Pour rendre le processus d'évaluation foncière plus complet

La détermination de la valeur foncière est une étape importante du développement de projets immobiliers. Selon une enquête récente du ministère de la Construction , plus de 50 % des projets immobiliers rencontrent des difficultés, des obstacles ou une lenteur de mise en œuvre en raison des difficultés de détermination des prix fonciers selon la méthode du prix du marché. En 2022, la difficulté à déterminer les prix et le marché a également contribué à une forte baisse de l'offre immobilière par rapport à 2021.

L’évaluation foncière est une étape importante.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement recueille actuellement l'avis des ministères, services et organismes concernés sur la modification du projet de décret 44 et de la circulaire 36. Parmi les modifications proposées, de nombreux avis divergent quant aux méthodes actuelles d'évaluation foncière, notamment la suppression de la méthode de l'excédent, sujet controversé. Concernant la différence entre la méthode de l'excédent et la méthode actuelle, Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil chez Savills Hô-Chi-Minh-Ville et experte forte de nombreuses années d'expérience en évaluation, a expliqué qu'il existe actuellement de nombreuses méthodes d'évaluation différentes et que, selon les caractéristiques du bien et la disponibilité des données, des approches et des méthodes d'évaluation appropriées seront choisies.

Par exemple, Mme Giang a analysé que la méthode de comparaison est adaptée aux biens immobiliers de petite superficie, où le nombre de transactions similaires est fréquent. Cependant, cette méthode présente des limites en termes de données : les informations collectées sur les transactions diffèrent entre la valeur réelle et la valeur contractuelle ; les détails des transactions ne sont pas entièrement divulgués. Dans le cas de biens immobiliers de grande superficie ou de projets de développement, le nombre de biens comparables est très limité, ce qui nécessite des ajustements importants, ce qui affecte la précision des résultats d'évaluation. Avec la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier, le coefficient d'ajustement est appliqué de manière fixe sur une période donnée, ne reflétant pas les fluctuations du marché à court terme. De plus, le coefficient d'ajustement repose également sur l'analyse de données limitées et inexactes sur les transactions foncières.

La méthode de l'excédent, quant à elle, est plus adaptée à l'évaluation de grandes parcelles en cours de développement. Cette méthode calcule la valeur résiduelle du terrain en soustrayant le coût d'investissement estimé des recettes estimées. « Supposons qu'une parcelle ait un potentiel commercial et de services ; la méthode de comparaison ou le coefficient d'ajustement permettra d'estimer sa valeur à une valeur spécifique. Cependant, la méthode de l'excédent permet de supposer que le terrain est aménagé pour différents types d'usages commerciaux et de services, tels que des bureaux, des centres commerciaux ou des hôtels, ce qui permet d'obtenir la valeur la plus élevée et de garantir l'évaluation la plus juste et la plus efficace du bien », a cité l'expert. Prenons l'exemple d'une parcelle mixte, composée de terrains résidentiels et de terrains commerciaux et de services. Ainsi, l'utilisation de la méthode de comparaison ou du coefficient d'ajustement ne permettra pas de refléter pleinement et correctement la valeur mixte en raison du nombre limité d'actifs comparables présentant des ratios de composantes similaires, ou de l'absence de coefficient approprié.

En réalité, cette méthode présente également des limites en raison de nombreuses hypothèses et prévisions subjectives. Pour minimiser ces limites, il peut être nécessaire, lors du processus d'évaluation, de recourir à des méthodes de comparaison et de mise en contraste supplémentaires afin d'obtenir des résultats d'évaluation précis.

Le rôle de la méthode du surplus

D’après l’analyse ci-dessus, Mme Do Thi Thu Giang estime que la méthode du surplus devrait être conservée car elle est adaptée à l’estimation des terrains ayant un potentiel de développement ou de réaménagement.

Après avoir analysé plus en détail le rôle de la méthode de l'excédent, M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a déclaré que, dans la plupart des cas, la suppression de cette méthode conduirait à des évaluations plus prudentes. « Les fonds fonciers prévus pour le développement de projets seront valorisés avec plus de précision grâce à la méthode de l'excédent. Cette méthode permet de mesurer la rentabilité globale du projet ainsi que des indicateurs financiers indiquant sa viabilité financière », a déclaré M. Troy Griffiths.

Au Vietnam, alors que le gouvernement discute d'importantes modifications du processus d'évaluation foncière, il est compréhensible que la méthode résiduelle soit envisagée pour être supprimée, car elle repose sur de nombreuses variables subjectives. Lors de la mise en œuvre de toute nouvelle méthode, il convient d'opter pour une méthode plus rigoureuse et moins subjective. Cependant, la méthode résiduelle doit être appliquée de manière appropriée, car elle est reconnue et appliquée », a ajouté le directeur général adjoint de Savills.

Si la méthode résiduelle est éliminée, il existe encore plusieurs autres méthodes d'évaluation ; mais il souligne que la question fondamentale réside simplement dans la comparaison directe. L'objectif de l'évaluation est de simuler le comportement du marché afin de déterminer la valeur marchande. La plupart des acheteurs se basent souvent uniquement sur la valeur de propriétés similaires situées à proximité pour déterminer la valeur de leur bien.

Les experts affirment que la méthode résiduelle, ou méthode hypothétique, est appliquée avec une grande efficacité dans de nombreux pays. Les banques, les tribunaux et les arbitres acceptent et débattent souvent des variables utilisées. Il s'agit simplement de la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF), avec des variables plus subjectives, et elle est donc moins populaire que les autres méthodes.

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