De quoi Hô-Chi-Minh-Ville a-t-elle besoin pour réussir une percée ?

M. Le Hoang Chau a proposé de nombreux mécanismes spéciaux pour aider Ho Chi Minh-Ville à décoller.

-Quels sont, selon vous, ces mécanismes ?

*Tout d'abord, les contrats BOT ne devraient pas s'appliquer aux projets d'investissement visant à moderniser, étendre et agrandir les routes existantes à Hô-Chi-Minh-Ville. Cela permet d'éviter les conflits d'intérêts entre les investisseurs et les usagers des routes BOT, qui doivent s'acquitter de redevances, ce qui pourrait créer des points chauds au sein de la société. Les projets d'investissement visant à moderniser, étendre et agrandir les routes existantes devraient plutôt être mis en œuvre dans le cadre de contrats BT, utilisant le budget de la ville pour rémunérer les investisseurs.

En outre, il est nécessaire d'envisager de permettre à Hô-Chi-Minh-Ville de relancer des projets d'investissement dans la construction sous forme de contrats BT, en utilisant des fonds publics pour financer les investisseurs, et non en utilisant des fonds fonciers pour financer d'autres projets. Parallèlement, l'État génère des fonds publics par le biais d'investissements dans le développement de fonds fonciers, de fonds d'aménagement foncier, d'organismes de développement de fonds fonciers et d'adjudications de droits d'utilisation des terres, conformément aux dispositions du projet de loi foncière (amendé), afin de mobiliser des ressources du secteur privé pour investir dans le développement des infrastructures urbaines, les travaux de transport, etc.

-Concernant les goulots d’étranglement actuels du marché immobilier, quelles suggestions avez-vous pour les résoudre et créer une percée pour le développement de Ho Chi Minh-Ville ?

*Actuellement, le principal problème concerne les aspects juridiques, notamment le calcul des redevances foncières. La plupart des projets ne peuvent être réalisés faute de pouvoir s'acquitter de ces redevances selon les méthodes de calcul actuelles. Il est donc proposé d'autoriser les projets de logements commerciaux à appliquer le coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K) et de soumettre ce dernier à l'approbation du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville afin d'appliquer les redevances foncières et les loyers fonciers à tous les terrains et parcelles (quelle que soit leur valeur calculée selon la liste des prix fonciers).

Actuellement, la méthode du surplus est couramment utilisée pour déterminer les prix des terrains afin de calculer les redevances foncières et les loyers des projets immobiliers, des logements commerciaux et des zones urbaines. Cependant, cette méthode ne fournit pas de résultats fiables en matière d'évaluation foncière. Selon les calculs des experts, pour un même projet immobilier, si une seule agence d'évaluation applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes, elle produira deux résultats différents, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Si le même projet immobilier est réalisé par deux agences d'évaluation différentes appliquant la même méthode, elles produiront également deux résultats différents, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Par conséquent, l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier au calcul des redevances foncières et des loyers des projets immobiliers de logements commerciaux est indispensable.

-Dans quelle mesure est-il avantageux d’appliquer le coefficient K, monsieur ?

*À ma connaissance, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié un document demandant l'autorisation d'appliquer la méthode du coefficient K pour le calcul des redevances foncières et des loyers fonciers pour tous les projets immobiliers et de logements commerciaux, que la valeur des redevances foncières soit supérieure ou inférieure à 30 milliards de dongs, au lieu de recourir à un cabinet de conseil en évaluation foncière comme c'est le cas actuellement. Si le coefficient K est appliqué pour déterminer les redevances foncières, le délai ne pourra pas dépasser six mois. Il s'agit de garantir un recouvrement complet, correct et ponctuel pour le budget de l'État, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet.

De nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre car ils ne peuvent pas payer les frais d’utilisation du sol.

Parallèlement, si elle est appliquée conformément à la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, elle formalisera le calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, garantissant la transparence, afin que l'État et les entreprises puissent prévoir le montant des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui doivent être versés au budget de l'État.

Surmonter la situation actuelle d'inconnue concernant les redevances foncières et les loyers fonciers, tout en évitant les risques juridiques pour les fonctionnaires, les agents publics et les personnes apparentées dans l'exercice de leurs fonctions officielles ; tout en garantissant que les organismes publics disposent de toute autorité pour décider du montant des redevances foncières et des loyers fonciers à verser au budget de l'État (par le droit de décider du coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K4) annuellement ou en fonction des fluctuations du marché et en fonction de chaque type de projet immobilier, de logement commercial ou urbain, afin de jouer le rôle de l'État qui dirige le marché et non l'État qui le suit). Dans le même temps, assurer un recouvrement suffisant, correct et ponctuel pour le budget de l'État, tout en garantissant les droits des investisseurs de projets.

Un problème auquel les entreprises sont actuellement confrontées concerne la procédure d'approbation des politiques d'investissement et des investisseurs. Ce sont les deux premières étapes de la réalisation d'un projet. Quelles suggestions avez-vous pour les résoudre ?

*Nous sommes conscients que la procédure d'approbation simultanée des politiques d'investissement et des investisseurs ne constitue que la première étape de la chaîne d'investissement et de construction de projets immobiliers et de logements commerciaux. Par conséquent, le blocage de cette procédure a entraîné par le passé le blocage de projets de logements sociaux et de logements commerciaux. Il est donc nécessaire de lever cet obstacle, non seulement pour Hô-Chi-Minh-Ville, mais aussi pour l'ensemble du pays.

Par ailleurs, le problème actuel réside dans l'adaptation de la planification au 1/2000 pour les projets de logements sociaux. Nombre de ces projets ne peuvent être réalisés, car la plupart d'entre eux sont des terrains convertis en logements commerciaux. Si des logements sociaux sont construits, le coefficient d'occupation du sol sera multiplié par 1,5. L'ancienne planification au 1/2000 devra donc être adaptée en conséquence.

L'ajustement du plan d'urbanisme à l'échelle 1/2000 relève de la responsabilité et de l'autorité des organismes publics et est périodiquement ajusté conformément à la loi sur l'urbanisme et la construction. Cependant, il n'est pas stipulé que les plans d'urbanisme et les plans détaillés doivent être approuvés ou approuvés pour ajustement conformément à la loi avant la préparation du rapport d'étude de faisabilité de l'investissement et la mise en œuvre des étapes suivantes du projet. Par conséquent, les investisseurs dans des projets de logements sociaux doivent patienter, sans savoir combien de temps, même si le projet n'augmente pas la population de la province. En effet, les acheteurs de logements sociaux doivent être résidents permanents ou temporaires depuis au moins six mois et être assurés sociaux, ce qui ne fait qu'accroître la population locale dans la zone où le projet est situé.

Lien source: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm