Les enchères foncières à prix exorbitants suivies d'annulations de dépôts deviennent « monnaie courante »

(CLO) Les ventes aux enchères de terrains présentant des signes d'irrégularités tant dans les prix remportés que dans le nombre de demandes d'enregistrement se poursuivent car la psychologie spéculative et les attentes d'augmentation des prix de l'immobilier continuent d'être maintenues.

En août dernier, l'opinion publique avait été constamment émue par les ventes aux enchères de terrains dans les quartiers périphériques de Hanoï , comme Thanh Oai et Hoai Duc. Ces ventes se sont soldées par un grand nombre d'inscriptions, de longues périodes d'enchères et des enchères fulgurantes, des dizaines de fois supérieures au prix de départ. Cette tendance s'est confirmée lors des récentes ventes aux enchères de Ha Dong et de Thuong Tin.

Le 19 octobre, le district de Ha Dong a procédé à une vente aux enchères réussie de 27 parcelles de terrain dans les quartiers de Phu Luong, Yen Nghia et Duong Noi. Après 14 tours d'enchères, le prix le plus élevé a été fixé à 262 millions de VND/m², soit huit fois le prix initial ; le prix le plus bas a également été 5,8 fois supérieur, atteignant 133 millions de VND/m².

La vente aux enchères de terrains à Ha Dong a eu lieu le 19 octobre. (Photo : VV)

Le 22 octobre, à Thuong Tin, après 16 heures d'enchères acharnées, 19 des 40 parcelles de terrain appartenant au projet d'infrastructures techniques des terres mises aux enchères dans la commune de Van Diem, district de Thuong Tin, Hanoi, ont également été adjugées avec succès, le prix le plus élevé étant de 52 864 millions de VND/m² ; le prix le plus bas était de 24 384 millions de VND/m² avec un prix de départ de 3 864 millions de VND/m². Les 21 parcelles restantes n'ont pas été adjugées avec succès, les participants à l'enchère ayant enfreint la réglementation.

Les enchères foncières à prix exorbitants suivies d'annulations de dépôts deviennent « monnaie courante »

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR) a déclaré que malgré l'intervention des autorités, au final, les enchères n'ont pas changé et même les prix des terrains mis aux enchères continuent d'augmenter.

Tout d'abord, concernant le prix de départ, il reste très bas, bien inférieur au prix du marché déterminé conformément à la réglementation en vigueur, calculé par le coefficient K multiplié par la grille tarifaire de la ville.

« Le Comité populaire local se base toujours sur l'ancienne liste de prix des terrains de 2020, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2025. Le prix de départ ne changera que lorsque Hanoi publiera une nouvelle liste de prix des terrains », ont déclaré les VAR.

Deuxièmement, les prix des terrains aux enchères continuent d’augmenter parce que la demande de biens immobiliers, en particulier de produits légalement garantis avec un potentiel de croissance évident, comme les terrains vendus aux enchères, est très élevée.

En effet, dans des zones comme Hoai Duc ou Ha Dong, le potentiel de développement urbain et le développement des infrastructures suscitent de grandes attentes chez les investisseurs. Nombre d'entre eux sont prêts à payer des prix élevés pour acquérir ces produits en quantité limitée, même si le prix peut largement dépasser la valeur réelle du terrain.

De plus, dans l’espoir que la valeur du terrain continuera à augmenter à l’avenir, les acheteurs peuvent accepter des prix bien supérieurs à l’évaluation normale.

En particulier, la forte augmentation des prix est due au fait que le marché immobilier de Hanoi connaît une croissance « fulgurante » avec une offre limitée, le prix primaire établit continuellement un nouveau niveau élevé parallèlement aux attentes d'expansion de la ville et d'infrastructures de circulation.

Une autre raison importante du prix élevé de l'enchère gagnante est le comportement consistant à payer un prix plus élevé puis à abandonner l'acompte, à ne pas payer l'enchère gagnante, voire à vouloir ignorer les risques, à remplir les obligations lors de la vente aux enchères pour légaliser le prix gagnant dans le but de « gonfler le prix », en créant un niveau de prix « virtuel » comme base pour faire monter le prix des lots de terrain concernés à des fins de profit.

Bien que les autorités soient intervenues pour procéder à des inspections, cette action vise principalement à garantir la transparence et la légalité du processus d’enchères, et il est difficile d’interférer avec les prix du marché.

Les enchères foncières exorbitantes suivies d'annulations de dépôts deviennent monnaie courante. (Photo : ST)

Car dans une économie de marché, les parties impliquées dans les transactions d'achat et de vente suivent le principe du consentement mutuel. Elles peuvent annuler complètement le dépôt sans justification. Et il est inévitable qu'elles augmentent les prix en cas de pénurie d'un bien sur le marché.

« L'étiquetage actuel de ces comportements comme étant de la spéculation et de l'inflation des prix est également le fruit de l'émotion. Le Vietnam ne dispose d'aucun document juridique définissant ce comportement comme base pour le gérer », ont déclaré les VAR.

De plus, selon la réglementation actuelle, les personnes qui remportent une enchère mais ne paient pas le montant total dans les 120 jours sont soumises à une pénalité « assez légère », se limitant à l’annulation des résultats et à la perte de leur acompte – qui est très faible en raison du prix de départ bas.

La loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières a renforcé la réglementation applicable aux adjudicataires des droits d'usage des terres, mais cette réglementation n'entrera en vigueur qu'à partir du 1er janvier 2025. Cependant, même après son entrée en vigueur, compte tenu de l'équilibre actuel entre l'offre et la demande et de l'effervescence du marché immobilier de Hanoï, la probabilité que de nouveaux records de prix soient battus lors des prochaines ventes aux enchères est très élevée et deviendra progressivement monnaie courante dans le district. En effet, la mentalité spéculative persiste et les anticipations de hausse des prix de l'immobilier persistent.

Des mesures plus fortes sont nécessaires.

Pour garantir que le processus d’enchères soit juste et transparent, minimisant la spéculation et l’inflation des prix, VARS propose un certain nombre de recommandations.

Tout d’abord, les organisateurs d’enchères doivent examiner attentivement et s’assurer que tous les processus et procédures d’enchères sont conformes aux réglementations légales en vigueur.

Deuxièmement, les agences de gestion de l’État doivent continuer à surveiller de près chaque « mouvement » des enchères afin de prendre des mesures correctives en temps opportun lorsqu’elles détectent des signes d’« instabilité ».

Parallèlement, il faut envisager de mettre rapidement en pratique des ajustements aux mécanismes, aux politiques et à la réglementation plus stricte liés à cette activité pour orienter rapidement cette activité dans la bonne direction.

En particulier, la pénalité pour abandon de dépôt devrait être plus élevée, ce qui accroîtrait la « considération » entre les gains et les pertes des participants aux enchères, limitant ainsi quelque peu la « tendance spéculative » liée aux activités d'enchères.

Troisièmement, l'État doit également prendre des mesures plus strictes contre les cas de transferts d'offres rapides. Selon VARS, le problème le plus important reste le goulot d'étranglement de l'offre de logements.

Des mesures proactives et concrètes doivent être rapidement mises en place pour débloquer l'offre de logements. En particulier, l'examen et la résolution des projets bloqués par des litiges juridiques constituent le moyen le plus rapide d'injecter davantage d'offre sur le marché.

« Lorsque l'offre répond progressivement à la demande, le marché s'ajustera automatiquement et les prix en général et les prix aux enchères en particulier seront plus proches de la valeur réelle du bien », soulignent les VAR.

Source : https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html