Les prix de départ sont trop bas, ce qui crée des opportunités de « profit » lors des ventes aux enchères de terrains.

Selon un rapport de Batdongsan.com.vn, le marché immobilier a enregistré un boom au cours des six premiers mois de 2024, l'immobilier se classant au premier rang en termes de rendement d'investissement, surpassant à la fois l'or et les actions.

L'effet du marché a enregistré la tendance continue au déplacement vers les zones suburbaines, dans lesquelles les terrains sont progressivement devenus un segment attractif pour les acheteurs.

La loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières, qui sont entrées en vigueur par anticipation à partir du 1er août, devraient aider le marché immobilier à prospérer grâce à des ajustements positifs.

Mais en réalité, dès les premiers jours d'application de la nouvelle loi, le marché immobilier s'est immédiatement réchauffé comme une poêle à feu lorsqu'il y a eu une augmentation soudaine des prix dans certaines ventes aux enchères de terrains de banlieue.

À partir d'un prix de départ de quelques millions de VND/m2 seulement, les terrains dans la banlieue de Hanoi sont vendus aux enchères jusqu'à des centaines de millions de VND/m2, même si beaucoup de gens les considèrent comme peu exceptionnels en termes d'infrastructures, de trafic et de potentiel de profit lent.

Le prix de départ est la source ?

En parlant de cette question, l'avocat Dang Van Cuong - Cabinet d'avocats Chinh Phap, Barreau de Hanoi, a déclaré qu'en raison des changements continus des prix de l'or, du marché boursier lent, des activités commerciales affectées par la chaîne d'approvisionnement et des fluctuations du marché mondial , l'immobilier reste le choix préféré des investisseurs comme refuge sûr pour les flux de trésorerie.

Selon M. Cuong, les lois relatives à l'immobilier entrées en vigueur partiellement à partir du 1er août 2024 stipulent que les particuliers et les entreprises ne sont pas autorisés à acheter des terrains, à diviser des parcelles ou à vendre des terrains ; seul l'État est autorisé à diviser des parcelles et à organiser des enchères.

Cela crée une pénurie d’offre, affectant la psychologie des clients et des investisseurs, qui se concentreront fortement sur les ventes aux enchères de terrains comme celle récente.

En outre, l'avocat a déclaré que la raison des prix élevés des terrains est due au principe de la vente aux enchères selon lequel celui qui paie le prix le plus élevé remporte l'enchère.

Parallèlement, la vente aux enchères des terrains susmentionnés a attiré l'attention de milliers de personnes qui se sont inscrites et ont directement participé. « Cela prouve qu'il y a beaucoup d'intérêt ; avec un tel afflux, il est fort possible que le prix augmente », a analysé M. Cuong.

En outre, l'avocat Dang Van Cuong a également évoqué un cas possible que « jusqu'à présent les autorités n'ont pas conclu » à une situation d'inflation des prix des terrains avec le motif de manipulation du marché immobilier par certains individus ou organisations.

Giá khởi điểm quá thấp tạo cơ hội — *Avocat Dang Van Cuong - Cabinet d'avocats Chinh Phap, Barreau de Hanoï.*

L'avocat Dang Van Cuong a déclaré qu'une partie de la faute dans cette situation provenait du fait que le prix de départ de l'enchère avait été fixé à un niveau trop bas.

Auparavant, le prix de départ des enchères était basé sur le prix fixé par le Conseil consultatif. Cependant, conformément au décret n° 12 de février 2024, le prix de départ sera déterminé par la localité sur la base du tarif foncier multiplié par le coefficient.

« Actuellement, nous sommes dans la période de transition de mise en œuvre des nouveaux documents de la loi foncière de 2023, qui ne sont entrés en vigueur que partiellement, la plupart d'entre eux n'entreront pleinement en vigueur que le 1er janvier 2025.

« Le problème est que le règlement abolissant le cadre des prix fonciers n'est pas encore entré en vigueur. Par conséquent, le règlement sur l'ancien barème des prix fonciers restera en vigueur jusqu'à la fin de l'année. Par conséquent, la formule de calcul repose toujours sur l'ancien barème multiplié par le coefficient K pour obtenir le prix de départ, ce qui entraîne un prix bas », a déclaré l'avocat Cuong.

Cependant, M. Cuong a également souligné que la publication des règlements du décret gouvernemental n'était pas une erreur, mais à ce moment-là, les documents n'étaient pas encore entrés en vigueur de manière synchrone, ce qui a conduit à l'histoire selon laquelle la nouvelle liste de prix des terrains n'avait pas été établie, donc la situation ci-dessus s'est produite.

À partir du prix de départ bas, les investisseurs n'auront besoin de déposer qu'une très petite somme d'argent, ce qui continue de provoquer le risque de profiter de ce point pour certaines organisations participant à l'enchère pour faire monter le prix souhaité, en tirer un avantage personnel puis annuler le dépôt.

Entre-temps, il se murmure que la loi sur les ventes aux enchères immobilières n'entrera pas en vigueur avant début 2025, ce qui réduira les cas d'annulation de dépôt en interdisant la participation aux ventes aux enchères de 6 mois à 5 ans.

Actuellement, la réglementation sur le traitement des participants aux enchères qui abandonnent leurs dépôts est encore trop administrative, manquant de dissuasion et de traitement approfondi, de sorte que de nombreux individus ou organisations ont profité de cette faille pour perturber le marché.

Il ne faut pas collecter toutes les recettes budgétaires par le biais d’enchères foncières.

Exprimant son opinion sur les enchères de terrains de nuit, l'avocat Vu Ngoc Bang - directeur adjoint du cabinet d'avocats Galaxy, Barreau de Hanoi, a déclaré que bien que non publique, la vente aux enchères sans limite de tours de nuit pour finaliser le prix final était peut-être un précédent et pas la première fois.

L’avantage de cette forme d’enchères est qu’elle va rapporter au budget un montant de revenus important et presque « soudain » car le prix augmente de façon choquante à chaque tour, et le prix final permet à l’État de rapporter des centaines de milliards de dongs à chaque enchère.

Du côté positif, cela contribuera à compléter le budget grâce à des enchères qui garantissent que toutes les réglementations légales sont respectées.

Cependant, au contraire, l'avocat Vu Ngoc Bang a déclaré que « les conséquences d'une vente de terrains à un prix trop élevé sont plus désastreuses que les avantages économiques qu'elle apporte ».

Dans le même temps, l'avocat a également affirmé que les organisations de vente aux enchères de terrains lors des récentes enchères à chaud ont pleinement respecté les dispositions de la loi, mais que les participants aux enchères aient eu ou non l'esprit de respecter la loi est une autre histoire, nous devons attendre la conclusion de l'agence d'enquête.

« Si les participants aux enchères se retrouvent dans une situation de « équipe bleue » et d'« équipe rouge » à des fins personnelles, participer aux enchères dans le but de manipuler le marché aura des conséquences à long terme, entraînant une hausse des prix des terrains dans la zone concernée, jusqu'à créer une « bulle » immobilière. Résoudre ce problème sera bien plus difficile que de tirer profit du budget collecté à court terme », a analysé M. Bang.

Partageant le même point de vue, l'avocat Dang Van Cuong a déclaré que l'État n'a pas besoin de collecter toutes les terres lors des ventes aux enchères foncières.

« Parce que si le prix est élevé, l'État obtiendra un bénéfice immédiat d'un montant d'argent légèrement supérieur, mais ensuite le terrain sera abandonné et les spéculateurs gonfleront le prix, donc le terrain ne sera pas utilisé ou exploité, même s'il s'agit d'une ressource précieuse, les conséquences seront beaucoup plus graves », a déclaré l'avocat.

Les ventes aux enchères de terrains devraient être temporairement suspendues et les prix des terrains devraient être plus proches des prix du marché.

En conséquence, pour éviter que des cas similaires de fièvre foncière ne se reproduisent lors des ventes aux enchères, l'avocat Dang Van Cuong a déclaré que la suspension temporaire des ventes aux enchères foncières pour procéder à des inspections est tout à fait raisonnable.

Surtout dans le contexte où les lois sont entrelacées mais pas encore synchronisées, « complètement modifiées », il existe encore de nombreuses failles dont les individus ou les organisations mal intentionnés peuvent profiter à des fins personnelles.

En outre, M. Cuong a également proposé un plan visant à revoir rapidement la méthode de calcul des prix de départ dans les enchères, accélérant ainsi le processus d’établissement des listes de prix des terrains proches des prix du marché.

Pour les investisseurs, l'avocat a également suggéré qu'ils devraient clairement déterminer le moment où investir de l'argent, le moment où retirer de l'argent et déterminer comment le marché dans ce domaine augmentera et diminuera.

Évitez la situation dans laquelle vous vous précipitez pour investir selon la psychologie du marché et ne pouvez finalement pas « vous échapper » à temps, ce sera comme détenir une dette, la possibilité de perte est très élevée.

En outre, l’expert a déclaré que les investisseurs doivent également se méfier des zones où les prix de l’immobilier montent en flèche, mais où il n’y a pas de nouvelles infrastructures, de nouvelles politiques ou de fluctuations démographiques.

Pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier, M. Cuong conseille de choisir le bon moment et le bon endroit pour choisir le bon produit immobilier pour un établissement à long terme.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm