D'après les études de marché des agences immobilières, les prix du logement continuent d'augmenter. À Hô Chi Minh-Ville, le prix des appartements a doublé en cinq ans, notamment dans le segment haut de gamme. La prédominance de ce segment a fait grimper les prix, rendant l'accès au logement de plus en plus difficile pour les ménages à revenus moyens.
Les prix des logements augmentent régulièrement
M. Phong, habitant du quartier d'An Lac (Hô-Chi-Minh-Ville), a déclaré avoir acheté il y a quelques années un appartement de luxe dans le district de Binh Thanh (le vieux quartier) pour 4 milliards de dongs, dont le prix a depuis grimpé à 9 milliards de dongs. Il est à noter que malgré ce quasi-doublement des prix, la hausse ne semble pas près de s'arrêter.
Parallèlement, un nouveau projet immobilier dans le quartier de Binh Trung (Hô-Chi-Minh-Ville) propose des appartements à la vente à plus de 90 millions de VND/m², soit le double du prix estimé il y a 5 à 6 ans. Dans le quartier de Phu My Hung, considéré comme le plus luxueux de la ville, les prix des appartements oscillent actuellement entre 80 et 95 millions de VND/m², contre seulement 37 à 38 millions de VND/m² il y a 7 ou 8 ans.
Le dernier rapport de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) indique qu'entre 2020 et 2023, le segment du logement haut de gamme représente environ 70 % de l'offre totale du marché. Cette situation engendre un déséquilibre du marché et inverse le modèle pyramidal traditionnel du logement.
Au cours des six premiers mois de 2025 seulement, Hô Chi Minh-Ville n'a vu la réalisation que de quatre projets de logements commerciaux, totalisant 3 353 appartements de luxe, pour une valeur de plus de 10 239 milliards de VND. Aucun projet n'a été lancé dans le segment du logement intermédiaire ou abordable. Parallèlement, le logement social est resté très modeste, avec seulement 205 000 m² de surface construite, soit l'équivalent de 4 100 appartements, représentant à peine 11,7 % des objectifs fixés pour 2025. Selon M. Le Hoang Chau, président de HoREA, les prix de l'immobilier ont augmenté continuellement ces dernières années et atteignent actuellement un niveau élevé. Un appartement de luxe coûte jusqu'à 90 millions de VND/m², soit environ 9,7 milliards de VND/unité, un prix bien trop élevé pour les ménages à revenus moyens.
Les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont plus que doublé au cours des cinq dernières années.
Savills Vietnam estime que le marché du logement à Hô Chi Minh-Ville est confronté à une grave pénurie d'offre depuis cinq ans. Bien que la ville se soit fixé pour objectif la construction de 235 000 nouveaux logements entre 2021 et 2025, seuls 24 % de ce plan ont été réalisés, soit un déficit de près de 179 000 unités. Au deuxième trimestre 2025, Hô Chi Minh-Ville ne proposera que 1 600 appartements neufs sur le marché, portant l'offre totale de logements neufs pour les six premiers mois à 6 800 unités. Or, le taux d'absorption n'a atteint que 45 %, soit 3 800 unités vendues. Cette situation s'explique principalement par la lenteur des procédures d'autorisation et les obstacles juridiques.
Les frais d'utilisation des terres sont trop élevés.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint en charge de DKRA Consulting et directeur des investissements du groupe DKRA, a déclaré que les coûts fonciers, incluant les prix d'achat, les taxes, les frais juridiques et les intérêts d'emprunt, représentent actuellement la majeure partie du coût total d'investissement d'un projet, tandis que les coûts de construction et la qualité des appartements sont plus faciles à maîtriser. Il prévoit donc que la résolution des problèmes juridiques liés aux projets, conjuguée à une baisse des taxes foncières, permettra de stabiliser les prix de l'immobilier à Hô Chi Minh-Ville.
Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d' économie , des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la hausse des prix fonciers et la méthode de calcul des redevances d'utilisation du sol basée sur le surplus sont les principales causes de la forte augmentation des prix des appartements. Selon lui, l'application de prix fonciers proches du marché, comme le prévoient la loi foncière et le décret 71/2024, entraîne une hausse artificielle des prix, notamment après la suppression du cadre de référence pour les prix fonciers. Il a donc estimé que la loi foncière de 2024 devrait être modifiée afin de réduire le coefficient de calcul du prix du terrain lors d'un changement de destination, dans le but de maîtriser les coûts et de stabiliser les prix de l'immobilier. Une fixation contrôlée des prix fonciers contribuera à la baisse des prix du logement et à la protection sociale.
Lors de l'atelier « Prix des terrains, taxes foncières… comment les rendre raisonnables », organisé par le journal Thanh Nien le 22 juillet, l'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet d'avocats TAT, a suggéré que l'État devait trouver des solutions plus raisonnables en matière de collecte des taxes foncières, notamment en ce qui concerne l'établissement des barèmes de prix des terrains et des politiques fiscales.
Selon lui, les prix des terrains doivent être fixés de manière à concilier les intérêts de toutes les parties prenantes : l’État ne doit pas subir de perte de recettes fiscales, les entreprises doivent préserver leur efficacité et leurs marges bénéficiaires, l’offre et la demande du marché ne doivent pas être perturbées et l’accès au foncier doit rester garanti. Il s’agit d’un objectif cohérent qu’il convient de respecter. Cela signifie que les prix des terrains ne doivent pas nécessairement être indexés exclusivement sur les prix du marché.
Mme Vo Nhat Lieu, directrice de l'Institut de formation au développement de projets immobiliers PROPIIN, a souligné un facteur important : les frais d'utilisation du sol représentent souvent jusqu'à 50 % du coût total d'un projet, le terrain lui-même représentant environ 20 %. De nombreux investisseurs internationaux ont hésité car le processus d'évaluation ne repose sur aucune formule standard et les coûts fluctuent de manière imprévisible.
Elle a donc proposé d'exempter ou de réduire considérablement la taxe de changement d'affectation des sols pour les ménages de moins de 300 m², et d'imposer davantage les personnes possédant plusieurs parcelles de terrain. Il est également nécessaire de maintenir la stabilité des prix fonciers sur une période suffisamment longue afin d'éviter que les localités n'augmentent trop rapidement les prix et ne creusent les écarts entre les régions, déclenchant ainsi une vague de spéculation.
Le vice-ministre des Finances, Le Tan Can, a également reconnu que les deux principaux obstacles actuels sont le calcul du « paiement additionnel » et des taxes foncières lors de la conversion de terres agricoles en zones résidentielles. Il a indiqué que le ministère des Finances avait finalisé le projet de décret modifiant le décret 103/2024 et l'avait transmis au ministère de la Justice pour examen avant de le soumettre au gouvernement pour promulgation. L'objectif est de lever ces obstacles au plus vite, car les collectivités locales signalent régulièrement des situations financièrement impossibles en raison du niveau excessif des taxes et redevances.
Augmenter le coefficient d'utilisation des terres
Le président de la HoREA estime que, pour faire baisser les prix du logement, Hô Chi Minh-Ville doit donner la priorité à l'augmentation de l'offre de logements sociaux et, parallèlement, réformer en profondeur les procédures administratives. Concrètement, il est nécessaire de promulguer un décret pilote et de modifier la loi sur le logement de 2023 afin de confier au ministère de la Construction le pouvoir d'approuver les projets de logements sociaux, au lieu de les soumettre à la loi sur les investissements comme c'est le cas actuellement.
En outre, il a proposé de modifier le décret 100/2024/ND-CP afin de porter le coefficient d'utilisation des sols pour les projets de logements sociaux à 1,5 fois maximum. Cette mesure permettra d'augmenter de 50 % le nombre de logements sur une même surface, et donc de faire baisser les prix.
Par ailleurs, les collectivités locales doivent se coordonner afin de réduire les délais d'approbation des plans et d'obtention des permis. Le développement de logements sociaux commerciaux doit également être encouragé par des politiques de crédit préférentielles, notamment pour les jeunes. L'État doit aussi restructurer le marché en incitant les entreprises à se tourner vers le segment abordable, parallèlement au programme de construction d'un million de logements sociaux d'ici 2030.
Une autre solution importante consiste à modifier la loi sur les transactions immobilières afin d'autoriser le transfert de projets immobiliers n'ayant pas rempli leurs obligations financières foncières, à condition que le nouvel investisseur s'acquitte de ces obligations. Cela permettra de relancer les projets mis en suspens et d'accroître l'offre.
Source : https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm
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