Certains députés de l'Assemblée nationale ont proposé de privilégier le développement de logements sociaux locatifs plutôt que commerciaux, afin de réduire la charge financière des personnes à faibles revenus.
Le matin du 19 juin, l'Assemblée nationale a examiné le projet de loi sur le logement (modifié). Le délégué Nguyen Van Hien, directeur de l'Institut d'études législatives (Commission permanente de l'Assemblée nationale), a déclaré que le projet de loi visait à garantir l'accès des personnes à faibles revenus à la propriété de logements sociaux, au lieu de garantir leur « droit à un logement ».
En réalité, les personnes à faibles revenus sont principalement des ouvriers et des travailleurs qui viennent de commencer à travailler. Or, le logement représente un atout considérable, hors de portée de la plupart des personnes à faibles revenus. « Acquérir et posséder un logement social, même s'il est payé en plusieurs versements, représente un fardeau financier considérable », a déclaré M. Hien, inquiet des conséquences de la falsification des revenus par des personnes souhaitant acheter un logement, ou de l'emprunt des noms de travailleurs par des spéculateurs.
De plus, compte tenu des incitations actuelles en faveur du développement du logement social, les investisseurs privilégieront la construction de logements destinés à la vente, ce qui permettra de récupérer plus rapidement leur capital. Le segment de la gestion et de l'exploitation de logements sociaux, ainsi que la location de logements sociaux, sont peu intéressés par ce secteur, car il est complexe et le retour sur investissement est lent.
Délégué Nguyen Van Hien, directeur de l'Institut d'études législatives. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
Citant l'expérience de nombreux pays en matière de développement de logements locatifs, le délégué a expliqué que les investisseurs se contentent de mettre en œuvre le projet, tandis que la gestion et l'exploitation sont assurées par des organismes professionnels publics ou privés. Ces organismes accompagnent les investisseurs dès le développement du projet, s'engagent à acquérir des logements à des prix raisonnables pour une location à long terme et répondent aux besoins de trésorerie des investisseurs. « Par conséquent, les personnes à faibles revenus ne sont pas nécessairement propriétaires d'un logement, mais elles ont le droit d'y vivre », a-t-il ajouté.
Par conséquent, les délégués ont recommandé que l'organisme de rédaction sépare les réglementations et politiques relatives aux logements à vendre de celles relatives aux logements à louer et à la location-vente. La création de mécanismes préférentiels pour le logement locatif répond aux besoins et aux conditions économiques de la majorité des jeunes travailleurs, qui migrent de plus en plus vers les zones économiques clés, les grandes villes et les zones urbaines.
Nguyen Lam Thanh, vice-président du Conseil des minorités ethniques de l'Assemblée nationale. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
La stratégie de développement du logement locatif a été mise en œuvre avec succès dans de nombreux pays, comme Singapour et la Malaisie. M. Nguyen Lam Thanh, vice-président du Conseil ethnique de l'Assemblée nationale, a alors proposé que l'État adopte une politique ambitieuse et novatrice pour développer le logement locatif commercial et social, en veillant à ce que la location soit une activité privée, sous la responsabilité de l'investisseur ou du conseil d'administration.
« C'est aussi une orientation pour le développement durable du logement social qui doit être stipulée dans la loi sur les affaires immobilières », a-t-il proposé.
Concernant le développement de logements sociaux exclusivement locatifs, M. Nguyen Van Hien, vice-président du Comité juridique de Ngo Trung Thanh, a déclaré que l'État devrait investir des ressources importantes. Quant aux investisseurs, selon lui, il leur serait très difficile de « dépenser de l'argent de manière équitable et de collecter des sommes modiques » pour attirer des investissements, comme cela s'est produit récemment.
Le vice-président de la Commission des lois, Ngo Trung Thanh, a souligné le paradoxe suivant : actuellement, le logement social bénéficie de nombreuses incitations, mais se développe peu, tandis que le logement locatif, investi par des ménages individuels sans aucune incitation, se développe rapidement, assurant une partie de l'offre de logements aux travailleurs. Cependant, ce modèle se développe spontanément, sans normes ni conditions spécifiques, ce qui incite les locataires à prendre des risques et à payer des coûts plus élevés (électricité, eau, etc.).
Une enquête menée fin mai par VnExpress et Ban IV auprès de plus de 8 300 travailleurs a également montré que « le manque d'argent pour la contribution initiale à l'achat d'une maison » est l'un des deux plus gros obstacles lorsqu'ils veulent acheter un logement social.
Parallèlement, avec leurs revenus actuels, les travailleurs sont quasiment incapables de rembourser leur prêt. Le groupe dont le revenu se situe entre 5 et 10 millions de VND n'épargne en moyenne que 2,7 millions de VND par mois pour acheter un logement.
Supposons qu'un travailleur gagne 11 millions de VND par mois. Après avoir remboursé 20 % du montant initial, il peut emprunter 720 millions de VND à un taux d'intérêt de 8,2 % sur 20 ans. Chaque mois, il devra rembourser plus de 6 millions de VND en capital et intérêts, soit plus de la moitié de son revenu. Ainsi, à ce niveau, le travailleur est autorisé à acheter, mais ne peut pas rembourser sa dette.
M. Nguyen Lam Thanh a ajouté que la politique de développement du logement social doit éviter la règle tacite selon laquelle « le logement social est un logement de type 2, bon marché et de mauvaise qualité ». M. Thanh a déclaré que cette situation est très courante, notamment dans les projets de relogement.
Il a proposé d'utiliser le concept de « logement à bas prix » plutôt que celui de « logement bon marché » lors de l'élaboration des politiques visant à promouvoir le marché du logement social et commercial. L'État utilise les impôts, le crédit, les aides à l'investissement budgétaires et les politiques foncières pour compenser la plus-value des investissements afin de réduire les prix de vente et de location, et considère cela comme une source de capitaux d'investissement pour la sécurité sociale.
Parallèlement, M. Ngo Trung Thanh a suggéré qu'il était nécessaire de mettre en place davantage de politiques pour le développement du logement locatif construit par les ménages. Plus précisément, le projet de loi devrait inclure des dispositions sur l'encouragement à la construction, des conditions standard pour le logement locatif, des politiques préférentielles pour les investisseurs, un soutien aux locataires, etc., afin de refléter la contribution de ce type de logement à la sécurité du logement.
Le projet de loi sur le logement (modifié) devrait être adopté lors de la 6e session, fin 2023.
Son Ha - Hoai Thu
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