M. Le Hoang Chau a proposé plusieurs mécanismes spécifiques pour aider Hô Chi Minh-Ville à prendre son essor.
-De quels mécanismes s'agit-il selon vous ?
Premièrement, le contrat BOT (construction-exploitation-transfert) ne devrait pas être appliqué aux projets d'investissement visant à moderniser, étendre et améliorer l'infrastructure routière existante à Hô Chi Minh-Ville. Cela permet d'éviter les conflits d'intérêts entre l'investisseur et les usagers des routes BOT, qui doivent payer des péages, ce qui pourrait engendrer des troubles sociaux. Ces projets devraient plutôt être mis en œuvre dans le cadre d'un contrat BT (construction-transfert), le budget de la ville servant à rémunérer l'investisseur.
De plus, il est nécessaire d'envisager d'autoriser Hô Chi Minh-Ville à relancer les projets d'investissement dans le secteur de la construction selon le modèle de contrat BT, en utilisant les fonds du budget de l'État pour rémunérer les investisseurs, et en excluant absolument l'utilisation des fonds fonciers pour financer d'autres projets. Parallèlement, l'État devrait créer des fonds budgétaires, par le biais d'investissements dans l'aménagement du territoire, de fonds d'aménagement foncier, d'organismes d'aménagement foncier et de ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols, conformément au projet de loi foncière amendée, afin de mobiliser les ressources du secteur privé pour l'investissement dans le développement des infrastructures urbaines, les projets de transport, etc.
-Concernant les blocages actuels du marché immobilier, quelles suggestions avez-vous pour les résoudre et créer des avancées significatives pour le développement de Hô Chi Minh-Ville ?
Actuellement, le principal obstacle réside dans des questions juridiques, et plus précisément dans le calcul des redevances d'utilisation du sol. La plupart des projets ne peuvent être mis en œuvre faute de pouvoir s'acquitter de ces redevances selon les méthodes de calcul actuelles. C'est pourquoi nous proposons d'autoriser les projets de logements commerciaux à appliquer le coefficient d'ajustement du prix du sol (coefficient K) et de soumettre cette proposition à l'approbation du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville afin qu'elle soit applicable au calcul des redevances d'utilisation du sol et des loyers de toutes les parcelles (quelle que soit leur valeur selon le barème foncier).
Actuellement, la méthode du surplus est largement utilisée pour l'évaluation foncière, afin de déterminer les prix spécifiques des terrains servant au calcul des redevances d'utilisation et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines. Cependant, cette méthode ne fournit pas des résultats d'évaluation foncière véritablement fiables. Selon les experts, pour un même projet immobilier, si un seul cabinet d'évaluation applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes, il obtiendra deux résultats différents, avec un écart d'environ 17 %. Si le même projet immobilier est évalué par deux cabinets différents utilisant la même méthode d'évaluation foncière, il produira également deux résultats différents, avec un écart d'environ 17 %. Par conséquent, l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier est essentielle pour le calcul des redevances d'utilisation et des loyers fonciers pour les projets immobiliers et les logements commerciaux.
— Quels sont les avantages de l'application du coefficient K, monsieur ?
À ma connaissance, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié un document proposant l'application de la méthode du coefficient K pour le calcul des redevances d'utilisation du sol et des loyers fonciers pour tous les projets immobiliers et de logements commerciaux, indépendamment du montant de la redevance (supérieur ou inférieur à 30 milliards de VND), en remplacement du recours actuel à un cabinet d'expertise pour l'évaluation du terrain. L'application du coefficient K permettrait de déterminer les redevances d'utilisation du sol en six mois maximum. Ceci garantirait un recouvrement suffisant, précis et rapide des recettes pour le budget de l'État, tout en protégeant les droits des investisseurs.
De nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre faute de paiement des redevances d'utilisation des terrains.
Parallèlement, si elle est mise en œuvre conformément à la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, elle normalisera le calcul des redevances d'utilisation des sols et des redevances de location de terrains pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, garantissant ainsi la transparence et permettant à l'État et aux entreprises d'anticiper le montant des redevances d'utilisation des sols et des redevances de location de terrains à verser au budget de l'État.
Remédier à la situation actuelle d'incertitude quant au montant des redevances d'utilisation et de location des terrains permettra d'éviter les risques juridiques pour les fonctionnaires et employés de l'État dans l'exercice de leurs fonctions, ainsi que pour les parties concernées. Cela garantira également aux agences étatiques la pleine autorité nécessaire pour fixer le montant des redevances d'utilisation et de location des terrains à verser au budget de l'État (grâce au droit de fixer annuellement le coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K4), ou en fonction des fluctuations du marché et selon le type de projet immobilier – logements commerciaux, zones urbaines, etc. –, permettant ainsi à l'État de jouer un rôle moteur sur le marché plutôt que de le subir). Parallèlement, cela assurera un recouvrement suffisant, précis et ponctuel pour le budget de l'État, tout en protégeant les droits des investisseurs.
L'un des principaux obstacles rencontrés par les entreprises réside actuellement dans les procédures d'approbation des politiques d'investissement et des investisseurs. Or, ce sont les deux premières étapes de tout projet. Quelles suggestions avez-vous pour y remédier ?
Nous avons constaté que la procédure d'approbation simultanée des politiques d'investissement et des investisseurs ne constitue que la première étape du processus d'investissement et de construction des projets immobiliers et de logements commerciaux. Par conséquent, les blocages rencontrés dans cette procédure ont récemment engendré des engorgements dans les projets de logements sociaux et commerciaux. Il est donc impératif de lever cet obstacle, non seulement pour Hô Chi Minh-Ville, mais pour l'ensemble du pays.
Par ailleurs, un obstacle actuel réside dans l'adaptation des plans à l'échelle 1/2000 pour les projets de logements sociaux. Nombre de ces projets sont irréalisables car la plupart concernent des terrains initialement destinés à des logements commerciaux et qui ont été réaménagés. La construction de logements sociaux sur ces terrains entraîne une augmentation de 50 % du coefficient d'occupation des sols. Il est donc nécessaire de revoir les plans à l'échelle 1/2000.
La mise à jour du plan de zonage à l'échelle 1/2000 relève de la compétence des organismes d'État et est effectuée périodiquement, conformément à la législation en matière d'urbanisme et de construction. Toutefois, aucune réglementation n'exige que les plans de zonage et les plans d'aménagement détaillés soient approuvés ou mis à jour conformément à la loi avant l'établissement de l'étude de faisabilité relative à l'investissement et à la construction, et avant la mise en œuvre des étapes suivantes du projet. Par conséquent, les investisseurs dans les projets de logements sociaux doivent patienter, sans pouvoir prévoir la durée de cette attente, alors même que ces projets n'entraînent pas d'augmentation de la population de la province. En effet, les acquéreurs de logements sociaux doivent disposer d'un logement permanent ou temporaire d'une durée minimale de six mois et être couverts par la sécurité sociale, alors que le projet n'accroît la population que dans la zone où il est implanté.
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