Le marché immobilier d'Hanoï entre dans une nouvelle ère.

Selon les experts, dans cette nouvelle phase, les valeurs immobilières ne dépendent plus des vagues spéculatives ni des rumeurs de planification, mais sont déterminées par des aspects juridiques, les infrastructures, la connectivité des transports et la demande réelle de logements.

5 facteurs qui déterminent la valeur immobilière

Lors d'un séminaire immobilier qui s'est tenu le matin du 2 juin, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que Hanoï était confrontée à la nécessité de restructurer son espace de développement afin de faire face à la pression croissante dans le centre-ville.

« Le marché immobilier entre dans une nouvelle phase. La valeur de l'immobilier n'est plus déterminée par des anticipations à court terme ou des bulles spéculatives fondées sur des rumeurs de projets, mais doit reposer sur des cadres juridiques clairs, des infrastructures synchronisées, une demande réelle et une capacité de développement réelle », a souligné M. Dinh.

Partageant le même avis, le Dr Nguyen Duc Kien, ancien vice-président de la commission économique de l'Assemblée nationale et ancien chef du groupe consultatif économique du Premier ministre, a déclaré que Hanoï entrait dans une phase de restructuration spatiale urbaine visant à former de nouveaux pôles de croissance pour l'économie et le marché immobilier.

D'après les experts, les prix de l'immobilier à Hanoï sont désormais déterminés par les infrastructures et le cadre juridique. Photo : Nguyen Le

Selon lui, le nord d'Hanoï s'affirme comme un pôle de croissance stratégique grâce à sa position stratégique, sa connectivité régionale, ses vastes réserves foncières et la présence d'importants axes économiques, industriels et logistiques. Avec la création d'un nouveau centre administratif et d'infrastructures clés, cette zone se transforme progressivement d'une zone d'expansion en un nouveau moteur du développement de la capitale.

Abordant la question des critères d'évaluation de la valeur immobilière, M. Kien a déclaré que la croissance économique est le principal facteur d'attraction des résidents, créant ainsi les conditions propices à la hausse des prix des terrains.

En outre, un cadre juridique complet constitue également un critère important qui contribue à accroître la valeur d'une zone urbaine.

Le crédit demeure un moteur essentiel du marché immobilier. Pour en optimiser l'efficacité, une coordination entre promoteurs, établissements de crédit et acquéreurs est nécessaire afin de créer un effet de levier financier approprié. Les taux d'intérêt jouent un rôle déterminant dans le rythme des investissements, les investisseurs devant concilier le coût du capital et leurs capacités financières personnelles.

Le facteur suivant est que les infrastructures ouvertes créeront de la valeur. Cependant, cette plus-value ne se manifeste pas uniformément sur l'ensemble du territoire, mais dépend de la distance entre les pôles de transport, tels que les stations de métro, et les zones résidentielles ou autres modes de transport.

Par ailleurs, la desserte en transports est devenue un critère déterminant dans le choix d'un lieu de résidence. De ce fait, la valeur d'un bien immobilier ne se mesure plus seulement à la distance géographique, mais aussi au temps de trajet. Les gens s'intéresseront au temps nécessaire pour se rendre de leur domicile à leur lieu de travail ou pour accéder aux lieux de loisirs pour les activités familiales du week-end.

Les prix de l'immobilier à Hanoï varient considérablement d'un quartier à l'autre.

Les changements d'infrastructures et d'orientation en matière de développement se reflètent également clairement dans les prix de l'immobilier dans de nombreux quartiers d'Hanoï.

Concernant les prix de l'immobilier dans certaines régions, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien d'études de marché immobilier, a déclaré que la région ouest s'est fortement développée, que le foncier y est rare, que les prix sont élevés et que les perspectives de croissance se réduisent progressivement. Actuellement, le prix des logements de faible hauteur dans cette zone oscille entre 250 et 400 millions de VND/m², tandis que celui des appartements dépasse les 80 millions de VND/m².

Plus précisément, dans le nouveau quartier du centre administratif de Tay Ho Tay, le prix des maisons individuelles dans certains projets varie de 480 millions à 1 milliard de VND/m², tandis que le prix des appartements se situe entre 150 et 250 millions de VND/m².

L'est de Hanoï connaît une flambée des prix de l'immobilier, alimentée par l'essor des grandes agglomérations et la décentralisation de la population. Selon Mme Mien, le prix des maisons individuelles dans ce quartier oscille actuellement entre 180 et 300 millions de VND/m², tandis que celui des appartements dépasse les 70 millions de VND/m², créant ainsi un nouveau segment de marché marqué par une concurrence de plus en plus féroce.

Dans le nord d'Hanoï, l'offre de logements neufs a dépassé 1 400 unités au cours des cinq premiers mois de 2026. De nombreux projets de faible hauteur à Me Linh ont enregistré des prix d'environ 80 à 120 millions de VND/m².

« Ces prix représentent entre un tiers et la moitié de ceux pratiqués dans les quartiers voisins de situation similaire, et même seulement un cinquième des prix du quartier du Centre administratif du Lac de l'Ouest. Me Linh pourrait bien être la dernière zone à bas prix de Hanoï », a estimé Mme Mien.

M. Le Dinh Chung, directeur général adjoint de SGO Land, a indiqué que les préférences des investisseurs évoluent nettement. Alors qu'auparavant, les capitaux recherchaient principalement des opportunités d'appréciation du prix à court terme, les investisseurs s'intéressent désormais de plus en plus au potentiel de développement communautaire, à la qualité de l'exploitation, à l'écosystème de services et d'aménagements, ainsi qu'à la valeur d'exploitation concrète du bien.

D'après lui, cette tendance crée des avantages pour les zones bénéficiant d'un développement urbain bien planifié, d'infrastructures intégrées et capables de répondre aux besoins réels en matière de logement. Dans un contexte de raréfaction croissante du foncier dans les centres-villes et de hausse des prix dans de nombreuses régions, les zones présentant un potentiel de développement résiduel pourraient devenir le nouveau pôle d'attraction des investissements lors du prochain cycle de croissance.

Les entreprises devraient agir en tant que prestataires, tandis que l'État gérerait et exploiterait directement les logements locatifs. Le logement locatif est une tendance inévitable dans les grandes villes, mais les entreprises sont peu enthousiastes en raison des longs délais de remboursement et des taux d'intérêt élevés. Pour un développement durable, l'État doit prendre directement l'initiative de créer un fonds dédié au logement locatif, selon les experts.

Source : https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html