M. Le Hoang Chau a proposé de nombreux mécanismes spéciaux pour aider Ho Chi Minh-Ville à décoller.
-Quels sont, selon vous, ces mécanismes ?
*Tout d'abord, les contrats BOT ne devraient pas s'appliquer aux projets d'investissement visant à moderniser, étendre et agrandir les routes existantes à Hô-Chi-Minh-Ville. Cela permet d'éviter les conflits d'intérêts entre les investisseurs et les usagers des routes BOT, qui doivent s'acquitter de redevances, ce qui pourrait créer des foyers d'insécurité sociale. Les projets d'investissement visant à moderniser, étendre et agrandir les routes existantes devraient plutôt être mis en œuvre dans le cadre de contrats BT, utilisant le budget de la ville pour rémunérer les investisseurs.
En outre, il est nécessaire d'envisager de permettre à Hô-Chi-Minh-Ville de relancer des projets d'investissement dans la construction sous forme de contrats BT en utilisant des capitaux publics pour financer les investisseurs, et non en utilisant des fonds fonciers pour financer d'autres projets. Parallèlement, l'État génère des capitaux publics par le biais d'investissements dans le développement de fonds fonciers, de fonds d'aménagement foncier, d'organismes de développement de fonds fonciers et d'adjudications de droits d'utilisation des terres, conformément aux dispositions du projet de loi foncière (modifié), afin de mobiliser des ressources du secteur privé pour investir dans le développement des infrastructures urbaines, les travaux de transport, etc.
-Concernant les goulots d’étranglement actuels du marché immobilier, quelles suggestions avez-vous pour les résoudre et créer une percée pour le développement de Ho Chi Minh-Ville ?
*Actuellement, le principal problème concerne les aspects juridiques, notamment le calcul des redevances foncières. La plupart des projets ne peuvent être réalisés faute de pouvoir s'acquitter de ces redevances selon les méthodes de calcul actuelles. Il est donc proposé d'autoriser les projets de logements commerciaux à appliquer le coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K) et de soumettre ce dernier à l'approbation du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville afin d'appliquer les redevances foncières et les loyers fonciers à tous les terrains et lots (quelle que soit la valeur calculée selon la liste des prix fonciers).
Actuellement, la méthode du surplus est couramment utilisée pour déterminer les prix des terrains afin de calculer les redevances d'utilisation du sol et les loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines. Cependant, cette méthode ne fournit pas de résultats fiables en matière d'évaluation foncière. Selon les calculs des experts, pour un même projet immobilier, si une seule agence d'évaluation applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes, elle produira deux résultats différents, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Si le même projet immobilier est mis en œuvre par deux agences d'évaluation différentes, la même méthode d'évaluation foncière produira également deux résultats différents, avec une différence de valeur d'environ 17 %. Par conséquent, l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier au calcul des redevances d'utilisation du sol et des loyers fonciers pour les projets immobiliers de logements commerciaux est indispensable.
-Dans quelle mesure est-il avantageux d’appliquer le coefficient K, monsieur ?
*À ma connaissance, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié un document demandant l'autorisation d'appliquer la méthode du coefficient K pour le calcul des redevances foncières et des loyers fonciers pour tous les projets immobiliers et de logements commerciaux, que la valeur des redevances foncières soit supérieure ou inférieure à 30 milliards de dongs, au lieu de recourir à un cabinet de conseil en évaluation foncière comme c'est le cas actuellement. Si le coefficient K est appliqué pour déterminer les redevances foncières, le délai ne peut excéder six mois. Cela permet de garantir un recouvrement complet, correct et ponctuel pour le budget de l'État, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet.
De nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre car ils ne peuvent pas payer les frais d’utilisation du sol.
Parallèlement, si elle est appliquée conformément à la proposition du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville, elle formalisera le calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, garantissant la transparence, afin que l'État et les entreprises puissent prévoir le montant des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui doivent être versés au budget de l'État.
Surmonter la situation actuelle de méconnaissance des redevances foncières et des loyers fonciers, tout en évitant les risques juridiques pour les fonctionnaires, les agents de l'État et les employés publics dans l'exercice de leurs fonctions officielles et les personnes apparentées ; tout en garantissant que les agences de l'État ont pleine autorité pour décider du montant des redevances foncières et des loyers fonciers à verser au budget de l'État (par le droit de décider du coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K4) annuellement ou lorsque le marché fluctue et en fonction de chaque type de projet immobilier, de logement commercial, de zones urbaines, pour jouer le rôle de l'État qui dirige le marché, et non l'État qui le suit). Dans le même temps, assurer une collecte suffisante, correcte et ponctuelle pour le budget de l'État, tout en garantissant les droits des investisseurs du projet.
Un problème auquel les entreprises sont actuellement confrontées concerne la procédure d'approbation des politiques d'investissement et des investisseurs. Ce sont les deux premières étapes de la réalisation d'un projet. Quelles recommandations avez-vous pour les résoudre ?
*Nous sommes conscients que la procédure d'approbation simultanée des politiques d'investissement et des investisseurs ne constitue que la première étape de la chaîne d'investissement et de construction de projets immobiliers et de logements commerciaux. Par conséquent, le blocage de cette procédure a entraîné par le passé le blocage de projets de logements sociaux et de logements commerciaux. Il est donc nécessaire de lever cet obstacle, non seulement pour Hô-Chi-Minh-Ville, mais aussi pour l'ensemble du pays.
Par ailleurs, le problème actuel réside dans l'adaptation de la planification au 1/2000 pour les projets de logements sociaux. Nombre de ces projets ne peuvent être réalisés, car la plupart d'entre eux sont des terrains convertis à des fins commerciales. Si des logements sociaux sont construits, le coefficient d'occupation du sol sera multiplié par 1,5. L'ancienne planification au 1/2000 devra donc être adaptée en conséquence.
L'ajustement du plan de zonage à l'échelle 1/2000 relève de la responsabilité et de l'autorité des organismes publics et est ajusté « périodiquement » conformément à la loi sur l'urbanisme et la construction. Cependant, il n'a pas été stipulé que « les plans de zonage et les plans détaillés doivent être approuvés ou approuvés pour ajustement conformément à la loi avant la préparation du rapport d'étude de faisabilité pour l'investissement dans la construction et la mise en œuvre des étapes suivantes du projet ». Par conséquent, les investisseurs dans des projets de logements sociaux doivent attendre, sans savoir combien de temps ils doivent attendre, même si le projet de logements sociaux n'augmente pas la taille de la population de la province. Parce que les acheteurs de logements sociaux doivent être des résidents permanents ou temporaires depuis au moins six mois et avoir une assurance sociale, ce qui ne fait qu'augmenter la taille de la population locale dans la zone où le projet est situé.
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