La pénurie de logements et la baisse des taux d'intérêt ont incité de nombreux investisseurs à investir à nouveau dans l'immobilier. Depuis le début de l'année, les prix des logements, notamment des appartements en centre-ville, ont augmenté rapidement par rapport à la période précédente, où les projets et constructions bénéficiant d'un statut juridique clair, à proximité des centres-villes, étaient très recherchés.
De nombreux experts recommandent d’accélérer le processus de perfectionnement des institutions, de raccourcir les délais des procédures d’investissement et de rendre publiques et transparentes les étapes de mise en œuvre des projets, contribuant ainsi à augmenter l’offre, à réduire les coûts intermédiaires et à créer les conditions pour réduire les prix des logements.
Les prix des transactions immobilières augmentent « fortement »
M. Nguyen Vu Hai (Thanh Xuan, Hanoï ) recherche activement un terrain ou deux appartements convenables pour environ 12 milliards de VND. Il prévoit d'emprunter 3 à 4 milliards de VND à la banque, mais depuis un mois, il n'a pas trouvé de logement convenable. Il a dû faire appel à des agents immobiliers et patienter. « Il ne s'agit pas de spéculer ni de surfer sur le marché. S'il trouve un logement convenable, il le louera ou le fera construire, car tôt ou tard, il fera des économies. Le loyer servira à payer les intérêts bancaires », a expliqué M. Hai.
Actuellement, le segment immobilier de moins de 5 milliards de VND est quasiment absent du marché à Hanoï. M. Minh Tri, agent immobilier à Hanoï, a déclaré que les prix de l'immobilier ont récemment flambé dans de nombreux segments. La demande des acheteurs est forte, mais l'offre est limitée, ce qui entraîne des prix élevés. Il y a quelques mois, il a vendu un appartement dans le quartier de Sunshine Riverside, à Tay Ho. Après déduction de tous les frais, il a réalisé un bénéfice d'environ 1,5 milliard de VND. Il a actuellement acheté une maison dans une ruelle de la rue Lac Long Quan, dans le district de Tay Ho, et cherche également à la vendre. Lorsqu'il publie une annonce en ligne, il reçoit près de 10 appels par jour pour visiter la maison. Les acheteurs font appel à des agents immobiliers pour trouver un logement, mais ces derniers temps, il est très difficile d'en trouver un. Il existe même un cas où une maison dans la zone de relogement de la rue Vo Chi Cong valait auparavant seulement environ 30 millions de VND/ m² , avec une croissance lente et sans transactions, mais a récemment atteint un prix de plus de 50 millions de VND/ m² . « Un appartement d'environ 70 m² Lors de sa première mise en ligne, son prix était d'environ 3,5 milliards de VND, et quelqu'un a proposé de l'acheter. Cependant, trois jours plus tard, le prix était passé à 3,8 milliards de VND, et le propriétaire a refusé de marchander », a ajouté M. Tri.
Français Comme à Hanoi, les prix des logements à Hô-Chi-Minh -Ville ont augmenté régulièrement chaque année, que le marché immobilier soit atone ou non. Les statistiques d'une unité d'études de marché montrent qu'au cours des 10 dernières années, le prix moyen des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté d'environ 12 % par an. Certains projets de milieu de gamme à Thu Duc, qui étaient évalués à seulement 26 millions de VND/ m² il y a environ quatre ans, se négocient désormais sur le marché secondaire à pas moins de 50 millions de VND/ m² . Même les projets à Thuan An et Di An (province de Binh Duong ) ont atteint le seuil de 45 à 55 millions de VND/ m² ; pendant ce temps, les appartements abordables à 2 milliards de VND ou moins (25-30 millions de VND/ m² ) et les appartements sociaux ont été très rares, presque inexistants sur le marché de Hô-Chi-Minh-Ville au cours des trois dernières années.
Pour expliquer cette hausse des prix, de nombreux experts ont souligné l'existence de facteurs positifs, notamment le retour de la confiance sur le marché, mais aussi de facteurs négatifs, notamment la baisse des prix de l'immobilier pour la plupart des personnes à revenus moyens et faibles. Par ailleurs, les taux d'intérêt bancaires ont fortement baissé, tandis que d'autres marchés, comme l'or et les actions, connaissent encore des évolutions inhabituelles, ce qui a poussé les investisseurs à investir massivement dans l'immobilier.
Trouver des solutions pour réduire les prix des logements
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, quatre facteurs sont à l'origine de la hausse continue des prix de l'immobilier malgré le ralentissement du marché immobilier : les procédures administratives, les frais d'utilisation du terrain, les coûts de gestion et la capacité des investisseurs, ainsi que des coûts non précisés.
Compte tenu de l'incertitude actuelle sur les redevances foncières, les investisseurs ont du mal à déterminer le montant de la taxe foncière à payer et ne peuvent donc pas anticiper avec précision le prix de vente. Seule une modification du mode de perception des redevances foncières, converti en une taxe prélevée sur la conversion de terres agricoles et non agricoles en terres résidentielles, avec un taux d'imposition transparent (peut-être égal à environ 15 à 20 % du prix affiché sur la liste des prix fonciers), permettra d'éliminer le mécanisme de la demande et du don, ainsi que le harcèlement, et de réduire le paiement des redevances foncières, contribuant ainsi à la baisse des prix de l'immobilier. Parallèlement, la réduction des délais administratifs liés à la construction d'un projet immobilier contribue également à la baisse des prix. Un projet immobilier dont les procédures peuvent durer jusqu'à cinq ans entraînera une augmentation de nombreux coûts, rendant impossible le maintien du prix de vente initial. De fait, plus les procédures sont longues, plus le prix de l'immobilier sera élevé.
Outre les frais d'utilisation du terrain, le coût des projets immobiliers dépend également des délais de traitement des projets, des coûts de gestion et de la capacité des investisseurs. Un investisseur aux capacités de gestion insuffisantes ou aux ressources financières insuffisantes entraînera une augmentation de nombreux coûts, tels que la gestion, le financement, la vente et l'après-vente, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier et peut même affecter la qualité du projet. De plus, l'augmentation ou la diminution de ces coûts non mentionnés dépendra des résultats obtenus par l'État dans la création d'un environnement commercial de plus en plus transparent, fluide et responsable, conformément aux normes internationales. Parallèlement, chaque entreprise doit respecter la loi, se conformer à la loi et oser dire non à la négativité lors de la mise en œuvre de ses projets d'investissement.
M. Chau a averti que la hausse ou la baisse des prix de l'immobilier dépendait des conditions du marché. Cependant, si les prix de l'immobilier continuaient d'augmenter rapidement, hors de portée des personnes, en particulier celles à revenus moyens et faibles, cela aurait de nombreuses conséquences négatives sur le marché.
Le vice-président de l'Association immobilière vietnamienne, Do Viet Chien, a analysé trois groupes de problèmes liés aux politiques de développement immobilier, qui rencontrent actuellement de nombreuses difficultés : les organismes chargés de l'application de la loi, les chevauchements entre les documents juridiques et les problèmes apparus mais non encore réglementés par la loi. De plus, la réglementation actuelle relative aux procédures d'investissement et de construction reste complexe et chronophage (certains projets peuvent prendre jusqu'à 5 à 7 ans), ce qui prive les entreprises d'opportunités commerciales intéressantes. Par conséquent, les organismes publics de gestion doivent rapidement publier des procédures publiques et transparentes en matière d'investissement et de construction afin que les particuliers et les entreprises puissent comprendre et participer au marché, éliminant ainsi les coûts non identifiés et le mécanisme de demande-octroi, contribuant ainsi à la réduction des coûts du logement.
Selon l'économiste Nguyen Duy Minh, pour développer le marché immobilier de manière harmonieuse et durable, toutes les entités concernées doivent assumer leurs responsabilités et s'unir pour résoudre les difficultés du marché. L'État doit prendre des mesures plus drastiques pour promouvoir le marché, se concentrer sur la sécurité sociale et créer des opportunités d'accès à la propriété pour les personnes à faibles revenus. Parallèlement, les acteurs de l'immobilier doivent restructurer leurs produits, réduire leurs coûts d'investissement et leurs prix de revient afin de fluidifier le marché, en contribuant en partie aux programmes de logement du gouvernement, notamment au projet « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030 ».
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