L'héritage du Secrétaire général Nguyen Phu Trong : la résolution 18 avec de nombreuses avancées

(Dan Tri) - La résolution n° 18-NQ/TW avec les nouvelles politiques du Parti joue un grand rôle dans la poursuite de l'innovation, le perfectionnement des institutions et des politiques et l'amélioration de l'efficacité et de l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres.

Un rôle important dans le perfectionnement des institutions et des politiques

Il y a plus de deux ans, feu le Secrétaire général Nguyen Phu Trong a signé et publié la Résolution n° 18-NQ/TW de la 5e Conférence du 13e Comité central du Parti (Résolution 18) sur « Poursuivre l'innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres et créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé ». Cette Résolution énonce l'obligation d'innover et de perfectionner les institutions et les politiques de gestion et d'utilisation des terres, conformément aux principes de développement d'une économie de marché à orientation socialiste. L'État garantit des ressources suffisantes pour développer l'aménagement du territoire et la planification sectorielle. De plus, la Résolution exige de garantir l'harmonie des intérêts entre la population, les investisseurs et l'État, en plaçant la population au centre, sans laisser personne de côté. Autre nouveauté : la Résolution prévoit des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de grandes superficies, construisent de nombreux logements, spéculent sur les terres, sont lents à exploiter les terres et laissent des terres en friche. M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré que la résolution n° 18, une fois publiée, comportait de nombreux points nouveaux, constituait une avancée majeure dans la gestion foncière et devrait constituer un puissant moteur pour le développement du pays dans la nouvelle période. Cette résolution vise à renforcer le rôle du marché dans la gestion et l'utilisation des terres ; à renforcer le rôle du propriétaire représentatif et la capacité de gestion foncière de l'État. Parallèlement, il s'agit de prévenir résolument la corruption et les dérives dans le secteur foncier ; et de garantir une harmonie dans les intérêts de la population, des investisseurs et de l'État, en plaçant la population au centre et en ne laissant personne de côté. La résolution fournit également des orientations sur les taux d'imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de grandes superficies, construisent de nombreux logements, spéculent sur les terres, sont lents à exploiter les terres et laissent des terres en jachère. Elle exige notamment : l'abolition du cadre de fixation des prix fonciers ; la mise en place d'un mécanisme et d'une méthode de détermination des prix fonciers selon les principes du marché ; et la réglementation des fonctions, des tâches et des responsabilités des organismes chargés de la fixation des prix fonciers. Selon M. Thang, l'obligation d'abolir le cadre des prix fonciers constitue une révolution majeure pour le secteur immobilier. Cela crée de la publicité, de la transparence et de l'adéquation, minimisant les impacts négatifs sur le foncier, et profite tant aux particuliers qu'aux entreprises . D'une manière générale, M. Thang estime que le contenu de la résolution a un impact direct sur le plan législatif, soulevant la question de l'amélioration des lois spécialisées connexes telles que la loi sur le logement, la loi sur la construction, la loi sur l'urbanisme, etc. L'efficacité de la résolution réside dans le fait que le gouvernement a demandé aux services compétents de perfectionner rapidement le cadre juridique des lois relatives à l'immobilier. Fin juin, l'Assemblée nationale a adopté simultanément la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, qui entreront en vigueur le 1er août 2024, soit cinq mois plus tôt que prévu.

Un projet immobilier en cours de réalisation (Photo : Hoang Giam).

M. Thang espère que la Résolution 18 renforcera son rôle et sa mission visant à garantir l'harmonie des intérêts de la population, des investisseurs et de l'État dans la gestion et l'utilisation des terres ; les terres seront utilisées de manière plus efficace et durable. Dès lors, le marché immobilier se développera de manière plus stable, transparente et durable, et entrera bientôt dans un nouveau cycle de croissance avec une forte dynamique interne. Maître Pham Thanh Tuan, avocat, a commenté qu'avec cinq points de vue, trois objectifs, six groupes de solutions et huit grands groupes de politiques visant à perfectionner les lois foncières, la Résolution n° 18-NQ/TW a défini des exigences importantes pour la politique du Parti en matière de perfectionnement des institutions et des politiques foncières, en mettant l'accent sur la modification de la Loi foncière de 2013 et d'autres lois connexes (telles que la Loi sur le logement et la Loi sur les affaires immobilières), garantissant ainsi l'unité et la synchronisation. Il a déclaré qu'il s'agissait d'une base politique importante, d'une boussole, d'une politique fondamentale et d'une orientation pour l'élaboration et le perfectionnement de la Loi foncière révisée – une question particulièrement préoccupante. L'adoption par l'Assemblée nationale de trois lois importantes, dont la loi sur le logement de 2023, la loi sur l'immobilier de 2023 et, surtout, la loi foncière de 2024, constitue un événement majeur marquant l'innovation en matière de politiques et de lois foncières afin de répondre aux exigences du développement socio-économique du pays, dans un contexte marqué par l'industrialisation et la modernisation, le développement d'une économie de marché à orientation socialiste et l'approfondissement de l'intégration internationale, et le maintien de la stabilité politique et sociale du pays. « La promulgation de ces lois créera un cadre juridique cohérent, strict et unifié, garantissant à l'État les outils juridiques adéquats pour exercer ses droits de gestion foncière et limitant les dérives et les abus », a analysé l'expert Pham Thanh Tuan. Partageant le même point de vue, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA), a déclaré que la résolution 18 constitue une « boussole » pour la modification et le perfectionnement du mécanisme de la politique foncière. Il s'agit ensuite de promouvoir le rôle du secteur foncier et d'utiliser efficacement les ressources foncières pour stimuler l'économie. La loi foncière de 2024, fondée sur la Résolution 18, est entrée en vigueur le 1er août. L'évaluation foncière au prix du marché contribue notamment à harmoniser et à garantir les intérêts de l'État, des citoyens et des entreprises. Par ailleurs, plusieurs points n'ont pas été évoqués auparavant, comme l'élargissement du rôle des terres agricoles et forestières dans le processus d'utilisation, créant ainsi une dynamique de développement. « La Résolution 18 a créé les conditions propices au développement économique par le foncier. Elle contribue ainsi à la transparence et à l'équité du marché immobilier. Parallèlement, elle protège les intérêts et renforce la confiance des citoyens », a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh.

Modifications importantes des taxes foncières

Le professeur Dang Hung Vo a affirmé que la Résolution 18 revêt une importance particulière car elle porte sur le foncier. Cette résolution a pour objectif d'assurer une bonne articulation entre le marché afin de développer l'économie et d'assurer la durabilité sociale et environnementale. Selon lui, pour y parvenir, des politiques sont nécessaires pour attirer les contributions des organisations économiques et des ménages. Le monde a prouvé que la taxe foncière et la propriété des biens qui y sont rattachés constituent les moyens de contribution les plus raisonnables, efficaces et durables. « Dans notre cadre de référence, quiconque exploite une grande superficie de terres doit contribuer largement, ce qui constitue la manifestation la plus appropriée du régime de propriété publique des terres », a écrit le professeur Dang Hung Vo sur Dan Tri juste après la publication de la Résolution 18. Il a souligné que depuis 2002, à chaque fois que la loi foncière révisée était rédigée, le gouvernement central avait publié une résolution d'orientation précisant les politiques foncières à renouveler. Cette résolution constitue également le document de base pour l'élaboration d'un système de droit foncier. Français Le 12 mars 2003, la 7e Conférence centrale (9e mandat) a publié la résolution 26 sur la poursuite de l'innovation des politiques et des lois foncières pendant la période d'accélération de l'industrialisation et de la modernisation du pays. Cette résolution n'exigeait pas d'innovation en matière d'impôt foncier, mais se concentrait uniquement sur l'innovation de l'impôt sur les transferts de biens immobiliers, en passant à l'impôt sur le revenu des transferts de biens immobiliers. Le 31 octobre 2012, la 6e Conférence centrale (11e mandat) a publié la résolution 19 sur la poursuite de l'innovation des politiques et des lois foncières pendant la période d'accélération globale du processus de rénovation. Cette résolution proposait l'instauration d'un impôt foncier avec le contenu suivant : (1) L'impôt est un outil de régulation du marché immobilier et une source stable de recettes budgétaires ; (2) L'impôt foncier est prélevé sur les terrains, les logements et autres actifs fonciers ; (3) La collecte progressive de l'impôt pour les projets qui laissent des terres en jachère, ne les utilisent pas ou tardent à les utiliser ; (4) Les personnes qui possèdent de grandes superficies de terres, les laissent à l'abandon ou les mettent en service tardivement sont soumises à des impôts plus élevés. Selon le professeur Dang Hung Vo, la loi sur la taxe d'utilisation des terres agricoles a été promulguée en 1994, mais l'Assemblée nationale l'a presque entièrement exonérée jusqu'en 2025. La loi sur la taxe d'utilisation des terres non agricoles a été promulguée en 2010 avec un taux d'imposition très bas (le taux d'imposition de base est de 0,03 %, contre 1 à 1,5 % dans les pays industrialisés). Le Vietnam n'a pas encore imposé les maisons et autres biens fonciers. « La faiblesse de la taxe foncière est la principale cause de la spéculation immobilière, qui accumule l'épargne dans l'immobilier. De là, une frénésie des prix de l'immobilier se forme, des bulles s'accumulent, créant des prix virtuels, ce qui fait grimper les prix de l'immobilier de plus en plus haut. Depuis de nombreuses années, l'immobilier dans les grandes villes vietnamiennes figure parmi les plus chers au monde », a analysé le professeur Dang Hung Vo. Cela entraînera quatre conséquences principales : premièrement, la hausse des prix des terrains entraînera une hausse des prix des produits manufacturés, réduisant ainsi la compétitivité nationale et n’attirant pas les investissements ; deuxièmement, une forte inflation lorsque la valeur virtuelle de l’immobilier augmente fortement ; troisièmement, l’incapacité à fournir des logements abordables à la population ; quatrièmement, l’incapacité à autoréguler la répartition de la population, ce qui conduira les villes à dépasser les seuils d’infrastructures. Compte tenu de ces quatre conséquences, il apparaît inévitable d’élaborer et de promulguer des lois fiscales foncières appropriées.

Un quartier résidentiel à Ho Chi Minh Ville (Photo : Khong Chiem).

La Résolution 18 a introduit des innovations dans les outils fiscaux fonciers, dont les principaux points sont les suivants : (1) réviser et élaborer des politiques et des lois sur la taxe foncière conformément aux pratiques internationales, adaptées à la situation du Vietnam et établissant une feuille de route raisonnable ; (2) prévoir des taux d'imposition plus élevés pour les personnes exploitant de grandes superficies, possédant de nombreuses maisons, pratiquant la spéculation foncière, pratiquant une utilisation lente des terres et abandonnant des terres ; (3) instaurer des incitations fiscales pour les secteurs et zones d'incitation à l'investissement, les ménages pauvres, les minorités ethniques, les personnes ayant rendu des services méritoires à la révolution et les habitants des localités assurant la sécurité alimentaire nationale et la protection des forêts naturelles. Le professeur Dang Hung Vo a estimé que la politique fiscale foncière était plus claire qu'auparavant, avec des impôts élevés pour ces groupes, mais faibles pour les autres. La Résolution 18 a mentionné des questions importantes telles que la modernisation du système de gestion pour une collecte correcte et intégrale des impôts, la mise en place d'un système administratif numérique connecté au réseau pour la gestion foncière, la gestion fiscale, la mise en place d'un mécanisme de publicité des actifs immobiliers, d'explication de leur origine et de traitement des irrégularités. Enfin, cette résolution exige également l'élaboration d'une loi foncière modifiée, ainsi que des amendements et compléments synchrones aux lois connexes. Les objectifs de la résolution ont été bien mis en œuvre lorsqu'ils ont eu une incidence directe sur le plan législatif, soulevant la question de l'amélioration des lois spécialisées telles qu'elles existent aujourd'hui. À ce propos, le Dr Dinh The Hien, expert économique, a déclaré qu'avant la publication de la résolution 18, le marché immobilier connaissait une évolution faussée et mal orientée. En particulier, la spéculation, le surf et les profits immobiliers étaient monnaie courante, créant une demande virtuelle. À cette époque, des capitaux excessifs étaient investis dans l'immobilier, réduisant le moteur du développement économique par le commerce et la production. Cependant, à la mi-2022, la résolution 18 a été publiée à temps, redressant le marché immobilier. Parallèlement, elle constitue un préalable à la promotion et à l'achèvement de la loi foncière de 2024. À partir de là, cette loi prévoit des réglementations pour favoriser un développement ouvert et transparent du marché. Plus précisément, la loi foncière prévoit la suppression du cadre de tarification foncière et son remplacement par une liste annuelle des prix fonciers, ce qui constitue une avancée majeure dans la conception du marché immobilier sous l'angle de l'économie de marché. Cela permettra d'éviter les profits excessifs et la collusion entre fonctionnaires corrompus et entreprises, liés à des évaluations foncières à bas prix, qui entraînent la perte de biens de l'État et faussent le marché. Actuellement, de nombreux projets auparavant attribués à des projets de développement avec des évaluations foncières sous-évaluées sont en cours de révision et de réévaluation. De plus, par le passé, la pratique de la vente de biens immobiliers à bas prix pour échapper à l'impôt a été fréquente, ce qui a entraîné des pertes fiscales et des injustices sociales. Cependant, la loi foncière stipule que les achats et ventes de terrains pour projets doivent être réglés par l'intermédiaire des banques, contribuant ainsi à la transparence du marché. « De manière générale, la Résolution 18 a orienté le marché immobilier vers la transparence et la santé. C'est également le fondement pour que les ressources de l'économie cessent d'être tributaires des capitaux spéculatifs qui affluent vers l'immobilier, concentrant ainsi les ressources sur la production et les affaires. Parallèlement, les acteurs de l'immobilier ont compris qu'ils devaient se concentrer sur la création de produits adaptés au marché », a expliqué le Dr Dinh The Hien.

Dantri.com.vn

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/di-san-cua-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-nghi-quyet-18-voi-nhieu-diem-dot-pha-20240719184020209.htm