(CLO) Les ventes aux enchères de terrains présentant des signes d'irrégularités tant dans les prix remportés que dans le nombre de demandes d'enregistrement se poursuivent car la psychologie spéculative et les attentes d'augmentation des prix de l'immobilier continuent d'être maintenues.
En août dernier, l'opinion publique avait été constamment émue par les ventes aux enchères de terrains dans les quartiers périphériques de Hanoï , comme Thanh Oai et Hoai Duc, avec un nombre important d'inscriptions, des délais d'enchères interminables et des enchères fulgurantes, des dizaines de fois supérieures au prix de départ. Cette évolution et ce résultat se sont confirmés lors des récentes ventes aux enchères de terrains à Ha Dong et Thuong Tin.
Le 19 octobre, le district de Ha Dong a procédé à une vente aux enchères réussie de 27 parcelles de terrain dans les quartiers de Phu Luong, Yen Nghia et Duong Noi. Après 14 tours d'enchères, l'enchère la plus élevée a été fixée à 262 millions de VND/m², soit huit fois le prix de départ ; le prix le plus bas a également été 5,8 fois supérieur, atteignant 133 millions de VND/m².
La vente aux enchères de terrains à Ha Dong a eu lieu le 19 octobre. (Photo : VV)
Le 22 octobre, à Thuong Tin, après 16 heures d'enchères acharnées, 19 des 40 parcelles de terrain appartenant au projet d'infrastructure technique des terres mises aux enchères dans la commune de Van Diem, district de Thuong Tin, Hanoi, ont également été adjugées avec succès, le prix le plus élevé étant de 52,864 millions de VND/m² ; le prix le plus bas était de 24,384 millions de VND/m² avec un prix de départ de 3,864 millions de VND/m². Les 21 parcelles restantes n'ont pas été adjugées avec succès car les participants à l'enchère ont enfreint la réglementation.
Les enchères foncières à prix exorbitants suivies d'annulations de dépôts deviennent « monnaie courante »
L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR) a déclaré que malgré l'implication des autorités, au final, les enchères n'ont pas changé, et même les prix des terrains mis aux enchères continuent d'augmenter.
Tout d'abord, concernant le prix de départ, il reste très bas, bien inférieur au prix du marché déterminé conformément à la réglementation en vigueur, calculé en multipliant le coefficient K par la grille tarifaire de la ville.
« Le Comité populaire local se base toujours sur l'ancienne liste de prix des terrains de 2020, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025. Le prix de départ ne changera que lorsque Hanoi publiera une nouvelle liste de prix des terrains », a déclaré VARs.
Deuxièmement, les prix des terrains aux enchères continuent d’augmenter car la demande de biens immobiliers, en particulier de produits offrant des garanties légales et un potentiel de croissance évident, comme les terrains vendus aux enchères, est très élevée.
En effet, dans des zones comme Hoai Duc ou Ha Dong, le potentiel de développement urbain et le développement des infrastructures suscitent de grandes attentes chez les investisseurs. Nombre d'entre eux sont prêts à payer des prix élevés pour acquérir ces produits en quantité limitée, même si le prix peut largement dépasser la valeur réelle du terrain.
De plus, dans l’espoir que la valeur des terrains continuera à augmenter à l’avenir, les acheteurs peuvent accepter des prix bien supérieurs à l’évaluation habituelle.
En particulier, la forte augmentation des prix est due au fait que le marché immobilier de Hanoi connaît une croissance « fulgurante » avec une offre limitée, le prix primaire établit continuellement un nouveau niveau élevé parallèlement aux attentes concernant l'expansion de la ville et des infrastructures de transport.
Une autre raison importante du prix élevé de l'enchère gagnante est le comportement consistant à payer un prix plus élevé puis à perdre l'acompte, à ne pas payer l'enchère gagnante, voire à vouloir ignorer les risques, à remplir les obligations lors de la vente aux enchères pour légaliser le prix gagnant dans le but de « gonfler le prix », à créer un niveau de prix « virtuel » comme base pour faire monter le prix des lots de terrain concernés à des fins de profit.
Bien que les autorités soient intervenues pour procéder à des inspections, cette action vise principalement à garantir la transparence et la légalité du processus d’enchères, et il est difficile d’interférer avec les prix du marché.
Les enchères de terrains à des prix exorbitants suivies d'annulations de dépôts deviennent un « phénomène courant ». (Photo : ST)
Dans une économie de marché, les parties impliquées dans les transactions d'achat et de vente suivent le principe de l'acheteur et du vendeur consentants. Elles peuvent annuler complètement le dépôt sans justification. Et il est inévitable qu'elles augmentent les prix en cas de pénurie de biens sur le marché.
« L'étiquetage actuel de ces comportements comme étant de la spéculation et de l'inflation des prix est également le fruit de l'émotion. Le Vietnam ne dispose d'aucun document juridique définissant ce comportement comme base pour le gérer », ont déclaré les VAR.
De plus, selon la réglementation actuelle, une personne qui remporte une enchère mais ne paie pas la totalité du montant dans les 120 jours est passible d’une pénalité « assez légère », se limitant à l’annulation du résultat et à la perte de l’acompte – très faible en raison du prix de départ bas.
La loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières a renforcé la réglementation applicable aux adjudicataires des droits d'usage des terres, mais cette réglementation n'entrera en vigueur qu'à partir du 1er janvier 2025. Cependant, même après son entrée en vigueur, compte tenu de l'offre et de la demande actuelles et de la forte activité du marché immobilier de Hanoï, la probabilité que de nouveaux records de prix soient battus lors des prochaines ventes aux enchères est très élevée et deviendra progressivement monnaie courante dans le district. En effet, la mentalité spéculative persiste et l'anticipation d'une hausse des prix de l'immobilier persiste.
Des mesures plus fortes sont nécessaires.
Pour garantir que le processus d’enchères soit équitable et transparent, minimisant ainsi la spéculation et l’inflation des prix, VARS propose un certain nombre de recommandations.
Tout d’abord, les organisateurs de ventes aux enchères doivent examiner attentivement et s’assurer que tous les processus et procédures de vente aux enchères sont conformes aux réglementations légales en vigueur.
Deuxièmement, les agences de gestion de l’État doivent continuer à surveiller de près chaque « mouvement » des enchères afin de prendre des mesures correctives en temps opportun lorsqu’elles détectent des signes d’« instabilité ».
Parallèlement, il faut envisager de mettre rapidement en œuvre des ajustements aux mécanismes, aux politiques et à des réglementations plus strictes liées à cette activité afin de l’orienter rapidement dans la bonne direction.
En particulier, la pénalité pour abandon de dépôt devrait être plus élevée, ce qui permettrait d'accroître la « considération » entre les gains et les pertes des participants aux enchères, limitant ainsi quelque peu la « tendance spéculative » liée aux activités d'enchères.
Troisièmement, l'État doit également prendre des mesures plus strictes contre les cas de biens immobiliers remportés aux enchères, mais qui changent de mains rapidement. Selon VARS, le problème le plus important reste le goulot d'étranglement de l'offre de logements.
Des mesures concrètes et concrètes doivent être rapidement mises en place pour débloquer l'offre de logements. En particulier, l'examen et la résolution des projets bloqués par des problèmes juridiques constituent le moyen le plus rapide d'injecter davantage d'offre sur le marché.
« Lorsque l'offre répond progressivement à la demande, le marché s'ajustera automatiquement et les prix en général et les prix aux enchères en particulier seront plus proches de la valeur réelle du bien », ont souligné les VAR.
Source : https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
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