuan a également déclaré que le calcul de la taxe en fonction du prix de vente et de la durée de propriété, le taux le plus élevé étant de 10 % pour une période de détention inférieure à 2 ans (5 fois plus élevé qu'actuellement), pourrait entraîner une diminution des transactions et un gel temporaire du marché secondaire.

Parce que la mentalité de « surfeur » est profondément ancrée dans la mentalité d'investissement de nombreux Vietnamiens, couvrant de nombreux segments, des terrains aux appartements en passant par les immeubles de faible hauteur. Ils ont souvent tendance à « vendre au bon prix », ce qui leur permet de réorienter avec souplesse les flux de capitaux vers d'autres actifs plus rentables à chaque fois.

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a également averti que si la politique fiscale ne s'accompagnait pas d'un mécanisme transparent et raisonnable de contrôle de la valeur des transactions, le marché pourrait réagir par une « stagnation » initiale. Les investisseurs pourraient suspendre temporairement leurs achats et ventes pour patienter.

Pendant ce temps, ceux qui ont de réels besoins devront faire face à des prix plus élevés parce que les vendeurs ajoutent des taxes au prix de transfert.

De plus, la base de données sur les coûts et les dépenses n'est pas encore entièrement mise à jour, notamment pour les transactions secondaires antérieures sans factures ni documents clairs. Cela peut entraîner des litiges, lorsque les autorités fiscales ne peuvent pas vérifier le prix de revient et que les contribuables sont perçus comme surtaxés.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Quang Huy, directeur général de la Faculté de Finance et de Banque de l'Université Nguyen Trai, a également déclaré que cette proposition pourrait également entraîner une hausse des prix de l'immobilier à court terme. En effet, à court terme, les vendeurs pourraient fixer des prix plus élevés afin que les acheteurs puissent « supporter » les coûts fiscaux, en particulier sur les segments spéculatifs traditionnels tels que les terrains et les maisons de ville dans les zones à forte demande.

Toutefois, selon M. Huy, à moyen et long terme, le marché devra réajuster ses prévisions de rentabilité. L'immobilier « acheter pour vivre, pour utiliser pour de vrai » restera stable, sans impact. L'immobilier spéculatif perdra de son attrait, ce qui entraînera une faible liquidité et les prix devront être réduits pour attirer les acheteurs.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (aujourd'hui ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ), a également déclaré que la taxation des bénéfices de transfert de biens immobiliers n'est pas susceptible de contribuer à réduire les prix de l'immobilier.

La proposition d'imposition des bénéfices de transfert se concentre sur les revenus provenant du droit d'usage de biens immobiliers. Il s'agit d'une méthode de gestion moderne, mais sa mise en œuvre a rencontré des difficultés dans de nombreux pays en raison d'infrastructures de gestion défaillantes et de l'impossibilité de calculer les revenus. Par conséquent, ils continuent de devoir gérer des cas où les revenus ne peuvent être calculés.

Pour faire baisser les prix de l’immobilier, il faudrait plutôt instaurer un impôt direct sur la propriété, comme un impôt sur les propriétés secondaires ou un impôt sur les propriétés abandonnées.

« Je pense que nous devons améliorer la qualité de la gestion pour calculer les revenus, au lieu d'analyser les cas où les revenus ne peuvent être calculés, puis de faire ceci ou cela. Pour calculer les revenus, la seule solution est d'aligner la liste des prix de l'État sur le prix du marché, avec une marge d'erreur de 20 % », a déclaré M. Vo.

Les objets imposables doivent être classés.

Pour garantir des politiques fiscales justes et raisonnables, il est nécessaire, selon les experts, de classer les sujets applicables.

Les experts estiment qu'il est nécessaire de classer les sujets soumis à l'impôt (Illustration : Minh Duc)

M. Nguyen Quang Huy a estimé que pour que la politique fiscale soit efficace, il est nécessaire de classer clairement les groupes de personnes concernées par l'impôt. Ainsi, le propriétaire unique d'un bien immobilier résidentiel devrait être exonéré ou bénéficier d'avantages spéciaux. Les transactions intrafamiliales, les successions et les échanges de maisons pour des raisons de subsistance devraient également bénéficier de leurs propres mécanismes.

Cette politique se concentre sur les activités d'investissement professionnelles, notamment la spéculation à court terme. Pour ce groupe, il est nécessaire de concevoir un impôt progressif en fonction de la durée de détention. Par exemple, une vente dans un délai d'un an sera soumise à un taux d'imposition élevé de 15 à 20 %. En cas de détention pendant 3 à 5 ans, le taux d'imposition diminuera progressivement ; les détentions supérieures à 5 ans seront exonérées ou fortement réduites. Cela incite à l'investissement à long terme et stabilise le marché.

En outre, il est nécessaire de construire un système de données de prix transparent et public pour éviter le phénomène de déclaration de prix virtuels pour échapper aux impôts ou créer des différences artificielles.

En outre, une approche flexible, assortie d'une feuille de route et d'un soutien du marché, est nécessaire. Plus précisément, au lieu d'appliquer immédiatement un taux d'imposition fixe de 20 %, il est possible d'envisager des projets pilotes dans les grandes villes ou sur des biens immobiliers clairement spéculatifs. La feuille de route sera progressivement étoffée, avec des évaluations d'impact périodiques.

En outre, selon M. Huy, si l'on se contente d'imposer des taxes sans résoudre simultanément les problèmes d'approvisionnement, de fonds fonciers, de légalité des projets et d'infrastructures, les prix des logements continueront à subir une pression croissante en raison du caractère déficient du marché.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a également déclaré que la réglementation des impôts sur les bénéfices élevés est correcte, mais que la méthode de calcul des impôts pour aider le marché à être transparent et stable et éviter de faire monter les prix de l'immobilier et de faire supporter plus de coûts aux gens est quelque chose qui doit être pris en considération.

Il faut reconnaître que les prix de l'immobilier et des logements sont trop élevés par rapport aux revenus des citoyens. Si l'on se concentre uniquement sur la fiscalité sans faire de distinction entre les sujets, force est de constater que les terrains investis et construits, achetés puis non construits au bout de trois ans, sont clairement du gaspillage. Il faut donc imposer de lourdes taxes sur ces sujets.

« Pour les maisons achetées inachevées ou non terminées, nous devons également les taxer sur une période donnée. Si nous les taxons toutes d'un coup, nous n'atteindrons pas l'objectif visé et ferons grimper les prix de l'immobilier par inadvertance », a souligné M. Thanh.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, a également souligné de nombreux défis si la nouvelle proposition est approuvée.

La première concerne l'histoire des biens hérités et donnés. En effet, au début, la valeur déterminée et la valeur estimée ne reposent pas sur une base solide.

Deuxièmement, il est crucial que les données du marché immobilier vietnamien manquent de transparence, de suivi régulier et de garantie d'exactitude. Il est donc très difficile de déterminer le prix d'achat exact dès le départ.

Troisièmement, en matière de revenus, il existe des recettes et des dépenses. Les dépenses telles que les commissions de courtage, les frais de rénovation, etc., doivent être accompagnées de justificatifs afin de garantir l'exactitude des bénéfices. Cependant, les utilisateurs ne conservent pas toujours ces documents, ce qui complique considérablement leur calcul.

Source : https://baolangson.vn/danh-thue-20-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-co-lam-gia-nha-tang-5054055.html