Intégrer les ressources foncières au développement économique du pays

IL EXISTE DE NOMBREUSES SOURCES IMPORTANTES DE REVENUS FONCIER QUI DOIVENT ÊTRE OPTIMISÉES

Les données du Bureau général des statistiques ( ministère des Finances ) indiquent que les recettes budgétaires totales de l'État pour les huit premiers mois de 2025 devraient atteindre près de 1 740 000 milliards de dôngs, soit 88,5 % des prévisions annuelles et une augmentation de 28,5 % par rapport à la même période de l'année précédente. En particulier, les budgets de nombreuses grandes localités sont « pleins » de recettes foncières.

Les ressources foncières et les produits immobiliers constituent d’énormes ressources pour le développement économique .

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M. Nguyen Hoang, directeur adjoint de l'Académie Eagle, a déclaré que la croissance spectaculaire des revenus fonciers montre que la terre devient une ressource financière importante pour le pays, les entreprises et la population. Cependant, pour optimiser les ressources foncières au service du développement économique, il est nécessaire de planifier une stratégie systématique et à long terme.

La première consiste à exploiter efficacement les ressources foncières publiques, du Nord au Sud. En effet, dans de nombreuses grandes villes comme Hô-Chi-Minh-Ville, Hanoï et Da Nang, on observe aisément une série de terrains « dorés », autrefois sièges d'agences, d'usines et d'entreprises, aujourd'hui abandonnés ou utilisés temporairement. De plus, de vastes superficies de terrains publics, agricoles et excédentaires après aménagement du territoire n'ont pas été exploitées à leur plein potentiel. Si cette ressource continue d'être gaspillée, elle réduira non seulement l'efficacité de l'utilisation des terres, mais entraînera également des pertes budgétaires.

De même, l'excédent foncier public résultant de la fusion des provinces et des villes doit être exploité par enchères publiques afin de maximiser les recettes budgétaires et d'éliminer les risques de pertes. Par ailleurs, l'État peut utiliser les terres publiques comme « capital d'amorçage » dans le cadre de partenariats public-privé (PPP) et de projets de technologie de pointe afin d'attirer davantage de ressources sociales pour les infrastructures, l'éducation, la santé et les hautes technologies.

Il ne suffit pas de vendre des terrains aux enchères pour alimenter le budget : l'attribution des terrains publics doit être sélective. Les terrains situés à proximité des lignes de métro, des gares routières et des ports maritimes doivent être privilégiés pour un développement urbain compact, selon le modèle TOD, afin d'en accroître la valeur d'exploitation. Les fonds fonciers des zones périurbaines et périphériques doivent être convertis en zones industrielles vertes et logistiques, contribuant ainsi à la restructuration économique de la région. Le foncier public ne peut être envisagé uniquement sous un angle commercial, alors qu'une partie des fonds fonciers excédentaires doit être réservée au logement social et au relogement afin de résoudre le problème du logement des personnes à faibles revenus.

Travailleurs, travailleurs migrants. Il est également nécessaire de transformer avec audace certaines petites terres publiques en parcs, parkings et marchés traditionnels, afin d'améliorer le bien-être public et, indirectement, d'accroître l'attractivité de la ville pour les investisseurs.

« Bien utilisés, les terrains publics excédentaires peuvent devenir un puissant levier pour augmenter les recettes budgétaires, créer des espaces pour le développement commercial, industriel et tertiaire, et améliorer la qualité de vie urbaine. À l'inverse, si les terrains publics continuent d'être abandonnés, utilisés de manière fragmentée ou attribués arbitrairement, ils constitueront toujours un obstacle majeur à la croissance. La question n'est plus de savoir s'il faut les exploiter, mais comment les exploiter. La solution ne peut résider que dans un mécanisme de gouvernance transparent, public et équitable, afin que les terrains publics deviennent véritablement une ressource de développement national, et non la propriété privée d'un quelconque groupe d'intérêt », a conseillé M. Nguyen Hoang, ajoutant que lors de la construction de nouvelles infrastructures telles que les ceintures de sécurité, le métro, les ponts, etc., il est nécessaire d'accroître le fonds foncier récupéré par les deux parties afin de vendre aux enchères des capitaux pour les projets. La partie excédentaire continuera d'être récupérée, utilisée pour d'autres projets et réinvestie dans la société. Sur les lignes de métro, le TOD est une tendance inévitable pour créer des zones urbaines compactes qui attirent les résidents et réduisent la pression sur les grands centres urbains. La réduction de la pression sur le centre-ville passe également par la formation d’une chaîne de villes satellites autour de la ceinture, limitant ainsi la concentration de population au centre.

« Cette méthode a été couronnée de succès sur la rue Nguyen Huu Tho (anciennement district de Nha Be), à Hô-Chi-Minh-Ville, lorsque la route a été élargie des deux côtés. Les terrains récupérés ont été vendus aux enchères et ont généré à Hô-Chi-Minh-Ville une source de revenus considérable, dépassant le budget consacré à la construction routière. De nombreux pays ont prouvé que le TOD permet non seulement de réduire les coûts, mais aussi d'accroître la valeur des terrains autour des stations de métro et des gares routières rapides. Avec une gestion rigoureuse, cette source de valeur ajoutée peut constituer un budget pour le réinvestissement dans les infrastructures », a analysé M. Nguyen Hoang.

Le marché immobilier est considéré comme un « miroir » de la santé de l'économie. Un marché stable et transparent non seulement attire les capitaux d'investissement, stimule la production et la consommation, crée des emplois, mais augmente également les recettes budgétaires et sociales. À l'inverse, lorsque le marché est perturbé, la spéculation est omniprésente, les prix fluctuent, la confiance sociale s'érode et les politiques de développement sont affectées.

Master Ngo Gia Hoang (Université de Droit de Ho Chi Minh Ville)

ACTIVER LE MARCHÉ SANS CRAINTE DE BULLE

L'exploitation du fonds foncier stimulera le développement du marché immobilier . Quelle solution pour empêcher la création de bulles spéculatives et la fluctuation des prix ? Selon Maître Ngo Gia Hoang (Université de droit de Hô-Chi-Minh-Ville), le marché immobilier est considéré comme un « miroir » de la santé de l'économie. Un marché stable et transparent attire non seulement les capitaux d'investissement, stimule la production et la consommation, crée des emplois et accroît les recettes budgétaires et sociales. À l'inverse, lorsque le marché est perturbé, la spéculation est omniprésente, les prix fluctuent, la confiance sociale s'érode et les politiques de développement sont affectées. Dans le contexte d'une nouvelle phase de croissance au Vietnam, l'immobilier devient un pilier important, mais, mal maîtrisé, il peut facilement sombrer dans une bulle spéculative, provoquant une instabilité macroéconomique. Pour que le marché connaisse une croissance stable et saine, il est nécessaire de trouver des solutions cohérentes.

Il faut mettre les ressources foncières au service d'une croissance économique à deux chiffres dans la nouvelle ère

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Premièrement, selon M. Ngo Gia Hoang, il est nécessaire de mettre en place un cadre juridique cohérent, complet et adapté à la pratique afin de réguler le marché. La loi foncière, la loi sur l'immobilier, la loi sur le logement et les documents connexes doivent être étroitement liés, clairement réglementés, éviter les chevauchements et garantir la faisabilité. L'élaboration d'un cadre juridique doit à la fois faciliter l'investissement et être suffisamment stricte pour prévenir la spéculation et l'inflation des prix, et protéger les droits des personnes et des investisseurs.

Ensuite, il faut garantir la transparence et la publicité de l'information. Le marché immobilier a longtemps été considéré comme imparfait, car les informations sur les produits immobiliers (statut juridique, planification, etc.) sont souvent incomplètes et moins largement diffusées que sur d'autres types de produits. Par conséquent, lorsque les informations sur la planification, les prix des terrains, le statut juridique et l'avancement des projets immobiliers sont publiques et régulièrement mises à jour, le marché fonctionnera sainement, en phase avec la demande réelle.

Deuxièmement, garantir l'évaluation foncière et la transparence des mécanismes d'enchères et d'appels d'offres. L'évaluation des terres domaniales doit respecter les principes du marché, avec la participation d'organismes de conseil indépendants et un mécanisme de surveillance rigoureux, afin de refléter fidèlement la valeur des droits d'usage des terres. De plus, l'organisation des enchères et des appels d'offres doit garantir la publicité, la transparence et une concurrence loyale, évitant ainsi les intérêts de groupe, les manœuvres des groupes armés pour « gonfler les prix » et les profits excessifs. Lorsque les prix fonciers sont fixés objectivement et que le processus d'enchères et d'appels d'offres est transparent, le marché fonctionnera de manière stable, créant un environnement d'investissement équitable et contribuant à limiter le risque de bulles spéculatives.

Il est essentiel de contrôler strictement les activités de mobilisation de capitaux des entreprises immobilières et de protéger les acheteurs. Il est donc nécessaire de durcir les conditions de mise en service des projets, en exigeant leur pleine légalité, des garanties financières avant toute levée de capitaux, l'utilisation de contrats standardisés et la publication d'informations, afin d'éviter les projets fantômes ou l'inflation des prix. De plus, les émissions d'obligations et l'octroi de crédits immobiliers doivent être strictement contrôlés, en privilégiant les projets viables et en limitant l'accès des investisseurs financièrement fragiles.

Plus important encore, il est nécessaire d'utiliser efficacement les outils fiscaux pour lutter contre la spéculation. L'État doit appliquer avec souplesse des instruments financiers tels que la taxe foncière et l'impôt sur les revenus issus des transferts immobiliers afin de limiter les transactions spéculatives, la spéculation et l'abandon des terres. L'application simultanée des instruments fiscaux et financiers créera un marché plus transparent, plus stable et plus sain.

Enfin, selon M. Ngo Gia Hoang, il est nécessaire d'orienter le développement équilibré des différents segments du marché. L'État doit mener une politique d'allocation foncière raisonnée, privilégiant les projets de logements sociaux et les logements pour les ouvriers et les travailleurs. Parallèlement, il doit soutenir le crédit préférentiel et encourager les entreprises à investir dans ces segments, créant ainsi les conditions propices à l'accession à la propriété pour les jeunes. Cela permettra au marché de répondre aux besoins réels en matière de logement, de réduire le risque de bulles immobilières et de contribuer à garantir la sécurité sociale, créant ainsi une base solide pour un développement économique durable.

Utiliser les ressources foncières au service de la croissance économique

Le Vietnam entre dans une phase importante avec l'objectif de devenir un pays à revenu élevé d'ici 2045. Par conséquent, selon le Dr Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée, les ressources foncières et les produits immobiliers constitueront une ressource considérable pour le développement économique du Vietnam. Actuellement, la valeur des ressources foncières au Vietnam est très importante, estimée à environ 3 à 4 fois le PIB/an si l'on calcule aux prix du marché. La terre est une ressource économique importante car elle est à la fois un moyen de production (agriculture, industrie, services), un actif de garantie de crédit et une source importante de revenus fonciers (impôts, redevances foncières, ventes aux enchères). Les prix des terrains n'ont cessé d'augmenter au cours des 10 à 15 dernières années, en particulier dans les zones urbaines, à proximité des parcs industriels et des nouvelles infrastructures de transport, ce qui a également entraîné un écart important entre les prix du marché et les tarifs publics, rendant difficiles l'évaluation, l'indemnisation et les appels d'offres. En particulier, les ressources foncières n'ont pas été exploitées efficacement ; de nombreuses zones sont utilisées à des fins inappropriées, abandonnées ou fragmentées, ce qui réduit l'efficacité économique globale.

La terre n’est pas seulement une « rente foncière », mais aussi un tremplin pour le développement national.

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Par conséquent, pour optimiser les ressources foncières en vue de la croissance économique dans la nouvelle ère du pays, et devenir un pays à revenu élevé d'ici 2045, le Dr Dinh The Hien a déclaré qu'il était nécessaire de perfectionner le mécanisme de tarification et d'imposition foncière en réduisant l'écart entre les prix fonciers de l'État et ceux du marché, contribuant ainsi à la transparence du marché et à la réduction de la spéculation. Il est nécessaire d'appliquer des impôts progressifs sur les terres abandonnées et spéculatives afin de limiter la thésaurisation et de réaffecter les terres à la production et à l'activité commerciale. Pour accroître les recettes foncières du budget de l'État afin de réinvestir dans les infrastructures, il est nécessaire de mettre en place des ventes aux enchères foncières et des droits de mutation transparents. Dans le même temps, il est nécessaire de planifier clairement les fonds fonciers pour l'industrie, l'agriculture de haute technologie et les services, en évitant le foncier complet. « Promouvoir le développement de logements sociaux et de logements commerciaux abordables pour répondre aux besoins réels, au lieu de se concentrer uniquement sur le logement haut de gamme comme c'est le cas actuellement. Pour exploiter efficacement les ressources foncières, il est également nécessaire de contrôler les flux de capitaux spéculatifs à court terme vers le foncier, de privilégier le crédit aux biens immobiliers destinés à la production, aux logements sociaux et aux parcs industriels. Promouvoir la mobilisation de capitaux par le biais d'obligations et de fonds d'investissement immobilier au lieu de dépendre des prêts bancaires », a souligné M. Hien.

Le Dr Dinh The Hien a également recommandé d'appliquer la technologie et la transparence de l'information lors de la création d'une base de données foncière nationale, afin que les citoyens et les entreprises puissent accéder aux prix réels et à une planification réelle. Il est essentiel de garantir la transparence des informations sur la planification et d'éviter de « gonfler les prix fonciers » sur la base de rumeurs. Lorsque les prix fonciers augmentent grâce aux infrastructures, une partie de la valeur ajoutée doit être reversée à l'État et à la communauté sous forme d'impôts et de taxes d'urbanisme. Il est essentiel d'appliquer le modèle de « récupération, vente aux enchères et réaffectation des terres » pour garantir l'équité entre les investisseurs et la société.

Pour maximiser les bénéfices fonciers, l'État doit réglementer efficacement les intérêts des investisseurs, des entreprises et des citoyens. Le secteur immobilier doit se développer de manière stable et durable, en lien avec la production et la demande réelle, au lieu d'être un simple outil spéculatif. Le foncier n'est pas seulement une « rente foncière », mais aussi un tremplin pour la percée du pays.

Dr. Dinh The Hien, directeur de l'Institut d'informatique et d'économie appliquée

Thanhnien.vn

Source: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm