De quoi Hô Chi Minh-Ville a-t-elle besoin pour réaliser une percée ?

M. Le Hoang Chau a proposé de nombreux mécanismes spéciaux pour aider Hô Chi Minh-Ville à prendre son essor.

-À votre avis, quels sont ces mécanismes ?

Premièrement, les contrats BOT ne devraient pas être utilisés pour les projets d'investissement visant à moderniser, élargir et améliorer le réseau routier existant à Hô Chi Minh-Ville. Cela permettrait d'éviter les conflits d'intérêts entre les investisseurs et les usagers des routes BOT, qui seraient redevables de redevances, ce qui pourrait engendrer des tensions sociales. Ces projets devraient plutôt être mis en œuvre dans le cadre de contrats BT, le budget de la ville servant à rémunérer les investisseurs.

En outre, il convient d'envisager d'autoriser Hô Chi Minh-Ville à relancer les projets d'investissement dans le secteur de la construction sous forme de contrats BT, financés par les fonds publics pour rémunérer les investisseurs, et non par le biais de fonds fonciers destinés à financer d'autres projets. Parallèlement, l'État génère des fonds publics grâce à des investissements dans le développement foncier, les fonds de développement foncier, les organismes de développement foncier et les ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols, conformément aux dispositions du projet de loi foncière (modifiée), afin de mobiliser des ressources du secteur privé pour investir dans le développement des infrastructures urbaines, les travaux de voirie, etc.

-Concernant les blocages actuels du marché immobilier, quelles suggestions avez-vous pour les résoudre et créer une avancée majeure pour le développement de Hô Chi Minh-Ville ?

Actuellement, le principal problème est d'ordre juridique, et plus précisément lié au calcul des redevances foncières. La plupart des projets ne peuvent être mis en œuvre faute de pouvoir s'acquitter de ces redevances selon les méthodes de calcul actuelles. C'est pourquoi il est proposé d'autoriser les projets de logements commerciaux à appliquer le coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K) et de soumettre cette proposition à l'approbation du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville afin d'appliquer les redevances foncières et les loyers fonciers à toutes les parcelles (indépendamment de leur valeur calculée selon le barème foncier).

Actuellement, la méthode du surplus est couramment utilisée pour déterminer le prix des terrains et calculer les redevances et loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines. Cependant, cette méthode ne fournit pas d'évaluations foncières fiables. Selon les calculs d'experts, pour un même projet immobilier, si une seule société d'évaluation applique deux méthodes d'évaluation foncière différentes, elle obtiendra deux résultats différents, avec un écart d'environ 17 %. Si le même projet est réalisé par deux sociétés d'évaluation différentes appliquant la même méthode, elles obtiendront également deux résultats différents, avec un écart d'environ 17 %. Par conséquent, l'application d'un coefficient d'ajustement du prix des terrains pour le calcul des redevances et loyers fonciers des projets immobiliers de logements commerciaux est essentielle.

— Monsieur, dans quelle mesure est-il avantageux d'appliquer le coefficient K ?

À ma connaissance, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié un document demandant l'autorisation d'appliquer la méthode du coefficient K pour le calcul des redevances foncières et des loyers de tous les projets immobiliers et de logements commerciaux, indépendamment du montant de la redevance foncière (inférieur ou supérieur à 30 milliards de VND), en remplacement du recours actuel à un cabinet d'expertise foncière. Si le coefficient K est appliqué, le délai de calcul des redevances foncières ne pourra excéder six mois. L'objectif est de garantir un recouvrement intégral, correct et rapide pour le budget de l'État, tout en préservant les droits des investisseurs.

De nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre faute de pouvoir payer les frais d'utilisation des terrains.

Parallèlement, si elle est appliquée conformément à la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, elle officialisera le calcul des redevances d'utilisation des terrains et des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines, garantissant ainsi la transparence et permettant à l'État et aux entreprises de prévoir le montant des redevances d'utilisation des terrains et des loyers fonciers à verser au budget de l'État.

Il est essentiel de remédier à l'incertitude actuelle concernant les redevances et les loyers fonciers, afin d'éviter les risques juridiques pour les fonctionnaires et agents publics dans l'exercice de leurs fonctions, ainsi que pour les personnes concernées. Parallèlement, il convient de garantir aux organismes d'État la pleine autorité pour fixer le montant des redevances et des loyers fonciers à verser au budget de l'État (grâce au droit de fixer annuellement le coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K4), ou en fonction des fluctuations du marché et selon le type de projet immobilier – commercial, résidentiel ou urbain –, afin que l'État puisse influencer le marché et non le subir). Il est également crucial d'assurer un recouvrement suffisant, correct et ponctuel pour le budget de l'État, tout en préservant les droits des investisseurs.

Un problème auquel les entreprises sont actuellement confrontées concerne la procédure d'approbation des politiques d'investissement et des investisseurs. Ce sont les deux premières étapes de la réalisation d'un projet. Quelles suggestions avez-vous pour y remédier ?

Nous sommes conscients que la procédure d'approbation simultanée des politiques d'investissement et des investisseurs ne constitue que la première étape du processus d'investissement et de construction des projets immobiliers et de logements commerciaux. Par conséquent, le blocage de cette procédure a entraîné, par le passé, le blocage de projets de logements sociaux et commerciaux. Il est donc impératif de lever cet obstacle, non seulement pour Hô Chi Minh-Ville, mais aussi pour l'ensemble du pays.

Par ailleurs, le problème actuel réside dans l'ajustement du plan d'urbanisme au 1/2000 pour les projets de logements sociaux. Nombre de ces projets sont irréalisables car la plupart concernent des terrains initialement destinés à l'habitat commercial et reconvertis. La construction de logements sociaux entraîne une augmentation de 50 % du coefficient d'occupation des sols. Il est donc nécessaire de réajuster le plan d'urbanisme au 1/2000.

La mise à jour du plan de zonage à l'échelle 1/2000 relève de la compétence des organismes d'État et est effectuée « périodiquement » conformément à la loi sur l'urbanisme et la construction. Toutefois, il n'est pas stipulé que les plans de zonage et les plans détaillés doivent être approuvés ou faire l'objet d'une mise à jour avant l'établissement de l'étude de faisabilité et la mise en œuvre des étapes suivantes du projet. Par conséquent, les investisseurs dans les projets de logements sociaux doivent patienter, sans savoir combien de temps, alors même que ces projets n'entraînent pas d'augmentation de la population de la province. En effet, les acquéreurs de logements sociaux doivent résider de façon permanente ou temporaire pendant au moins six mois et être couverts par la sécurité sociale, ce qui contribue uniquement à l'accroissement de la population locale dans la zone concernée.

Lien source: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm