Rapprocher les prix des terrains de leur valeur marchande : comment éviter les pratiques opportunistes de spéculation ?

L’ajustement des barèmes de prix fonciers à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville pour refléter les prix du marché apporte de la transparence, mais il est nécessaire de contrôler le risque d’exploitation pouvant entraîner une inflation des prix du logement.

Le terrain situé dans le village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, a été remporté aux enchères à un prix 10 à 15 fois supérieur au prix indiqué - Photo : D.T.

Dans un contexte de pénurie de logements, la maîtrise des prix de l'immobilier et la prévention des prix abusifs constituent un défi majeur pour les autorités et le public. Si les ajustements visent à protéger les droits des usagers du foncier, il est essentiel de contrôler la pratique consistant à exploiter la hausse des prix fonciers pour gonfler artificiellement les prix des logements.

Le prix des terrains dans le centre-ville varie de 600 à 700 millions de VND/m2 ^.

Selon le nouveau barème des prix fonciers annoncé par le Comité populaire de Hanoï le 20 décembre et applicable immédiatement jusqu'au 31 décembre 2025, le prix maximal des terrains résidentiels est d'environ 695 millions de VND/ ^m² , applicable aux parcelles donnant sur les routes principales du district de Hoan Kiem telles que Ba Trieu, Dinh Tien Hoang et Hai Ba Trung.

Ce prix s'applique également aux rues suivantes : Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho et Tran Hung Dao.

Par rapport à la liste des prix publiée par la ville de Hanoï en 2019, les prix des terrains dans les rues Hang Ngang et Hang Dao ont augmenté de 3,7 fois.

D'après le nouveau barème des prix récemment publié par Hanoï, les prix des terrains commerciaux et de services ont augmenté de 50 à 100 % par rapport à la période précédente. Les prix les plus élevés pour les terrains commerciaux se situent toujours dans les rues du district de Hoan Kiem, notamment Hang Khay, Hang Ngang et Hang Dao, dépassant les 244 millions de VND/ ^m² .

Parallèlement, le prix des terres agricoles , des rizières, des terres destinées aux cultures annuelles et pérennes, et des fermes aquacoles à Hanoï a également augmenté d'environ 15 %.

Selon la nouvelle liste des prix fonciers publiée par Ho Chi Minh-Ville à la fin du mois d'octobre 2024, les prix fonciers les plus élevés de Ho Chi Minh-Ville se situent dans trois rues : Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue, à 687,2 millions de VND/ ^m² .

Le nouveau barème foncier récemment publié par Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, qui reflète fidèlement les prix du marché, servira de base au calcul des indemnisations et à la détermination des prix des terrains pour les particuliers et les organisations concernés par les procédures d'expropriation. Il servira également de base au calcul de la taxe foncière, de l'impôt sur le revenu des personnes physiques issu des transferts de droits d'utilisation des terres, ainsi que des autres taxes et redevances liées à l'utilisation et au transfert des terres, ou lors de la réalisation des démarches administratives foncières.

La rue Nguyen Hue est l'une des rues où les prix du foncier sont les plus élevés à Hô Chi Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Le nouveau prix ne représente que 10 % du prix de l'enchère gagnante.

Selon le journal Tuoi Tre, bien que Hanoï ait augmenté les prix des terrains pour se rapprocher des prix du marché, avec de nombreuses zones où les nouveaux prix sont 3 à 4 fois supérieurs aux anciens prix publiés en 2019, il existe toujours un écart important entre les prix pratiqués lors des ventes aux enchères de terrains dans de nombreuses régions.

Par exemple, le prix des terrains ruraux dans la commune de Thanh Lam, situés le long de la route reliant le village de Duc Hau à celui de Thanh Van, est de 1,54 million de VND/ ^m² . De même, le prix des terrains ruraux le long des routes intercommunales de la commune de Dai Thinh se situe entre 1,01 et 1,54 million de VND/ ^m² . Par ailleurs, le prix d'adjudication pour des terrains dans la même zone, au sein de l'agglomération de Thanh Lam - Dai Thinh, en 2024, était d'environ 60 millions de VND/ ^m² .

Dans une zone où se concentrent de nombreux projets immobiliers, et qui a récemment connu une forte hausse des prix sur le marché locatif de Hanoï, les prix du foncier sont désormais relativement bas. Alors que dans la commune d'An Khanh, district de Hoai Duc, les prix de nombreux appartements oscillent entre 60 et 80 millions de VND/ ^m² , le nouveau barème des prix du foncier (dans la zone proche du boulevard Thang Long, à travers la commune d'An Khanh) indique des prix compris entre 2,3 et 8,6 millions de VND/ ^m² .

Dans la zone urbaine de LIDECO, dans le district de Hoai Duc, les prix du terrain pour les zones commerciales, de services et urbaines varient de 6,5 à 9,3 millions de VND/ ^m² pour les routes de 31 m de large ; de 5,9 à 8,5 millions de VND/ ^m² pour les routes de 24 m de large ; et de 4,6 à 6,3 millions de VND/ ^m² pour les routes de 13,5 m de large. Dans la zone située le long de la route nationale 32, dans la ville de Phung, district de Dan Phuong, les prix du terrain varient de 2,9 à 9,2 millions de VND/ ^m² .

De même, les terrains ruraux bordant la route nationale 21B, de la ville de Kim Bai jusqu'à l'extrémité de la commune de Hong Duong, sont proposés à un prix de 3,5 à 6,1 millions de VND/ ^m² . Les terrains urbains situés le long de la route reliant le village de Kim Bai à la ville de Kim Bai (sur la portion longeant la route nationale 21B) sont proposés à un prix de 3,4 à 5,7 millions de VND/ ^m² ; et les terrains situés le long de la route reliant le village de Cat Dong à la ville de Kim Bai (sur la portion longeant la route nationale 21B jusqu'à la digue gauche de la rivière Day) sont proposés à un prix de 3,4 à 7,5 millions de VND/ ^m² .

Parallèlement, les terrains mis aux enchères dans le village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai (adjacent à la ville de Kim Bai), ont récemment vu leur prix grimper à plus de 100 millions de VND/ ^m2 .

Prévenir l’exploitation des mécanismes de hausse des prix fonciers pour gonfler artificiellement les prix des logements.

Au cours de l'année écoulée, les prix de l'immobilier, notamment ceux des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, ont fortement augmenté, suscitant de vives inquiétudes quant à la volatilité du marché. Experts et acteurs du secteur ont averti que les autorités locales doivent mettre en œuvre des mesures pour contrôler l'exploitation des ajustements du prix du foncier afin de gonfler artificiellement les prix des logements, aggravant ainsi la pénurie de logements et excluant du marché de nombreuses personnes, en particulier celles à faibles et moyens revenus.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, les prix élevés actuels du logement ne sont pas uniquement dus à la hausse du prix des terrains, mais aussi à une pénurie de logements. Par conséquent, le coût du foncier n'est qu'un élément parmi d'autres dans la structure des coûts immobiliers ; le facteur déterminant des prix est la pénurie de logements.

Si des solutions sont trouvées pour accroître l'offre et stimuler les transactions sur le marché, les prix de l'immobilier auront tendance à se stabiliser. Par conséquent, l'intensification de la construction de logements, notamment de logements sociaux, constitue une solution fondamentale pour stabiliser le marché.

Toutefois, dans le contexte actuel de pénurie de logements dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, l'ajustement des prix fonciers pour refléter plus fidèlement les prix du marché pourrait contribuer à une nouvelle hausse des prix de l'immobilier. M. Chau a averti qu'outre les ajustements des prix fonciers, les loyers des terrains dans les grandes villes sont également à la hausse, ce qui exerce une pression supplémentaire sur les prix de l'immobilier.

M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, estime que l'ajustement des barèmes de prix des terrains pour refléter au plus près les prix du marché est une mesure appropriée, conformément aux dispositions de la loi foncière.

L'objectif est de rendre le marché plus transparent et de garantir les droits des citoyens en matière de calcul des frais d'enregistrement, de transfert et de modification des droits d'utilisation des sols. Bien que le nouveau barème des prix fonciers dans les zones centrales de Hanoï et d'Hô-Chi-Minh-Ville affiche des prix atteignant 600 à 700 millions de VND/m², ces prix restent inférieurs aux prix du marché. Cette mesure encouragera des transactions plus transparentes et aidera les organismes de gestion à limiter l'inflation des prix fonciers.

M. Thanh a également souligné que le nouveau barème foncier a été ajusté pour refléter la valeur réelle des zones ayant fait l'objet d'un développement stable depuis de nombreuses années. Cependant, pour les zones nouvelles, notamment celles où des terrains sont convertis en zones résidentielles, aucun barème foncier officiel n'est encore disponible. Les experts estiment que les prix des terrains dans ces nouvelles zones ne pourront être déterminés qu'une fois les projets mis en œuvre et utilisés, moment auquel un prix de référence approprié pourra être établi.

Enfin, les experts ont également affirmé que l'objectif de l'ajustement des barèmes de prix fonciers n'est pas de provoquer un choc des prix, mais d'encourager un marché transparent, de minimiser la spéculation et d'empêcher l'inflation des prix fonciers dans les zones en développement rapide.

La détermination des prix fonciers en fonction de facteurs pratiques tels que les coûts d'indemnisation, les investissements dans les infrastructures et les bénéfices des entreprises contribuera à rendre le marché foncier plus rationnel, en évitant les hausses anormales des prix fonciers qui ont un impact négatif sur le développement durable du marché immobilier.

Les frais d'utilisation des sols et les coûts de défrichage ne représentent que 7 à 20 % du prix total. L'application prochaine d'un nouveau barème foncier reflétant plus fidèlement les prix du marché entraînera une hausse moyenne des prix de l'immobilier de 15 à 20 % par rapport à la période précédente. ( Ministère de la Construction )

* L'avocat Nguyen Van Dinh (expert juridique en droit foncier) :

L'avocat Nguyen Van Dinh (expert juridique en matière foncière)

L'ajustement des prix fonciers en fonction des conditions du marché pourrait servir de prétexte à des spéculateurs pour gonfler artificiellement les prix, entraînant une hausse des prix de l'immobilier en 2025. Par conséquent, les acheteurs doivent faire preuve de prudence. Si la hausse des prix fonciers peut augmenter les coûts de production des projets immobiliers, il est important de noter que ce n'est pas le principal facteur expliquant la récente flambée des prix des appartements. Le facteur déterminant demeure la loi de l'offre et de la demande ; les autorités et les collectivités locales doivent donc mettre en œuvre des politiques appropriées pour maîtriser et réduire les prix de l'immobilier.

Source : https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm