Les entreprises immobilières allègent la pression sur la maturité des obligations

D'après les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA), 65 émissions obligataires privées ont été réalisées en juin 2025, pour un montant total de 86 953 milliards de VND. Parmi celles-ci, 12 922 milliards de VND provenaient du secteur immobilier. Ainsi, au cours du premier semestre 2025, le secteur immobilier a levé plus de 41 416 milliards de VND via le marché obligataire.

Au cours du second semestre 2025, on estime qu'environ 131 601 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance. Le secteur immobilier représente à lui seul 53 % de cette valeur, soit 69 970 milliards de VND.

Le marché immobilier a connu de nombreuses évolutions positives, ce qui a permis d'atténuer les inquiétudes concernant l'échéance des obligations. Graphique : Thanh Vu

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV , durant la période la plus difficile du marché immobilier (de juin à août 2023), le gouvernement a promulgué le décret 08/2023/ND-CP, autorisant les entreprises et les investisseurs à négocier et à reporter leurs échéances obligataires. Grâce à cette mesure de soutien, 60 % des entreprises ont bénéficié d'un délai supplémentaire de deux ans, repoussant ainsi la date de remboursement de leur dette à 2025.

L'expert a toutefois indiqué que la pression exercée sur les obligations cette année n'est pas préoccupante. Le risque de défaut de paiement est moindre car le marché immobilier s'est progressivement redressé. De nombreuses entreprises n'ont besoin d'accorder qu'une remise d'environ 10 % sur leurs produits pour les écouler, contre 40 à 50 % auparavant.

De plus, M. Luc a affirmé avec assurance que le marché immobilier bénéficiait de facteurs macroéconomiques favorables. Ainsi, l'inflation est maîtrisée ; les taux d'intérêt au Vietnam restent bas ; le déficit budgétaire, la dette publique, la dette extérieure et les obligations de remboursement de la dette publique sont conformes aux seuils fixés par l'Assemblée nationale . Par ailleurs, les obstacles institutionnels et juridiques ont été progressivement levés.

Récemment, l'Institut de recherche économique , financière et immobilière Dat Xanh Services (DXS-FERI) a également formulé des commentaires optimistes sur la situation du marché immobilier au cours des six premiers mois de 2025.

Ce service de recherche estime que nous vivons actuellement la haute saison pour les investisseurs immobiliers. La plupart d'entre eux ont achevé leur restructuration et sont prêts à entamer un nouveau cycle de développement avec un état d'esprit positif, dans le but d'étendre leurs activités.

Parallèlement au retour en force des marques établies, le marché a également vu l'émergence de nombreux nouveaux investisseurs dotés d'un solide potentiel financier. Ces entreprises recrutent activement du personnel, mettent en œuvre des plans de développement de projets et renforcent leur coopération avec les réseaux de distribution.

Après une longue période de mise en suspens en raison de problèmes juridiques, une série de projets ont commencé à redémarrer et à être remis en vente depuis début 2025. De plus, pour accueillir ce nouveau cycle, de nombreux investisseurs préparent également des plans de lancement pour le second semestre de cette année.

S'adressant aux journalistes du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , le responsable du département d'analyse d'une société d'investissement prévoit que 2025 sera une année charnière pour le secteur immobilier, qui devrait poursuivre sa forte croissance. Cette prévision repose sur les principaux facteurs suivants.

Premièrement, le pays a achevé la réorganisation de ses unités administratives, stabilisant ainsi le contexte politique à l'ère du développement. Deuxièmement, l'objectif de croissance du PIB est de 8 % en 2025 et à deux chiffres en 2026, soulignant l'importance du facteur économique privé et de la croissance de la consommation intérieure.

« Avec la perspective d'une hausse des revenus, la demande de logements et la capacité financière d'acquérir une maison augmentent également. Par ailleurs, l'immobilier est un secteur qui contribue largement au PIB. Selon l'Office général des statistiques (ministère des Finances), il représente entre 8 et 10 % du PIB. Dans les pays développés, ce taux atteint même 10 à 20 % du PIB. Il existe donc encore un fort potentiel de croissance », a déclaré l'intervenant.

Par ailleurs, le secteur immobilier bénéficie également du contexte de taux d'intérêt bas et des réformes institutionnelles. Les trois lois sur l'immobilier, la résolution relative à la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des sols, les efforts déployés pour stimuler l'investissement public et simplifier les procédures administratives… Autant d'éléments qui constituent des tremplins importants pour permettre au secteur immobilier de poursuivre son essor.

« La pression sur les obligations immobilières arrivant à échéance demeure. Cependant, cela ne devrait pas constituer un obstacle majeur, car le second semestre 2025 coïncide avec le lancement de plusieurs projets. Par exemple, Vinhomes lance Vinhomes Hau Nghia, Co Loa et Dan Phuong ; Nam Long, Mizuki ; et Khang Dien, Gladia. La levée des obstacles juridiques contribuera à accélérer la mise en œuvre des projets et permettra aux entreprises de les céder afin de générer des flux de trésorerie et de rembourser leurs dettes », a déclaré le responsable du département d'analyse.

Bien que la situation générale du marché se soit progressivement améliorée, le secteur immobilier demeure exposé à certains risques. Actuellement, l'offre provient principalement du segment haut de gamme et est fortement spéculative. Par conséquent, en cas de hausse des taux d'intérêt, le risque de forte augmentation des créances douteuses sera relativement élevé.
« De plus, compte tenu de la hausse prévue des coûts fonciers selon le nouveau barème des prix, et de l'augmentation des prix des matériaux de construction, les entreprises immobilières seront soumises à une forte pression sur les coûts des intrants, ce qui entraînera une augmentation des tensions sur leur trésorerie », a souligné l'expert.

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