Réduire les prix des terrains pour refroidir les prix actuels de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville

Les prix élevés actuels des appartements proviendraient des coûts des intrants, dont les plus importants sont les coûts du terrain et les frais d’utilisation du sol.

Selon les études de marché des agences immobilières, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter. Par rapport à il y a cinq ans, les prix des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville ont doublé, notamment dans le segment haut de gamme. La prédominance de ce segment a fait grimper les prix de l'immobilier, rendant l'accès au logement de plus en plus difficile pour les personnes à revenus moyens.

Les prix de l'immobilier augmentent régulièrement

M. Phong, habitant du quartier d'An Lac (HCMV), a déclaré avoir acheté il y a quelques années un appartement de luxe dans l'ancien arrondissement de Binh Thanh pour 4 milliards de dôngs, un prix qui a aujourd'hui atteint 9 milliards de dôngs. Il convient de noter que, bien que le prix ait presque doublé, la tendance ne semble pas s'arrêter.

Parallèlement, un nouveau projet dans le quartier de Binh Trung (HCMV) vient de proposer des appartements à la vente à plus de 90 millions de VND/m², soit le double de l'estimation d'il y a 5 ou 6 ans. Dans le quartier de Phu My Hung, considéré comme le plus luxueux de HCMV, les prix des appartements varient actuellement entre 80 et 95 millions de VND/m². Il y a 7 ou 8 ans, ils n'étaient que d'environ 37 à 38 millions de VND/m².

Le dernier rapport de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) indique qu'entre 2020 et 2023, le segment des logements haut de gamme représentera environ 70 % de l'offre totale du marché. Cela entraînera un développement déséquilibré du marché et un renversement du modèle de la « pyramide » immobilière.

Français Rien qu'au cours des six premiers mois de 2025, Hô Chi Minh-Ville n'a connu que quatre projets de logements commerciaux mis en œuvre, avec un total de 3 353 appartements de luxe, d'une valeur de plus de 10 239 milliards de VND. Il n'y a eu aucun projet dans le segment du logement moyen ou abordable. Parallèlement, le logement social est également très modeste, avec seulement 205 000 m² de surface de construction, soit l'équivalent de 4 100 appartements, n'atteignant qu'environ 11,7 % du plan d'ici 2025. Selon M. Le Hoang Chau, président de HoREA, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter au cours des dernières années et se situent actuellement à un niveau élevé. Un appartement de luxe coûte jusqu'à 90 millions de VND/m², soit environ 9,7 milliards de VND/unité, bien au-delà des moyens des personnes à revenus moyens.

Les prix des appartements à Ho Chi Minh-Ville ont plus que doublé au cours des 5 dernières années.

Savills Vietnam a estimé que le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville était confronté à une grave pénurie d'offre depuis cinq ans. Malgré un objectif de 235 000 nouveaux logements sur la période 2021-2025, la ville n'a réalisé que 24 % de ce plan, ce qui représente un déficit de près de 179 000 unités. Au deuxième trimestre 2025, Hô-Chi-Minh-Ville ne comptait que 1 600 nouveaux appartements sur le marché, portant l'offre primaire totale des six premiers mois de l'année à 6 800 unités. Cependant, le taux d'absorption n'a été que de 45 %, ce qui signifie que 3 800 unités ont été vendues. La lenteur du processus d'approbation et les obstacles juridiques seraient les principales raisons de ce déficit.

Les frais d'utilisation du sol sont trop élevés

M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint en charge de DKRA Consulting et directeur des investissements du groupe DKRA, a déclaré que les coûts fonciers, incluant les coûts d'acquisition, les taxes, les frais juridiques, les intérêts d'emprunt, etc., représentent actuellement la majeure partie du coût total d'investissement des projets, tandis que les coûts de construction ou la qualité des appartements sont plus faciles à contrôler. Il s'attend donc à ce que la résolution des problèmes juridiques liés aux projets, combinée à une réduction des frais d'utilisation du sol, entraîne une baisse des prix de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville.

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie , des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la hausse des prix des terrains et la méthode de l'excédent pour déterminer les redevances d'utilisation des terres sont les principales raisons de la forte hausse des prix des appartements. Selon lui, l'application de prix fonciers proches du marché, comme le stipulent la loi foncière et le décret 71/2024, a entraîné une hausse du marché par des prix « virtuels », notamment après la suppression du cadre de fixation des prix fonciers. Par conséquent, il a déclaré que la loi foncière de 2024 devrait être modifiée afin de réduire le ratio de calcul du prix des terrains en cas de changement d'usage, afin de maîtriser les coûts des intrants et de stabiliser les prix de l'immobilier. Une détermination contrôlée des prix des terrains contribuera à réduire les prix de l'immobilier et à promouvoir la sécurité sociale.

Lors de l'atelier « Prix des terrains, impôts fonciers... comment les rendre raisonnables » organisé par le journal Thanh Nien le 22 juillet, l'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet d'avocats TAT, a suggéré que l'État doit avoir des solutions plus raisonnables dans la collecte des impôts liés aux terrains, en particulier dans l'élaboration des listes de prix des terrains et des politiques fiscales.

Selon lui, les prix des terrains doivent être déterminés de manière à concilier les intérêts de toutes les parties : l'État ne subit aucune perte de recettes fiscales, les entreprises conservent leur efficacité et leurs marges bénéficiaires, l'offre et la demande ne sont pas perturbées et les citoyens peuvent continuer à accéder aux terrains. Il s'agit d'un objectif cohérent à respecter. Cela signifie que les prix des terrains ne doivent pas nécessairement suivre intégralement les prix du marché.

Mme Vo Nhat Lieu, directrice de l'Institut de formation au développement de projets immobiliers PROPIIN, a souligné une variable importante : les frais d'utilisation du sol représentent souvent jusqu'à 50 % du coût total du projet, le foncier environ 20 %. De nombreux investisseurs internationaux hésitent, car le processus d'évaluation manque de formule standard et les coûts fluctuent de manière imprévisible.

Elle a donc proposé d'exonérer ou de réduire significativement la taxe de conversion foncière pour les ménages de moins de 300 mètres carrés, et d'imposer des taxes plus élevées aux particuliers possédant de nombreuses parcelles. Il est également nécessaire de maintenir la stabilité des prix fonciers sur une période suffisamment longue afin d'éviter que les prix ne soient trop élevés dans les localités, créant ainsi un écart entre les régions et déclenchant une vague de spéculation.

Le vice-ministre des Finances, Le Tan Can, a également admis que les deux principaux obstacles actuels sont le calcul des « paiements supplémentaires » et des taxes foncières lors de la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels. Il a indiqué que le ministère des Finances avait finalisé le projet de décret modifiant le décret 103/2024 et l'avait transmis au ministère de la Justice pour évaluation avant de le soumettre au gouvernement pour promulgation. L'objectif est de lever les obstacles au plus vite, car les localités signalent constamment des cas « financièrement impossibles » simplement en raison d'une augmentation excessive des taxes et des frais.

Augmenter le coefficient d'utilisation des terres

Le président de l'HoREA estime que pour réduire les prix de l'immobilier, Hô-Chi-Minh-Ville doit prioriser l'augmentation de l'offre de logements sociaux tout en réformant en profondeur les procédures administratives. Plus précisément, il est nécessaire de promulguer une résolution pilote et de modifier la loi sur le logement de 2023 afin de confier l'approbation des projets de logements sociaux au Département de la Construction, au lieu de recourir actuellement à la loi sur l'investissement.

En outre, il a proposé de modifier le décret 100/2024/ND-CP afin d'augmenter le coefficient d'occupation du sol pour les projets de logements sociaux à un maximum de 1,5 fois. Cela contribuera à augmenter de 50 % le nombre d'appartements sur une même superficie, réduisant ainsi les prix des appartements.

Par ailleurs, les collectivités locales doivent se coordonner afin de réduire les délais d'approbation des plans et d'obtention des permis. Le développement de logements commerciaux à bas prix doit également être encouragé par des politiques de crédit préférentielles, notamment pour les jeunes. L'État doit également restructurer le marché en encourageant les entreprises à se tourner vers le segment abordable, dans le cadre du programme de construction d'un million de logements sociaux d'ici 2030.

Une autre solution importante consiste à modifier la loi sur l'immobilier afin de permettre le transfert des projets n'ayant pas rempli leurs obligations financières relatives aux terrains, à condition que le nouvel investisseur les respecte. Cela contribuera à relancer les projets « en suspens » et à accroître l'offre.

Source : https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm