Intégrer les ressources foncières au développement économique du pays

IL EXISTE DE NOMBREUSES SOURCES DE REVENUS IMPORTANTES PROVENANT DE LA TERRE QUI DOIVENT ÊTRE OPTIMISÉES

Les données de l'Office général des statistiques ( ministère des Finances ) indiquent que les recettes budgétaires totales de l'État pour les huit premiers mois de 2025 devraient atteindre près de 1 740 000 milliards de VND, soit 88,5 % des prévisions annuelles et une augmentation de 28,5 % par rapport à la même période de l'année précédente. En particulier, les budgets de nombreuses grandes collectivités locales sont fortement alimentés par les recettes foncières.

Les ressources foncières et les produits immobiliers constituent d'énormes ressources pour le développement économique .

PHOTO : DINH SON

M. Nguyen Hoang, directeur adjoint de l'Académie de l'Aigle, a souligné que la croissance spectaculaire des recettes foncières démontre que la terre devient une ressource financière essentielle pour le pays, les entreprises et les citoyens. Toutefois, afin d'optimiser l'utilisation des ressources foncières pour le développement économique, il est indispensable d'élaborer une stratégie systématique à long terme.

La première priorité est d'exploiter efficacement les fonds fonciers publics qui s'étendent du nord au sud du pays. Dans de nombreuses grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville, Hanoï et Da Nang, il est fréquent de constater la présence de terrains « en or », autrefois sièges d'agences, d'usines et d'entreprises, aujourd'hui abandonnés ou occupés temporairement. Par ailleurs, de vastes étendues de terres publiques, agricoles et excédentaires après aménagement du territoire restent sous-exploitées. Si ce gaspillage persiste, l'efficacité de l'utilisation des sols s'en trouvera réduite et des déficits budgétaires en résulteront.

De même, le surplus de terrains publics suite à la fusion de provinces ou de villes doit être mis en vente aux enchères publiques afin d'optimiser les recettes budgétaires et d'éliminer tout risque de perte. Par ailleurs, l'État peut considérer les terrains publics comme un capital d'amorçage dans le cadre de partenariats public-privé (PPP) et de projets de transfert de technologie (BT) afin d'attirer davantage de ressources sociales pour les infrastructures, l'éducation, la santé et les hautes technologies.

Il ne suffit pas de vendre des terrains aux enchères pour alimenter le budget ; l’allocation des terrains publics doit être sélective. Les terrains situés à proximité des lignes de métro, des gares routières et des ports maritimes devraient être prioritairement destinés à un développement urbain compact, selon le modèle TOD (Transit-Oriented Development), afin d’en optimiser la valeur. Les terrains situés en périphérie et en zone satellite devraient être convertis en zones industrielles vertes et en plateformes logistiques, contribuant ainsi à la restructuration de l’économie régionale. Les terrains publics ne peuvent être envisagés uniquement sous un angle commercial ; une partie des excédents fonciers doit être réservée au logement social et au relogement des personnes à faibles revenus.

Il est nécessaire de transformer audacieusement certains petits terrains publics en parcs, parkings et marchés traditionnels, afin d'améliorer le bien-être public et, indirectement, d'accroître l'attractivité de la ville pour les investisseurs.

« Bien utilisés, les terrains publics excédentaires peuvent devenir un puissant levier, augmentant les recettes budgétaires, créant des espaces pour le développement commercial, industriel et de services, et améliorant la qualité de vie urbaine. À l'inverse, si ces terrains continuent d'être abandonnés, utilisés de manière fragmentée ou attribués arbitrairement, ils constitueront un frein majeur à la croissance. La question n'est plus de savoir s'il faut les exploiter, mais comment. La réponse réside dans un mécanisme de gouvernance transparent, public et équitable, afin que les terrains publics deviennent une véritable ressource pour le développement national et non la propriété privée d'un groupe d'intérêts », a conseillé M. Nguyen Hoang. Il a ajouté que lors de la construction de nouvelles infrastructures telles que les rocades, le métro, les ponts, etc., il est nécessaire d'accroître le fonds foncier récupéré par les deux parties afin de mettre aux enchères les capitaux destinés aux projets. L'excédent continuera d'être récupéré, affecté à d'autres projets et réinvesti dans la société. Concernant les lignes de métro, le développement axé sur le transport en commun (TOD) est une tendance incontournable pour créer des zones urbaines compactes et attractives, réduisant ainsi la pression sur les grands centres urbains. La formation d'une chaîne de villes satellites autour de la ceinture urbaine contribue également à réduire la pression sur le centre-ville, limitant ainsi la concentration de la population dans le centre.

« Cette méthode a fait ses preuves rue Nguyen Huu Tho (anciennement district de Nha Be), à Hô Chi Minh-Ville, lors de l'élargissement de la chaussée. Les terrains ainsi libérés ont été vendus aux enchères, générant d'importantes recettes pour la ville, dépassant largement le budget alloué à la construction de la route. De nombreux pays ont démontré que le développement axé sur le transport en commun (TOD) permet non seulement de réaliser des économies, mais aussi d'accroître la valeur des terrains situés aux abords des stations de métro et des arrêts de bus rapides. Une gestion rigoureuse de cette plus-value pourrait permettre de financer le réinvestissement dans les infrastructures », a analysé M. Nguyen Hoang.

Le marché immobilier est considéré comme le reflet de la santé de l'économie. Un marché stable et transparent attire les capitaux d'investissement, stimule la production et la consommation, crée des emplois et accroît les recettes budgétaires et sociales. À l'inverse, lorsque le marché est faussé, la spéculation s'emballe, les prix fluctuent, la confiance du public s'érode et les politiques de développement s'en trouvent compromises.

Master Ngo Gia Hoang (Université de Droit de Ho Chi Minh Ville)

ACTIVER LE MARCHÉ SANS CRAINTE D'UNE BULLE

La mise en exploitation du fonds foncier stimulera le développement du marché immobilier . Comment éviter la formation de bulles spéculatives et la fluctuation des prix ? Selon Ngo Gia Hoang, professeur à l'Université de droit de Hô Chi Minh-Ville, le marché immobilier est un reflet de la santé économique. Un marché stable et transparent attire les capitaux d'investissement, stimule la production et la consommation, crée des emplois et accroît les recettes budgétaires et sociales. À l'inverse, un marché distordu engendre une spéculation galopante, des fluctuations de prix, une baisse de la confiance et des conséquences néfastes sur les politiques de développement. Dans le contexte de la nouvelle phase de croissance du Vietnam, l'immobilier devient un pilier essentiel. Cependant, sans une gestion rigoureuse, il peut facilement sombrer dans l'euphorie et former des bulles spéculatives, engendrant une instabilité macroéconomique. Pour une croissance stable et saine du marché, une approche concertée est indispensable.

Il est nécessaire de mettre les ressources foncières au service d'une croissance économique à deux chiffres dans cette nouvelle ère.

PHOTO : DINH SON

Premièrement, selon M. Ngo Gia Hoang, il est nécessaire de mettre en place un cadre juridique cohérent et complet, adapté à la pratique, afin de réguler le marché. La loi foncière, la loi sur les transactions immobilières, la loi sur le logement et les textes connexes doivent être étroitement liés, clairement réglementés, éviter les chevauchements et garantir leur faisabilité. Ce cadre juridique doit à la fois faciliter l'investissement et être suffisamment rigoureux pour prévenir la spéculation et l'inflation des prix, et protéger les droits des particuliers et des investisseurs.

Ensuite, il est essentiel de garantir la transparence et la publicité de l'information. Le marché immobilier est depuis longtemps considéré comme imparfait, car les informations relatives aux biens immobiliers (statut juridique, planification, etc.) sont souvent incomplètes et moins largement diffusées que pour d'autres types de produits. Par conséquent, lorsque les informations concernant la planification, les prix des terrains, le statut juridique et l'avancement des projets immobiliers sont publiques et régulièrement mises à jour, le marché fonctionne sainement et en adéquation avec la demande réelle.

Deuxièmement, il est essentiel de garantir l'évaluation foncière et la transparence des mécanismes d'enchères et d'appels d'offres. L'évaluation des terres domaniales doit se fonder sur les principes du marché, avec la participation d'organismes de conseil indépendants et un mécanisme de contrôle rigoureux, afin de refléter fidèlement la valeur des droits d'utilisation des terres. Par ailleurs, l'organisation des enchères et des appels d'offres doit garantir la publicité, la transparence et une concurrence loyale, en évitant les conflits d'intérêts, les manœuvres partisanes et les spéculations. Lorsque les prix des terres sont fixés objectivement et que le processus d'enchères et d'appels d'offres est transparent, le marché fonctionne de manière stable, créant un environnement d'investissement équitable et contribuant à limiter le risque de bulles spéculatives.

Il est essentiel de contrôler rigoureusement les activités de levée de capitaux des entreprises immobilières et de protéger les acquéreurs. Par conséquent, il est nécessaire de durcir les conditions de mise en service des projets, en exigeant qu'ils disposent d'un statut juridique complet, des garanties financières avant toute levée de fonds, l'utilisation de contrats types et la diffusion d'informations, afin de prévenir les projets fictifs et la surévaluation des prix. De plus, les émissions obligataires et l'octroi de crédits immobiliers doivent être strictement encadrés, en privilégiant les projets viables et en limitant l'accès aux investisseurs financièrement fragiles.

Plus important encore, il est nécessaire d'utiliser efficacement les outils fiscaux pour lutter contre la spéculation. L'État doit appliquer avec souplesse des instruments financiers tels que la taxe foncière et l'impôt sur les plus-values immobilières afin de limiter les transactions spéculatives, la spéculation et l'abandon des terres. L'application conjointe des outils fiscaux et financiers permettra de créer un marché plus transparent, stable et sain.

Enfin, selon M. Ngo Gia Hoang, il est nécessaire d'orienter le développement du marché de manière équilibrée. L'État doit mettre en œuvre une politique d'attribution foncière raisonnable, privilégiant les projets de logements sociaux et les logements pour les travailleurs et les ouvriers. Parallèlement, il doit soutenir l'accès au crédit à taux préférentiel et encourager les entreprises à investir dans ces segments, créant ainsi les conditions propices à l'accession à la propriété pour les jeunes. Cela permettra au marché de répondre aux besoins réels en matière de logement, de réduire le risque de bulles spéculatives et de contribuer à la sécurité sociale, jetant ainsi les bases d'un développement économique durable.

Utiliser les ressources foncières au service de la croissance économique

Le Vietnam entre dans une phase cruciale avec l'objectif de devenir un pays à revenu élevé d'ici 2045. Par conséquent, selon le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, les ressources foncières et les produits immobiliers constitueront un atout majeur pour le développement économique du pays. Actuellement, la valeur des ressources foncières au Vietnam est considérable, estimée à environ 3 à 4 fois le PIB annuel si elle est calculée aux prix du marché. La terre est une ressource économique essentielle car elle est à la fois un moyen de production (agriculture, industrie, services), une garantie de crédit et une importante source de revenus fonciers (taxes, redevances d'utilisation des sols, ventes aux enchères). Les prix des terrains ont continuellement augmenté au cours des 10 à 15 dernières années, notamment dans les zones urbaines, à proximité des parcs industriels et des nouvelles infrastructures de transport, ce qui a également engendré un écart important entre les prix du marché et les tarifs officiels, rendant l'évaluation, la négociation et les enchères difficiles. En particulier, les ressources foncières ne sont pas exploitées efficacement : de nombreuses zones sont utilisées à mauvais escient, abandonnées ou morcelées, ce qui nuit à l'efficacité économique globale.

La terre n'est pas seulement une « rente foncière », mais aussi un tremplin pour le développement national.

PHOTO : DINH SON

Par conséquent, afin d'optimiser les ressources foncières pour la croissance économique dans la nouvelle ère du pays et d'atteindre le statut de pays à revenu élevé d'ici 2045, le Dr Dinh The Hien a déclaré qu'il est nécessaire de perfectionner le mécanisme de tarification et de taxation des terrains en réduisant l'écart entre les prix fonciers fixés par l'État et ceux du marché, contribuant ainsi à la transparence du marché et à la réduction de la spéculation. Il est indispensable d'appliquer une taxation progressive des terrains abandonnés et spéculatifs afin de limiter l'accaparement et de favoriser leur mise en production et leur exploitation. Pour accroître les recettes foncières destinées au budget de l'État et les réinvestir dans les infrastructures, il est nécessaire d'instaurer une transparence des ventes aux enchères de terrains et des droits de mutation. Parallèlement, il convient de planifier clairement l'affectation des terres à l'industrie, à l'agriculture de pointe et aux services, en évitant une concentration excessive des terres dans le secteur immobilier. « Il faut promouvoir le développement du logement social et du logement commercial abordable pour répondre aux besoins réels, au lieu de se concentrer uniquement sur le logement haut de gamme comme c'est le cas actuellement. Pour exploiter efficacement les ressources foncières, il est également nécessaire de contrôler les flux de capitaux spéculatifs à court terme vers le foncier, de privilégier le crédit immobilier pour les projets de production, de logement social et de zones industrielles. Il convient de promouvoir la mobilisation de capitaux par le biais d'obligations et de fonds d'investissement immobilier plutôt que de dépendre des prêts bancaires », a souligné M. Hien.

Le Dr Dinh The Hien a également recommandé l'utilisation de la technologie et la transparence de l'information lors de la création d'une base de données foncières nationale, afin que les particuliers et les entreprises puissent accéder aux prix réels et à une planification réaliste. Il est essentiel de rendre l'information relative à la planification transparente et d'éviter toute « gonflement des prix fonciers » fondé sur des rumeurs. Lorsque les prix fonciers augmentent grâce aux infrastructures, une partie de la plus-value doit être restituée à l'État et à la collectivité par le biais des impôts et des taxes d'aménagement urbain. Il convient d'appliquer le modèle « récupération foncière – vente aux enchères – réattribution » afin de garantir l'équité entre les investisseurs et la société.

Pour optimiser les bénéfices tirés du foncier, l'État doit encadrer efficacement les intérêts des investisseurs, des entreprises et des citoyens. Le secteur immobilier doit se développer de manière stable et durable, en lien avec la production et la demande réelle, et non se limiter à la spéculation. Le foncier n'est pas seulement une source de rente, mais aussi un tremplin pour le développement du pays.

IL EXISTE DE NOMBREUSES SOURCES DE REVENUS IMPORTANTES PROVENANT DE LA TERRE QUI DOIVENT ÊTRE OPTIMISÉES

ACTIVER LE MARCHÉ SANS CRAINTE D'UNE BULLE

Utiliser les ressources foncières au service de la croissance économique

Comment (0)